COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 DECEMBRE 2024

N° RG 21/06890 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MPBY

S.A.R.L. CO3 ADVANCE

c/

S.A.R.L. 2BLB

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 28 octobre 2021 (R.G. 2021F00008) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 17 décembre 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. CO3 ADVANCE, immatriculée au RCS de Libourne sous le numéro 414 954 362, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. 2BLB, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 793 939 059, prise par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Patrick MAUBARET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 novembre 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

La société civile immobilière (SCI) L’immobilière B, qui a pour co-gérants M. [G] [P] et Mme [H] [B] épouse [M], est propriétaire d’un immeuble organisé en copropriété, situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Gironde), dont elle a fait l’acquisition en recourant à un emprunt.

Son capital social de 50 000 euros est divisé en 10 000 parts de 5 euros chacune, réparties comme suit entre ses deux associées:

—  5000 parts sociales à la Sarl 2BLB, spécialisée dans le secteur d’activité des agences immobilières, dont la gérante est Mme [M] (et qui a pour associés les époux [M]).

—  5000 parts sociales à la Sarl Co3 Advance, spécialisée dans le secteur d’activité du conseil pour les affaires et autres conseils de gestion, dont le gérant est M. [P].

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mars 2018, les associées ont décidé de vendre un local à usage d’habitation constituant le lot numéro 4 de l’immeuble pour un prix de 523 500 euros, afin de réduire l’encours de l’emprunt immobilier.

Divers échanges ont alors eu lieu entre les parties, dont notamment :

Le 19 octobre 2018, la société CO3 Advance, en la personne de M. [P], a informé la société 2BLB, en la personne de Mme [M], qu’elle avait reçu d’un tiers une offre d’achat de l’immeuble entier au prix de 1 750 000 euros.

Par courrier du 26 novembre 2018, Mme [M], en qualité de représentante légale de la société 2BLB, a indiqué à M. [P] qu’elle avait la volonté d’acquérir les parts de la société CO3 Advance moyennant le prix de 875 000 euros; en précisant: 'nous prenons à ce titre le montant de la dette qui t’incombe pour moitié'.

Par courriel en réponse du 30 novembre 2018, M. [P] a indiqué à [H] et [N] [M] qu’il n’était pas d’accord pour que l’immeuble reste propriété de l’un ou de l’autre en raison du caractère personnel de la relation entre associées, en faisant toutefois une contre-proposition évaluant les parts de la société CO3 à 975 000 euros, pour une signature jusqu’au 31 décembre 2019, et rachat des parkings.

D’autres échanges ont encore eu lieu, jusqu’à ce que, par courrier du 7 décembre 2018, adressé en lettre recommandé avec accusé de réception à Mme [M], Monsieur [P] ait porté sur le courrier du 26 novembre 2018 la mention manuscrite suivante 'Bon pour accord. Pour CO3 Advance [G] [P], son gérant’en apposant sa signature et le cachet commercial de la société CO3 Advance, à l’enseigne 'Quality Street Immobilier'.

La vente n’a pas été régularisée, et la société CO3 Advance a, par acte du 19 février 2020, fait assigner la société 2BLB devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour voir déclarer la vente des parts sociales parfaite, voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de 875 000 euros au titre du prix des parts, et voir enjoindre la société 2BLB de régulariser la vente aux conditions mentionnées dans le courrier du 26 novembre 2018, par acte authentique dans le délai d’un mois, la publication du jugement valant à défaut acte de vente.

Par ordonnance du 14 décembre 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré cette juridiction incompétente et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de commerce de Bordeaux.

La société 2BLB a soutenu devant le tribunal que la vente n’était pas parfaite car le prix proposé de 875 000 euros pour 50% des parts de la SCI ne prenait pas en compte l’actif net de celle-ci.

Par jugement du 28 octobre 2021, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— débouté la société CO3 Advance de l’intégralité de ses demandes, 'ns et prétentions.

— débouté la société 2.B.L.B de sa demande de dommages et intérêts.

— condamné la société CO3 Advance à payer à la société 2.B.L.B la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné la société CO3 Advance aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 17 décembre 2021, la société CO3 Advance a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société 2BLB.

Par dernières conclusions du 29 août 2023, la société CO3 Advance demandait à la cour de :

Vu l’article 1583 du code civil

— déclarer la société CO3 Advance bien fondée en son appel et la juger recevable en ses demandes,

— réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 28 octobre 2021, en ce qu’il a débouté la société CO3 Advance de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions, et condamné cette dernière à payer à la société 2BLB la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Statuant à nouveau,

— dire et juger que la vente des parts sociales de la SCI l’immobilière B par la société CO3 Advance à la société 2.B.L.B est parfaite ;

— condamner la société 2.B.L.B à verser à la société CO3 Advance la somme de 875.000 euros en paiement desdites parts ;

— enjoindre à la société 2.B.L.B de régulariser la vente aux conditions mentionnées dans le courrier du 26 novembre 2018, par la signature d’un acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et dire qu’à défaut, la publication de l’arrêt vaudra acte de vente ;

— débouter la société 2.B.L.B de sa demande de condamnation de la société CO3 Advance au paiement de dommages et intérêts ;

— débouter la société 2.B.L.B de sa demande de condamnation de la société CO3 Advance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— condamner la société 2.B.L.B à payer à la société CO3 Advance la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Fabrice Delavoye par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 12 juin 2023, la société 2BLB demandait à la cour de :

Vu notamment les articles 1103 et suivants, 1583 du code civil,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société CO3 Advance de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions et en ce qu’elle l’a condamné au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article700 et dépens,

— le réformer sur la demande de dommages et intérêts de la société 2BLB et condamner la société CO3 Advance au paiement d’une indemnité de 30 000 euros,

— condamner la société CO3 Advance au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2023.

Par arrêt avant dire droit du 24 octobre 2023, la cour d’appel a :

— ordonné la réouverture des débats, le rabat de l’ordonnance de clôture, et le renvoi de l’affaire devant le conseiller de la mise en état,

— invité les parties à conclure sur le moyen relevé d’office en cours de délibéré, tiré de l’application au litige des dispositions de l’article 1861 du code civil, et de l’article 14 des statuts de la SCI L’immobilière B, et sur les conséquences éventuelles de ces dispositions sur le caractère parfait de la cession de titres, tel qu’allégué par la société CO3 Advance,

— réservé les dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par conclusions déposées en dernier lieu le 6 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société CO3 Advance demande à la cour de :

Vu les articles 1861 et 1854 du code civil,

— déclarer la société CO3 Advance bien fondée en son appel et la juger recevable en ses demandes

— réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 28 octobre 2021 en ce qu’il a débouté la société CO3 Advance de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions et condamné cette dernière à payer à la société 2BLB la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que la vente des parts sociales de la SCI L’immobilière B par la société CO3 Advance à la société 2.B.L.B est parfaite ;

— condamner la société 2.B.L.B à verser à la société CO3 Advance la somme de 875.000 euros en paiement desdites parts ;

— enjoindre à la société 2.B.L.B de régulariser la vente aux conditions mentionnées dans le courrier du 26 novembre 2018, par la signature d’un acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et dire qu’à défaut, la publication de l’arrêt vaudra acte de vente ;

— condamner la société 2.B.L.B à payer à la société CO3 Advance la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Fabrice Delavoye par application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société CO3 fait notamment valoir :

Sur le moyen relevé d’office par la cour, qu’en application des articles 1854 et 1100-1 du code civil, le contrat actant la cession de parts sociales, conclu entre les parties, est un acte juridique au sens du code civil puisqu’il a manifesté les volontés des deux associées de la société L’immobilière B d’être liées par ce contrat ; que cet accord constitue l’agrément requis par les articles 1861 du code civil et 14 des statuts, de sorte qu’une décision d’assemblée générale extraordinaire n’était pas nécessaire et que cela est sans incidence sur le caractère parfait de la cession de titres ;

Sur l’acceptation de l’offre, qu’en application de l’article 1583 du code civil, les parties s’étant entendues sur la chose et le prix de vente, la vente est parfaite ; Sur la chose, que les ventes des lots 4 et 5 intervenues postérieurement à l’accord ne le remettent pas en cause dès lors que la vente du lot 4 a été sans incidence sur la valorisation des parts sociales, son produit ayant permis le remboursement partiel du prêt souscrit par la société ; Sur le prix, que le courrier du 26 novembre 2018 de la société 2BLB vaut offre d’acquérir ses parts dans la société L’immobilière B au prix de 875 000 euros en prenant en compte le montant de la dette qui lui incombait, et que son courrier du 7 décembre 2018 par lettre recommandée avec accusé de réception vaut acceptation ; qu’il n’y a pas de contradictions entre les termes des échanges et les prétentions invoquées dans la présente procédure ;

Sur la demande de dommages-intérêts, que la société 2BLB ne démontre pas la nature de son préjudice qui justifierait une indemnisation d’un tel montant.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 26 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société 2BLB demande à la cour de :

Vu notamment les articles 1103 et suivants, 1583 et 1861 du code civil,

Vu les statuts de la SCI L’Immobilière B et notamment son article 14,

— confirmer le jugement rendu le 28 octobre 2021 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il a débouté la société CO3 Advance de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions et en ce qu’elle l’a condamné au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 et dépens,

— le réformer sur la demande de dommages et intérêts de la société 2BLB et condamner la société CO3 Advance au paiement d’une indemnité de 30 000 euros,

— condamner la société CO3 Advance au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens d’appel.

La société 2BLB fait notamment valoir :

Sur l’absence d’agrément, que la cession revendiquée par la société Co3 Advance ne respecte pas les règles prévues aux articles 1861 du code civil et 14 des statuts de la société L’immobilière B, précisant que les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec un agrément donné sous la forme d’une décision collective extraordinaire ; que le projet de cession doit être préalablement notifié à la société et à chacun des associés par LRAR ou par acte extrajudiciaire ; que l’assemblée doit statuer dans les deux mois suivant la notification du projet de cession ; qu’aucune notification du projet de cession n’a été faite ; qu’en conséquence, il n’y a pas de cession ;

Sur l’acceptation de l’offre par la société CO3, que les ventes des lots 4 et 5 de la société L’immobilière B intervenues les 19 mai 2021 et 27 octobre 2022 ont vidé la chose, objet de l’accord. Elle ajoute que la société Co3 Advance interprète la proposition du 26 novembre 2018 en affirmant que la somme proposée était nette, comme cela ressort des échanges des 30 novembre et 2 décembre 2018, qu’en outre, elle n’a pas daté sa signature 'bon pour accord'.

Sur la demande de dommages et intérêts, que l’appelante soit condamnée à lui verser la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, ayant essayé de 'l’escroquer', en sa qualité de professionnel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION:

Soutenant que la vente des parts sociales de la SCI L’Immobilière B par la société CO3 Advance à la société 2BLB est parfaite en son objet et en son prix, la société CO3 Advance demande que la société 2BLB soit condamnée à régulariser cette vente et à lui payer la somme de 875 000 euros en paiement des parts.

Elle a été déboutée de ses demandes par le tribunal, et elle les réitère devant la cour.

Sur l’objet, la société CO3 Advance fait valoir que les ventes des lots 4 et 5 intervenues postérieurement à l’accord ne le remettent pas en cause dès lors que la vente du lot 4 a été sans incidence sur la valorisation des parts sociales, son produit ayant permis le remboursement partiel du prêt souscrit par la société ; Sur le prix, que le courrier du 26 novembre 2018 de la société 2BLB vaut offre d’acquérir ses parts dans la société L’immobilière B au prix de 875 000 euros en prenant en compte le montant de la dette qui lui incombait, et que son courrier du 7 décembre 2018 par lettre recommandée avec accusé de réception vaut acceptation.

La société 2BLB oppose que les ventes des lots 4 et 5 de la société L’immobilière B intervenues les 19 mai 2021 et 27 octobre 2022 ont vidé la chose, objet de l’accord. Elle ajoute que la société Co3 Advance interprète la proposition du 26 novembre 2018 en affirmant que la somme proposée était nette, comme cela ressort des échanges des 30 novembre et 2 décembre 2018, qu’en outre, elle n’a pas daté sa signature 'bon pour accord'.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix.

En l’espèce, il est d’abord constant que, postérieurement aux discussions entre les parties, et à l’accord invoqué, le lot n° 4 de l’immeuble, correspondant à un appartement situé au 1er étage, a été vendu le 19 mai 2021, la société CO3 Advance étant à l’origine de la vente. Il apparaît de même que, postérieurement au jugement attaqué, un second appartement, le lot n° 5, a fait l’objet d’une vente le 27 octobre 2022 (pièce n° 10 de 2BLB).

Il en résulte que la chose objet du litige n’est plus la même que celle qui faisait l’objet de l’accord allégué, remontant à novembre et décembre 2018. Les considérations de la société CO3 Advance relatives à l’évaluation des parts pour fixer le prix ne sont pas pertinentes pour compenser cette modification majeure de la chose vendue.

Sur le prix invoqué de 875 000 euros, il ressort des considérations mêmes des parties que l’accord n’était pas fait sur ce prix.

L’appelante se prévaut d’un courrier de M. [P] du 7 décembre 2018 comportant une mention manuscrite portée sur un courrier du 26 novembre précédant de Mme [M], indiquant 'Bon pour accord. Pour CO3 Advance [G] [P], son gérant’en apposant sa signature et le cachet commercial de la société CO3 Advance, à l’enseigne 'Quality Street Immobilier’ (pièce n° 5 CO3 Advance et 7 de 2BLB).

Pour autant, il résulte des autres pièces produites que, notamment le 2 décembre 2018 (Pièce n° 6 2BLB), M. [P] manifestait sa totale opposition à la proposition du 26 novembre précédent, indiquant qu’il ne validait pas sa valeur, proposant pour sa part celle de 975 000 euros, outre la valorisation, à faire, des parkings. Or, la mention « bon pour accord » de CO3 Advance invoquée n’est pas datée et se trouve contraire aux affirmations claires de M. [P] énoncées ci-dessus, de sorte qu’il n’est pas possible d’en déduire un accord certain sur le prix de cession des parts de la société 2BLB, faute notamment de renvois aux divers points des paragraphes de la lettre du 26 novembre 2018, et sur lesquels porteraient le « bon pour accord ».

Au surplus, il apparaît que les procédures légales et statutaires nécessaires à la cession de parts sociales de la SCI L’immobilière B n’ont pas été respectées.

Par l’arrêt avant dire droit ci-dessus cité, la cour a invité les parties à conclure sur le moyen relevé d’office en cours de délibéré, tiré de l’application au litige des dispositions de l’article 1861 du code civil, et de l’article 14 des statuts de la SCI L’immobilière B, et sur les conséquences éventuelles de ces dispositions sur le caractère parfait de la cession de titres, tel qu’allégué par la société CO3 Advance,

Il résulte en effet des dispositions de l’article 1861 du code civil que, notamment, les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés, et que le projet de cession est notifié, avec demande d’agrément, à la société et à chacun des associés.

Et, selon les stipulations de l’article 14 des statuts de la SCI L’immobilière B, l’agrément des associés est donné dans la forme d’une décision collective extraordinaire. Le projet de cession est notifié à la société et à chacun des associés, accompagné de la demande d’agrément, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’assemblée statue dans les deux mois suivant la notification à la société du projet de cession et sa décision est notifiée aux associés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans les 15 jours.

La société CO3 Advance soutient sur ce point que le contrat actant la cession de parts sociales, conclu entre les parties, est un acte juridique au sens du code civil puisqu’il a manifesté les volontés des deux associées de la société L’immobilière B d’être liées par ce contrat ; que cet accord constitue l’agrément requis par les articles 1861 du code civil et 14 des statuts, de sorte qu’une décision d’assemblée générale extraordinaire n’était pas nécessaire et que cela est sans incident sur le caractère parfait de la cession de titres.

La société 2BLB oppose à cet égard que la cession revendiquée par la société Co3 Advance ne respecte pas les règles prévues aux articles 1861 du code civil et 14 des statuts de la société L’immobilière B ; qu’en conséquence, il n’y a pas de cession.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1861 du code civil et des statuts tels que cités ci-dessus que les parts sociales de la SCI L’immobilière B ne peuvent être cédées qu’avec un agrément donné sous la forme d’une décision collective extraordinaire ; que le projet de cession doit être préalablement notifié à la société et à chacun des associés par LRAR ou par acte extrajudiciaire ; que l’assemblée doit statuer dans les deux mois suivant la notification du projet de cession. En l’espèce, aucune notification du projet de cession n’a été faite, et aucun agrément n’a été donné.

La conséquence de ces manquements est l’absence de cession valable.

Pour l’ensemble de ces motifs, la vente ne saurait être considérée comme parfaite au sens de l’article 1583 du code civil ci-dessus, et le jugement ayant débouté la société CO3 Advance sera confirmé.

Sur la demande de dommages-intérêts

La société 2BLB, formant appel incident du rejet de sa demande par le tribunal, renouvelle sa demande de dommages-intérêts d’un montant de 30 000 euros.

Elle fait valoir que CO3 Advance essaie ni plus ni moins que « d’escroquer » son associé, usant de sa qualité de professionnel.

Pour autant, la société 2BLB ne caractérise ainsi ni une faute contractuelle ou délictuelle de CO3 Advance, ni un préjudice qui en serait résulté pour elle, et le rejet de sa demande de dommages-intérêts sera confirmé.

Sur les autres demandes

Partie tenue aux dépens d’appel, la société CO3 Advance, qui succombe pour la seconde fois intégralement, paiera à la société 2BLB la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal de commerce de Bordeaux le 28 octobre 2021,

Y ajoutant,

Condamne la Sarl CO3 Advance à payer à la Sarl 2BLB la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la Sarl CO3 Advance aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat