TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 25 FÉVRIER 2025

Enrôlement : N° RG 23/01367 – N° Portalis DBW3-W-B7H-26AV

AFFAIRE : S.A.S. PIERPROVENCE IMMOBILIER (M^e BOMEL)

C/ M. [M] [H], Mme [E] [L] ép. [H], M. [Z] [P], Mme [G] [P], Mme [R] [I] (M^e SAVI)

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 février 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 février 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. PIERPROVENCE IMMOBILIER

immatriculée au RCS d’Aix-en-Provence sous le numéro 841 840 226

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son président

ayant pour avocat plaidant Maître Malcolm MOULDAIA, avocat au barreau de PARIS,

et pour avocat postulant Maître Sophie BOMEL, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [M], [U], [J] [H]

né le 26 décembre 1974 à [Localité 3] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

Madame [E], [Y] [L] épouse [H]

née le 19 janvier 1972 à [Localité 2] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [Z] [P]

né le 26 janvier 1956 à [Localité 4] (MAROC)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

Madame [G] [P]

née le 1er mai 1963 à [Localité 4] (MAROC)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

Madame [R] [I]

née le 24 mai 1958 à [Localité 7] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

tous représentés par Maître Julie SAVI, avocate au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER a souhaité entreprendre un programme immobilier sur la commune d'[Localité 2], [Adresse 5].

Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P] et Madame [R] [I] sont propriétaires de parcelles voisines à celles sur lesquelles devait être édifié l’ensemble immobilier.

Le 2 novembre 2021, la commune d'[Localité 2] a délivré un permis de construire à la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER pour cinq bastides en R+1 regroupant 27 logements, dont 13 logements sociaux et 14 logements en accession.

Le 28 décembre 2021, Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P] et Madame [R] [I] ont saisi le maire de la commune d'[Localité 2] d’un recours gracieux à l’encontre du permis de construire.

Une décision tacite de rejet du recours a été prise par la commune d'[Localité 2].

Le 25 avril 2022, Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P] et Madame [R] [I] ont saisi le tribunal administratif de Marseille d’une demande d’annulation de la décision de rejet tacite du recours gracieux formé devant le maire d'[Localité 2].

Par jugement du 10 janvier 2024, le tribunal administratif de Marseille a rejeté les conclusions aux fins d’annulation de Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P] et Madame [R] [I] après régularisation du permis de construire le 25 juillet 2023.

*

Suivant exploits du 26 janvier 2023, la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER a fait assigner devant le présent tribunal Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P] et Madame [R] [I].

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 août 2024, la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER demande au tribunal de :

— condamner in solidum Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P] et Madame [R] [I] à lui payer la somme de 1.104.674,37 euros au titre des frais engagés et de la perte de marge projetée,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— débouter Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P] et Madame [R] [I] de leurs demandes reconventionnelles,

— condamner Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P] et Madame [R] [I] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 novembre 2024, Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P] et Madame [R] [I] demandent au tribunal de :

— débouter la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER de ses demandes,

— condamner la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER à payer au titre de la procédure abusive :

—  50.000 euros à Monsieur [M] [H] et Madame [E] [H] née [L],

—  50.000 euros à Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [P],

—  50.000 euros à Madame [R] [I],

— condamner la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER à payer 3.000 euros à Monsieur [M] [H] et Madame [E] [H] née [L], 3.000 euros à Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [P], 3.000 euros à Madame [R] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Julie SAVI,

— condamner la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER à une amende civile de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 26 novembre 2024 avant ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile obligent les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions. Le tribunal ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les « dire et juger », « relever » et les « constater » ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif.

Ainsi, le tribunal ne répondra de ce fait à de tels « dire et juger » et « constater » qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son jugement, mais dans ses motifs.

Par ailleurs, il est rappelé que suivant les dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, les demandes de la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER de retrait de certains passages des écritures des défendeurs et de condamnation à des dommages et intérêts au titre de la diffamation n’étant pas reprises dans le dispositif de ses conclusions, il n’y a pas lieu d’y répondre.

Sur le protocole entre les parties

L’article 1100-1 du code civil dispose que les actes juridiques sont des manifestations de volonté destinées à produire des effets de droit. Ils peuvent être conventionnels ou unilatéraux.

Ils obéissent, en tant que de raison, pour leur validité et leurs effets, aux règles qui gouvernent les contrats.

L’article 1113 du code civil énonce que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

En l’espèce, la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER fait valoir que les parties s’étaient rapprochées et avaient conclu un accord avec concessions mutuelles et obligeant les défendeurs à ne pas contester le permis de construire en justice.

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER produit une note de synthèse rédigée par ses soins et datée du 20 décembre 2021, signée par elle uniquement.

Cette note fait relate le fait qu’une rencontre a eu lieu le 17 novembre 2021 chez Madame [R] [I] en présence de Madame [R] [I], Monsieur [M] [H] et Monsieur [D].

La note poursuit en indiquant que plusieurs discussions individuelles ont suivi :

— le 14 décembre 2021 avec Madame [R] [I],

— le 14 décembre 2021 par téléphone avec Monsieur [M] [H],

— le 17 décembre 2021 rencontre très brève avec Monsieur [V],

— le 14 décembre 2021 par téléphone avec Monsieur [Z] [P].

Cette note poursuit en relatant les échanges sur les détails du projet, les questions qui ont pu être posées au sujet des places de stationnement, de l’écoulement des eaux pluviales, l’impact du projet sur la valeur des maisons voisines, la gestion des vis-à-vis, des futures relations de voisinage, la création d’un mur de clôture séparatif.

La note indique que Monsieur [M] [H] a informé la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER de sa démarche auprès de Maître [A] pour formaliser un recours amiable contre le permis de construire et qu’il a déclaré ne pas hésiter à saisir le tribunal le cas échéant.

Il est indiqué que Monsieur [M] [H] serait le porte parole de plusieurs voisins qui partagent son point de vue et qui ont sollicité un accord financier au titre des préjudices à venir du fait de l’édification du projet.

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER déclare dans cette note qu’elle souhaite que des discussions se poursuivent afin de trouver des solutions individuelles. La suite de la note est l’exposé du rappel qui a été fait aux riverains sur les risques financiers d’un recours contre le permis de construire.

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER a adressé aux parties une copie de cette note.

Le 28 décembre 2021, Maître [A] a adressé à la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER une copie du recours gracieux formé au nom notamment de Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P], Madame [R] [I] et de nombreux autres riverais.

Par courriel du 13 avril 2022, la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER a adressé à Monsieur [M] [H] un projet de protocole transactionnel, faisant suite à des discussions du jour même.

Le protocole contient des engagements de la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER à réaliser certains aménagements de son projet notamment relatifs à la gestion des eaux, à la séparation des parcelles, à l’implantation plus éloignée d’une bastide. En outre, la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER propose le raccordement de la maison de Monsieur [M] [H] et Madame [E] [H] née [L] au réseau d’eaux usées.

L’article 2 du protocole stipule un engagement de Monsieur [M] [H] et Madame [E] [H] née [L] à se désister et à renoncer à tout recours qui aurait pour finalité d’obtenir la nullité ou l’irrégularité du permis de construire du 2 novembre 2021 et tout permis de construire modificatif qui ne contreviendrait pas à l’esprit des engagements pris par la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER.

Il est constant que ce protocole n’a pas été signé par Monsieur [M] [H] et Madame [E] [H] née [L].

Un protocole similaire a été envoyé à Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [P] ainsi qu’à Madame [R] [I], avec des adaptations aux situations de chacun sur les engagements de la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER.

Ces protocoles n’ont pas davantage été signés.

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER estime que les discussions entre les parties et la rédaction des projets de protocoles qui en a résulté constituent des échanges de volonté qui ont donné lieu à des contrats et des engagements réciproques même en l’absence de signature desdits protocoles.

Toutefois, les éléments en faveur d’un échange de volontés concordantes résultent des seuls écrits de la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER, en l’espèce la note du 20 décembre 2021 rédigée unilatéralement et les protocoles rédigés par ses soins.

Aucune autre pièce, notamment des échanges de courriers ou courriels avec réponse des défendeurs, ne viennent établir la consistance des discussions entre les parties.

Dans ses écritures, la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER dresse un listing de rencontres envisagées entre avocats, des propositions réitérées par mail, de multiples rencontres. Toutefois, ces déclarations ne sont étayées par aucune pièce et sont des pures déclarations sans aucune valeur.

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER ne démontre pas avoir négocié avec l’avocate des défendeurs contrairement à ce qu’elle affirme péremptoirement. Or, compte tenu de la situation, une négociation en direct entre la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER et les défendeurs est emprunte de réserves sur la portée des discussions susceptibles d’avoir eu lieu.

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER a envoyé par courriel les protocoles le 13 avril 2022. Or, la requête introductive d’instance aux fins d’annulation de la décision de rejet tacite du recours gracieux par la commune d'[Localité 2] et l’annulation du permis de construire est datée du 25 avril 2022.

Dans ces conditions, il ne peut être prétendu par la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER que le 13 avril 2022 les parties étaient sur le point de signer le protocole et que leurs volontés étaient fixées au point de considérer que les engagements réciproques verbaux avaient force de loi entre elles.

Par ailleurs, les défendeurs produisent un courriel de Maître SAVI, leur conseil succédant à Maître [A], du 13 mai 2022 adressé à la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER faisant état des courriers comminatoires qu’elle a adressés aux parties afin de les pousser vers un accord permettant d’aboutir à un désistement de la procédure intentée devant le tribunal administratif. Maître SAVI fait état d’un ultimatum adressé à ses clients et d’intimidations à peine voilées.

Enfin, par courriel du 8 juin 2022, la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER a informé les parties avoir déposé une demande de permis de construire modificatif. Dans ce message, elle écrit “ ce permis de construire modificatif intègre l’ensemble des demandes que vous m’aviez formulées dans le cadre de nos différents échanges, et ce même si, vous avez refusé de signer un protocole d’accord transactionnel et même si vous avez déposé un recours devant le tribunal administratif de Marseille.”

En l’état, la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER invoque de parfaite mauvaise foi une rencontre des volontés des parties au sujet des protocoles d’accord qu’elle a rédigés unilatéralement et que les parties ont refusé de signer.

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes de dommages et intérêts des défendeurs

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’étude des pièces des parties montre que la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER a tenté d’obtenir un désistement des recours introduits contre le permis de construire. Dans ce contexte procédural, la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER a introduit la présente instance, pour demandes des dommages et intérêts à hauteur de 1.104.674,37 euros au titre des frais engagés et de la perte de marge projetée.

Cette démarche, étayée par des pièces financières insusceptibles de permettre une telle condamnation, et sur la base d’un protocole non signé par les parties et sans portée juridique, n’avait pas d’autre but que de faire pression sur les défendeurs et de les conduire à renoncer à toute contestation sur le permis de construire.

La lecture du jugement du 10 janvier 2024 du tribunal administratif de Marseille montre en outre que certaines argumentations des défendeurs ont abouti et ont obligé la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER à modifier son projet et à solliciter un permis de construire modificatif.

Dans ces conditions, l’introduction de la présente affaire est abusive et a nécessairement causé un préjudice moral à Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P] et Madame [R] [I].

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER sera condamnée à payer à chacun d’entre eux la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’amende civile

L’article 32-1 du Code de procédure civile énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER sera condamnée à payer une amende civile de 5.000 euros, le caractère abusif de la présente procédure ayant été démontré.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens distraits au profit de Maître Julie SAVI.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [H], Madame [E] [H] née [L], Monsieur [Z] [P], Madame [G] [P] et Madame [R] [I] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile !

—  2.000 euros à Monsieur [M] [H] et Madame [E] [H] née [L],

—  2.000 euros à Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [P],

—  2.000 euros à Madame [R] [I].

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

Condamne la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER à payer à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral :

—  5.000 euros à Monsieur [M] [H],

—  5.000 euros à Madame [E] [H] née [L],

—  5.000 euros à Monsieur [Z] [P],

—  5.000 euros à Madame [G] [P],

—  5.000 euros à Madame [R] [I],

Condamne la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER au paiement d’une amende civile de 5.000 euros,

Condamne la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER aux dépens, distraits au profit de Maître Julie SAVI,

Condamne la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2.000 euros à Monsieur [M] [H] et Madame [E] [H] née [L],

—  2.000 euros à Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [P],

—  2.000 euros à Madame [R] [I].

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ FÉVRIER DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE