COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 30 JANVIER 2020

(Rédacteur : Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)

N° RG 17/02614 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-JZZV

Monsieur Y-D Z

Madame G H EPOUSE Z

c/

Monsieur Y-F X

Madame B C veuve X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 février 2017 (R.G. 15/11193) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 27 avril 2017

APPELANTS :

Y-D Z

né le […] à LIBOURNE

de nationalité Française,

Notaire

demeurant […]

G H EPOUSE Z

née le […] à PERIGUEUX

de nationalité Française,

Notaire

demeurant […]

Représentés par M^e MANETTI substituant M^e Patrice CORNILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Y-F X

né le […] à POITIERS

de nationalité Française

Retraité

demeurant […]

B C veuve X

née le […] à BORDEAUX

de nationalité Française

Retraitée

demeurant […]

Représentés par M^e BOSCH substituant M^e Marie ROSSIGNOL de la SELARL ROSSIGNOL, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle DELAQUYS, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Les époux Z sont propriétaires d’un terrain situé […].

M. X est propriétaire de l’immeuble directement voisin au 47 de la même rue. Mme

X occupait à titre gratuit l’appartement situé au premier étage de l’immeuble, avant son départ en maison de retraite au cours de l’année 2015.

Par arrêté du maire d’Arcachon du 12 mai 2011, M. et M^me Z ont obtenu l’autorisation de construire, après démolition de la maison existante, une résidence d’habitation secondaire.

Le 12 juillet 2011, les époux X ont introduit un recours gracieux en annulation du permis de construire auprès de la mairie d’Arcachon. Suite à une décision implicite de rejet de leur recours, les consorts X ont saisi le tribunal administratif de Bordeaux qui, par jugement du 23 mai 2013, a rejeté leur requête.

Se plaignant d’un trouble anormal de voisinage du fait de la perte d’ensoleillement suite aux travaux, les époux X ont, par acte d’huissier délivré le 9 décembre 2014, assigné les époux Z devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux afin que ce dernier ordonne une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 9 mars 2015, le juge des référés a fait droit à cette demande d’expertise et a étendu la mission à l’existence d’une vue créée par M. X.

L’expert a déposé son rapport le 31 juillet 2015.

Par acte en date du 22 octobre 2015, les consorts X ont fait assigner M. et M^me Z devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux en indemnisation de leur préjudice résultant d’un trouble anormal de voisinage.

Par jugement du 8 février 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— écarté des débats les conclusions et pièces signifiées le 3 novembre 2016 par les époux Z ;

— débouté les époux Z de leurs demandes ;

— condamné solidairement les époux Z à verser à M. X et à Mme veuve X la somme de 5000 euros chacun en réparation de leur préjudice de jouissance;

— condamné solidairement les époux Z à verser à M. X la somme de 416 euros au titre du préjudice locatif ;

— condamné solidairement les époux Z à verser à M. X la somme de 29 000 euros en réparation de la dépréciation de l’immeuble ;

— rejeté les plus amples demandes des consorts X ;

— condamné solidairement les époux Z à verser aux consorts X la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement les époux Z aux dépens comprenant notamment les frais de référé et d’expertise.

LA COUR

Vu l’appel interjeté par les époux Z le 27 avril 2017 ;

Vu les conclusions notifiées le 16 septembre 2019 des époux Z aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 8 février 2017 par le tribunal de grande instance de Bordeaux ;

A titre principal :

— dire que les époux X ne démontrent pas l’anormalité des troubles de voisinage qu’ils prétendent subir du fait de la construction qu’ils ont réalisé ;

— dire que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice indemnisable ;

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

— ramener l’indemnité allouée à M^me X au titre de son préjudice de jouissance à de plus justes proportions ;

— ramener les indemnités allouées à M. X au titre de son préjudice de jouissance, de son préjudice locatif et de la dépréciation de son immeuble à de plus justes proportions ;

En toute hypothèse :

— dire et juger que le balcon édifié par M. X sur la propriété offre une vue illicite sur leurs fonds ;

— ordonner en conséquence la démolition de ce balcon dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard;

— condamner in solidum les consorts X à leur verser la somme de 7000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 19 septembre 2017 des consorts X dans lesquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris ;

— condamner solidairement les époux Z au paiement d’une indemnité de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 20 novembre 2017 ;

SUR CE

Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage

M. et M^me Z demandent la réformation du jugement déféré. Ils font valoir que les consorts X sont défaillants dans la charge de la preuve qui leur incombe à savoir l’anormalité de leur trouble de jouissance. Ils soutiennent que l’expertise démontre un impact

limité de leur construction sur l’ensoleillement de l’immeuble appartenant aux consorts X affirmant qu’en ce qui concerne l’appartement du 1^er étage, il ne s’agit que d’une perte partielle limitée dans le temps et l’espace et que pour l’appartement situé au rez de chaussée, la perte d’ensoleillement est due à la présence d’un balcon édifié par les consorts X. De plus ils rappellent que les immeubles sont situés en zone urbaine et que rien n’établit que la luminosité de la maison soit affectée dans des proportions excédant le risque nécessairement encouru du fait de l’installation en milieu urbain.

Les consorts X affirment que l’expertise judiciaire démontre une perte d’ensoleillement due à l’édification exclusive de la maison de M. et M^me Z présentant les caractéristiques d’un trouble anormal du voisinage.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Néanmoins les troubles anormaux de voisinage sont définis par la jurisprudence comme des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage. Ils peuvent être sanctionnés même si leur auteur n’a commis aucune faute. C’est l’anormalité de la nuisance qui permet au juge de sanctionner le trouble et d’indemniser la victime.

En l’espèce, il résulte des photos produites aux débats que M. et M^me Z ont construit un bâtiment d’une hauteur totale maximale de 10,21 mètres en remplacement d’une maison style 'arcachonnais’ d’une hauteur au mieux équivalente à celle des consorts X voir plus basse.

L’expertise judiciaire a mis en évidence que dés que le soleil aborde sa descente vers l’ouest, la construction de M. et M^me Z occulte trés rapidement le soleil et génère une perte d’ensoleillement sur l’immeuble des consorts X. L’expert précise que l’appartement situé au rez de chaussée de l’immeuble des consorts X ne bénéficie plus du soleil hormis quelques minutes quotidiennes dans la cuisine. De plus, les photos produites avant la réalisation de la construction litigieuse montrent que contrairement aux dires des époux Z, le balcon créé par les consorts X n’était pas à l’origine d’une perte d’ensoleillement total du logement du rez de chaussée.

En ce qui concerne l’appartement du 1^er étage, l’expert relève une perte d’ensoleillement sur l’ouverture du séjour côté nord-ouest donnant sur le balcon.

D’autre part l’expert note que la vue sur le jardin d’agrément a été remplacée par une vue sur le mur de l’immeuble des époux Z notamment depuis le balcon ce qui constitue un visuel moins agréable.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la construction de l’immeuble de M. et M^me Z à une hauteur de plus de 10 m diminue le temps d’ensoleillement de l’immeuble des consorts X de manière très importante ce qui constitue un inconvénient anormal du voisinage. D’autre part, le seul fait que cette construction se trouve située en milieu urbain ne peut être considéré comme la conséquence inévitable de l’urbanisation dans la mesure où il s’agit du remplacement d’une maison individuelle par une autre maison individuelle dans un environnement déjà urbain.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

Sur l’indemnisation des consorts X

M. et M^me Z font valoir que l’appartement du rez de chaussée fait seulement l’objet de location saisonnière et que l’appartement du 1^er étage qui était occupé par M^me X, a été libéré par cette dernière en 2015. En conséquence, ils soutiennent que le trouble de jouissance ne pourrait être invoqué par M^me X qu’entre l’édification de la construction litigieuse et son départ à la maison de retraite étant rappelé qu’il ne s’agissait pour cet appartement que d’une perte partielle d’ensoleillement.

En ce qui concerne le préjudice locatif, ils relèvent que ceux-ci ont été supérieurs en 2014, année de la construction, par rapport à ceux de 2012. Ils demandent à la cour de débouter les consorts X de ce chef de demande.

En ce qui concerne la moins value de l’immeuble, ils contestent l’évaluation faite par l’expert judiciaire soutenant que ce dernier a évalué de manière excessive la perte de valeur vénale des deux appartements compte tenu de la perte partielle d’ensoleillement et a sous évalué la valeur de cet immeuble. Au surplus, ils notent que les consorts X ont vendu cet immeuble au fils de M. Z pour le prix de 372.000 euros soit 123.000 euros au-dessus de l’évaluation de l’expert judiciaire.

C’est par une exacte analyse des faits de la cause que la cour adopte que le premier juge a retenu à bon droit une indemnisation au titre du préjudice de jouissance pour M. X et Mme veuve X à hauteur de la somme de 5.000 euros. Il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.

En ce qui concerne la perte locative, la cour constate au vu des pièces versées aux débats à savoir l’avis d’imposition et l’attestation comptable de la société CER FRANCE Poitou-Charentes que les revenus locatifs de l’immeuble appartenant aux consorts X sont irréguliers sur la période de 2012 à 2014. D’autre part, les consorts ne fournissent aucune pièce justificative portant sur les années postérieures à 2014 ce qui aurait permis à la cour d’apprécier la réalité de cette perte locative.

Il est certain que les locations saisonnières présentent nécessairement un caractère aléatoire et que le fait que les revenus pour l’année 2014 aient été inférieurs à ceux de 2013 mais néanmoins supérieurs à l’année 2012, ne peut suffire à démontrer l’existence d’une perte de revenus locatifs liée exclusivement à la construction de l’immeuble des époux Z.

En conséquence, il y a lieu de réformer le jugement entrepris et de débouter les consorts X de leur demande fondée sur la perte de revenus locatifs.

En ce qui concerne la demande d’indemnisation pour la perte de valeur de l’immeuble des consorts X, il convient de relever que l’expert judiciaire a évalué l’immeuble des consorts X en juillet 2015 à la somme de 278.000 euros avant les travaux litigieux, valeur vénale évaluée à 249.000 euros compte tenu de l’édification de la maison des époux Z. Or il ressort d’un acte notarié en date du 13 mai 2019 que l’immeuble des consorts X a été vendu pour la somme de 372.000 euros. La cour constate que les consorts X ne versent aux débats aucun document de nature à établir que ce prix de vente aurait été inférieur au prix du marché au jour de la vente.

Dans ces conditions, les consorts X ne démontrent pas l’existence d’une moins-value concernant leur propriété. En conséquence, il y a lieu de réformer le jugement déféré et de débouter M. X et M^me X de leur demande en indemnisation de la moins value de la valeur vénale de leur propriété.

Sur la demande reconventionnelle des époux Z

M. et M^me Z sollicitent la démolition du balcon du premier étage de la propriété X au motif du caractère illicite de la vue ainsi créée dans la mesure où cette ouverture ne respecte pas la distance minimale de 1,90 mètres entre l’ouvrage établissant une vue directe et le fonds voisin. En conséquence, ils demandent la démolition de ce balcon.

Il convient de relever que les époux Z reconnaissent dans leurs conclusions que l’immeuble litigieux a été vendu le 13 mai 2019. Dans ces conditions, outre le fait que leur demande est dirigée contre les consorts X et non contre le propriétaire, seule susceptible d’exécuter une éventuelle décision de démolition du balcon litigieux, il convient de relever que ce balcon crée une vue directe ne respectant la distance légale sur un mur aveugle compte tenu de la nouvelle construction des époux Z. En conséquence les conditions de distance prescrites par l’article 678 du code civil sont inapplicables à des vues qui s’exercent sur un mur aveugle.

Il y a lieu de débouter M. et M^me Z de leur demande reconventionnelle.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a retenu l’existence d’un trouble anormal du voisinage et a condamné M. et M^me Z à verser à M. X et à M^me X la somme de 5.000 euros chacun en réparation de leur préjudice de jouissance.

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Déboute les consorts X de leurs demandes fondées sur une perte locative et sur une moins value de leur maison.

Déboute les époux Z de leur demande reconventionnelle.

Dit n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre des parties.

Condamne M. et M^me Z solidairement au paiement des dépens d’instance et d’appel ainsi que des frais de référé et d’expertise.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne Lavergne-Contal, présidente, et madame Audrey Collin, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE