Infirmation partielle 11 juin 2024
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Sur la décision
| Référence : | CA Bordeaux, 1re ch. civ., 11 juin 2024, n° 21/07019 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel de Bordeaux |
| Numéro(s) : | 21/07019 |
| Importance : | Inédit |
| Décision précédente : | Tribunal de grande instance de Bordeaux, 14 décembre 2021, N° 19/11590 |
| Dispositif : | Autre |
| Date de dernière mise à jour : | 19 septembre 2024 |
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Texte intégral
COUR D’APPEL DE BORDEAUX
1ère CHAMBRE CIVILE
— -------------------------
ARRÊT DU : 11 JUIN 2024
PP
N° RG 21/07019 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MPLQ
S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL B A
c/
[G] [Y]
[X] [C] épouse [Y]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 19/11590) suivant déclaration d’appel du 23 décembre 2021
APPELANTE :
S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL B A anciennement dénommée SCP DENYS FOUCAUD, [B] [F], [L] [D] ET GUILLAUME MOGA, Notaires Associés, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]
représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[G] [Y]
né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 9]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]
[X] [C] épouse [Y]
née le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 6]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]
représentés par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Natacha LOREAU de la SELEURL NPJ AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 avril 2024 en audience publique, en double rapporteur, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries, et Monsieur Emmanuel BREARD, Conseiller,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Paule POIREL, Président
Mme Bérengère VALLEE, Conseiller
M. Emmanuel BREARD, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE
ARRÊT :
— contradictoire
— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte authentique en date du 25 août 2016 dressé par Maître [D], notaire au sein de la SCP [A] Foucaud et [F], les époux [Y] se sont engagés à vendre à M. [M] un ensemble immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 8] au prix de 880.000 euros.
Par cet acte, il était précisé une indemnité d’immobilisation de 20.000 euros à verser entre les mains de Maître [D] sous huit jours.
La validité de cette promesse était prévue jusqu’au 30 novembre 2016 et a été reportée amiablement au 30 décembre 2016 puis au 30 janvier 2017.
M. [M] ne s’étant pas présenté au rendez vous de signature, la vente n’a pas été réalisée.
L’indemnité d’immobilisation n’ayant pas été versée, les époux [Y] ont assigné M. [M] devant le tribunal de grande instance de Caen afin de le voir condamner à leur payer l’indemnité d’immobilisation prévue par ledit acte.
Par jugement du 8 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Caen a condamné M. [M] à leur payer l’indemnité forfaitaire prévue à la promesse et la somme de 15.500 euros au titre de la réparation du préjudice correspondant à l’impossibilité de disposer de leur bien jusqu’au 8 avril 2017, outre la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En dépit de plusieurs tentatives d’exécution, ils n’ont pu obtenir exécution du dit jugement auprès de M. [M].
Considérant que le notaire a manqué à son devoir de conseil et de diligence, les époux [Y] ont assigné par acte du 13 décembre 2019, la SCP Foucaud [F] [D] Moga devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, afin de voir engager sa responsabilité professionnelle.
Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
— condamné la SCP Foucaud [F] [D] Moga à payer à M. [G] [Y] et Mme, [X] [C], épouse [Y], la somme de 39.119,56 euros au titre de la perte de chance,
— condamné la SCP Foucaud [F] [D] Moga à payer à M. [G] [Y] et Mme [X] [C], épouse [Y], la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamné la SCP Foucaud [F] [D] Moga aux dépens,
— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.
Par déclaration électronique en date du 23 décembre 2021, La Selarl Office Notarial BA, anciennement dénommée SCP Foucaud, [F], [D], Moga a relevé appel de ce jugement portant sur l’ensemble des chefs du dispositif.
La Selarl Office Notarial B’A, par dernières conclusions déposées le 26 juillet 2022, demande à la cour de :
Infirmer le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :
« – Condamné la SCP Foucaud [F] [D] Moga à payer à M. [G] [Y] et Mme [X] [C], épouse [Y], la somme de 39 119,56 € au titre de la perte de chance,
— Condamné la SCP Foucaud [F] [D] Moga à payer à M. [G] [Y] et Mme [X] [C], épouse [Y], la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
— Condamné la SCP Foucaud [F] [D] Moga aux dépens »
Et statuant à nouveau,
— débouter M. [G] [Y] et Mme [X] [C] épouse [Y] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la S.C.P Denys Foucaud, [B] [F], [L] [D] et Guillaume Moga,
— condamner M. [G] [Y] et Mme [X] [C] épouse [Y] à verser à la S.C.P Denys Foucaud, [B] [F], [L] [D] et [J] Moga une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamner M. [G] [Y] Mme [X] [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocat, sur ses affirmations de droit.
Les époux [Y] , par dernières conclusions déposées le 21 septembre 2022 contenant appel incident sur le montant des indemnités mises à la charge de l’office notariale, demandent à la cour de :
Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la SCP Foucaud, [F], [D], Moga devenue l’Office Notarial B’A a manqué à ses obligations de conseil et d’information et est à l’origine des dommages subis par M. et Mme [Y] ;
Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCP Foucaud, [F], [D], Moga devenue l’Office Notarial B’A à payer aux époux [Y] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Infirmer le jugement sur le montant des indemnisations mises à la charge de la SCP Foucaud [F] [D] Moga devenue l’Office notarial B’A ;
Et en conséquence, statuant à nouveau :
— condamner l’Office notarial B’A à verser à M. et Mme [Y] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation initiale non sollicitée ;
— condamner l’Office notarial B’A à verser à M. et Mme [Y] la somme de 24.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant du rehaussement de l’indemnité d’immobilisation initiale non sollicitée ;
— condamner l’Office notarial B’A à verser à M. et Mme [Y] la somme de 44.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de l’allongement de l’immobilisation du bien;
— condamner l’Office notarial B’A à verser à M. et Mme [Y] la somme de 12.390 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais d’avocats qu’ils ont dû engager pour tenter de recouvrer leur créance;
— condamner l’Office notarial B’A à verser à M. et Mme [Y] la somme de 1.009,45 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais d’huissier, qu’ils ont dû engager pour tenter de recouvrer leur créance;
— condamner l’Office notarial B’A à verser à M. et Mme [Y] la somme de 8.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
— la condamner aux entiers dépens.
L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 30 avril 2024.
L’instruction a été clôturée par ordonnance du 16 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Le tribunal, après avoir écarté toute notion de faute du notaire dans la rédaction de la promesse litigieuse s’agissant du montant de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat et du délai imparti au bénéficiaire de la promesse pour s’en acquitter, a retenu à la charge de la société notariale une faute de sa salariée, maître [D], pour avoir manqué d’informer les époux [Y] du non paiement de l’indemnité d’immobilisation dans le délai convenu à l’acte et ne pas leur avoir permis de se délier de la promesse qui devenait nulle et non avenue du seul fait de cette carence, pour avoir encore laissé les vendeurs accepter deux prorogations successives de la promesse sans les avoir davantage informés de la carence initiale de M. [M] dans le versement de l’indemnité d’immobilisation, leur ayant au contraire expressément indiqué par courrier du 9 janvier 2017 au terme duquel Me [D] sollicitait le versement d’une indemnité complémentaire de 30 000 euros que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse du 25 août 2016 avait été versée.
Il a alloué en conséquence aux époux [Y] d’une part, une somme de 16.000 euros correspondant à 80 % du montant de l’indemnité d’immobilisation initiale en réparation de la perte de chance de se trouver déliés de la promesse, dès le 3 septembre 2026, d’autre part, la somme de 12 400 euros en réparation du préjudice lié à l’impossibilité de disposer de leur bien entre le 31 décembre 2016 et le 8 avril 2017 également évaluée en perte de chance à 80% du montant du préjudice de jouissance que le tribunal de grande instance de Caen avait fixé à 15 500 euros, et enfin, une somme de 9 912 euros et de 807,56 euros, correspondant à 80 % des frais d’avocat et d’huissier engagés dans le cadre du litige les ayant opposés à leur acquéreur défaillant devant le tribunal de grande instance de Caen.
L’office notarial B’A prend acte de l’engagement de sa responsabilité du fait de la faute commise par Maître [D], qui substituait maître [A] qui était en charge du dossier, pour ne pas s’être assurée d’un écrit avisant les époux [Y] du non versement de l’indemnité d’immobilisation par M. [M], ainsi qu’il était convenu dans les huit jours de la promesse, observant toutefois que Maître [A] en avait avisé ses clients et amis, les époux [Y]. La société appelante souligne cependant que ses propres manquements ne sauraient justifier qu’elle prenne en charge les obligations incombant à l’acquéreur, ni les frais non compris dans les dépens engagés dans le cadre de la procédure les ayant opposés à leur acquéreur et débiteur, que de même elle ne saurait être condamnée à indemnisation pour une éventuelle insuffisance d’indemnité d’immobilisation ou pour avoir prévu un différé de huit jours pour le paiement de celle-ci, modalités qui ont été librement convenues entre les parties. Tout au plus admet-elle que le défaut d’information des époux [Y] du non versement de l’indemnité d’immobilisation leur a fait perdre une chance de se délier plus tôt de leur promesse, ce qui ne saurait justifier qu’une indemnisation partielle et rappelle qu’en tout état de cause, l’indemnité initialement prévue avait un caractère forfaitaire comme résultant d’une mention expresse de l’acte en ce sens, de sorte qu’ elle n’avait pas vocation à varier en fonction de la durée de cette immobilisation.
Les époux [Y] concluent à l’infirmation du jugement entrepris quant à l’indemnisation de leurs préjudices sollicitant :
-20 000 euros de dommages et intérêts pour l’immobilisation initiale de leur bien dont le notaire aurait dû s’assurer du recouvrement.
-24 000 euros de dommages et intérêts correspondant au réhaussement de l’indemnité initialement prévue correspondant à minima à 5 % du prix de vente.
-44 000 euros de dommages et intérêts au titre de l’indemnité complémentaire du fait du rallongement de la promesse entre le 30 novembre 2026 et le 30 janvier 2017, ce complément ne pouvant être inférieur au montant fixé par le notaire lui même dans son courrier du 9 janvier 2017,
-12 390 euros correspondant aux frais d’avocat engagés pour tenter de recouvrer leur créance outre 1 009,45 euros au titre des frais d’huissier.
Il est constant que le notaire est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de mise en garde de ses clients ainsi que d’efficacité des actes qu’il instrumente, engageant à ce titre sa responsabilité extra-contractuelle sous la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
Il est en l’espèce reproché au notaire un manquement dans son devoir de conseil pour n’avoir pas mis en garde ses clients sur l’insuffisance de l’indemnité d’immobilisation sollicitée initialement qui est habituellement de l’ordre de 10 % du montant de l’achat et qui aurait dû en conséquence s’élever à la somme de 88 000 euros au lieu des 20 000 euros prévus à l’acte et pour n’avoir pas prévu un paiement immédiat, au jour de la promesse de l’indemnité d’immobilisation, là encore en totale ignorance des usages.
Cependant, alors que la convention fait la loi des parties et qu’il n’existe, ainsi que l’a justement retenu le tribunal, aucune obligation de fixer l’indemnité d’occupation à 10 % du montant de la vente, ce qui ne constitue qu’un montant indicatif, pas plus qu’il n’existe un usage contraignant imposant de prévoir le versement de cette indemnité au jour de la promesse, force est d’observer que l’acte prévoyait, en l’absence de paiement de l’indemnité d’immobilisation dans les huit jours de la promesse, la possibilité pour les époux [Y] de se prévaloir dans les huit jours de la signature de la promesse, soit dès le 3 septembre 2016, de son caractère non avenu en sorte qu’il préservait suffisamment les droits des époux [Y] en cas de défaillance de leur acquéreur sous huitaine.
Il n’existe dès lors sur ce point aucun manquement du notaire à ses obligations afférentes à la rédaction de l’acte ou à son devoir de conseil qui justifierait une indemnisation des époux [Y] pour absence de 'réhaussement de l’indemnité initialement prévue’ telle que sollicitée par les époux [Y] et c’est à bon droit que les premiers juges les en ont déboutés.
Pour le surplus, la cour distinguera la période courant du 25 août 2016, date de la signature de la promesse, au 30 novembre 2016, date d’expiration de celle-ci, de la période courant depuis cette dernière date jusqu’au 8 avril 2017, date d’immobilisation du bien au delà des termes de la promesse initiale par suite d’un avenant du 30 décembre, dont il n’est pas contesté qu’il a été négocié entre les parties, puis d’une nouvelle prorogation amiable en date du 30 janvier 2017.
Il n’est pas utilement contesté que les époux [Y] n’ont pas été avisés dans les huit jours de la promesse du non versement de l’indemnité d’immobilisation ou à tout le moins la Selarl office Notarial B’A convient-elle qu’elle ne peut rapporter la preuve du contraire.
Il ne l’est pas davantage que, dès lors que la promesse prévoyait le versement de l’indemnité sous huitaine et qu’à défaut celle-ci était nulle et non avenue, ce défaut d’information a fait perdre aux époux [Y], ainsi qu’ils le font valoir à bon droit, une chance certaine de se libérer plus tôt de leur promesse et plus précisément, dès le 3 septembre 2016, sans avoir à subir une immobilisation à pure perte de leur bien. C’est ce qu’a justement retenu le tribunal, le préjudice pour les époux [Y] correspondant en effet exactement à la perte d’un événement favorable dès lors qu’il ne peut être affirmé que, mieux informés, les époux [Y] se seraient nécessairement prévalus du caractère non avenu de la promesse par suite du non respect du délai de huit jours.
Or, il est constant que le préjudice né de la perte de chance d’un événement favorable n’est jamais équivalent à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que le préjudice résultant pour les époux [Y] de la perte de chance de se délier plus tôt de leur engagement devait être fixé à hauteur de 80 % du montant de l’indemnité d’immobilisation du bien soit en conséquence à la somme de 16 000 euros (80% de 20 000 euros).
Les époux [Y] réclament encore au notaire une somme de 44 000 euros de dommages et intérêts au titre de l’indemnité complémentaire du fait du rallongement de la promesse entre le 30 novembre 2026 et le 30 janvier 2017, ce complément ne pouvant être inférieur au montant fixé par le notaire lui même dans son courrier du 9 janvier 2017.
Il est constant que le notaire n’a pas informé ultérieurement au 3 septembre 2016 ses clients du non paiement de cette indemnité d’immobilisation et aucun élément n’indique que lorsque les époux [Y] ont négocié amiablement, en dehors de l’office notarial, un 'avenant’ à la promesse initiale, qui n’est pas versé aux débats, ils en avaient été avisés. Il n’est cependant effectivement pas établi que le notaire est intervenu d’une quelconque manière dans l’accord amiable qui a abouti à cet 'avenant’ prorogeant les effets de la promesse, puis à nouveau à l’expiration de sa validité au 30 novembre 2016 alors que la vente n’avait pas été réitérée.
Il n’est par ailleurs pas contesté qu’après ce premier report de la promesse jusqu’au 30 décembre 2016, les parties ont encore amiablement repoussé la date de la vente jusqu’au 30 janvier 2017, date à laquelle M. [M] ne s’est pas présenté ce qui a obligé les époux [Y] à lui faire délivrer vaine sommation le 16 février 2017 d’avoir à comparaître le 24 février suivant devant maître [F], notaire à [Localité 5] (Gironde) pour signer l’acte de vente, puis vaine mise en demeure du 20 mars 2017.
Il n’apparaît pas, au terme de cette chronologie, que le courrier de maître [D], du 9 janvier 2017, par lequel ce notaire répondait à son confrère, notaire de M. [M], qui venait de l’informer que son client n’aurait les fonds disponibles et le Kbis de sa société qu’à compter du 30 janvier 2017, date qui était pourtant celle prévue pour la réitération de l’acte, que ses clients, les époux [Y], s’étonnaient de ne pas en avoir été avisés plus tôt et qu’ils sollicitaient dans ce cas le versement 'd’une indemnité d’immobilisation complémentaire de 30 000 euros à verser au plus tard pour le 13 juillet suivant…', pour aussi tendancieux qu’il soit, ait eu un quelconque effet sur la dernière prorogation de la vente qui lui est antérieure, ayant été négociée entre les parties le 30 décembre 2016, confirmant cependant s’il en était besoin que les époux [Y] n’étaient toujours pas avisés du non versement de l’indemnité d’immobilisation initiale à cette date.
Cependant, les époux [Y] ne sauraient se prévaloir au titre du préjudice résultant pour eux de la même faute du notaire pour ne pas les avoir avisés du versement de l’indemnité d’immobilisation initiale à la fois de la perte de chance de se libérer plus tôt de la promesse en faisant valoir sa caducité et à la fois de la perte de chance d’avoir pu renégocier une plus ample indemnité, ce qui au demeurant s’avérait particulièrement illusoire alors que l’indemnité initiale n’était pas payée.
En tout état de cause, le seul défaut d’information initial du notaire dans les huit jours de la promesse alors qu’il n’est pas intervenu aux actes subséquents, n’apparaît pas en lien de causalité direct avec un éventuel préjudice résultant des prorogations amiables de la date d’expiration de la promesse.
Le jugement qui a alloué une somme de 12 400 euros de dommages et intérêts aux époux [Y] est en conséquence infirmé, ceux-ci étant déboutés de leur demande de ce chef.
De même en aucun cas les époux [Y] ne saurait prospérer en leur demande formulée contre le notaire en paiement de l’indemnité d’immobilisation de 20 000 qui n’incombe pas au notaire quels que soient ses manquements.
Enfin, en aucun cas le notaire ne saurait, à quelque titre que ce soit, être redevable des frais de procédure exposés par les époux [Y] pour le recouvrement de leur créance auprès du débiteur défaillant, préjudice qui est étranger à la faute du notaire. Dès lors, le jugement qui a fixé leur indemnisation à la somme de 9 912 euros au titre des frais d’avocat et 807,56 euros au titre des frais d’huissier est infirmé, les époux [Y] étant déboutés de leurs demandes de ce chef.
Il s’ensuit que le jugement est infirmé en ce qu’il a alloué aux époux [Y] une indemnité de 10 719,56 euros de ces chefs.
En définitive, le jugement qui a alloué une somme totale de 39 119,56 euros au titre de la perte de chance est infirmé, étant alloué aux époux [Y] une somme de 16 000 euros au titre de la seule perte de chance de se délier plus tôt de leur promesse.
Au vu de l’issue du présent recours, le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur la charge des dépens et frais irrépétibles de première instance.
Pour les mêmes motifs, la Selarl Office Notarial B A supportera les dépens d’un recours dans lequel elle succombe partiellement et sera équitablement condamnée à payer aux époux [Y] une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.
Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant :
Condamne la Selarl Office Notarial B A venant aux droits de la SCP Foucaud, [F], [D], Moga à payer à M. [G] [Y] et à Mme [O] [C] épouse [Y] une somme de 16 000 euros au titre de la perte de chance de se délier plus tôt de leur promesse de vente.
Déboute Mme [X] [C] épouse [Y] et M. [G] [Y] du surplus de leurs demandes indemnitaires.
Condamne la Selarl Office Notarial B A venant aux droits de la SCP Foucaud, [F], [D], Moga à payer à M. [G] [Y] et à Mme [O] [C] épouse [Y] une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne la Selarl Office Notarial BA venant aux droits de la SCP Foucaud, [F], [D], Moga aux dépens du présent recours.
Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
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