COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 DECEMBRE 2024

N° RG 22/05237 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M7JE

SCI DU 290

c/

Monsieur [S] [X]

Monsieur [J] [X]

Madame [K] [N]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 novembre 2022 (R.G. 20/09478) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 16 novembre 2022

APPELANTE :

SCI DU 290, agissant en la personne de son représentant légal domicilié cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Franck AUCKENTHALER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Monsieur [S] [X], né le 01 Mai 1949 à [Localité 6] (MAROC),

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Monsieur [J] [X], né le 09 Septembre 1951 à [Localité 6] (MAROC), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] (ESPAGNE)

Madame [K] [N], né le 05 Décembre 1962 à [Localité 5] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Représentés par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [X] et Madame [U] [H] son épouse, étaient propriétaires d’un immeuble sis [Adresse 2]) se trouvant dans un état de délabrement empêchant sa mise en location.

Par acte du 27 février 2008, M. [X] et Mme. [H] ont conclu avec la SCI du 290 un bail emphytéotique d’une durée de 40 ans, ayant pour finalité la rénovation du bâtiment dans un but locatif.

Initialement, le loyer annuel a été fixé à la somme de 30'000 euros hors taxe, payable mensuellement et d’avance le 5 de chaque mois. Compte tenu de l’indexation des loyers prévue au contrat, le loyer annuel s’élève à ce jour à 38'583,72 euros HT, soit 46'300,44 euros TTC, ce qui correspond à un loyer mensuel de 3'858,37 euros TTC.

Le bail contient également une clause résolutoire notamment 'à défaut de paiement de trois mois de loyer', mais aussi à défaut d’exécution des conditions du bail après simple commandement de payer ou mis en demeure.

La SCI du 290 a réalisé d’importants travaux pour la remise en état de l’immeuble lui permettant de conclure des baux de sous-locations, soumis au statut des baux commerciaux.

M. [X] est décédé le 02 novembre 2018 et ses enfants, M. [S] [X], M. [J] [X] et Mme [K] [N] viennent à ses droits (ci-après les consorts [X]).

En raison notamment de la défaillance du principal sous-locataire, la SCI du 290 ne s’est pas régulièrement acquittée du règlement des loyers.

Par courrier du 29 mai 2020, les bailleurs ont vainement mis en demeure le preneur de payer sa dette locative et de justifier d’une assurance couvrant son occupation des lieux loués sous un délai de 15 jours.

Par acte d’huissier de justice du 07 septembre 2020, les consorts [X] ont fait délivrer un commandement mixte de payer la somme principale de 24'425,53 euros, due à fin août 2020 et de justifier d’une attestation d’assurance pour les locaux loués sous un délai d’un mois.

Par acte d’huissier du 19 novembre 2020, les bailleurs ont assigné le preneur devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en requalification du bail en bail professionnel, en résiliation dudit bail et en paiement des loyers échus.

Par jugement du 03 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a statué comme suit :

— Rappelle que l’instance a été introduite par assignation en date du 19 novembre 2020 ;

— Dit que le moyen de la SCI du 290 tendant à déclarer irrecevable, pour cause de

prescription de l’action, la demande des consorts [X] de requalification du bail

constitue une fin de non recevoir

— Relève que ce moyen n’a pas été soulevé par voie d’incident devant le juge de la mise en état ;

En conséquence,

— Dit n’y avoir lieu à recevoir et examiner ce moyen ;

— Rappele qu’il appartient au juge saisi de donner au contrat souscrit entre les parties sa juste qualification ;

— Constate que le bail souscrit entre les parties le 02 octobre 2008 relève du statut des baux professionnels, nonobstant la stipulation du terme « bail emphytéotique » ;

En conséquence,

— Requalifie le bail souscrit entre les parties le 27 février 2008 en bail professionnel ;

— Dit valable la clause résolutoire de plein droit du bail ;

— Accorde rétroactivement un délai de grâce à la SCI du 290 pour régler la cause du

commandement de payer du 07 septembre 2020, et ce pour une durée maximum de deux ans ;

— Constate que le débiteur s’est acquitté de sa dette au 25 décembre 2020, soit dans le respect du délai accordé ;

— Dit que la clause résolutoire de plein droit du bail ne peut jouer en raison du paiement des causes du commandement avant le dit jugement dans les termes du délai accordé ;

— Constate que la SCI du 290 a persisté dans ses manquements à payer à terme échu le montant du loyer ;

— Prononce la résolution judiciaire du bail professionnel souscrit entre les parties le

02 octobre 2008, et ce aux torts du preneur ;

— Condamne la SCI du 290 à payer à Monsieur [S] [X], Monsieur [J] [X] et Madame [K] [N] la somme de 16 228,91 euros à titre de loyers échus au 28 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— Condamne la SCI du 290 à quitter les lieux loués ;

— Condamne la SCI du 290 au paiement d’une somme de 3 500 euros mensuelle hors taxes et hors charges, de la date du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— Condamne la SCI du 290 aux dépens ;

— Condamne la SCI du 290 à payer à Monsieur [S] [X], Monsieur [J] [X] et Madame [K] [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

Par déclaration au greffe du 16 novembre 2022, la SCI du 290 a relevé appel du jugement aux chefs expressément critiqués, intimant les consorts [X].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 13 septembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI du 290 demande à la cour de :

— Réformer l’intégralité du jugement entrepris, et, statuant à nouveau :

— A titre principal, déclarer la demande en requalification et en résolution du bail de Messieurs [J] et [S] [X] et Madame [K] [X] , épouse [N] irrecevable pour défaut de publication au service de publicité foncière,

— En conséquence, juger le bail emphytéotique licite et non résolu,

— A titre subsidiaire, juger licite et conforme à l’intention des parties la qualification du bail en bail emphytéotique,

Juger non-écrite la clause résolutoire de plein droit,

Vu l’article 451-5 du code rural, juger que le bail emphytéotique n’est pas résolu faute de défaut de paiement des loyers supérieurs à deux années consécutives ;

Dans tous les cas,

— Ordonner la main levée des 3 saisies attribution effectuées en exécution du jugement entrepris pour saisir l’indemnité d’occupation ;

— Juger qu’en raison de la négligence de Messieurs [J] et [S] [X] et Madame [K] [X], épouse [N], à recouvrer les loyers dus par les tiers saisis (Clinica, [7] et SCM Martens et Andry) ils seront déchus de leurs droits sur ces sommes qui viendront donc en déduction des sommes dues par la SCI du 290 (art. R.211-8 du code des procédure civile d’exécution) ;

— Constater que la dette de loyer de la SCI du 290 a été apurée et condamner solidairement Messieurs [J] et [S] [X] et Madame [K] [X], épouse [N] à restituer tout excédent perçu, en ce compris la restitution des frais d’exécution du jugement réformé,

— Condamner solidairement Messieurs [J] et [S] [X] et Madame [K] [X], épouse [N] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Messieurs [J] et [S] [X] et Madame [K] [X], épouse [N] aux entiers dépens de l’instance.

La déclaration d’appel a été notifiée par voie électronique à l’intimé le 29 décembre 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 07 octobre 2024, sans que les intimés aient conclu.

A l’audience du 21 octobre 2024, l’appelante a été invitée à faire valoir ses observations éventuelles sur la compétence matérielle de la cour pour statuer sur une demande de main-levée de saisie-attributions.

Par une note en délibéré en date duc 29 octobre 2024, le conseil des consorts [X] a communiqué des sommations de payer délivrées le 30 septembre 2024, sans que la cour l’y ait invité.

Le conseil de la SCI du 290 a transmis une note en délibéré le 6 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 – En vertu des dispositions de l’article 910 du code de procédure civile, il ne saurait être tenu compte du dossier de première instance déposé par les intimés à l’audience du 21 octobre 2024. En revanche, en vertu du principe du contradictoire, la note en délibéré du 29 octobre 2024 et les pièces jointes sont recevables.

Sur la recevabilité de la demande en requalification et en résolution du bail

2 – La SCI du 290 fait valoir à titre principal que la demande des consorts [X] en requalification du bail en bail professionnel et en résolution dudit bail est irrecevable pour défaut de publication au service de publicité foncière.

Sur ce

3 – Selon l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dans sa versoin applicable au litige :

'Sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles :

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;'

Selon l’article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 dans sa version applicable au litige :

'5. Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.'

4 – Il est constant en droit que la publicité foncière est exigée, à peine d’irrecevabilité, pour les demandes en justice tendant à l’anéantissement rétroactif d’un droit antérieurement publié.

Les consorts [X] ont assigné le 19 novembre 2020 en requalification du bail emphytéotique en bail professionnel et en résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire.

Le bail litigieux a fait l’objet d’une publicité foncière. Le relevé des formalités publiées produit par l’appelante fait ressortir plusieurs publications, notamment des assignations en référé de la part des consorts [X]. En revanche, il n’apparaît pas que l’assignation au fond du 19 novembre 2020 ait fait l’objet d’une publication.

Dès lors, la demande des consorts [X] sera déclarée irrecevable et il convient d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux de ce chef.

Sur la validité de la clause résolutoire

5 – La SCI du 290 fait valoir qu’une clause résolutoire est incompatible avec un bail emphytéotique et doit être réputé non écrite.

Sur ce

6 – Le bail du 27 février 2008 contient une clause résolutoire en page 4, selon laquelle à défaut notamment de paiement de trois mois de loyer ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail, après simple commandement de payer ou mis en demeure, le bail est résilié immédiatement et de plein droit.

Or il est de droit constant que ne peut être prononcée la résiliation d’un bail emphytéotique par application d’une clause résolutoire de plein droit.

Dès lors, cette clause sera réputée non-écrite.

Sur la résolution judiciaire du contrat de bail

7 – La SCI du 290 indique que le bail est licite et non résolu et qu’elle ne s’est pas abstenue de payer les loyers pendant plus de deux ans.

Sur ce

8 – Selon l’article L 451-5 du code rural et de la pêche maritime :

'A défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose.

La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves.

Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les circonstances.'

9 – Il n’apparaît pas que la SCI du 290 se soit abstenue de régler les loyers pendant plus de deux années consécutives. Il ressort en effet des pièces versées au dossier par l’appelante, et notamment du décompte établi par un commissaire de justice le 9 septembre 2024, que la SCI du 290 s’est acquittée de loyers en 2021, en 2022 et 2023 mais de façon irrégulière.

Dès lors, il n’y a pas lieu à résolution judiciaire et la décision du tribunal judiciaire infirmée de ce chef.

Sur la demande de main-levée des saisies -attributions et de déchéance des droits des bailleurs sur les sommes dues par les tiers saisis

10- La SCI du 290 fait valoir que les consorts [X] n’ont entrepris aucune démarche pour encaisser les loyers saisis ; ils n’ont recouvré aucun loyer en 2024. L’appelante sollicite qu’ils soient déchus de leurs droits sur les sommes correspondant aux loyers saisis.

Dans sa note en délibéré, la SCI du 290 précise que les saisies ont été pratiquées au titre de l’indemnité d’occupation ordonnée par le tribunal judiciaire et d’autre part, que la cour est compétente pour juger de la déchéance des droits des consorts [X] sur le fondement des dispositions de l’article R 211-8 du code des procédures civiles d’exécution.

11 – Les intimés ont communiqué dans le cadre d’une note en délibéré trois sommations de payées délivrées le 30 septembre 2024 aux sous-locataires.

Sur ce

12 – Selon l’article R 211-8 du code des procédures civiles d’exécution :

'Le créancier saisissant qui n’a pas été payé par le tiers saisi conserve ses droits contre le débiteur.

Toutefois, si ce défaut de paiement est imputable à la négligence du créancier, celui-ci perd ses droits à concurrence des sommes dues par le tiers saisi.'

13 – Le tribunal judiciaire a prononcé la résolution du bail professionnel et à condamné la SCI du 290 à payer aux consorts [X] la somme de 3 500 euros par mois à compter de la date du jugement à titre d’indemnité d’occupation.

Plusieurs saisies attribution ont été réalisées par les intimés à la suite de la décision de première instance. Or, il ressort des pièces produites par l’appelante et notamment du décompte en date du 09 septembre 2024 établi par un commissaire de justice, qu’en dépit de ces saisies-attributions, les consorts [X] ont partiellement recouvré les loyers auprès des sous-locataires en 2023 et n’ont recouvré aucun loyer à compter de janvier 2024. La somme des loyers indexés faisant l’objet des trois saisies attribution de janvier 2024 s’élève à 9 238, 50 euros TTC par mois.

Or, il ressort des pièces transmises avec la note en délibéré que les consorts [X] ont fait délivrer le 30 septembre 2024 trois sommations de payer aux sociétés sous-locataires Clinica, SCM Martens Andry et [7]. Ces sommations de payer sont postérieures aux dernières conclusions de l’appelante et ont manifestement été réalisées pour les besoins de la cause.

Dès lors, au regard de la tardiveté des sommations de payer, il apparaît que les bailleurs ont été défaillants dans le recouvrement des sommes saisies. Il convient donc de constater la déchéance de leurs droits et d’ordonner la main-levée des trois saisies attributions en date du 4 janvier 2024 réalisées sur les sociétés Clinica, SCM Martens Andry et [7].

Sur la répétition de l’indu

14 – La SCI du 290 ne conteste pas devoir le règlement de loyers aux consorts [X] mais fait valoir qu’elle est fondée à invoquer une répétition de l’indu en ce que les consorts [Z] auraient perçu ou dû percevoir, via des saisies-attributions, les loyers indexés des sous-locataires.

Sur ce

15 – Selon l’article 1376 du code civil dans sa version applicable au litige : 'Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.'

16 – En vertu du contrat de bail en date du 27 février 2008 : 'le preneur pourra céder son droit au présent bail ou le sous-louer en tout ou partie.

Dans tous les cas, le preneur demeurera garant solidaire de son cessionnaire ou sous-preneur pour le pour le paiement du loyer et des charges et l’exécution des conditions du bail et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires et sous preneurs successifs occupant ou non les locaux.'

17 – Le tribunal judiciaire relève que la SCI du 290 était redevable au 28 juin 2022 d’une somme totale de 16 228,91 euros au titre des loyers échus, somme non contestée par l’appelante. Entre juin 2022 et septembre 2024, se sont ajoutés des loyers impayés, soit une dette de loyers 131 625,56 euros en septembre 2024.

18 – Selon le décompte du commissaire de justice établie en septembre 2024, la société SCI du 290 et les tiers saisis ont réglé une somme totale de 70 462,74 euros et les bailleurs restent créanciers d’une somme de 44 970,94 euros.

En outre, les saisies-attribution des trois loyers dont étaient redevables les sociétés Clinica, SCM Martens Andry et [7] correspondent, entre janvier et septembre 2024, à la somme totale de 83 687, 87 euros TTC.

19 – Doivent ainsi être déduits de la dette de loyer : les montants saisis à hauteur de 70 462,74 euros selon le décompte établi par le commissaire de justice, ainsi que la somme de 83 687, 87 euros, au titre des loyers dus par les sous-locataires et non-perçus par les bailleurs.

Ainsi, au 09 septembre 2024, les comptes sont les suivants : 131 625,56 – (70 462,74 + 83 687,87) = – 22 525,05 euros.

Dès lors, la dette de loyer de la SCI du 290 est apurée.

En revanche, il y a lieu à répétition de l’indu en faveur de l’appelante et les consorts [X] seront donc condamnés à payer à la SCI du 290 la somme de 22 525,05 euros, outre les frais d’exécution du jugement réformé, avec intérêts au taux légal à compter des premières conclusions d’appel, le 15 février 2023.

Sur les demandes accessoires

20 – Les consorts [X] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel et à verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en dernier ressort :

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 3 novembre 2022,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande des consorts [X] en requalification du bail,

Dit que la clause résolutoire du bail est réputée non écrite,

Dit n’y avoir lieu à résolution judiciaire du bail,

Ordonne la mainlevée des saisies-attributions en date du 04 janvier 2024 sur les loyers versés par les sociétés Clinica, SCM Martens Andry et [7] à la SCI du 290,

Condamne in solidum les consorts [X] à verser à la SCI du 290 la somme de 22 525,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023 et à restituer la somme correspondant aux frais d’exécution du jugement réformé,

Condamne in solidum les consorts [X] à verser une somme de 3 000 euros à la SCI du 290 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum les consorts [X] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président