COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00482 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OD4T

S.A.R.L. [L] & [J]

c/

S.A.R.L. ALDI MARCHE [Localité 7]

Maître [F] [T]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 02 décembre 2024 (R.G. 24/01809) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 28 janvier 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. [L] & [J] immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 838 554 111, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 10]

Représentée par Maître Pejman TOULOUSE-KHATIR de la SARL THÊKA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. ALDI MARCHE [Localité 7] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 11]

Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX assistée par Maître Antoine TEXIER de la SELARL ALTENA avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT :

Maître [F] [T], ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société [L] & [J] par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 25 mars 2025, , demeurant [Adresse 1]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

— oOo-

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société à responsabilité limitée [Adresse 4] [Localité 7] (ci-après Aldi) a pour activité le commerce de gros et de détails en alimentation générale.

La société à responsabilité limitée [L] & [J] exerce l’activité de sandwicherie et de petite restauration.

Par acte du 24 avril 2018, la société d’investissements Hardimmo aux droits de laquelle vient la société Aldi, a donné en location à la société [L] & [J] un local à usage commercial situé au [Adresse 3].

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années moyennant le versement d’un loyer annuel de 15 000 euros HC et HT ainsi que d’un dépôt de garantie de 3750 euros.

Par jugement du 21 mars 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société [L] et [J] désignant Maître [T] en qualité de mandataire judiciaire.

Le bailleur a déclaré au passif de la procédure sa créance privilégiée de 92 564,16 euros TTC au titre des loyers de 2018 à mars 2023.

2. Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, le bailleur a adressé au preneur un commandement visant la clause résolutoire puis, par acte du 6 août 2024, l’a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir constater la résiliation du bail, le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et ordonner son expulsion.

La société [L] & [P] n’a pas comparu.

Par ordonnance réputée contradictoire du 2 décembre 2024, le juge des référés a statué ainsi qu’il suit :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société Aldi Marche [Localité 7] et la société [L] & [J] ;

— prononcé en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 27 juin 2024 ;

— dit qu’à compter du 27 juin 2024, la société [L] & [J] est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges ;

— ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [L] & [J] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— condamne la société [L] & [J] à payer à la société [Adresse 4] [Localité 7], au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 1 700 euros par mois à compter du 27 juin 2024 et jusqu’à libération des lieux ;

— rejette toutes autres demandes ;

— condamne la société [L] & [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la société [Adresse 4] [Localité 7] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 28 janvier 2025, la société [L] & [J] a relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société [Adresse 4] [Localité 7].

Par jugement du 25 mars 2025, le tribunal a converti la procédure en liquidation judiciaire et désigné Maître [T] en qualité de liquidateur judiciaire.

Le 28 mars 2025, le bailleur a déclaré au passif du preneur sa créance de 6 538,13 euros au titre des loyers, des rappels de dépôt de garantie et indemnités d’occupation restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, la société Aldi a assigné en intervention forcée Maître [T] ès qualités.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières écritures notifiées le 9 juin 2025, la société [L] & [J] demande à la cour de :

Vu les articles 1103,1104, et 1709 du code civil,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu les éléments versés aux débats,

Vu les développements exposés,

— Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— Recevoir la société [L] & [J] en son appel et la déclarer bien fondée,

En conséquence,

— Infirmer l’ordonnance rendue le 02 décembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

— Débouter la société Aldi Marche [Localité 7] de sa demande de résiliation du bail commercial la liant à la société [L] & [J],

— Débouter la société Aldi Marche [Localité 7] de sa demande de voir ordonner l’expulsion

de la société [L] & [J] et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— Débouter la société Aldi Marche [Localité 7] de sa demande de condamnation de la

société [L] & [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté de 20 %, outre les charges, du 27 juin 2024,

A titre subsidiaire :

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire invoquée, dans les conditions prévues par l’article L145-41 du code de commerce.

En tout état de cause :

— Débouter la société Aldi Marche [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du

code de procédure civile

— Débouter la société Aldi Marche [Localité 7] de l’ensemble de ses prétentions, fins et

moyens,

— Condamner la société Aldi Marche [Localité 7] à payer à la société [L] & [J] la

somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Aldi Marche [Localité 7] aux entiers dépens.

***

4. Par dernières écritures notifiées le 2 avril 2025, la société [Adresse 4] [Localité 7] demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-41, L. 641-12, L. 641-9 du code de commerce,

Vu les pièces versées au débat,

Vu les pièces versées par l’appelant et invoquées aux présentes,

— Juger recevable l’intervention forcée de Maître [F] [T] en qualité de liquidateur de la société [L] & [J] ;

À titre principal :

— Constater les manquements de la société [L] & [J] à ses obligations de sécurité liées au bail commercial du 24 avril 2018 ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit au 27 juin 2024 du Bail Commercial du 24 avril 2018 ;

Par conséquent,

— Juger la société [L] & [J] mal fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Juger la société Aldi Marche [Localité 7] recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Et,

— Confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 2 décembre 2024 en toutes ses dispositions ;

— Débouter la société de ses demandes et conclusions ;

— Fixer la créance antérieure privilégiée d’un montant de 5 038,13 euros au passif de la société [L] & [J], correspondant au paiement des loyers, rappels de dépôt de garantie et indemnités d’occupation restés en souffrance, pour la période allant jusqu’à la veille de jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire, soit jusqu’au 24 mars 2025 ;

— Fixer la créance antérieure chirographaire au passif de la société [L] & [J], correspondant aux condamnations en paiement de l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, d’un montant de 1 500 euros, et des dépens, lesquelles ont été prononcées par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux dans son ordonnance en date du 2 décembre 2024 ;

À titre subsidiaire :

— Juger que les conditions de l’article L. 145-41 du code de commerce ne sont pas remplies pour accorder une suspension des effets de la clause résolutoire ;

Par conséquent,

— Débouter la société [L] & [J] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause :

— Condamner la société [L] & [J] , au paiement de la somme de 10 000 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Fixer, le cas échéant, au passif de la société [L] & [J], la créance postérieure non privilégiée, correspondant aux condamnations en paiement de l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, d’un montant de 10 000 euros, et des dépens ;

— Débouter la société [L] & [J] de sa demande visant à faire condamner la Aldi Marche [Localité 7] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Maître [T], liquidateur judiciaire de la société [L] & [J], ne s’est pas constitué.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2025.

5. Par note en délibéré communiquée le 12 septembre 2025, le conseil de la société [Adresse 4] [Localité 7] a fait connaître que, par ordonnance en date du 24 juillet 2025, le juge-commissaire avait autorisé le liquidateur judiciaire à procéder à une vente aux enchères des biens meubles subsistant dans les locaux.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

6. L’article L.622-21 du code de commerce dispose :

I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.(…)»

Ces dispositions qui concernent la sauvegarde sont rendues applicables en matière de redressement judiciaire par l’article L.631-14 du code de commerce et de liquidation judiciaire par l’article L.641-3 du code de commerce.

Toutefois, il est constant en droit que l’action en résolution du bail pour inexécutions contractuelles autres que le défaut de paiement d’une somme d’argent n’est pas arrêtée par l’ouverture de la procédure collective.

7. La société [L] & [P], défaillante en première instance, a fait l’objet de l’ouverture d’une procédure de redressement en vertu d’un jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 21 mars 2023, puis d’un jugement du 4 avril 2024 adoptant un plan de redressement, enfin d’un jugement du 25 mars 2025 par lequel le redressement a été converti en liquidation judiciaire de la société.

8. Il est constant qu’en l’espèce la demande en constatation du jeu de la clause résolutoire est fondée sur l’inexécution d’une obligation de faire et non d’une obligation de payer une somme d’argent ; elle est donc recevable.

Moyens des parties

9. Au visa des articles 1103, 1104 et 1709 du code civil, la société [L] & [J] fait grief au juge des référés d’avoir retenu que les stipulations contractuelles lui imposaient de mettre en conformité son local avec les prescriptions réglementaires applicables, sans rechercher si ces travaux, eu égard à leur nature et compte tenu des caractéristiques de l’immeuble, n’étaient pas imputables au propriétaire

bailleur.

L’appelante soutient que le premier juge a ainsi rendu sa décision sans justifier de l’absence de contestation sérieuse s’y opposant. Elle ajoute qu’elle démontre qu’elle bénéficie d’un contrat conclu avec la société Qualiconsult, en date du 17 juin 2022, portant sur la vérification périodique et technique des installations susceptibles de présenter un danger pour la sécurité de sa clientèle.

10. La société [Adresse 4] [Localité 7] (ci-après Aldi) répond que l’article 10 du bail commercial fait obligation à la locataire de mettre ses locaux en conformité avec les normes légales relatives aux établissements accueillant du public ; que, pourtant, en dépit des réclamations multiples, des conclusions du rapport du Bureau Veritas et de l’arrêté en date du 8 avril 2024 rendu par le Maire de la commune, par lequel il émet un avis défavorable à l’exploitation du restaurant, la société [L] & [J] n’a pas fait procéder aux vérifications réclamées ; que l’appelante n’a pas, dans le délai imparti par le commandement visant la clause résolutoire, réalisé les démarches de vérification demandées ni mis les lieux en conformité ; qu’elle ne verse aucun contrat signé relatif à un contrôle périodique de son établissement.

Réponse de la cour

11. L’article 1103 du code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.»

L’article 10 du contrat de bail conclu le 24 avril 2018 entre la société Hardimmo -aux droits de laquelle vient la société [Adresse 4] [Localité 8] et la société [L] & [J] stipule :

« Lors de la prise de possession des locaux comme pendant toute la durée du bail ou de ses éventuels renouvellements, le preneur fera son affaire personnelle, à ses frais exclusifs, de toutes autorisations administratives requises en vue de l’exercice de ses activités, de même que de toutes interventions requises dans les locaux loués pour mettre ceux-ci en conformité avec toutes prescriptions légales ou

réglementaires applicables, soit en raison de la destination contractuelle, soit des caractéristiques des locaux, sans pouvoir exercer aucun recours à l’encontre du bailleur, et ce que cette mise en conformité intervienne sur injonction administrative ou non. (…)

En cours de bail, le preneur sera tenu de se conformer à ses frais à la réglementation en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l’hygiène et la sécurité (en ce compris toutes conséquences découlant des réglementations sur la protection incendie, l’accessibilité aux handicapés ou la lutte contre les termites), en procédant à toutes interventions requises dans les locaux loués pour mettre ceux-ci en conformité avec les normes applicables, et ce même si l’intervention requise intervient sur injonction administrative. (…)

Il devra souscrire à ses frais tous contrats d’entretien ou de maintenance portant sur les appareils ou agencements installés dans les locaux loués, de même qu’en vue d’assurer le fonctionnement et l’entretien des installations de sécurité et de prévention, de telle manière que le bailleur ne puisse être recherché ou inquiété par quiconque à ce sujet. Il s’engage à remettre au bailleur, si ce dernier lui en fait la demande, une copie des contrats d’entretien ou de maintenance souscrits, des carnets d’entretien des installations techniques et des rapports périodiques de contrôle ou de vérification desdites installations.»

12. Il est constant que la société Bureau Veritas a reçu en décembre 2023 la mission d’assister le bailleur lors des essais d’évacuation prévus par la réglementation en ce qui concerne les établissements accueillant du public.

La société Bureau Veritas a, dans ce cadre, sollicité de l’appelante la communication des rapports de vérification annuelle de ses installations électriques, installations de gaz et de cuisson, ainsi que le rapport de vérification annuelle des moyens de secours et l’attestation des formations des personnels à l’utilisation des extincteurs. Cette demande a été présentée le 18 décembre 2023 et le 26 février 2024 puis, par lettre recommandée en date du 28 février suivant.

La société [L] & [J] n’a pas déféré à cette demande.

Il est établi par l’intimée que la Commission Communale de Sécurité a procédé le 8 mars 2024 à une visite du local donné à bail, ce qui a conduit le Maire [Localité 9] [Localité 6] à prendre un arrêté le 8 avril 2024 au terme duquel il émet un avis défavorable à l’exploitation du restaurant.

La société Aldi a alors, par lettre recommandée en date du 15 avril 2024, mis en demeure sa locataire d’entreprendre les démarches nécessaires à la mise en conformité du local puis lui a fait délivrer le 27 mai suivant un commandement en ce sens visant la clause résolutoire.

13. La société [L] & [J] ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait fait procéder, dans le délai d’un mois qui lui était imparti, aux vérifications réclamées, portant sur les installations électriques, installations de gaz et de cuisson, ainsi que les moyens de secours. De plus, elle ne produit aux débats qu’une 'offre de service de vérification périodique et technique’ présentée le 17 juin 2022 par la société Qualiconsult, le document n’étant pas signé. Aucun rapport de contrôle périodique n’est produit aux débats par l’appelante.

14. Le juge des référés était donc fondé à constater le jeu de la clause résolutoire du bail, le moyen tiré par la société [L] & [J] du fait que le premier juge n’aurait pas vérifié qu’il n’existait pas de contestations sérieuses étant inopérant.

15. Au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, l’appelante tend subsidiairement à l’octroi de délais afin de s’exécuter.

Toutefois, il a été rappelé supra que la société [L] & [J] a été rappelée à ses obligations dès le mois de décembre 2023 puis de nouveau à de multiples reprises. Elle n’explicite pas pour quels motifs elle serait plus diligente aujourd’hui à cet égard.

De plus, la note en délibéré communiquée le 12 septembre 2025 par l’intimée, qui n’a pas suscité de note en réponse de la part de l’appelante, met en évidence le caractère inopérant d’une demande en délai aux fins de poursuite du contrat de bail.

16. Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise, étant observé que la société Aldi démontre qu’elle a régulièrement déclaré sa créance au titre des indemnités d’occupation échues antérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société [L] & [J].

Y ajoutant, la cour condamnera l’appelante à payer à l’intimée une somme de 1.500 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci et ordonnera l’emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure collective.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance prononcée le 2 décembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Y ajoutant,

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure collective.

Condamne la société [L] & [J] à payer à la société [Adresse 4] [Localité 7] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président