COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 JANVIER 2025

N° RG 21/04231 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MHOM

[B] [Z]

[X] [F] épouse [Z]

c/

[O] [A]

[T] [W] épouse [A]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 juin 2021 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/07074) suivant déclaration d’appel du 21 juillet 2021

APPELANTS :

[B] [Z]

né le 06 Février 1960 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Ingénieur,

demeurant [Adresse 5]

[X] [F] épouse [Z]

née le 14 Novembre 1968 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Agent de maîtrise,

demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Caroline TALBERT-CAMARERO de la SELARL ACT, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e Anne-Sophie VERDIER

INTIMÉS :

[O] [A]

né le 14 Septembre 1945 à [Localité 8] (TUNISIE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[T] [W] épouse [A]

née le 07 Mai 1948 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Valérie PELLENC-GUIRAGOSSIAN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Jacques BOUDY, Président

M Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

L’audience s’est tenue en présence de Mme [E] [U], assistante de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique de vente du 15 juin 2018, M. [B] [Z] et Mme [X] [N] épouse [Z] ont acquis de M. [O] [A] et de Mme [T] [W] épouse [A] un terrain à bâtir de 364 m2 situé à [Localité 10] au prix de 115 000 euros.

Soutenant qu’ils croyaient avoir acquis un terrain viabilisé, ce qui n’était finalement pas le cas, par acte du 1er août 2019, M.et Mme [Z] ont assigné les époux [A] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’obtenir une indemnisation de leurs préjudices, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, et à titre subsidiaire sur les fondements de l’obligation de délivrance et du dol.

Par jugement du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux :

— a débouté les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

— les a condamnés solidairement à payer aux époux [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés solidairement aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M.et Mme [Z] ont relevé appel du jugement le 21 juillet 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2022, M.et Mme [Z] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles L. 332-15 et L. 442-1 du code de l’urbanisme et 1240 du code civil, de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

statuant à nouveau,

— juger que les époux [A] engagent leur responsabilité délictuelle pour dol consistant à ne pas les avoir informés de la non viabilité du terrain à bâtir situé dans un lotissement,

— les condamner à leur régler la somme de 13 720,77 euros en réparation de leur préjudice,

— les condamner à leur régler la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2022, M.et Mme [A] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1641, 1611 et 1137 du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu,

— débouter les époux [Z] de leurs demandes,

— les condamner à leur régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur le dol.

M.et Mme [Z] soutiennent que le fait pour les vendeurs de leur avoir caché que le terrain n’était pas viabilisé, contrairement à l’annonce publiée sur le site Le Bon Coin, et aux prescriptions de l’arrêté municipal du 27 septembre 2016 qui les autorisait à effectuer une division parcellaire sous prescription de viabiliser le terrain, constitue une manoeuvre dolosive, justifiant l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Ils précisent que l’absence de viabilisation du terrain leur a causé un préjudice financier lié à l’interruption des travaux de construction et aux dépenses nécessaires à la réalisation de cette viabilisation.

M.et Mme [A] répliquent que le compromis de vente vise un terrain à bâtir sans autre précision, ce qui ne présume pas de sa viabilisation.

Ils contestent toute intention frauduleuse et toute manoeuvre pour tromper les acquéreurs.

****

A titre liminaire, il est observé que M.et Mme [Z] ne fondent plus leurs demandes sur la garantie des vices cachés, ni sur l’obligation de délivrance conforme, mais seulement sur le dol, qu’en outre, ils ne sollicitent pas l’annulation de la vente sur le fondement du dol mais uniquement la condamnation des vendeurs au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle, s’estimant victimes d’une dissimulation d’information dolosive par ces derniers.

L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Il incombe dès lors à M.et Mme [Z] de rapporter la preuve d’une faute commise par les vendeurs, d’un préjudice, et du lien causal entre la faute et le préjudice.

Selon les dispositions de l’article 1137 du code civil, 'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie'.

Ici encore, il appartient à M.et Mme [Z], qui invoquent le dol, de rapporter la preuve que M.et Mme [A] leur ont intentionnellement dissimulé que le terrain n’était pas viabilisé.

A l’appui de leurs allégations, M.et Mme [Z] produisent:

— l’arrêté de déclaration préalable avec prescriptions du 27 septembre 2016 rendu par la mairie de [Localité 10], qui ne s’oppose pas à la division parcellaire solllicitée par M.et Mme [A], concernant leur parcelle située [Adresse 4], et précise que les branchements aux réseaux de voirie, d’assainissement des eaux usées et d’eau potable de la commune sont à la charge du pétitionnaire (pièce 1 [Z]),

— l’annonce parue sur le site du Bon Coin émanant de l’agence immobilière Laforêt décrivant le terrain de la façon suivante '[Localité 10], terrain plat à bâtir, libre de constructeur, viabilisé, en première ligne’ (pièce 2 [Z]).

Si l’arrêté de déclaration préalable de division parcellaire rendu le 27 septembre 2016 au profit de M.et Mme [A] rappelle bien sûr que la viabilisation du terrain est à la charge du pétitionnaire, et non à la charge de la commune, il n’impose cependant aucunement à M.et Mme [A] de réaliser eux-mêmes les raccordements aux réseaux, la seule obligation étant de viabiliser un terrain avant une construction.

En outre, il ne peut être déduit de cet arrêté, contrairement à ce que soutiennent les appelants, que les époux [A] leur ont caché l’absence de viabilisation du terrain.

Par ailleurs, M.et Mme [A] versent aux débats le mandat exclusif de vente confié le 26 mai 2017 à l’agence Laforêt Immobilier, qui désigne le bien à vendre de la façon suivante '[Adresse 3]. Terrain d’une surface de 364 m2 issu d’une division parcellaire dont la parcelle d’origine est cadastrée DN [Cadastre 1]" (pièce 1 [A]) et qui ne fait donc nullement mention d’un terrain viabilisé.

Dès lors, même si l’annonce rédigée par l’agence immobilière Laforêt mandatée par les époux [A], dont il convient d’observer qu’elle n’a pas été appelée en la cause, comporte effectivement une erreur en ce qu’elle mentionne un terrain 'viabilisé', cette erreur ne peut aucunement être imputée à M.et Mme [A].

Enfin et surtout, la lecture du compromis de vente du 21 juin 2017, et de l’acte authentique de vente du 15 juin 2018, révèle que le bien litigieux est désigné ainsi qu’il suit ' à [Adresse 11], une parcelle de terrain à bâtir', (pièces 4 et 5 [Z]).

Le compromis de vente du 21 juin 2017 précise même, en page 14 au paragraphe 'raccordement au réseau': 'les frais de raccordement au réseau de distribution, notamment d’eau s’ils existent et d’électricité, de la construction édifiée par l’acquéreur dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour seront intégralement supportés par ce dernier, et, à défaut de réseau d’assainissement collectif, ce seront les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel qui sera à supporter par lui et également le ou les taxes afférentes’ (pièce 2 [A]).

Il en ressort que le compromis de vente et l’acte authentique de vente sont parfaitement clairs s’agissant de l’accord des parties sur le bien vendu, à savoir un terrain à bâtir et non un terrain viabilisé.

En considération de l’ensemble de ces éléments, M.et Mme [Z] ne rapportent pas la preuve que les vendeurs leur ont dissimulé sciemment que le terrain n’était pas viabilisé, les actes de vente établissant bien au contraire que les acquéreurs avaient en leur possession lors de la vente toutes les caractéristiques de la chose vendue.

Le jugement qui les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts sera donc confirmé.

II- Sur les mesures accessoires.

Le jugement est également confirmé sur les dépens et l’indemnité due au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.et Mme [Z], parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure d’appel et seront condamnés à verser à M.et Mme [A] une somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la solution donnée au litige, M.et Mme [Z] seront déboutés de leur demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de porcédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M.[B] [Z] et Mme [X] [F] épouse [Z] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M.[B] [Z] et Mme [X] [F] épouse [Z] à payer à M.[O] [A] et à Mme [T] [W] épouse [A] une somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M.[B] [Z] et Mme [X] [F] épouse [Z] de leur demande fondée par application des dispositions de l’article 700 du code de porcédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,