COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 SEPTEMBRE 2024

N° RG 22/03441 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZP2

S.A.S. AFC PROMOTION

c/

S.A.R.L. VALORIAL

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 avril 2022 (R.G. 2020F01006) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 15 juillet 2022

APPELANTE :

S.A.S. AFC PROMOTION, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître François HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMÉE :

S.A.R.L. VALORIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Philippe MORICEAU de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 mars 2017, la SAS AFC Promotion, promoteur immobilier, a confié à la SARL Valorial, agent immobilier, pour une durée de six mois renouvelable ensuite par tacite reconduction par périodes successives de trois mois, un mandat n°1302 sans exclusivité, en vue de la commercialisation de l’ensemble des biens de son programme immobilier, mentionnés dans 'l’Espace partenaires', sur son site internet www.afc-promotion.fr.

Par acte du 22 juin 2018, un nouveau mandat non exclusif de commercialisation (n°1384) a été conclu entre les parties pour une durée de six mois renouvelable ensuite par tacite reconduction par périodes successives de trois mois, concernant, entre autres, le lot B301 d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant une rémunération fixée à 3% HT du prix de vente TTC de ce bien.

Par acte authentique du 6 mars 2019, la SCCV [Adresse 6] a vendu ce lot en l’état futur d’achèvement à M. [Z] [I] et Mme [J] [M] au prix de 1 320 000 euros.

Le 6 mars 2019, la société Valorial a dressé une facture de 47 520 euros TTC au nom de la société AFC Promotion, au titre de la commission due pour la vente de ce lot, dont elle n’a pu obtenir paiement, en dépit d’une mise en demeure par lettre recommandée de son conseil du 27 mars 2019.

La société AFC Promotion a effectivement soutenu que M. [I] et Mme [M] ne lui avaient pas été présentés par la société Valorial.

Par acte du 10 mai 2019, la société Valorial a fait assigné en référé la société AFC Promotion devant le juge des référés du tribunal de commerce de Bayonne.

Par ordonnance du 16 mai 2019, le dossier a été renvoyé devant le tribunal de commerce de Dax, sur le fondement des articles L.722-18 et L.722-7 du code de commerce.

Par ordonnance en date du 22 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de commerce de Dax a condamné par provision la société AFC Promotion à payer à la société Valorial la somme de 47250 euros, outre 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt en date du 9 septembre 2020, la cour d’appel de Paul a infirmé l’ordonnance, au motif qu’il n’y avait lieu à référé en considération de contestations sérieuses élevées par la société AFC Promotion.

Par acte en date du 13 octobre 2020, la société Valorial a donc fait assigner au fond la société AFC Promotion devant le tribunal de commerce de Bordeaux, en paiement de la somme de 47.520 euros outre intérêt au taux légal.

Le 6 janvier 2022, le tribunal a enjoint la société AFC Promotion de produire sa pièce numéro 6 sous un format lisible et a ordonné la réouverture des débats.

Par jugement contradictoire du 7 avril 2022, le tribunal de commerce de Bordeaux a:

Condamné la société AFC Promotion à payer à la société Valorial la somme de 19.800 euros plus TVA à 20% outre intérêt au taux légal à compter du 27 mars 2019,

Condamné la société AFC Promotion à payer à la société Valorial la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société AFC Promotion aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Gardach & Associés,

Débouté la société AFC Promotion de l’ensemble de ses demandes,

Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 15 juillet 2022, la SAS AFC Promotion a relevé appel du jugement.

La société Valorial a formé appel incident sur le montant de la condamnation prononcée à son profit.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 29 septembre 2022, les parties ont été enjointes à entrer en médiation, sans succès.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 7 février 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société AFC Promotion a demandé à la cour de :

Vu la Loi du 2 janvier 1970,

Vu la Loi ALUR du 24 mars 2014,

A titre principal

Infirmer le jugement prononcé par le tribunal de commerce de Bordeaux du 7 avril 2022 en ce que cette décision a :

Condamné la société AFC Promotion SAS à payer à la Société Valorial SARL la somme de 19.800,00 euros plus TVA à 20 % outre intérêt au taux légal à compter du 27 mars 2019.

Condamné la société AFC Promotion SAS à payer à la société VALORIAL SARL la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné la société AFC Promotion SAS aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Gardach & Associes.

Débouté la société AFC Promotion SAS de l’ensemble de ses demandes.

En conséquence :

Débouter la société Valorial de l’ensemble de ses demandes, fins moyens et conclusions.

A titre reconventionnel

Condamner la société Valorial à payer à la société AFC Promotion la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Condamner la société Valorial à payer à la société AFC Promotion la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 30 mai 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Valorial demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1104 et 1231 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Confirmer le jugement dont appel, hormis en ses dispositions limitant l’indemnité allouée à la société Valorial à la somme de 19.800 euros plus TVA à 20% outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2019,

Réformant sur ce point le jugement critiqué,

Condamner la société AFC Promotion au paiement d’une somme de 47.520 euros

outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2019,

Y ajoutant,

Condamner la société AFC Promotion au paiement d’une somme de 10.000 euros

au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

Condamner la société AFC Promotion aux entiers dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Gardach & Associés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juin 2024.

Vu les dernières conclusions notifiées après clôture par la société AFC Promotion, le 10 juin 2024,

Vu les conclusions de procédure notifiées le 17 juin 2024 par la société AFC Promotion, tendant, à titre principal, à voir révoquer l’ordonnance de clôture du 4 juin 2024, prononcer la clôture à la date de l’audience, et dire recevables ses conclusions du 10 juin 2024, et, à défaut, à voir rejeter les conclusions de la société Valorial du 30 mai 2024, comme tardives.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture:

1- Les conclusions qui ont été notifiées par la société Valorial le 30 mai 2024 n’ont modifié les précédentes que par une brève réponse, en 28 lignes, aux conclusions de l’appelante, avec un simple rappel chronologique des relations contractuelles (déjà précédemment énoncé), sans ajout d’aucun moyen, ni communication d’aucune pièce nouvelle. Le moyen tiré du fait qu’elle n’était pas tenue d’utiliser les informations et supports issus de l’espace partenaire du site internet du promoteur était dans le débat depuis le litige de première instance dès lors que le tribunal y fait expressément référence dans sa motivation.

2- En conséquence, ces conclusions du 30 mai 2024 n’appelaient elles-mêmes aucune réponse de l’appelante; elles ne peuvent être déclarées tardives et sont recevables.

Surabondamment, au regard de la nature du litige, et des différentes instances ayant déjà opposé les parties en les amenant à débattre des mêmes questons juridiques, au vu des mêmes pièces, la société AFC Promotion, ne justifie d’aucune circonstance qui lui aurait interdit de notifier un dernier jeu de conclusions, avant la clôture du 4 juin 2024.

3- Il n’existe aucune cause grave justifiant que la clôture soit révoquée.

La demande formée en ce sens par l’appelante sera rejetée, et il y a lieu de déclarer irrecevables ses conclusions notifiées le 10 juin 2024.

La cour statuera, en conséquence, en considération de ses conclusions du 7 février 2024.

Sur le droit à rémunération:

4- Se fondant sur les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, complétée par la loi Alur du 24 mars 2014, la société AFC Promotion soutient que la société Valorial n’est pas droit au paiement des honoraires réclamés dès lors qu’elle n’a pas trouvé elle-même le candidat acquéreur, qu’elle ne l’a pas présenté en premier à sa mandante, que le premier contact a été pris par M. [I] par une demande d’information sur le site internet www.afc-promotion.fr, en vue précisément de l’achat du lot B301, et que le mandataire n’a pas eu d’intervention déterminante dans le vente du bien.

L’appelante ajoute que le mandataire a manqué à son obligation contractuelle d’utiliser le logiciel métier Immolead.

5- La société Valorial réplique qu’elle a bien mis ses prospects, M. [I] et Mme [M], en présence de la mandante, après leur avoir fait une présentation de cette résidence en fin d’année 2017; qu’elle a eu une action déterminante dans la conclusion du contrat de vente, et qu’il importe peu que M. [I] ait fait une demande d’information concernant le programme [Adresse 6] sur le site internet de la société AFC Promotion le 3 décembre 2017, dès lors que l’appelante n’a jamais traité cette demande.

Elle souligne que les manoeuvres déloyales entreprises par la société AFC Promotion afin de l’évincer justifient le paiement d’une indemnité calculée sur la base de la commission à laquelle elle aurait pu normalement prétendre, soit 3% HT du prix de vente TTC, ainsi que prévu au mandat applicable à compter du 22 juin 2018.

Sur ce:

6- Selon les dispositions de l’article 6-I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

7- Il est constant, en l’espèce, que la société Valorial avait bien reçu mandat écrit non exclusif, de la part de la société AFC Promotion, aux fins de vente du lot B n°301 dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 7], d’abord aux termes du mandat n°1302 du 3 juillet 2017, puis par le mandat du 22 juin 2018.

8- La vente du lot B n°301 a bien donné lieu à un acte écrit, par acte authentique du

6 mars 2019.

9- Par des motifs pertinents que la cour fait siens, le tribunal a retenu à bon droit que la société Valorial était bien à l’origine de la présentation de l’acquéreur (M. [I]) à la société AFC Promotion, ainsi que cela ressort du courriel adressé à cette dernière le 26 décembre 2017 à 18h14 par l’agent immobilier; et il convient d’écarter, comme inopérant, le simple fait que M. [I] se soit connecté le 3 décembre 2017 sur le site www.afc-promotion.fr à 0h11 pour y inscrire une demande d’information sur le programme immobilier de l'[Adresse 6].

En effet, l’appelante ne justifie pas avoir donné une quelconque réponse à cette demande d’information (dont rien ne démontre qu’elle concernait spécifiquement le lot B301, à cette date), ni avoir pris contact avec M. [I], avant que ce dernier ne se rende avec sa compagne dans les locaux de l’agence Valorial, le 26 décembre 2017, pour obtenir des renseignements. Le soir même, Mme [O] (Valorial) avisait M. [E] (directeur d’AFC Promotion), que le couple était bien intéressé par l’ appartement B [Cadastre 3] objet du mandat, qu’il souhaitait néanmoins y apporter plusieurs modifications sur l’agencement intérieur et qu’il s’agissait de clients très sérieux pour une acquisition rapide.

10- La société Valorial justifie avoir communiqué à M. [I], par courriels du 28 décembre 2017 une autre version du plan de l’appartement B [Cadastre 3], et avoir organisé pour ce client un rendez-vous avec M.[E] le 29 décembre 2017 à 9h30 dans l’espace de vente [Adresse 6], en lui rappelant qu’à ce stade de l’avancement des travaux, toutes les modifications étaient encore envisageables.

11- Il ressort en outre des courriels versés au débat qu’après une période d’attente de plus de 7 mois, M. [I] a repris contact avec Mme [O] le 17 aout 2018, pour lui demander si l’appartement précité était toujours en vente (précisant qu’il l’avait 'toujours en tête'), puis le 2 septembre 2018 pour évoquer avec elle une difficulté liée à l’exposition de l’appartement, qui d’après lui risquait d’être à l’ombre toute la journée. Le 20 septembre 2018, Mme [O] lui indiquait qu’elle avait pris contact avec M. [E] pour savoir s’il existait une étude de luminosité et des plans en 3D.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, c’est donc bien après un nouveau contact avec le mandataire, le 17 aout 2018, que M. [I], dûment informé que l’appartement était toujours en vente, a repris et mené à bien son projet d’achat en négociant des aménagements techniques avec le promoteur, ainsi que cela ressort des courriels échangés entre eux les 23 et 31 octobre 2018.

12- Après signature du contrat de réservation, des échanges ont eu lieu entre M. [I] et l’agence Valorial, concernant l’existence d’une condition suspensive liée à l’obtention du prêt, dans le contrat de réservation, l’état d’avancement de la demande de prêt, le teux du prêt finalement obtenu, les formalités liées à l’assurance (M. [I] s’interrogeant sur la nécessité de déclarer une pathologie traitée), et la date de signature de l’acte définitif chez le notaire.

13- Il est donc établi que la société Valorial a présenté le client à son mandant, et qu’elle a eu un rôle déterminant dans la vente. Par courriel du 18 décembre 2018, M. [I] avait d’ailleurs clairement indiqué à l’agence Valorial que la signature du contrat de réservation pour l’attique [Adresse 6] faisait suite à la présentation de cette résidence faite par cette agence en fin d’année 2017, pour laquelle il avait repris contact avec AFC début septembre 2018.

14- Ni le mandat du 3 mars 2017, ni celui du 22 juin 2018 ne conditionnait le paiement de la commission à l’utilisation, par le mandataire, de l’Espace Partenaires du site Internet www.afc-promotion.fr; ce site n’étant destiné qu’à tenir à jour le stock des biens diponibles à la vente, en temps réel. Le moyen ainsi opposé par l’appelante est inopérant, et le tribunal l’a rejeté à bon droit.

Sur l’indemnisation:

15- La rémunération due au mandataire était celle stipulée au mandat du 22 juin 2018, qui était le seul liant les parties à la date de conclusion du contrat de réservation par M. [I] en décembre 2018, qui faisait naître la créance de la société intimée, soit 3 % HT du prix de vente TTC, soit 39600 euros HT outre la TVA à 20%.

16- Il convient donc d’infirmer le jugement sur le montant de la condamnation, et, statuant à nouveau, de condamner la société AFC promotion à payer cette somme avec intérêt au taux légal à compter du 27 mars 2019, date de mise en demeure.

Sur les demandes accessoires:

17- La demande de dommages-intérêts formée par la société AFC Promotion sur le fondement de l’article 1240 du code civil doit être rejetée, dès lors que la cour reconnaît, comme le tribunal, le bien-fondé de l’action en paiement de la société Valorial, qui ne présente dès lors aucun caractère abusif.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

18- Il est équitable d’allouer à la société Valorial une indemntié de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la société AFC Promotion supportera les dépens d’appel et ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS;

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées par la société AFC Promotion le 10 juin 2024,

Déclare recevables les conclusions notifiées par la société Valorial le 30 mai 2024,

Infirme le jugement, uniquement sur le montant de la condamnation prononcée en principal,

Statuant à nouveau,

Condamne la société AFC Promotion à payer à la société Valorial la somme de 39600 euros HT plus la TVA à 20%, outre intérêt au taux légal à compter du 27 mars 2019,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société AFC Promotion à payer à la société Valorial la somme de 3000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société AFC Promotion aux dépens d’appel, et autorise la Selarl Gardach & associés, avocat, à recouvrer ceux dont elle aurait fait l’avance sans recevoir provision.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président