COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 JUILLET 2025

N° RG 24/05256 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OBR5

[U] [O]

c/

[Z] [W]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 15 novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] (RG : 23/01803) suivant déclaration d’appel du 03 décembre 2024

APPELANTE :

[U] [O]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]/FRANCE

Représentée par M^e Yann HERRERA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[Z] [W]

née le 06 Juin 1966 à [Localité 10] (59)

de nationalité Australienne

demeurant [Adresse 7] (AUSTRALIE)

Représentée par M^e Philippe MILANI de la SELARL MILANI – WIART, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte sous seing privé du 20 mai 2013, Mme [Z] [W] a donné à bail à Mme [U] [O] et Mme [N] [O] une maison située [Adresse 3] ([Adresse 6]) moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

2 – Suivant attestation de Mme [W] du 22 juillet 2014, Mme [N] [O] a quitté le logement. Le bail s’est ainsi poursuivi avec pour seul titulaire, Mme [U] [O].

3 – Par acte du 26 mai 2023, Mme [W] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6 300 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en 'uvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

4 – Par acte du 18 septembre 2023, Mme [W] a fait assigner Mme [U] [O], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et son expulsion ainsi que celle de toute autre personne de son chef, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

5 – Par ordonnance de référé contradictoire du 15 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence ;

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, au 27 juin 2023 ;

— condamné Mme [U] [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4]) ;

— autorisé, à défaut pour Mme [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (700 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [O] à payer à Mme [W] la somme de 7 400 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 14 juin 2024 échéance du mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné en deniers ou quittances Mme [O] à payer à Mme [W], à compter du 1er juin 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [W] à verser à Mme [O] la somme de 2 100 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation du trouble de jouissance ;

— ordonné la compensation entre les sommes dues par Mme [O] et celles dues par Mme [W] ;

— condamné en conséquence Mme [O] à payer à Mme [W] la somme de 5 300 euros, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— autorisé Mme [O] à s’acquitter de sa dette en 24 mois par versements mensuels de 220 euros ;

— dit que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la date de l’ordonnance, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier versement étant majoré ou réduit à concurrence du solde des sommes dues en principal, frais et intérêts ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné Mme [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du dénoncé à la CCAPEX ;

— débouté Mme [W] de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

6 – Mme [O] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 3 décembre 2024, en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse au 27 juin 2023 ;

— condamné Mme [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] ;

— autorisé à défaut pour Mme [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutions ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (700 euros par mois à la date d’audience) augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [O] à payer à Mme [W] le somme de 7 400 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 14 juin 2024 échéance du mois de mai 2024 avec intérêts aux taux légal à compter de la décision;

— condamné en deniers ou quittances Mme [O] à payer à Mme [W] à compter du 1er juin 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessous fixée jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné en conséquence Mme [O] à payer à Mme [W] la somme de 5 300 euros à laquelle produira intérêts au taux légale à compter de la décision ;

— autorisé Mme [O] à s’acquitter de sa dette en 24 mois par versements mensuels de 220 euros ;

— dit que le premier versement aura lieur au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la date de l’ordonnance que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier versement majoré ou réduit à concurrence du solde des sommes dues en principal frais et intérêts ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraire des parties ;

— condamné Mme [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du dénoncé de la CCAPEX ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

7 – Mme [O] a quitté les lieux le 18 décembre 2024.

8 – Par dernières conclusions déposées le 28 mai 2025, Mme [O] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 15 novembre 2024 en ce que le juge des contentieux de la protection a :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, au 27 juin 2023 ;

— condamné Mme [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] ;

— autorisé à défaut pour Mme [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (700 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [O] à payer à Mme [W] la somme de 7 400 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 14 juin 2024 échéance du mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision ;

— condamné en deniers ou quittances Mme [O] à payer à Mme [W], à compter du 1er juin 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [W] à verser à Mme [O] la somme de 2 100 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation du trouble de jouissance ;

— ordonné la compensation entre les sommes dues par Mme [O] et celles dues par Mme [W] ;

— condamné en conséquence Mme [O] à payer à Mme [W] la somme de 5 300 euros, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la date de la décision ;

— autorisé Mme [O] à s’acquitter de sa dette en 24 mois par versements mensuels de 220 euros ;

— dit que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la date de l’ordonnance, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier versement étant majoré ou réduit à concurrence du solde des sommes dues en principal, frais et intérêts ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné Mme [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du dénoncé à la CCAPEX.

En conséquence :

— juger que les sommes dues par Mme [O] au titre des arriérés de loyer s’élèvent à 5 160 euros ;

— condamner Mme [W] à verser une provision de 16 100 euros avec, s’il y a lieu, compensation avec le reliquat de loyer de 5 160 euros.

Subsidiairement :

— débouter Mme [W] de toutes ses demandes en raison d’une contestation sérieuse ;

— condamner Mme [W] à verser la somme de 4 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

9 – Par dernières conclusions déposées le 18 mars 2025, Mme [W] demande à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel formé par Mme [O] ;

— la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence :

— confirmer l’ordonnance du 15 novembre 2024 en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au 27 juin 2023 ;

— condamné Mme [O] à quitter les lieux loués ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer,

— condamné Mme [O] au paiement de l’arriéré locatif ;

— condamner Mme [O] au paiement de la somme

provisionnelle de 5 320 euros au titre de l’arriéré locatif actualisée en cause d’appel ;

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident formé par Mme [W].

En conséquence :

à titre principal, infirmer l’ordonnance du 15 novembre 2024 en ce qu’elle a :

— condamné Mme [W] à verser à Mme [O] la somme de 2 100 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— ordonné la compensation des sommes dues ;

— condamné en conséquence Mme [O] au paiement de la somme de 5 300 euros ;

— débouter Mme [O] de sa demande de dommages et intérêts.

À titre subsidiaire, confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné Mme [W] à verser à Mme [O] la somme de 2 100 euros au titre du préjudice de jouissance.

Y ajoutant :

— condamner Mme [O] à verser à Mme [W] la somme provisionnelle de 8 295,50 euros à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état du logement ;

— condamner Mme [O] au paiement d’une somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

10 – L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 12 juin 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

11 Le litige se présente devant la cour dans les mêmes termes qu’en première instance.

12 – A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

I – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

13 – Le premier juge a constaté les effets de la clause résolutoire et prononcé la résiliation du bail en raison de l’absence de justificatifs de la souscription d’une assurance locative au jour du commandement délivré par acte du commissaire de justice le 26 mai 2023 ni dans le délai d’un mois suivant sa délivrance pas plus qu’au jour de l’audience du 27 septembre 2024.

14 – Ce faisant, il a parfaitement vérifié que le commandement demandait à la locataire de produire l’attestation d’assurance, conformément à l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 et visait la clause de résiliation insérée au bail.

15 – L’appelante qui reconnaît avoir produit cette attestation le 21 novembre 2024, soit après que le juge ait rendu l’ordonnance de référé dont appel, même s’il couvrait la période du 4 novembre 2017 au 31 décembre 2024, ne l’a pas remise dans les délais prévus par les dispositions légales, de sorte que le premier juge ne pouvait que constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justificatif de la souscription de l’assurance locative dans le délai d’un mois à compter du commandement.

16 – En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire.

17 – En outre, le locataire ne justifie pas dans le délai imparti, qu’il a souscrit une assurance, mais il s’avère a posteriori qu’il était effectivement assuré pour les risques locatifs, de sorte que la clause résolutoire ne peut pas jouer.

18 – L’ attestation d’ assurance produite par l’appelante démontre qu’elle était bien assurée pour tous risques locatifs afférents au logement, depuis 2017 et donc pour la période visée au commandement.

19 – Il n’y a, dès lors, pas lieu à constatation de la résiliation de plein droit du bail litigieux pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ni au prononcé d’une résiliation pour ce même motif, l’assurance étant toujours en cours jusqu’à la date de départ des lieux de l’appelante.

20 – Par acte du 26 mai 2023, Mme [W] a fait délivrer à Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 6.300 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

21 – Il n’est pas contesté que le paiement des loyers et charges n’a pas été régularisé deux mois après la délivrance du commandement de payer, le solde locatif étant toujours débiteur à ce jour.

22 – Conformément à l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il y a lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies mais à la date du 27 juillet 2023.

23 – L’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef.

II – Sur les effets de la résiliation

24 – Mme [O] a libéré les lieux le 18 décembre 2024, de sorte que la demande visant à son expulsion est devenue sans objet.

25 – La bailleresse peut prétendre à une indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III – Sur le paiement provisionnel des impayés de loyer

26 – L’appelante reconnaît avoir retenu certains loyers mais conteste le montant de la dette arrêtée par le premier juge comme n’ayant pas pris en compte l’ensemble de ses versements.

27 – L’intimée réactualise la dette locative en tenant compte du versement de 940 euros effectué par la CAF au mois de juin et juillet 2024 ainsi que des versements complémentaires de Mme [O]. En revanche, les versements de Mme [O] de juillet 2023, d’octobre 2023 et de mai 2024 ne sont pas justifiés.

28 – Il convient d’actualiser la somme restant due au titre des impayés de loyers à la somme de 5.100 euros, décompte arrêté au mois d’avril 2025, échéance de décembre 2024 inclue.

29 – L’ordonnance sera infirmée quant au montant de la dette locative actualisée en appel.

IV – Sur l’indemnité provisionnelle pour défaut de délivrance d’un logement décent

30 – L’appelante sollicite l’infirmation du quantum de la provision allouée par l’ordonnance déférée qui a retenu un montant de 30% du loyer sur 10 mois. Elle verse au soutien de ses demandes le rapport du service local d’intervention pour la maîtrise de l’énergie (SLIME) du 8 août 2023, l’attestation de la CAF du 13 juin 2024 ayant retenu le versement des aides pour le logement à la bailleresse au constat de la non décence du logement et le rapport du syndicat intercommunal pour l’habitat et la maîtrise de l’énergie (SIPHEM) ayant fait un rapport de visite des désordres. Elle porte ses demandes à 16.100 euros en appel.

31 – L’intimée s’y oppose rappelant les travaux réalisés dès le 11 décembre 2023 pour faire réparer le chauffe-eau, puis en février 2024 pour la fourniture et la pose d’une VMC, des radiateurs dans le salon et la salle à manger, un sèche serviette dans la salle de bain, la pose d’un disjoncteur et la mise aux normes du tableau électrique avec commande d’une porte pour le poêle.

Sur ce :

32 – L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait cette même obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. Il est tenu de même pendant la durée du bail d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Aux termes de l’article 2 décret du 30 janvier 2022

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : (…) 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

Le logement décent est celui qui notamment, selon les dispositions de l’article 3 du décret du 30 janvier 2022, comporte des éléments de conforts suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;(…) 6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

33 – En l’espèce, il résulte du rapport du SLIME du 10 août 2023, non contesté puisqu’ayant servi à la bailleresse pour faire les réparations en mai 2024, que le logement présentait : des moisissures au plafond, des radiateurs vétustes, un poêle à bois avec une porte manquante, des dominos apparents et des contrevents dégradés. Ainsi la problématique du mal logement était constatée par les désordres électriques, l’absence d’eau chaude dans le logement, l’humidité et les moisissures au plafond de chambres en raison à l’absence de ventilation de l’appartement et un trou dans la porte d’entrée avec des jours apparents.

34 – La bailleresse était par ailleurs déjà informée des désordres par la locataire par courriers recommandés des 23 août 2022 puis 29 décembre 2023.

35 – L’indécence du logement ainsi relevée a été indemnisée par le premier juge à hauteur de 30% du montant du loyer intégral, sur la période comprise entre le dépôt du rapport du SLIME et les factures attestant de la mise aux normes de l’électricité et de l’installation de la VMC et de radiateurs permettant le chauffage de la maison. Toutefois, il convient d’y ajouter une diminution du loyer de 10% entre juin et décembre 2024, en l’absence de travaux d’embellissement, la locataire vivant toujours dans un appartement humide avec des moisissures, les travaux n’ayant été effectués qu’à son départ des lieux.

36 – L’indemnisation provisionnelle sera donc fixée à la somme de 2.590 euros [2.100 euros (700*10% * 7 mois) + 490 euros (700*30%*10 mois)].

37 – l’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef.

38 – Mme [O] sera condamnée à verser à Mme [W] la somme de 2.510 euros, par compensation des créances au titre de l’arriéré locatif et du préjudice de jouissance.

V – Sur la demande d’indemnisation au titre des travaux de remise en état du bien

39 – La bailleresse sollicite à titre reconventionnel la condamnation de Mme [O] à lui verser la somme provisionnelle de 8.295,50 euros faisant valoir la saleté du logement, des trous à reboucher, des travaux de peinture à hauteur de 30% pour tenir compte de la vétusté et le remplacement du portail et de la clôture du grillage qu’elle a retiré en partant.

40 – Mme [O] conteste la recevabilité de la demande nouvelle formée pour la première fois en appel, et le rejet du PV de constat de commissaire de justice réalisé de manière non contradictoire le 3 janvier 2025 alors qu’elle était partie 15 jours auparavant. Elle conteste les réparations demandées, le mauvais état du logement étant la conséquence des manquements du bailleur qui l’a laissé vivre de manière indécente. Elle rappelle avoir elle-même installée le portail et le grillage et l’avoir enlevé à son départ, laissant les lieux en état. S’agissant de la clôture qui sépare les deux habitations, elle produit le devis réalisé en 2022 suite à la tempête qui l’avait endommagé.

Sur ce :

41 – En application de l’article 564 du code de procédure civile : 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

42 – Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent et que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

43 – Selon l’article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont également recevables pour la première fois en appel.

44 – En l’espèce, la demande en paiement d’une indemnité provisionnelle pour dégradations locatives constitue une demande complémentaire de la demande initiale en paiement de loyer déduction faite d’un préjudice de jouissance pour indécence du logement, à compenser avec les sommes dues après le départ de la locataire postérieurement à la décision dont appel.

45 – Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

46 – Mme [O] a habité le logement appartenant à Mme [W] pendant 10 ans, lequel a présenté un état d’indécence comme n’étant pas conforme aux normes électriques et dépourvu de chauffage, à tout le moins dans les derniers temps de l’occupation.

47 – L’intimée pour justifier des dégradations produit un constat de commissaire de justice qui ne prend pas la forme d’un état des lieux de sortie, aucun état des lieux d’entrée n’étant par ailleurs produit, mais de relevés des désordres, déjà dénoncés par la locataire dans ses différents courriers et vérifiés pour certains par le SLIME.

48 – Ainsi les frais de ménage correspondant au nettoyage des fenêtres, de la salle de bain dont il a été constaté l’encrassement du carrelage, le dépoussiérage des murs, le nettoyage des sols et de la cuisine correspondent à l’usage normal des lieux pendant la durée d’habitation dans les conditions de mal logement précédemment décrites et les travaux de peinture correspondent aux embellissements rendus nécessaires par l’absence de chauffage et de VMC qui incombait au propriétaire.

49 – L’intimée justifie de l’existence d’une clôture lui appartenant en commun avec le voisin en 2000, mais il n’est pas démontré que Mme [O] l’aurait dégradée, alors que celle-ci produit des éléments sur les dommages qui y ont été apportés par la tempête de 2022.

50 – Les demandes de Mme [W] seront rejetées.

VI – Sur les dépens et les frais irrépétibles

51 – Mme [O] succombant partiellement en son appel sera condamnée aux dépens sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, a condamné au paiement d’une provision sur les loyers et charges impayés et un préjudice de jouissance à l’égard de Mme [O] mais l’infirme sur la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et sur le quantum des condamnations en arriéré locatif et préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition des effets de la clause résolutoire au bénéfice de la bailleresse à la date du 27 juillet 2023,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes d’expulsion, Mme [O] ayant quitté les lieux le 18 décembre 2024,

Condamne Mme [O] à payer à Mme [W] la somme provisionnelle de 5.100 euros au titre des impayés de loyers et indemnités d’occupations arrêtées au 18 décembre 2024, décompte d’avril 2025,

Condamne Mme [W] à verser à Mme [O] la somme provisionnelle de 2.590 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 8 août 2023 au 18 décembre 2024,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par Mme [O] et Mme [W] et condamne en conséquence, Mme [O] à payer à Mme [W] la somme provisionnelle de 2.510 euros,

Déclare recevable la demande en réparation des dégradations locatives formées par Mme [W] pour la première fois en appel,

Déboute Mme [W] de sa demande au titre des dégradations locatives,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a statué sur les dépens et les frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [O] aux dépens,

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,