COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 DECEMBRE 2024

N° RG 21/04071 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MG4B

[J] [O] épouse [U]

[L] [U]

c/

[G] [I]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] (chambre : 7, RG : 20/05681) suivant déclaration d’appel du 13 juillet 2021

APPELANTS :

[J] [O] épouse [U]

née le 25 Novembre 1982 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[L] [U]

né le 07 Février 1983 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e RACINAIS

INTIMÉE :

[G] [I]

née le 04 Juin 1951 à [Localité 6] (33)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 7]

Représentée par M^e Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Mme [S] [M], élève avocate

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique de vente du 1er juillet 2019, M. [L] [U] et Mme [J] [O] épouse [U] ont acquis de Mme [G] [I] un appartement situé [Adresse 3] (33) pour un prix de 227 950 euros.

Soutenant que l’appartement est affecté d’un taux d’humidité anormalement élevé générant des moisissures, par acte du 29 juillet 2020, les époux [U] ont assigné Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté Mme [I] de ses demandes reconventionnelles,

— condamné solidairement les époux [U] à payer à Mme [I] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement ces derniers aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Les époux [U] ont relevé appel du jugement le 13 juillet 2021.

Par conclusions d’incident signifiées le 14 décembre 2021, les époux [U] ont saisi le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux aux fins qu’il constate le désistement de leur demande de résolution de la vente, leurs actions estimatoire et indemnitaire étant maintenues.

Par ordonnance du 23 mars 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné le renvoi de l’incident au fond et réservé les dépens de la décision à intervenir sur le fond du litige.

Par acte authentique du 11 janvier 2023, les époux [U] ont vendu leur maison à M. [Z] et Mme [V].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2024, les époux [U] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de :

— dire bien appelé et mal jugé,

en conséquence,

— réformer le jugement entrepris,

— dire et juger qu’il y a vice en la présence excessive d’humidité rendant l’appartement impropre à l’usage auquel ils le destinaient, et qu’ils en auraient offert un moindre prix s’ils l’avaient acquis en sachant le vice,

— condamner Mme [I] à leur verser la somme de 25 000 euros à titre d’indemnité estimatoire,

— condamner pour leurs préjudices annexes Mme [I] à leur verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— la condamner à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

— la condamner à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2023, Mme [I] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1240 du code civil, de :

— dire et juger que les époux [U] ne démontrent pas l’existence d’un vice caché au moment de la vente de l’appartement,

— dire et juger qu’ils ne démontrent pas qu’elle aurait eu connaissance de l’existence d’un désordre affectant l’appartement vendu,

en conséquence,

— les débouter de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner à lui verser la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— les condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les conclusions de M. et Mme [U] notifiées le 18 octobre 2024.

Le conseil de Mme [I] sollicite le rejet des conclusions des consorts [U] notifiées le 18 octobre 2024, au motif que sa cliente n’a pas disposé du temps nécessaire pour en prendre connaissance.

Le conseil des consorts [U] s’y oppose en faisant valoir que ses écritures ont été déposées avant l’ordonnance de clôture.

La cour d’appel observe que les conclusions de M.et Mme [U] ont été notifiées le 18 octobre 2024, soit six jours avant l’ordonnance de clôture, ne sont accompagnées d’aucune pièce nouvelle, et qu’il était loisible au conseil de Mme [I] de solliciter le report de l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries afin de répondre le cas échéant aux dernières conclusions adverses.

Mme [I] sera donc déboutée de sa demande tendant au rejet des conclusions de M.et Mme [U] notifiées le 18 octobre 2024.

II- Sur les demandes formées sur le fondement de la garantie des vices cachés

A titre liminaire, il est indiqué que M.et Mme [U] ayant renoncé, aux termes de leurs conclusions au fond, à leur demande de résolution de la vente, la cour d’appel est uniquement saisie de leurs actions estimatoire et indemnitaire sur le fondement de la garantie des vices cachés.

****

Les appelants exposent que les moississures et traces d’humidité affectant l’appartement proviennent de ponts thermiques excessifs du fait de façades extérieures qui ne sont pas isolées, qui sont vétustes et perméables à l’eau, qu’aucune information préalable à ce vice ne leur a été délivré avant la vente, qu’il était donc caché.

Ils soutiennent que le vice préexistait à la vente dès lors qu’il était en germe, qu’il nuit à l’usage normal du bien vendu, et que Mme [I] ne pouvait pas l’ignorer dès lors qu’elle a habité les lieux pendant vingt ans.

Mme [I] réplique que l’acte de vente prévoit une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, qui ne peut être écartée qu’à condition que les acquéreurs démontrent qu’elle avait connaissance du vice caché préalablement à la vente et qu’elle aurait sciemment omis de les en informer.

Or, elle fait valoir qu’elle a habité le logement pendant vingt ans sans avoir eu de problèmes d’humidité.

****

L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Aux termes des dispositions de l’article 1642 du même code,' le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même', l’article 1643 précisant quant à lui que 'le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

L’acte de vente versé aux débats (pièce 1 époux [U]) prévoit une clause d’exclusion des vices cachés, ce qui signifie que les acquéreurs sont privés de tout recours, sauf à démontrer que leur vendeur a agi de mauvaise foi, c’est à dire qu’il a vendu le bien immobilier en pleine connaissance du vice qui l’affecte.

Il appartient donc à M.et Mme [U] de rapporter la preuve d’un vice affectant le bien litigieux, de l’antériorité de celui-ci à la vente et de l’impropriété à destination du bien, et, le cas échéant de la connaissance par Mme [I] du vice antérieurement à la vente.

En l’espèce, M.et Mme [U] versent aux débats:

— un procès-verbal de constat d’huissier dressé par la SCP Lacaze/Crespy le 13 février 2020 qui fait état des désordres suivants 'traces de moisissures dans les chambres et auréoles d’humidité aux plafonds’ ( pièce 3 [U]),

— le rapport du cabinet DSH architecture réalisé à la demande du syndic de la copropriété le 27 mai 2020, lequel indique 'dans un nombre important de logements visités, nous avons pu observer des traces d’humidité importantes sur les murs extérieurs des pièces situées de préférence côté nord ou côté ouest, principalement dans les angles de murs en cueillie haute en raccordement avec le plafond voire parfois en pourtour des fenêtres… on peut sans que la liste soit exhaustive préciser que ces phénomènes sont existants dans les logements suivants: [F], [E], [K], [D], [U], [H]…

Les problèmes constatés ne sont pas consécutifs à des infiltrations, mais imputables à des problèmes de condensation.

En effet, l’air ambiant intérieur étant chargé d’humidité, il se condense au contact de parois froides, au droit des ponts thermiques. La résultante est donc ces traces d’humidité, devenant noires et récurrentes au fil du temps qui réapparraissent malgré les brossages.

Ce phénomène est d’autant plus important que l’air intérieur est humide et que l’air extérieur est froid.

L’absence d’un renouvellement d’air suffisant dans les logements est un facteur aggravant le phénomène…' (Pièce 5 [U])

— un rapport d’expertise amiable rendu par le cabinet ABC Expertises réalisé le 3 juin 2020 qui fait état de 'la présence de moisissures et d’un taux d’humidité important dans les chambres';

L’expert conclut que 'les désordres proviennent de l’absence de ventilation mécanique et de la présence de ponts thermiques importants provoquant la condensation de la vapeur d’eau présente dans l’air sur les parois et engendrant la prolifération de moisissures dans les chambres de l’appartement..

L’apartement étant dans sa configuration d’origine hormis le remplacement de menuiseries en 2001, la cause des désordres est de ce fait présente depuis la conception du logement datant des années 1960…

Les désordres sont apparus très rapidement après la prise de possession de l’appartement par M.et Mme [U]…

La modification de l’ambiance de vie dans le logement à la suite du changement de propriétaires peut être un facteur aggravant du développement des moisissures…

En conclusion, les désordres observés … sont en relation avec la conception d’origine du bâtiment ne bénéficiant pas d’une bonne isolation thermique et d’un système de ventilation mécanique et continu. La formation de moisissures dans ce logement a donc potentiellement pu être observée par les précédents propriétaires…' ( pièce 7 [U]).

De son côté, Mme [I] produit un rapport d’expertise amiable réalisé également le 3 juin 2020 par le cabinet protection juridique [A] qui constate 'de très légères traces de moisissures en cueillie de plafond et en partie basse de mur dans deux des chambres, des traces de moisissures et des auréoles dans le bureau’ et qui conclut 'les traces de moisissures relevées dans deux des chambres sont la conséquence de ponts thermiques… le bâtiment présente une façade vétuste dont l’état ne pouvait être ignoré par M.et Mme [U] lors de leur achat… les peintures et tapisseries n’ont pas été reprises avant la vente… le logement était occupé antérieurement uniquement par Mme [I], et ne présentait pas un taux d’humidité ambiant aussi important qu’une famille de cinq personnes ' (pièce 1 Mme [I]).

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que le bien vendu est affecté de désordres, en l’espèce une humidité importante générant des moisissures dans les chambres, et que l’origine des désordres est une condensation due à des ponts thermiques liés à une absence d’isolation thermique des parois extérieures et à une absence de ventilation mécanique.

Il en résulte également clairement que ce phénomène est aggravé par l’absence de ventilation suffisante du logement et la présence désormais de cinq occupants dans l’appartement, même si ces éléments ne sont pas à l’origine des désordres.

Enfin, les deux expertises privées et le rapport du cabinet d’architecture permettent de caractériser la préexistence de ce désordre à la vente dès lors qu’il s’agit d’un défaut de conception du bâtiment présentant une mauvaise isolation thermique et une absence de système de ventilation mécanique en continu d’une part, et qu’il n’est pas contesté d’autre part, que les désordres sont apparus très rapidement après la vente, à savoir dès le premier hiver d’occupation par la famille [U].

Par ailleurs, les seules mentions dans le rapport d’expertise [A] de ce que les époux [U] auraient constaté le processus de moississures avant la vente et que la façade de l’immeuble est vétuste (page 5 expertise [A]) ne suffisent pas à caractériser la connaissance de ces désordres par les époux [U] avant la vente, le caractère vétuste de la façade de l’immeuble ne permettant pas de conclure en l’absence d’autre indice à une mauvaise isolation, et les attestations, produites par Mme [I], des agents immobiliers auxquels elle avait confié le bien à la vente mentionnant de plus affirmant que le logement ne présentait aucune trace de moisissures avant la vente (pièces 19 et 20 Mme [I]).

Les époux [U] établissent donc que le désordre n’était pas apparent lors de la vente.

En revanche, s’ils font certes état et justifient que l’un de leurs enfants a présenté une pathologie bronchique dont le médecin a pu dire qu’elle 'peut être exacerbée par un contact avec des moisissures’ (pièce 4 [U]), la seule présence d’un taux d’humidité très élevé générant des moisissures dans les chambres de l’appartement, qui sont de surcroît qualifiées de légères par le cabinet d’expertise [A], ne peut à elle seule caractériser l’impropriété à destination du bien vendu, dès lors que les époux [U] ne justifient pas que l’appartement était inhabitable, ni même que les chambres du logement n’ont pas pu être occupées.

Par conséquent, M.et Mme [U] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un vice caché affectant le bien vendu.

A titre surabondant, il ne peut être déduit de la durée d’occupation de l’appartement par Mme [I] et du fait que d’autres appartements présentent ou ont pu présenter des moisissures que celle-ci avait connaissance des désordres, dès lors qu’elle produit cinq attestations de ses voisins ou amis déclarant ne jamais avoir constaté de moisissures à son domicile (pièces 5, 6, 7, 8 et 9 Mme [I]), et des attestations des agents immobiliers auxquels elle avait confié la vente du bien affirmant que 'le bien était exempt de moisissures au moment de la vente’ (pièces 19 et 20 Mme [I]), qu’il est de surcroît établi par les expertises amiables produites qu’elle n’avait pas récemment effectué de travaux de peinture ou de changement des papiers peints dans les chambres, qui auraient pu signifier qu’elle avait voulu masquer d’éventuelles traces de désordres.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le jugement en ce qu’il a débouté M.et Mme [U] de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés sera confirmé.

III- Sur la demande reconventionnelle formée par Mme [G] [I].

L’article 1240 du code civil dispose que 'Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, Mme [I] sollicite la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, au motif qu’elle vivrait un harcèlement systématique de M.et Mme [U].

A l’appui de sa demande, Mme [I] produit une lettre adressée au syndic de copropriété par des copropriétaires se plaignant de l’attitude agressive de M. [U] et un courrier adressé par le syndic de copropriété à M. [U] faisant certes état d’un comportement inadapté de celui-ci envers des copropriétaires (pièces 15 et 16 Mme [I]) mais qui ne caractérisent nullement un harcèlement ou des actes d’intimidation commis au préjudice de Mme [I].

Dès lors, le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre sera également confirmé.

IV- Sur les mesures accessoires.

M.et Mme [U], parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure d’appel et seront condamnés à payer à Mme [I] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la solution donnée au litige, Mme [I] sera déboutée de sa demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déboute Mme [G] [I] de sa demande tendant au rejet des conclusions de M.[L] [U] et de Mme [J] [O] épouse [U] notifiées le 18 octobre 2024,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M.[L] [U] et Mme [J] [O] épouse [U] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M.[L] [U] et Mme [J] [O] épouse [U] à payer à Mme [G] [I] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M.[L] [U] et Mme [J] [O] épouse [U] de leur demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,