Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 12 décembre 2024, n° 24/01949

TGI Bordeaux 11 mars 2024

CA Bordeaux
Infirmation partielle 12 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Absence d'infraction aux prescriptions légales
La cour a estimé que l'appelant a effectivement démontré que l'appartement constituait sa résidence principale, ce qui justifie l'infirmation de l'amende initialement prononcée.
Rejeté
Dépassement de la limite de 120 jours de location
La cour a confirmé que l'appelant n'a pas respecté son obligation de transmettre les périodes de location, ce qui justifie les amendes pour dépassement de la limite de jours de location.
Accepté
Proportionnalité des amendes
La cour a jugé que les amendes initialement prononcées étaient excessives au regard des circonstances et a décidé de les réduire.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que les circonstances de l'affaire ne justifiaient pas l'octroi d'une indemnité.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. [V] [T] conteste le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux qui l'a condamné à des amendes pour changement irrégulier de destination de deux appartements en meublés touristiques sans autorisation. La cour de première instance a reconnu des infractions et infligé des amendes. En appel, M. [T] demande l'infirmation de ce jugement, tandis que la commune souhaite sa confirmation. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, conclut que M. [T] a effectivement dépassé la limite de location et n'a pas respecté les obligations de déclaration. Elle infirme partiellement le jugement en réduisant l'amende à 12.000 € pour l'appartement [Adresse 3] et à 8.000 € pour l'appartement [Adresse 2], tout en confirmant le reste des condamnations. La cour condamne également M. [T] à verser 2.500 € à la commune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 12 déc. 2024, n° 24/01949
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	24/01949
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 11 mars 2024, N° 23/02507
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Daniel LASSERREAgnès BARBOT-FRANCHECaroline MAZERES
Cabinet(s) :	ELIGE BORDEAUX
Parties :	son Maire en exercice domicilié en cette qualité, COMMUNE DE [ Localité 4 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 12 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01949 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NXWO

[V], [H], [C], [L] [T]

COMMUNE DE [Localité 4]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 mars 2024 par le Président du TJ de BORDEAUX (RG : 23/02507) suivant déclaration d’appel du 23 avril 2024

APPELANT :

[V], [H], [C], [L] [T]

né le 08 Juillet 1963 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]/FRANCE

Représenté par M^e Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

COMMUNE DE [Localité 4] prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité,

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Agnès BARBOT-FRANCHE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La commune de [Localité 4] expose que M.[V] [T] propriétaire de deux appartements situés à [Localité 4], au [Adresse 2] et [Adresse 3], a modifé la destination de ces logements, initialement affectés à l’usage d’habitation, en les louant en meublés touristiques à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ni déclaré son activité et sans avoir proposé de compensation avec l’affectation en usage d’habitation d’autres immeubles situés dans le même secteur et de surface comparable, faits constatés selon procés-verbal du 12 mars 2019.

Par acte du 23 novembre 2023, elle a fait assigner M.[T] devant le président du tribunal judiciaire de BORDEAUX statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles L631-7 et suivants, L651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L324-1-1 du code du tourisme, de:

— condamner M.[T] à une amende d’un montant maximal de 50.000 euros pour changement irrégulier de destination d’un imrneuble à usage d’habitation, avec perception de cette amende par la commune de [Localité 4] ;

* ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 96.000 euros par jour et de 60.000 euros par jour, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ;

* autoriser la commune de [Localité 4] à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux situés à [Localité 4], [Adresse 2] et [Adresse 3] et à effectuer des controles sur place le proprétaire étant régulièrement convoqué ;

* autoriser à défaut la commune de [Localité 4] à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires d’office et aux frais du propriétaire ;

* condamner M.[T] à une amende de 5.000 euros et à une amende de 10.000 euros conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

* le condamner à payer 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 11 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a:

— condamné M.[V] [T] à payer à la commune de [Localité 4]

— une amende civile d’un montant de 30.000 € par application des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— deux amendes civiles d’un montant de 2.000€ chacune par application des dispositions des articles L.324-1-1 du code du tourisme ;

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

— débouté la commune de [Localité 4] du surplus de ses demandes.

M.[V] [T] a formé appel le 23 avril 2024 de la décision dont il sollicite l’infirmation dans ses dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2024 demandant à la cour de:

Le déclarer recevable et fondé en ses demandes.

Par conséquent, infirmer le jugement du 11 mars 2024 en ce qu’il l’a condamné à régler :

— Une amende civile d’un montant de 30.000 euros par application des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation;

— Deux amendes civiles d’un montant de 2.000 euros chacune par application de l’article L324-1-1 du code du tourisme

— La somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

ainsi que les dépens.

Débouter la commune de [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, si la cour d’appel devait retenir une infraction à l’encontre de

M. [T], réduire dans de larges proportions les condamnations mises a sa charge.

Condamner la commune de [Localité 4] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

La commune de [Localité 4] demande à la cour, par conclusions notifiées le 11 juillet 2024 de:

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamner M.[T] à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel ;

L’affaire a été fixée à l’audience du 31 octobre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le cas de l’appartement situé au [Adresse 2]

L’appelant soutient ne pas être en infraction aux prescriptions légales et municipales applicables en matière de contrôle de la location de meublés touristiques pour ce qui concerne cet appartement acquis en octobre 2017 et revendu en juillet 2022.

Il affirme à cet effet que ce logement qu’il louait occasionnellement depuis juin 2018, dans la limite de 120 jours par an, constituait sa résidence principale, même s’il indiquait dans les annonces de location qu’il travaillait et vivait à proximité, ceci pour rassurer les locataires en cas de besoin, en l’absence de service de conciergerie.

M.[T] admet en revanche avoir fait auprès de la mairie, une déclaration tardive de location saisonnière le 6 mai 2019, dès qu’il a eu connaissance de cette obligation et il reconnaît également ne pas avoir transmis à la commune les périodes de location, étant dans l’ignorance de cette obligation.

La commune de [Localité 4] réplique que l’appelant ne démontre pas que le logement était sa résidence principale, au vu des indications qu’il mentionnait dans les annonces locatives, ni qu’il louait son appartement moins de 120 jours par an.

Elle considère en conséquence que M.[T] n’a pas respecté son obligation de demander une autorisation de changement de destination de l’immeuble pour une résidence secondaire pendant sa période de détention du logement et elle sollicite confirmation des amendes prononcées par le premier juge pour le défaut d’autorisation et pour les défauts de déclaration préalable et de transmission des périodes de location.

M.[T] justifie par les pièces soumises à la cour, qu’il a été propriétaire du logement en cause du 12 octobre 2017 au 18 juillet 2022 et que toutes ses déclarations de revenus et avis d’imposition sur le revenu, de taxe foncière et de taxe d’habitation pendant cette période le domicilient au [Adresse 2].

Par ailleurs, les baux d’habitation signés de l’appelant à partir de 2017 et portant sur l’appartement n° [Adresse 3] dont il sera question au chapitre suivant, mentionnent également que M.[T] est domicilié au [Adresse 2] de la même rue.

En l’absence d’éléments contraires, ces constatations suffisent à démontrer que l’appartement du [Adresse 2] constituait la résidence principale de M.[T], même s’il a pu mentionner dans les annonces locatives, pour des raisons pratiques, qu’il résidait à proximité du logement.

Il n’est pas contesté que, dans la commune de [Localité 4] où le changement de destination d’un logement est soumis à déclaration préalable, toute location de meublé est aussi soumise au régime de la déclaration préalable, même si le bien loué constitue la résidence principale du bailleur, sous réserve de locations de brève durée et dans la limite de 120 jours.

Le procès-verbal d’infraction dressé le 12 mars 2019 par la commune constate, s’agissant de l’appartement en cause, le 12 décembre 2018, des commentaires des locataires saisonniers pour la période de juillet à novembre 2018, puis le 15 janvier 2019 des disponibilités de réservation d’avril 2019 à juillet 2019 enfin le 14 février 2019, des disponibilités de réservations d’avril 2019 à août 2019.

Ces éléments permettent d’établir que l’appelant a dépassé la limite de 120 jours de location par an au moins en 2018 et 2019 étant observé que pour démontrer le contraire, il lui appartenait de respecter l’obligation de transmettre les périodes de location à la mairie, ce qu’il reconnaît ne pas avoir fait.

M.[T] encourt donc l’amende de 10.000 € prévue par l’article L324-1-1-V du code du tourisme pour violation des dispositions du paragraphe IV relatives au dépassement de la limite des 120 jours et celle de 5.000 € prévue par le même texte pour le défaut de transmission des périodes de location.

En outre, au titre du défaut de déclaration de location saisonnière de sa résidence principale reconnu par l’appelant pour la période antérieure à mai 2019, il encourt également l’amende de 5.000 € prévue par le texte précité pour la violation des dispositions du paragraphe III.

L’infraction ayant cessé avec la vente du logement en juillet 2022, ces amendes seront respectivement fixées à 8.000 €, 2.000€ et 2.000 €.

— Sur le cas de l’appartement situé au [Adresse 3]

M.[T] conteste toute infraction au titre de ce logement acquis en février 2013 et qu’il déclare avoir loué à des étudiants pour des baux en général de 9 mois, les 3 mois restants faisant l’objet de location Airbnb pendant les étés 2017 à 2019, l’appelant se disant dans l’ignorance de la possibilité de passer des 'baux mobilité’ d’un mois minimum entre deux baux d’habitation meublés classiques.

Toutefois, comme le relève la commune de [Localité 4], l’appelant admet lui même avoir offert à la location saisonnière sur la plate forme Airbnb le logement en cause sans autorisation préalable, ni déclaration, ni transmission des périodes de location, peu important qu’il ait ignoré l’existence des baux mobilité.

L’appelant encourt donc pour ce second logement d’une part l’amende de 50.000€ par local irrégulièrement transformé prévue l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation pour le défaut d’autorisation du changement de destination du logement et d’autre part les amendes prévues par l’article L324-1-1-V du code du tourisme pour violation des dispositions du paragraphe III relatives au défaut de déclaration de location saisonnière et du paragraphe IV relatives au défaut de transmission des périodes de location.

La cour constate que la commune de [Localité 4] ne réclame que la confirmation du jugement ayant prononcé une amende unique de 30.000 € pour les deux logements au titre du défaut d’autorisation de changement de destination et deux amendes de 2.000 € pour défaut de déclaration et défaut de transmission des périodes de location.

La cour ne pouvant statuer au delà des demandes dont elle est saisie, l’amende pour le défaut d’autorisation de changement de destination sera fixée, dans la limite des prétentions de l’intimée, à 12.000 € (en sus de celle de 8.000 € prononcée au chapitre précédent ) et les amendes pour défaut de déclaration et défaut de transmission des périodes de location prononcées au titre de l’appartement du n° 8 seront confondues avec celles prononcées au titre du n° 6, par confirmation du jugement.

Enfin, l’appelant supportera les dépens d’appel et versera à la commune de [Localité 4] une indemnité de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M.[V] [T] à payer à la commune de [Localité 4] une amende civile d’un montant de 30.000 € par application des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Statuant à nouveau dans cette limite;

Condamne M.[T] à payer à la commune de [Localité 4]:

— une amende civile d’un montant de 12.000 € par application des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation au titre de l’appartement situé au [Adresse 3] ;

— une amende civile d’un montant de 8.000 € par application des dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme au titre de l’appartement situé au [Adresse 2] ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus et, y ajoutant;

Condamne M.[T] à verser à la commune de [Localité 4] une indemnité de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M.[T] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,