Cour d'appel de Bordeaux, 4ème chambre commerciale, 8 septembre 2021, n° 19/00713

TGI Bordeaux 14 novembre 2018

CA Bordeaux
Confirmation 8 septembre 2021

Arguments

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Rejeté
Application erronée de l'abattement pour charges exorbitantes
La cour a jugé que l'abattement de 10% était justifié car la clause de charges exorbitantes était applicable au moment du renouvellement du bail, et que la loi Pinel ne s'applique qu'à compter du renouvellement.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas d'appel mal fondé
La cour a confirmé que l'appel était mal fondé et a donc condamné les appelants aux dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Bordeaux, les consorts E demandent l'infirmation du jugement du 14 novembre 2018, qui avait fixé le loyer renouvelé à 76 500 euros, en contestant un abattement de 10% pour charges exorbitantes. La juridiction de première instance a retenu cet abattement, considérant que la clause de charges pesant sur le preneur était applicable au moment du renouvellement. La cour d'appel, en confirmant le jugement, souligne que la valeur locative doit être appréciée à la date du renouvellement, où la clause était encore en vigueur. Elle conclut que l'abattement était justifié et que les appelants doivent payer 2 000 euros à l'intimée au titre de l'article 700 du CPC.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 4e ch. com., 8 sept. 2021, n° 19/00713
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	19/00713
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 14 novembre 2018, N° 16/02378
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Catherine BRISSET, président
Avocat(s) :	Sarah BOUETRaphaël MONROUXCharles-Edouard FORGAR
Cabinet(s) :	HARFANG AVOCATS
Parties :	SARL THEATRE FEMINA, SARL THEATRE FEMINA

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 08 SEPTEMBRE 2021

(Rédacteur : Madame Catherine BRISSET, Conseiller)

N° RG 19/00713 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-K3LS

Madame D N-O E D’X

Madame Z J K E D’X

Madame Z C

Monsieur F H G

SARL THEATRE FEMINA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 novembre 2018 (R.G. 16/02378) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 07 février 2019

APPELANTS :

Madame D N-O E P, née le […] à […], demeurant […]

Madame Z J K E D’X, née le […] à […], demeurant […]

Madame Z C, née le […] à […], demeurant […]

Monsieur F H G, né le […] à […], demeurant […]

représentés par Maître Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés par Maître Charles-Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

SARL THEATRE FEMINA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 juin 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

M^me D E d’X, Z E d’Y, Z C venant aux droits d’B E d’X et M. F G venant aux droits d’B H G (les consorts E ou les bailleurs) sont propriétaires d’un immeuble situé 8 et […], immeuble à usage de théâtre.

Cet immeuble fait l’objet d’un bail commercial consenti à la SARL du Théâtre Femina, renouvelé en dernier lieu à compter du 1^er octobre 1993.

Par acte du 15 octobre 2015, les consorts E ont fait signifier à la société du Théâtre Femina une offre de renouvellement à effet au 1^er juillet 2016 moyennant un loyer annuel de 184 950 euros.

Les parties ont été en désaccord sur le prix du loyer renouvelé et, saisi par le bailleur, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux, par jugement du 5 avril 2017, a ordonné une expertise confiée à M. A avec mission d’évaluer la valeur locative selon la méthode dite de la jauge. Le loyer contractuel a été maintenu à la date du renouvellement pendant le cours de l’instance.

L’expert a déposé son rapport le 4 juin 2018.

Saisi en lecture de rapport et après échange des mémoires des parties, le juge des loyers commerciaux par jugement du 14 novembre 2018, en substance et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a fixé le prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 76 500 euros hors taxes et hors charges, rappelé le cours de plein droit des intérêts au taux légal

entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter du 25 février 2016 et rejeté les autres demandes.

Les consorts E ont relevé appel de la décision le 7 février 2019, énonçant dans leur déclaration les chefs contestés du jugement et intimant la société du Théâtre Femina.

L’affaire a fait l’objet d’une proposition de médiation, mesure qui n’a pu recueillir l’accord de toutes les parties.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures en date du 4 septembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, les consorts E demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du 14 novembre 2018 en ce qu’il a appliqué un abattement de 10% pour charges exorbitantes de l’article 606 du code civil ;

Et statuant de nouveau,

Fixer le montant du loyer révisé à la somme annuelle de 86 849,6 euros hors charges et hors droits à compter du 1^er juillet 2016.

Condamner la société Théâtre Femina aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que c’est à tort que le premier juge a procédé à un abattement de 10% à raison de la charge exorbitante du droit commun des gros travaux dès lors que, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les gros travaux de l’article 606 du code civil ne peuvent plus être mis à la charge du preneur. Ils soutiennent que cette disposition d’ordre public s’applique au bail renouvelé à compter du 1^er juillet et que le débat n’étant pas celui d’un déplafonnement, il y a lieu d’en tenir compte.

Dans ses dernières écritures en date du 13 décembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la société du Théâtre Femina demande à la cour de :

Débouter les appelants de leur appel.

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement intervenu.

Condamner les appelants au paiement d’une indemnité de l’article 700 du CPC d’un montant de 3 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que c’est à juste titre que l’abattement de 10% a été appliqué dans la mesure où la valeur locative doit s’apprécier en fonction des modifications intervenues en cours de bail. Elle fait valoir que la survenance d’un événement, en l’espèce l’impossibilité de faire supporter au preneur les grosses réparations, est sans effet sur la détermination de la valeur locative. Elle s’appuie sur les dispositions transitoires de la loi Pinel et estime que le caractère monovalent des locaux est sans incidence sur ce point.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 3 juin 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le débat est circonscrit à la question de l’abattement de 10% retenu par le premier juge.

Il s’agit d’un bail très ancien puisqu’originellement consenti en 1920 dans un acte qui prévoyait la transformation d’une maison avec dépendances en un théâtre. Le bail initial stipulait une clause mettant à la charge du preneur toutes les réparations y compris les grosses réparations. Cette clause a été maintenue à l’occasion de tous les renouvellements successifs.

Il est constant que par application des dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce, telles qu’issues de la loi 2014-1317 du 3 novembre 2014, et des dispositions de l’article R 145-35 du même code procédant du décret d’application que les grosses réparations de l’article 606 du code civil ne peuvent plus être mises à la charge du preneur. Ces dispositions sont d’ordre public et sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret d’application, c’est-à-dire le 6 novembre 2014.

La disposition mettant à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du code civil doit donc être écartée à compter du renouvellement du 1^er juillet 2016. Ce point ne fait pas débat.

La seule question est ainsi celle de la date à laquelle on doit se placer pour évaluer la valeur locative de l’immeuble donné à bail.

Les appelants considèrent que n’étant pas invoqué un déplafonnement ce n’est pas uniquement une modification en cours du bail expiré qui doit être prise en compte. Ils invoquent les dispositions de l’article R 145-8 du code de commerce et une obligation découlant de la loi depuis la dernière fixation du prix.

L’intimée se prévaut de ces mêmes dispositions et fait valoir que la modification n’était pas applicable au bail échu alors que la valeur locative est appréciée en considération des modifications en cours de bail, alors que la survenance d’un événement à compter du jour du renouvellement est écartée.

Il convient de rappeler que le prix du bail à renouveler s’apprécie à la date du renouvellement et que, sauf fixation amiable, on ne peut prendre en considération que les éléments existants à la date du renouvellement, c’est-à-dire la date d’expiration du bail.

À cette date, la stipulation contractuelle mettant à la charge du preneur toutes les réparations y compris celles de l’article 606 du code civil était applicable et n’était pas modifiée par l’entrée en vigueur de la loi qui ne s’applique qu’à compter du renouvellement et donc postérieurement à l’appréciation de la valeur locative. Ceci ne concerne pas seulement les cas de déplafonnement, élément étranger au litige puisqu’il est constant que les locaux sont monovalents, mais procède de l’application des dispositions plus générales de l’article L 145-33 du code de commerce.

La valeur locative des locaux loués au jour du renouvellement devait donc prendre en compte la charge exorbitante qui était imposée au preneur de sorte que l’abattement de 10% dont le montant n’est pas spécialement critiqué, devait être appliqué.

Les dispositions de l’article R 145-8 du code de commerce ne modifient pas cette appréciation puisque postérieurement à la fixation du loyer renouvelé, apprécié au jour de ce renouvellement, c’est-à-dire à compter de l’application de ce bail renouvelé la modification tirée de la loi s’appliquera et qu’elle pourra être prise en compte lors du prochain renouvellement.

Le prix du loyer renouvelé tel que fixé à 76 500 euros par an hors taxes et hors charges n’est pas autrement contesté et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

L’appel étant mal fondé, les appelants seront condamnés à payer à l’intimée la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 14 novembre 2018 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M^me D E d’X, Z E d’Y, Z C venant aux droits d’B E d’X et M. F G venant aux droits d’B H G à payer à la SARL Théâtre Femina la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me D E d’X, Z E d’Y, Z C venant aux droits d’B E d’X et M. F G venant aux droits d’B H G aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FABRY, conseiller, le président empêché, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par la magistrate signataire.