COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 JUIN 2025

N° RG 23/02653 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJHK

S.A.R.L. AU JARDIN D’O

c/

Monsieur [Z] [O]

S.E.L.A.R.L. LGA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 mars 2023 (R.G. 2022.7) par le Tribunal de Commerce de PERIGUEUX suivant déclaration d’appel du 02 juin 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. AU JARDIN D’O, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6] – [Localité 2]

Représentée par Maître David LARRAT de la SELARL H.L. CONSEILS & CONTENTIEUX, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [O], né le 05 Décembre 1960 à [Localité 7] (24), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] – [Localité 1], es qualité d’ayant droit de Madame [U] [P], née le 15 septembre 1935 à [Localité 7] (24), de nationalité française, de son vivant immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Périgueux sous le n°646 871 285, décédée en ces lieux le 7 février 2020

Représenté par Maître Mathide BOCHE de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. LGA, prise en la personne de Maître [K] [X], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL AU JARDIN D’O, selon jugement du tribunal de commerce de Périgueux du 17 septembre 2024, domicilié en cette qualité [Adresse 4] – [Localité 3]

Représentée par Maître David LARRAT de la SELARL H.L. CONSEILS & CONTENTIEUX, avocat au barreau de BERGERAC

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1 – Par acte du 23 février 2012, Mme [P] a donné en location gérance à la SARL Au Jardin d’O un fonds de commerce d’hôtel, café restaurant en Dordogne, moyennant une redevance mensuelle de 1599,30 euros TTC pour un an, tacitement reconduit depuis lors.

Le 7 février 2020, Mme [P] est décédée et son entreprise individuelle ayant pour objet la location de terrains et autres biens immobiliers a cessé son activité, puis a été radiée en janvier 2021.

Par courrier recommandé du 2 mars 2021, M. [O], héritier de Mme [P], a mis en demeure le locataire gérant de lui régler les échéances de mars, avril, novembre, décembre 2020 et janvier, février 2021, et à défaut de paiement, l’a informé de la résiliation du contrat. Cette mise en demeure a été vainement renouvelée le 16 avril 2021.

Le 6 mai 2021 un projet de convention de résolution amiable du contrat de location gérance prévoyant l’apurement de la dette de loyers sur 24 mois a été soumis par le locataire gérant à M. [O]. Par courriel du 16 juin 2021, celui-ci a refusé la proposition et a informé le locataire gérant que le contrat se terminerait le 28 février 2022.

Le 11 octobre 2021, le locataire gérant a mandaté un commissaire de justice aux fins de constater la vétusté des locaux, devenus non conformes aux normes d’hygiène et de sécurité en vigueur dans la restauration.

Le 9 novembre, le président du tribunal de commerce de Périgueux a autorisé M. [O] à faire pratiquer une saisie conservatoire pour la somme globale de 50 787,40 euros sur les comptes du locataire gérant.

Le 23 novembre 2021, M. [O] a notifié par commissaire de justice à la société Le Jardin d’O sa volonté de ne pas renouveler le contrat de location-gérance, l’informant qu’il prendrait fin le 28 février 2022.

Le 26 novembre 2021, deux saisies conservatoires sur les comptes du locataire gérant ont été diligentées par commissaire de justice, mais se sont révélées infructueuses faute de solde suffisant.

2 – Par acte du 27 décembre 2021, M. [O] a assigné la société au Jardin d’O devant le tribunal pour la voir condamner à lui régler la somme de 24 588,80 euros au titre des redevances impayées, la somme de 3 198,60 euros au titre des redevances et charges dues jusqu’au 28 février 2022 et la somme de 20 000 euros pour l’indemnité au titre de la disparition du fonds de commerce.

Le 2 mars 2022, la SARL Au Jardin d’O a remis les clefs du local commercial au propriétaire du fonds.

Par jugement du 27 mars 2023, le tribunal de commerce de Périgueux a :

— Reçu Monsieur [Z] [O] en ses demandes, les déclare régulières en la forme et en partie fondées ;

— Débouté la SARL Au Jardin d’O de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions :

— Condamné SARL Au Jardin d’O à payer à Monsieur [Z] [O] la somme de :

27 787,40 euros au titre des redevances et charges impayées au 28 février 2022, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 2 mars 2021, date de la première mise en demeure, jusqu’à complet paiement

20 000 euros à titre d’indemnité de dépréciation du fonds de commerce

— Débouté Monsieur [Z] [O] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de préjudices subis, comme mal fondée ;

— Condamné SARL Au Jardin d’O à payer à Monsieur [Z] [O] une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de toutes leurs autres demandes

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans caution ;

— Condamné SARL Au Jardin d’O aux entiers dépens outre l’intégralité des frais afférents aux saisies conservatoires intervenues ainsi que les frais de greffe liquidés à la somme de 69,59 euros TTC.

Par déclaration au greffe du 2 juin 2023, la SARL Au Jardin d’O a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant M. [O].

Par ordonnance du 28 septembre 2023, la première présidente de chambre statuant en référé a déclaré irrecevable la demande de la SARL Au Jardin d’O tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire, et a condamné la SARL au Jardin d’O à payer à M. [O] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 17 septembre 2024, le tribunal de commerce de Périgueux a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SARL Au Jardin d’O, désignant la SELARL LGA en qualité de mandataire liquidateur. M. [O] a déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire le 4 décembre 2023, pour un montant total de 70 212,32 euros, dont 31 164,75 euros au titres des redevances et charges impayées.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, M. [O] a assigné en intervention forcée la SELARL LGA ès qualités.

PRETENTIONS DES PARTIES

3 – Par dernières écritures notifiées par message électronique le 24 mars 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la SELARL LGA ès qualités demande à la cour de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile

Vu les articles 1103 et 1217, 1231-1 et suivants du code civil

Vu les articles 1719 et suivants du code civil

— Déclarer recevable l’intervention volontaire de la SELARL LGA, prise en la personne de Maître [K] [X], à la présente procédure d’appel, ès-qualités de mandataire liquidateur de la SARL Au Jardin D’O ;

— Déclarer la SELARL LGA, prise en la personne de Maître [K] [X], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Au Jardin d’O, recevable en son appel et bien fondée en ses demandes ;

— Réformer la décision dont appel en ce qu’elle a :

reçu Monsieur [Z] [O] en ses demandes, les a déclarées régulières en la forme et en partie fondées ;

débouté la SARL Au Jardin d’O de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

condamné la SARL Au Jardin d’O à payer à Monsieur [Z] [O] la somme de :

—  27 787,40 euros au titre des redevances et charges impayées au 28 février 2022, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 02 mars 2021, date de la première mise en demeure, jusqu’à complet paiement,

—  20 000 euros à titre d’indemnité de dépréciation du fonds de commerce ;

condamné la SARL Au Jardin d’O à payer à Monsieur [Z] [O] une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

ordonné l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans caution ;

condamné la SARL Au Jardin d’O aux entiers dépens outre l’intégralité des frais afférents aux saisies conservatoires intervenues ainsi que les frais de greffe liquidés à la somme de 69,59 euros TTC.

Statuant à nouveau,

— Dire que Monsieur [O] a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de la SARL Au Jardin d’O compte tenu du manquement à l’obligation de délivrance conforme du fonds et manquement à son obligation d’entretien permettant d’assurer le bon usage du fond loué, ainsi que son manquement au devoir de bonne foi dans l’exécution du contrat ;

— Débouter Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Monsieur [O] à payer à la SELARL LGA, prise en la personne de Maître [K] [X], ès-qualités de mandataire liquidateur de la SARL Au Jardin d’O, la somme globale de 40 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de ses manquements contractuels

— Condamner Monsieur [O] à verser une somme de 3000 euros à la SELARL

LGA, prise en la personne de Maître [K] [X], ès-qualités de mandataire liquidateur de la SARL Au Jardin d’O, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [O] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et, au surplus, à tous les frais d’exécution, en ce compris le droit proportionnel dû à l’huissier de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce ;

4 – Par dernières écritures notifiées par message électronique le 20 mars 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [O] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil,

Vu l’article 1103 du même code,

— Confirmer la décision rendue par le tribunal de commerce de Périgueux en date du

27 mars 2023, en ce qu’il a :

débouté la SARL Au Jardin d’O de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

condamné la SARL Au Jardin d’O à payer à Monsieur [O] la somme de :

—  27 787,40 euros au titre des redevances et charges impayées au 28 février 2022, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 2 mars 2021, date de la première mise en demeure, jusqu’à complet paiement,

—  20 000 euros à titre d’indemnité de dépréciation du fonds de commerce,

— condamné la SARL Au Jardin d’O à payer à Monsieur [O] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant appel et sans caution,

— condamné la SARL Au Jardin d’O aux entiers dépens outre l’intégralité des frais afférents aux saisies conservatoires intervenues ainsi que les frais de greffe liquidés à la somme de 69,50 euros TTC.

— Réformer la décision en ce qu’elle a débouté Monsieur [O] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de préjudices subis comme mal fondée,

En conséquence :

— Fixer les créances de Monsieur [O] au passif de la liquidation judiciaire de la société Au Jardin d’O à hauteur des sommes suivantes :

31 164,75 euros au titre des redevances et charges impayées (27 787,40 euros outre intérêts selon décompte, arrêtés au jour du jugement d’ouverture),

24 232,67 euros au titre de l’indemnité pour disparition du fonds de commerce (20 000 euros outre intérêts selon décompte, arrêtés au jour du jugement d’ouverture),

10 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de son comportement dilatoire,

3 800 euros au titre des frais irrépétibles du jugement du 27 mars 2023 et de l’ordonnance du 28 septembre 2023,

En tout état de cause :

— Rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la SARL Au Jardin d’O, représentée par la SELARL LGA,

— Fixer la créance de Monsieur [O] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Au Jardin d’O à hauteur de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au titre des dépens de la première instance et de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur d’éventuels manquements contractuels du loueur

Moyens des parties

5 – La SELARL LGA ès qualités fait valoir, au visa des articles 1719, 1217 et 1231-1 du code civil, que la détérioration de l’immeuble est due à un manque d’entretien du propriétaire loueur, rendant l’exploitation impossible. Elle relève un manquement à l’obligation de délivrance et indique que l’obligation d’entretien impose au loueur de faire exécuter toutes les réparations permettant d’assurer le bon usage du fonds loué. Elle soutient que l’immeuble était délabré et ne respectait pas les normes d’hygiène et de sécurité, lui causant un important préjudice de jouissance. Elle relève enfin la mauvaise foi de M. [O].

6 – M. [O] réplique que les désordres relèvent du propre fait du locataire gérant et que dans le cadre d’une location-gérance, l’entretien du local loué est à la charge du locataire gérant.

Réponse de la cour

7 – Aux termes de l’article 1103 du code civil :

'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

Aux termes de l’article 1719 du code civil :

'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

Aux termes de l’article 1720 du code civil :

'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.'

8 – Il est constant en droit que comme tout bailleur, le loueur doit délivrer et entretenir la chose louée. Il est tenu de mettre à la disposition du locataire-gérant un fonds de commerce répondant aux normes légales de sécurité afin de lui en permettre l’exploitation régulière.

— Le contrat de location gérance d’exploitation d’un fonds de commerce conclu le 23 février 2012 et renouvelé depuis lors par tacite reconduction prévoit :

I – De la location-gérance :

— 'Non garantie – Le locataire gérant prendra le fonds loué et les locaux d’exploitation dans l’état où ils se trouvent actuellement, sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur à cet égard, pour quelque cause que ce soit’ ;

— 'Mode d’exploitation – Il [le locataire gérant] devra veiller à ne rien faire, ni laisser faire qui puisse avoir pour conséquence d’entraîner la dépréciation, la diminution du rendement, la cessation d’exploitation, même provisoire du fonds ou sa fermeture définitive';

— 'Entretien – Améliorations – Le locataire gérant entretiendra en bon état le mobilier commercial et le matériel servant à l’exploitation du fonds.

Il s’engage à respecter les normes de sécurité (…). Le locataire gérant s’engage à procéder à ses frais à tous les aménagements ou réparations nécessaires à cet effet(…).

Toutes les réparations d’entretien seront à sa charge, même celles qui seraient rendues nécessaires par l’usure normale. (…) Le locataire gérant supportera notamment la charge des aménagements ou améliorations qui deviendraient nécessaires ou utiles à l’exercice de l’activité’ ;

II – De l’occupation des lieux :

—  1°' Etat des lieux – Le locataire gérant prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance et sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autres que celle qui sera nécessaire pour assurer le clos et le couvert, le preneur déclarant en avoir parfaite connaissance pour les avoir vus et visités’ ;

—  2° Entretien

Le locataire-gérant devra entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et les rendra en bon état à l’expiration du bail.'

— sur l’obligation de délivrance

9 – La SELARL LGA ès qualités soutient qu’il ressort du constat d’huissier que le clos et le couvert du local ne sont pas assurés, sans développer plus avant son argumentation.

10 – La clause de prise de possession des lieux en l’état ne dispense pas le loueur de son obligation de délivrer le fonds en état de servir à l’usage convenu.

11 – La SARL Au Jardin d’O a fait réaliser un constat d’huissier non contradictoire le 11 octobre 2021. Il est relevé que les plaques d’éverites recouvrant une partie des locaux de la cuisine sont fissurées, cassées et non entretenues (présence de mousse). L’huissier a également constaté le défaut d’entretien des descentes, de la toiture et des avants toits.

12- D’une part, ces seules constations ne permettent pas d’établir que l’immeuble n’était pas imperméable à l’eau et non étanche à l’air au moment de l’entrée dans les lieux, le fonds de commerce ayant été mis en location gérance en 2012, soit neuf ans avant le constat d’huissier.

D’autre part, si le loueur est tenu de mettre à la disposition du locataire-gérant un fonds de commerce répondant aux normes légales de sécurité afin de lui en permettre l’exploitation régulière, il n’est pas établi en l’espèce que les normes de sécurité n’étaient pas respectées lors de l’entrée en jouissance.

Au surplus, le contrat prévoit que ' Le locataire gérant prendra le fonds loué et les locaux d’exploitation dans l’état où ils se trouvent actuellement, sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur à cet égard, pour quelque cause que ce soit'.

Enfin, aucune demande de travaux ou réparation n’a été adressée au loueur par la SARL Au Jardin d’O pendant l’exécution du contrat .

13 – Dès lors, les manquements à l’obligation de délivrance n’étant pas suffisamment établis, il convient de considérer, au regard de l’ensemble de ces éléments, que le moyen de la SELARL LGA ès qualités est mal fondé.

— sur l’obligation d’entretien

14 – En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le loueur est tenu d’entretenir le fonds loué, en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, en mettant à la disposition du locataire-gérant un fonds répondant aux normes légales de sécurité pour en permettre une exploitation régulière. L’obligation d’entretien impose au loueur de faire exécuter toutes les réparations nécessaires autres que locatives, en application des dispositions de l’article 1720 du code civil.

15 – Par ailleurs, en vertu du contrat, le locataire gérant a l’obligation d’entretenir en bon état le mobilier commercial et le matériel servant à l’exploitation du fonds.

16 – Les constatations réalisées le 11 octobre 2021 ont mis en évidence des traces d’humidité dans la salle de restauration, ainsi que des traces d’infiltration d’eau au niveau du plafond, lequel est fissuré. L’huissier a également relevé des traces de salpêtre au niveau de la cage d’escalier. Il a indiqué que derrière le bar, l’état est dégradé, de même que dans les sanitaires en raison des infiltrations d’eau. Il a constaté que la salle arrière du restaurant présente de nombreuses traces d’infiltration ainsi que du salpêtre. Dans la cuisine, les constations sont identiques : plafonds fissurés, moisissures.

17 – S’il est manifeste que le fonds de commerce est, à la date du constat, dans un état vétuste et dégradé, il n’est pas possible de déterminer si cet état existait au moment de l’entrée dans les lieux ou s’il résulte d’une absence d’entretien par le locataire gérant. Si certaines grosses réparations, notamment en lien avec les normes de sécurité et la toiture, relèvent de la responsabilité du propriétaire loueur, force est de constater qu’à aucun moment, la SARL Au Jardin d’O n’a alerté M. [O] de difficultés d’exploitation, ni n’a demandé à celui-ci d’effectuer des travaux.

Par ailleurs, la SARL Au Jardin d’O a informé le loueur de sa cessation d’activité en mai 2021 et le constat d’huissier date du mois d’octobre 2021. Or le fonds a pu se détériorer après la cessation d’activité de la SARL Au Jardin d’O, qui date a minima de mai 2021.

18- Les moyens de l’appelante relatifs à un manquement à l’obligation d’entretien sont donc mal fondés.

— Sur la bonne foi

19 – Au visa de l’article 1103 du code civil, la SELARL LGA ès qualités sollicite 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

20 – Il est prévu que le contrat doit faire l’objet d’une dénonciation du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant l’expiration de la période en cours, dont le terme était le 28 février 2022. Or la SARL Au Jardin d’O n’a jamais dénoncé le contrat et n’a plus payé les redevances mensuelles à compter de mars 2020. Au surplus, entre 2012 et 2021, elle n’a jamais fait part de difficultés au loueur en lien avec l’état de vétusté du fonds de commerce.

Par courrier du 6 mai 2021, elle a exprimé son souhait d’une résiliation amiable anticipée, en réponse à la mise en demeure de payer les loyers adressée par M. [O] le 2 mars 2021.

Au regard de ces éléments, la mauvaise foi de M. [O] n’est pas caractérisée.

21 – Ainsi, les demandes d’indemnisation de la SELARL LGA ès qualités seront rejetées et la décision du tribunal de commerce sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes de M. [O]

22 – En vertu des dispositions de l’article de l’article 1103 du code civil :

'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

— sur le paiement des redevances et charges mensuelles

23 – Aux termes du contrat, le locataire gérant doit s’acquitter d’une redevance mensuelle de 1 250 euros HT (1599,30 euros TTC). Le contrat comporte également une clause résolutoire.

24 – La SARL Au Jardin d’O a cessé de payer les redevances à compter de mars 2020.

25 – Par acte d’huissier en date du 23 novembre 2021, M. [O] a signifié la résiliation du bail au 28 février 2022.

26 – La SARL Au Jardin d’O a été placée en liquidation judiciaire et M. [O] a déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire le 4 décembre 2023, pour un montant total de 70 212,32 euros, dont 27 787,40 euros (outre intérêts selon décompte, arrêtés au jour du jugement d’ouverture) au titres des redevances et charges impayées.

Ce montant n’est pas contesté par l’appelante.

27 – La tribunal de commerce a condamné l’appelante au paiement de la somme de

27 787,40 euros, correspondant au montant des redevances et charges impayées au 28 février 2022. Sa décision sera confirmée de ce chef et la créance de M. [O] sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Au Jardin d’O.

— sur l’indemnité au titre de la disparition du fonds de commerce

28 – Le contrat prévoit que le locataire gérant 'devra veiller à ne rien faire, ni laisser faire qui puisse avoir pour conséquence d’entraîner la dépréciation, la diminution de rendement, la cessation d’exploitation, même provisoire du fonds, ou sa fermeture définitive'.

29 – M. [O] sollicite la somme de 20 000 euros correspondant à l’évaluation du fonds dans la déclaration de succession de Mme [P], estimant que le comportement du locataire gérant et sa cessation d’activité ont entraîné la dépréciation du fonds.

30 – La SELARL LGA ès qualités réplique que la cessation d’activité par le locataire gérant résulte de la vétusté du fonds imputable à une manque d’entretien du propriétaire loueur.

31 – Il n’a pas été établi d’état des lieux de sortie. Le procès-verbal de constat d’huissier du 2 mars 2022, réalisé le jour de la remise des clés, ne dresse que l’état des biens meublants restant en comparaison avec l’inventaire dressé lors de la signature du contrat.

32 – En tout état de cause, il n’est pas établi que la cessation d’activité résulte uniquement de dégradation de l’immeuble, au regard de la pandémie de Covid 19 ayant fortement impacté les restaurateurs. Par ailleurs, si la vétusté du bien a dû contribuer aux difficultés d’exploitation, certains grosses réparations incombaient à M. [O], bien que celui-ci n’ait jamais été informé par la SARL Au Jardin d’O de la nécessité de procéder à des travaux.

33- Dès lors, au regard de ces éléments, faute de lien suffisamment établi entre le manque d’entretien par le locataire gérant, sa cessation d’activité et la dépréciation du fonds, il convient de rejeter la demande de M. [O].

La décision du tribunal sera donc infirmée de ce chef.

— sur la demande de dommages et intérêts

34 – M. [O] sollicite, au visa de l’article 1104 et de l’article 1217 du code civil, la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices subis du fait du comportement de son locataire-gérant, soulignant sa mauvaise foi.

35 – L’article 1217 du code civil dispose :

'La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.'

36- La SARL Au Jardin d’O n’a pas averti le propriétaire loueur de la dégradation du bien en cours d’exécution du contrat de location gérance et a cessé de payer les redevances en mars 2020. La SELARL LGA ès qualités soutient qu’à la suite du décès de Mme [P] en février 2020, la locataire s’est retrouvée sans interlocuteur, alors que M. [O] produit un extrait K bis à jour au 18 mars 2020 le mentionnant comme poursuivant l’activité.

Toutefois, cela ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi de SARL Au Jardin d’O, d’autant que celle-ci a proposé une résolution amiable du contrat prévoyant l’apurement de la dette.

Par ailleurs, M. [O] ne démontre pas l’existence de son préjudice.

37 – Le tribunal de commerce a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [O]. Sa décision sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

38 – La SELARL LGA ès qualités sera condamnée aux entiers dépens. Il convient de fixer à hauteur de 3 000 euros la créance M. [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les créances de M. [O] seront inscrites au passif de la SARL Au Jardin d’O.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Périgueux le 27 mars 2023 en ce qu’il a condamné la SARL Au Jardin d’O à payer 20 000 euros à titre d’indemnité de dépréciation du fonds,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [O] de sa demande d’indemnité de dépréciation du fonds,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Dit que les créances de M. [O] résultant des dispositions confirmées du jugement sont fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Au Jardin d’O,

Fixe à 3 000 euros la créance de M. [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de liquidation judiciaire de la SARL Au Jardin d’O.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président