COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01891 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NXRA

[P] [E] [N]

c/

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 21 mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de BORDEAUX ( RG : 23/01968) suivant déclaration d’appel du 18 avril 2024

APPELANT :

[P] [E] [N]

né le 10 Décembre 1992 à [Localité 3] (RD CONGO) (99)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

Représenté par M^e Pharès BOUKOULOU, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉ E :

S.A. DOMOFRANCE prise poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] – [Localité 2]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Odile TZVETAN

Greffier lors du prononcé : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE.

Suivant contrat de bail en date du 10 novembre 2021, la SA Domofrance a donné à bail à M. [P] [E] [N] un appartement situé à [Localité 4] [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA Domofrance a fait signifier le 4 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail.

Par acte du 19 octobre 2023, la SA Domofrance a fait assigner M. [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir notamment que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 21 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté à la date du 5 juillet 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2021 et liant la SA Domofrance et M. [E] [N] ,

— ordonné en conséquence à M. [E] [N] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Domofrance pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles ;

— condamné M. [E] [N] à payer la société Domofrance à titre provisionnel la somme de 4259,14 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [E] [N] à payer la société Domofrance à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de libération des lieux ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 606,02 euros ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

— rejeté la demande formée par la société Domofranec au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— condamné M. [E] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration électronique du 18 avril 2024, M. [E] [N] a relevé appel total de la décision, le litige étant indivisible.

Par ordonnance du 6 mai 2024, l’affaire relevant de l’article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l’audience de plaidoiries du 25 septembre 2024, avec clôture de la procédure au 11 septembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 juin 2024, M. [E] [N] demande à la cour de:

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action des demandeurs, constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à M. [E] [N] de libérer les lieux, avec restitution des clés, condamné M. [E] [N] à payer à la SA Domofrance à titre provisionnel la somme de 4259,14 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, à payer à la SA Domofrance à titre provisionnel une indemnité d’occupation, à compter du 1 er février 2023 et jusqu’à la libération des lieux, fixé cette indemnité à la somme forfaitaire de 606,02 euros, condamné M. [E] [N] aux dépens.

Statuant à nouveau sur ces points,

— juger irrecevables l’ensemble des demandes de la SA Domofrance ,

— débouter la SA Domofrance de l’ensemble de ses demandes, fin et prétentions,

Subsidiairement, si la Cour venait à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé les demandes de la SA Domofrance recevables,

— débouter la SA Domofrance de l’ensemble de ses demandes, comme infondées,

Très subsidiairement, si la Cour venait à confirmer le jugement entrepris,

— débouter la SA Domofrance du surplus de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [E] [N],

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté, à la date du 05 juillet 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant sur le bail conclu le 10 novembre 2021, ordonné à M. [E] [N] de libérer les lieux, avec restitution des clés, condamné M. [E] [N] à payer à la SA Domofrance la somme de 4259,14 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

En conséquence,

— accorder un délai de grâce à M. [E] [N] pour le paiement de son arriéré locatif, en sus du loyer et charges mensuelles habituels,

— juger que M. [E] [N] restera dans le logement à condition pour lui de respecter le délai de paiement qui lui sera accordé, ainsi que les engagement qui y seront attachés,

Statuant à nouveau,

— ordonner la remise des choses en l’état,

— condamner la SA Domofrance à payer à M. [E] [N] la somme de 1.500,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SA Domofrance aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2024, la SA Domofrance demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de Bordeaux le 21 mars 2024 sauf à la modifier concernant le montant de la condamnation provisionnelle pour la porter à la somme de 5.228,10 € suivant décompte en date du 10 septembre 2024.

— débouter M. [E] [N] de l’intégralité de ses demandes.

— le condamner au paiement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 au titre des frais de procédure engagés par devant la Cour.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur la recevabilité de la demande tendant à constater l’acquisition de la clause de résiliation du bail.

M. [E] [N] sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce que le premier juge a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire. Il estime que la SA Domofrance est de mauvaise foi dans sa demande d’application du jeu de la clause résolutoire, en ayant par négligence laissé s’accroître la dette locative, un tel comportement caractérisant une faute dans les obligations contractuelles du bailleur.

La SA Domofrance demande la confirmation de l’ordonnance déférée, sauf à porter à 3849,44 euros le montant de la condamnation arrêté au 10 juin 2024, faisant valoir que l’irrecevabilité soulevée par l’appelant ne repose sur aucun fondement juridique, la clause résolutoire ayant joué dans la mesure où l’arriéré de loyers n’a pas été régularisé à l’issue du délai de deux mois imparti pour ce faire.

Il est exact que M. [E] [N] ne précise pas sur quel fondement juridique il soulève l’irrecevabilité de la demande tendant à voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

Les pouvoirs du juge des référés sont prévus par les article 834 et 835 du code de procédure civile aux termes desquels, selon l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-669 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, la clause contractuelle stipulant la clause résolutoire prévoyant toutefois que ce délai est de deux mois.

L’article 1103 du code civil dispose que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.' et l’article 1104 que 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.'.

Ces obligations s’imposent à tous les co-contractants.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que 'Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus’ cette obligation étant une obligation essentielle du contrat de bail.

Il est de jurisprudence établie que le bailleur doit être de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer. À défaut, la clause résolutoire ne peut jouer ; le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé si la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, étant rappelé que la mauvaise foi du bailleur s’apprécie au jour de la délivrance du commandement.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré à M. [E] [N] le 4 mai 2023 pour obtenir le paiement d’un arriéré locatif de 2898,99 euros représentant le loyer dû au 30 avril 2023, le loyer étant irrégulièrement payé depuis le mois de novembre 2021, M. [E] [N] versant des somme ponctuelles qui n’ont pas permis de régler le solde restant dû.

Si le bailleur a certes attendu plus d’une année pour délivrer le commandement de payer, il n’apparaît que la mauvaise foi alléguée soit caractérisée du fait de la tolérance du bailleur dont a bénéficié M. [E] [N], en sorte que la contestation ainsi élevée n’est pas sérieuse. La demande tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire est ainsi recevable, le moyen tiré de l’irrecevabilité devant être rejeté.

M. [E] [N] ne contestant pas la dette locative bien qu’il sollicite l’infirmation de l’ordonnance sur ce point, et la régularisation n’étant pas intervenue dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, c’est à juste titre que le juge des référés a constaté le jeu de la clause résolutoire et a condamné M. [E] [N] au paiement de l’arriéré des loyers et des charges. L’ordonnance sera confirmée de ce chef sauf à porter à la somme de 5.228,10 € la provision due, en ce qu’elle sera arrêtée au 10 septembre 2024.

Sur la suspension du jeu de la clause résolutoire.

M. [E] [N] demande l’infirmation de l’ordonnance en ce que le juge des référés a refusé de suspendre le jeu de la clause résolutoire, au motif que M. [E] [N] ne justifiait pas de la reprise du versement intégral du loyer avant la date de l’audience. M. [E] [N] indique avoir repris le paiement des loyers et sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire, ce à quoi s’oppose la SA Domofrance qui estime que M. [E] [N] n’est pas de bonne foi et a de fait déjà bénéficié de larges délais de paiement.

En application de l’article 24 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il convient de relever que la SA Domofrance ne démontre pas la mauvaise foi de M. [E] [N], celle-ci ne pouvant se déduire de l’argumentation en défense de M. [E] [N] en ce qu’il a lui-même soutenu que la SA Domofrance était de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer.

Selon le décompte produit par la SA Domofrance sur lequel M. [E] [N] n’élève aucune contestation, M. [E] [N] était encore redevable au 31 août 2024 de la somme de 5228,10 euros. Cependant, il effectue des versements ponctuels plus particulièrement depuis le mois de janvier 2024 lesquels permettent de couvrir le montant du loyer mensuel de 446,38 euros, ces versements étant de 500 euros en mars, 1000 euros en avril, 280 euros en mai, 240 euros et 320 euros en juillet, et 500 euros en août 2024.

Au vu de ces éléments qui établissent la reprise du loyer courant au jour de l’audience devant la cour d’appel, M. [E] [N] étant en mesure de régler sa dette locative, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire, l’ordonnance déférée étant infirmée en ce qu’elle a jugé le contraire. La suspension des effets de la clause résolutoire sera ordonnée durant 36 mois M. [E] [N] étant condamné au paiement d’une échéance mensuelle de 150 euros en sus du loyer courant durant ce délai.

Sur les mesures accessoires.

La SA Domofrance ayant été accueillie en sa demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif, il n’y a pas lieu de mettre à sa charge les dépens de première instance. Chacune des parties ayant partiellement obtenu gain de cause, les dépens d’appel seront partagés par moitié. L’équité commande en l’espèce de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Dit recevables les demandes formées par la SA Domofrance,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné à M. [P] [E] [N] de libérer les lieux dès la signification de l’ordonnance et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et a autorisé la SA Domofrance à faire procéder à son expulsion,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la provision fixée à la somme de 4259,14 euros au 31 janvier 2024 est portée à la somme de 5228,10 euros au 10 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne M. [P] [E] [N] au paiement de cette somme,

Accorde à M. [P] [E] [N] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette, la dernière échéance correspondant au solde de la dette augmentée des intérêts,

Dit que ces versements seront à effectuer à la même date et en sus du loyer courant et des charges, à compter du mois suivant la signification du présent arrêt,

Dit que les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant la durée des délais accordés ci-dessus et rappelle qu’en cas de respect de ces délais et du paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’à défaut pour M. [P] [E] [N] de payer à bonne date une seule échéance, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse,

Dit que dans ce cas la SA Domofrance pourra poursuivre l’expulsion de M. [P] [E] [N] dans les conditions prévues par la loi, le cas échéant avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que M. [P] [E] [N] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges dus, jusqu’à libération effective des lieux,

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Partage les dépens d’appel par moitié entre chacune des parties.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, présidente, et pa Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,