COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 28 JUIN 2021

(Rédacteur : H BRAUD, conseiller,)

N° RG 19/04463 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LFXE

A B épouse X

c/

SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 28 juin 2021

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 mai 2019 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 11-18-357) suivant déclaration d’appel du 02 août 2019

APPELANTE :

A B épouse X

née le […] à Meaux

de nationalité Française

Profession : Enseignant, demeurant […]

Représentée par Maître F G, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis […]

Représentée par Maître REIX, substituant Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mai 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant H BRAUD, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

H BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Greffier lors des débats : Marie-Françoise DACIEN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

A Eur épouse Y, propriétaire d’une maison située 45, rue Notre-Dame, à Buzançais, dans l’Indre, a passé le 18 mars 2015 un mandat de location avec la société Bourse de l’immobilier. Ce mandat de location faisait mention d’une assurance « Garantie loyers impayés » souscrite par A Eur auprès d’Intégral Immobilier.

Le 3 avril 2015, A Eur a confié un mandat d’administration de biens à la société Intégral Immobilier.

L’immeuble a été donné à bail à C D épouse Z par acte sous seing privé du 29 janvier 2016.

C Z a donné son congé avec effet au 15 juillet 2016. L’état des lieux de sortie a été établi le 16 août 2016.

Par exploit en date du 18 janvier 2018, A Eur épouse Y a assigné en responsabilité la société Bourse de l’immobilier devant le tribunal d’instance de Bordeaux.

Par jugement contradictoire en date du 27 mai 2019, le tribunal a :

' Condamné la société Bourse de l’immobilier à verser à A Eur épouse Y la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de s’assurer de la solvabilité de la locataire proposée par elle dans le cadre du bail consenti à C Z ;

' Débouté A Eur épouse Y de ses autres demandes en paiement ;

' Rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Partagé les dépens de l’instance par moitié entre les parties.

Pour l’essentiel, le tribunal a retenu la responsabilité de la Bourse de l’immobilier au titre de la location du bien, mais l’a écartée au titre de sa gestion. Il a indemnisé le préjudice de A Y constitué par la perte d’une chance de ne pas contracter avec un locataire insolvable.

Par déclaration du 2 août 2019, A Eur épouse Y a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 14 avril 2020, A Eur épouse Y demande à la cour de :

' Dire et juger que A Y a légitimement pu croire que la société Intégral Immobilier était le mandataire de la société Bourse de l’immobilier au moment où elle a conclu avec elle le contrat de gestion locative et tout au long de l’exécution du contrat ;

' Dire et juger que la société Bourse de l’immobilier a manqué aux obligations contractuelles qui lui incombaient tant au titre du mandat de location qu’au titre du mandat de gestion donné par A Y ;

Par conséquent,

' Infirmer le jugement du 27 mai 2019 en ce qu’il a limité la somme allouée à A Y au titre de la perte de chance de percevoir des loyers sur la période allant du 29 janvier 2016 au 16 août 2016 à 1 500 euros ;

' Infirmer le jugement du 27 mai 2019 en ce qu’il a rejeté toutes les autres demandes de A Y ;

Statuant à nouveau :

À titre principal ;

' Condamner la société Bourse de l’immobilier à verser à A Y la somme de 437 euros au titre de la perte de loyer qu’elle a subie entre le 6 et le 28 janvier 2016 ;

' Condamner la société Bourse de l’immobilier à verser à A Y la somme de 2 505,20 euros au titre de la perte de loyer qu’elle a subie entre le 29 janvier et le 16 août 2016 ;

À titre subsidiaire, si la cour devait considérer que le préjudice invoqué par A Y n’est qu’une perte de chance de percevoir les loyers,

' Dire et juger que la perte de chance de percevoir les loyers doit être évaluée à 90 % du montant total des loyers que A Y aurait du percevoir sur la période allant du 6 janvier au 16 août 2016 ;

' Condamner la société Bourse de l’immobilier à A Y la somme de 393,3 euros au titre de la perte de chance de percevoir un loyer entre le 6 et le 28 janvier 2016 ;

' Condamner la société Bourse de l’immobilier à verser à A Y la somme de 2 254,68 euros au titre de la perte de chance de percevoir le loyer qu’elle a subie entre le 29 janvier et le 16 août 2016 ;

Pour le surplus ;

' Condamner la société Bourse de l’immobilier à verser à A Y la somme de 1 048,80 euros au titre de la perte de chance de percevoir un loyer entre le 17 août 2016 et le 25 octobre 2016 ;

' Condamner la société Bourse de l’immobilier à verser à A Y la somme de 4 000 euros au titre du préjudice moral qu’elle a subi ;

En tout état de cause,

' Condamner la société Bourse de l’immobilier à verser à A Y la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

' Condamner la société Bourse de l’immobilier aux enti ers dépens, dont distraction au profit de maître F G.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 15 janvier 2020, la société par actions simplifiée Bourse de l’immobilier demande à la cour de :

' Déclarer recevable l’appel incident de la société Bourse de l’immobilier ;

' Infirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la société Bourse de l’immobilier avait commis une faute ;

Statuant à nouveau,

' Débouter A Y de l’ensemble de ses demandes ;

À titre subsidiaire,

' Minorer ses demandes dans de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

' La condamner à payer à la société Bourse de l’immobilier la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

' La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2021 et l’audience fixée au 17 mai 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le mandat apparent :

Aux termes du mandat de location donné le 18 mars 2015 à la Bourse de l’immobilier, sa mission consistait à louer le bien de Buzançais. À cette fin, la Bourse de l’immobilier s’obligeait à diffuser l’annonce commerciale du bien. Elle recevait pouvoir de :

' proposer, présenter, visiter et faire visiter les locaux ;

' faire établir les diagnostics obligatoires ainsi que tous documents nécessaires à l’information du locataire.

La Bourse de l’immobilier était autorisée à :

' faire toute publicité utile ;

' apposer un panneau sur l’immeuble ;

' faire tout ce qui est nécessaire pour aboutir à la location du bien, et notamment prélever le montant des honoraires lui revenant au titre de l’entremise et de la négociation, de la visite, constitution du dossier de solvabilité et de la rédaction du bail, puis de l’état des lieux entrant.

La Bourse de l’immobilier était chargée d’établir tous les actes sous seing privé (bail, engagement de caution, état des lieux), et de recueillir la signature du locataire.

Aux termes du mandat d’administration de biens donné le 3 avril 2015 à la société Intégral Immobilier, sa mission consistait à administrer le bien de Buzançais, et plus précisément à « gérer le bien désigné ci-dessus, le louer par écrit, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, donner ou accepter tous congés, faire dresser états des lieux, signer tous baux et accords. » À cette fin, Intégral Immobilier était autorisé à :

' recevoir tous biens, sommes ou valeurs ;

' en cas de difficultés, exercer toutes poursuites judiciaires ;

' missionner l’huissier de justice de son choix pour faire dresser un procès-verbal de reprise du local ;

' mettre en jeu toute garantie à la construction ;

' faire toute déclaration en cas de sinistre auprès de la compagnie d’assurances du mandant ;

' procéder à tous travaux inférieurs à 152,45 euros, et aux travaux nécessaires en cas d’urgence ;

' procéder à tous règlements relativement au bien géré ;

' représenter le mandant devant toutes les administrations publiques ou privées ;

' indexer annuellement le loyer ;

' se substituer toutes agences du réseau Bourse de l’immobilier afin de procéder à la seule entremise à l’occasion de la location ou relocation du bien ;

' publier les offres de location sur support papier ou électronique.

A Y, qui recherche la responsabilité de la Bourse de l’immobilier à raison de fautes commises tant dans l’exécution du mandat de location que dans l’exécution du mandat de gestion, soutient que tout au long de l’exécution du contrat de gestion locative, la société Intégral Immobilier s’est présentée comme étant la mandataire de la société Bourse de l’immobilier.

Elle fait valoir que :

' aux termes du contrat de location signé le 29 janvier 2016 entre la société Intégral Immobilier et C Z, il est indiqué que la société Intégral Immobilier est régulièrement représentée par la société Bourse de l’immobilier ;

' les honoraires du mandataire prévus dans le contrat de location du 29 janvier 2016 sont identiques aux honoraires de location qui sont prévus tant dans le mandat de location du 18 mars 2015, que dans le mandat d’administration de biens au titre de la mise en location du bien;

' la mission confiée à la société Intégral Immobilier recoupe pour partie celle de la Bourse de l’immobilier, puisque la société Intégral Immobilier est notamment chargée de louer le bien, de faire dresser des états des lieux, et de signer tous baux et accords ;

' par lettre du 28 juin 2016, la société Intégral Immobilier a informé A Y que la procédure pour relouer le logement à la suite du congé de C Z était lancée, alors que la recherche d’un nouveau locataire incombait à la Bourse de l’immobilier en vertu du mandat de

location ;

' le procès-verbal de constat du 18 juillet 2016 valant état des lieux de sortie indique que C Z a été convoquée par la Bourse de l’immobilier ;

' la société Bourse de l’immobilier est représentée lors de l’état des lieux de sortie, alors que le mandat de location ne la charge que de l’état d’entrée dans les lieux.

Il ne ressort pas de ces faits que la société Intégral Immobilier se serait présentée dans l’exécution du mandat de gestion comme la mandataire de la Bourse de l’immobilier, mais au contraire qu’elle s’est fait représenter par cette dernière pour l’accomplissement des actes de son mandat qui tenaient à la mise en location du bien. Ce faisant, Intégral Immobilier a agi en vertu de la faculté de substitution prévue par le mandat d’administration de biens en ces termes: « Le mandant [A Eur] autorise expressément le mandataire [Intégral Immobilier]: […] à lui substituer toutes agences du réseau Bourse de l’immobilier afin de procéder à la seule entremise à l’occasion de la location ou relocation de son bien. »

Au demeurant, A Y ne s’y est pas trompée ainsi qu’il ressort de sa correspondance avec la société Intégral Immobilier au sujet de la gestion du bien (pièces nos 4 à 6 de l’intimée), comme des termes de sa saisine, le 29 décembre 2016, du conciliateur du tribunal d’instance de Châteauroux au sujet de son « litige avec l’agence de location immobilière La Bourse de l’immobilier de Châtillon-sur-Indre et la société de gestion Intégral Immobilier de Bordeaux » (pièce no 7 de l’intimée).

Dans ces circonstances, A Y ne peut avoir légitimement cru que la société Intégral Immobilier agissait, dans l’exécution de ses missions d’administrateur de biens, en qualité de mandataire de la société Bourse de l’immobilier. En l’absence de mandat apparent, A Y n’est pas fondée à rechercher la responsabilité de la Bourse de l’immobilier pour faute dans l’exécution du mandat d’administration de bien souscrit le 3 avril 2015. C’est donc par des motifs exacts et pertinents que le tribunal a débouté A Y de ses demandes indemnitaires fondées sur des fautes de gestion (absence de diligences quant aux loyers impayés, réalisation tardive des travaux de réfection de l’appartement).

Sur la responsabilité de l’agent immobilier :

1) Sur la faute :

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, par le mandat de location conclu entre les parties le 18 mars 2015, le mandant donne pouvoir au mandataire de louer le bien. Sont convenus, au titre de la rémunération du mandataire, des honoraires d’entremise et de négociation, de visite, de constitution du dossier de solvabilité, de rédaction du bail et de l’état des lieux entrant, honoraires qui sont fixés, pour le bailleur, à 7 % toutes taxes comprises du montant annuel hors charges du loyer.

A Y reproche à la Bourse de l’immobilier :

' d’avoir permis à C Z d’entrer dans les lieux dès le 6 janvier 2016, avant la signature du bail ;

' de ne s’être pas assurée de la solvabilité de la locataire, de sorte que la garantie des loyers impayés n’a pu être mise en 'uvre.

Sur le premier grief, l’appelante justifie devant la cour, par une attestation de H I, officier de police judiciaire (pièce no 15 de l’appelante), que la Bourse de l’immobilier a remis les clefs du logement à C Z avant que le bail ne fût signé le 29 janvier 2016. La faute du mandataire est établie.

Sur le second grief, l’article Pouvoirs du mandataire et rémunération du mandat de location stipule : « Le mandant [A Eur] autorise le mandataire-négociateur [Bourse de l’immobilier] à faire tout ce qui est nécessaire pour aboutir à la location du bien […], et notamment prélever […] le montant des honoraires lui revenant […] au titre de […] la constitution du dossier de solvabilité ».

Il incombait en conséquence à la société Bourse de l’immobilier, en tant que mandataire salarié, de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur. L’intimée ne justifie pas plus devant la cour que devant le tribunal avoir pris les précautions d’usage, manquant ainsi à son obligation de prudence dans le choix du locataire.

2) Sur le préjudice :

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution du mandat.

À titre principal, A Y sollicite les indemnités suivantes :

' 437 euros au titre de la perte de loyer subie entre le 6 et le 28 janvier 2016 ;

' 2 505,20 euros au titre de la perte de loyer subie entre le 29 janvier 2016 et le 16 août 2016;

' 1 048,80 euros au titre de la perte de loyer subie entre le 17 août 2016 et le 25 octobre 2016;

' 4 000 euros au titre du préjudice moral.

À titre subsidiaire, elle demande réparation de la perte de chance de percevoir un loyer.

À raison de l’occupation des lieux avant la conclusion du bail, A Y a effectivement été privée de loyer pour la période du 6 au 28 janvier 2016, soit 437 euros.

S’agissant des impayés pour la période du 29 janvier 2016 au 16 août 2016, l’intimée conteste que l’appelante aurait été certaine, comme celle-ci l’affirme, de percevoir tous les loyers dus grâce à la garantie souscrite par A Y si la Bourse de l’immobilier avait vérifié les critères de solvabilité de la locataire, condition à laquelle aurait été subordonnée l’assurance. Le contrat d’assurance n’étant pas versé aux débats, ni aucune correspondance avec l’assureur relative à l’absence de prise en charge, il ne peut être tenu pour certain que la totalité des loyers impayés aurait été indemnisée si la Bourse de l’immobilier n’avait pas commis de faute. Aussi est-ce par une juste appréciation des faits de la cause que le tribunal n’a retenu que l’existence d’une perte de chance de contracter avec un autre preneur solvable, perte de chance dont il a fait une exacte évaluation.

La perte de loyer subie après le 16 août 2016 est la conséquence, selon A Y, du retard avec lequel ont été menés les travaux nécessaires à la relocation de l’immeuble. Ainsi qu’il a été jugé précédemment, la faute de gestion alléguée n’est pas imputable à la Bourse de l’immobilier, en l’absence de mandat apparent donné à la société Intégral Immobilier. Aussi le débouté de ce chef sera-t-il confirmé.

Pour la même raison, la cour adoptera les motifs par lesquels le tribunal a rejeté la demande présentée par A Y au titre de son préjudice moral, les griefs formulés ne se rapportant qu’à l’administration du bien.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’intimée en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, la société Bourse de l’immobilier sera condamnée à payer à A Y la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme partiellement le jugement en ce qu’il déboute A Eur épouse Y de ses autres demandes en payement ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne la société Bourse de l’immobilier à payer à A Eur épouse Y la somme de 437 euros au titre de la perte de loyer subie entre le 6 et le 28 janvier 2016 ;

Déboute A Y de ses autres demandes en payement ;

Confirme toutes les autres dispositions non contraires ;

Y ajoutant,

Condamne la société Bourse de l’immobilier à payer à A Eur épouse Y la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Bourse de l’immobilier aux dépens d’appel, dont distraction au profit de maître F G ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Marie-Françoise DACIEN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,