COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 20 MARS 2025

N° RG 21/06684 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MOOY

[U] [Y]

[O] [Y]

c/

[C] [T]

S.A.S.U. FONCIA TRANSACTION FRANCE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 octobre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/07968) suivant déclaration d’appel du 08 décembre 2021

APPELANTS :

[U] [Y]

né le 20 Février 1969 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Dirigeant de société,

demeurant [Adresse 5]

[O] [Y]

née le 20 Décembre 1970 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Olivier NICOLAS de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[C] [T]

née le 19 Août 1957 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Michel DUFRANC de la SCP AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Armelle DUFRANC

S.A.S.U. FONCIA TRANSACTION FRANCE

SASU ayant son siège social [Adresse 2] RCS 503 698 664 prise en son établissement secondaire sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Hélène MONEGER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Par contrat du 10 avril 2019, Madame [C] [T] a confié à l’agence Foncia Transaction France un mandat exclusif de vente d’une durée de 12 mois portant sur un immeuble situé [Adresse 3], composé des lots 28, 57 et 76, pour un prix de 510 000 euros.

Le 24 avril 2019, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, Monsieur [R] et Mme [W] ont présenté à Mme [T] une offre d’achat au prix de 500 000 euros.

Le 25 avril 2019, Mme [T] a accepté cette offre.

Le 25 avril 2019, également M. [U] [Y] et Mme [U] [Y] ont présenté à Mme [T] une nouvelle offre d’achat ferme au prix de 510 000 euros.

Cette offre a été acceptée par Mme [T] le 26 avril 2019.

Mme [T] a finalisé la cession du bien avec M. [R] et Mme [W].

Par courriers en date des 16 mai et 5 juin 2019, le notaire des époux [Y] a fait sommation à Mme [T] de régulariser le compromis de vente dans les meilleurs délais.

Après avoir interrogé l’agence Foncia sur les raisons du refus de Mme [T] de réitérer la vente, les époux [Y] ont été informés de la vente du bien immobilier aux consorts [R]-[W].

Par courrier recommandé du 26 juillet 2019, le conseil des époux [Y] a sollicité de Mme [T] le paiement de la clause pénale prévue par le contrat de vente et fixée forfaitairement à 5% du prix de vente, soit la somme de 25 000 euros.

Par acte du 28 août 2019, les époux [Y] ont assigné Mme [T] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’obtenir le paiement de la clause pénale susvisée.

Par acte du 4 novembre 2019, Mme [T] a assigné en intervention forcée la société Foncia Transaction France.

Par jugement du 27 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté les époux [Y] de leurs demandes,

— rejeté les demandes reconventionnelles de Mme [T],

— débouté la société Foncia Transaction France de sa demande en nullité de l’offre d’achat des époux [Y],

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

— condamné les époux [Y] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Les époux [Y] ont relevé appel du jugement le 8 décembre 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 août 2022, les époux [Y] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1231-5 du code civil, et 16 du code de procédure civile':

à titre principal,

— d’annuler le jugement dont appel pour non-respect du contradictoire,

évoquant et statuant à nouveau,

— de les déclarer recevables à agir,

— de condamner Mme [T] à leur verser la somme de 25 000 euros au titre de l’indemnité contractuellement prévue par les parties,

— de la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

— de débouter la société Foncia Transaction France de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour n’annule pas le jugement entrepris,

— de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— de les déclarer recevables à agir,

— de condamner Mme [T] à leur verser la somme de 25 000 euros au titre de l’indemnité contractuellement prévue par les parties,

— de la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

— de débouter la société Foncia Transaction France de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

en tout état de cause,

— de condamner Mme [T] et la société Foncia Transaction France au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2022, Mme [T] demande à la cour, sur le fondement des articles 1113 et suivants, 1583, 1991 et suivants du code civil, de :

à titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux [Y] de leurs demandes et les a condamnés aux dépens,

à titre subsidiaire, si la cour venait à réformer le jugement sur ces points,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles,

— le réformer en ce qu’il a débouté la société Foncia Transactions France de sa demande en nullité de l’offre des époux [Y],

— le réformer en ce qu’il a laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

statuant à nouveau,

— condamner la société Foncia Transactions France à garantir et relever indemne Mme [T] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner la partie défaillante à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 août 2022, la société Foncia Transaction France demande à la cour, sur le fondement des articles 1583 et 1132 du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [Y] et dire et juger qu’il n’y a aucune violation du principe du contradictoire et les débouter de toutes demandes d’annulation,

— débouter Mme [T] de son appel incident s’agissant de la garantie due par Foncia,

— réformer le jugement s’agissant de la nullité de l’offre des époux [Y] et faire droit à la nullité soulevée par Foncia Transaction France,

à titre subsidiaire, s’il est fait droit à la demande d’annulation des époux [Y],

— les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que les époux [Y] n’ont subi aucun préjudice, que la clause pénale est excessive et la réduire à 1 euro,

— dire et juger que Foncia Transaction France n’a commis aucune faute et débouter Mme [T] de toute demande en garantie et réformation à ce titre,

en tout état de cause,

— condamner les époux [Y] et Mme [T] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel et les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’appel principal

Le tribunal a jugé que l’offre d’achat des époux [Y] avait été signée dans le cadre de pourparlers précontractuels antérieurement à tout avant-contrat si bien que Mme [T] restait libre de ne pas contracter avec les consorts [Y] et de poursuivre la vente de son immeuble avec les consorts [R]-[W].

Les époux [Y] soutiennent que le tribunal avait fondé sa décision sur l’article 1583 du code civil et sur le motif selon lequel l’offre d’achat des appelants s’inscrivait dans le cadre de pourparlers contractuels alors qu’aucune partie n’avait soutenu cette argumentation. Aussi, le tribunal a violé le principe du contradictoire ce qui doit entraîner la nullité de son jugement. Par ailleurs, le tribunal a requalifié l’offre d’achat en pourparlers contractuels, et il n’a pas invité les parties à présenter leurs observations sur ces moyens. Par conséquent, le tribunal n’a pas respecté l’article 16 du code de procédure civile, ce qui doit entraîner la nullité de son jugement. La cour d’appel, évoquant, elle devra juger que leur offre d’achat ne s’inscrivait pas dans le cadre de pourparlers contractuels alors que les conditions essentielles de la vente, à savoir la chose et le prix, étaient fixées et celle-ci a été acceptée par Mme [T] si bien que cette dernière était irrévocablement engagée en application de l’article 1113 du code civil. A titre subsidiaire, si la cour ne considérait pas que l’offre d’achat acceptée ne constituait qu’une invitation à entrer en pourparlers, les appelants lui demandent de condamner alors Mme [T] au versement de la clause pénale.

Mme [T] fait notamment valoir que c’est à juste titre que le tribunal a retenu que les parties s’étaient maintenues dans la sphère précontractuelle et que chacune avait la possibilité de rompre librement les pourparlers sans avoir à justifier d’un motif légitime à ce stade. En effet, le prix de vente n’a pas été suffisamment désigné dans l’offre des appelants en raison de l’absence de détails sur les modalités de paiement de ce prix, alors que ce sont des éléments essentiels conditionnant la formation de la vente. A titre subsidiaire, si la cour faisait droit aux demandes des appelants, Mme [T] demande la condamnation de la société Foncia Transaction France à la garantir et la relever indemne de toute condamnation mise à sa charge. En effet, elle soutient qu’en cas de faute dans l’exécution du mandat, le mandataire répond envers son mandant du préjudice qu’il a pu lui occasionner. Mme [T] ajoute que l’offre des époux [Y] est devenue caduque dès lors qu’elle a accepté l’offre d’achat de M. [R] et de Mme [W] avant celle des époux [Y].

La société Foncia expose pour sa part que le tribunal n’a pas violé le principe du contradictoire. Par ailleurs, l’offre des époux [Y] a été émise après celle des consorts [R]- [W] qui avait été déjà acceptée. En conséquence, l’offre des époux [Y] est nulle. A titre subsidiaire, s’il est fait droit aux demandes des appelants, elle soutient que les appelants n’ont pas subi de préjudice, puisque le bien ayant déjà été vendu, ils n’ont pas subi de perte de chance de l’acquérir. Dès lors, elle estime que la demande en paiement des époux [Y] au titre de la clause pénale est excessive et que cette indemnité doit être réduite à la somme d’un euro sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil. La société Foncia demande enfin que Mme [T] soit déboutée de son appel incident aux termes duquel elle recherche la responsabilité de l’agent immobilier alors que cette dernière a accepté deux offres subséquentes sans l’en avertir. Par conséquent, elle ne saurait être relevée indemne par la société Foncia.

***

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le tribunal n’a pas violé le principe du contradictoire alors qu’il n’était pas tenu de soumettre à la discussion des parties une qualification juridique de faits constants, puisqu’il s’est borné en l’espèce à donner leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, et qu’il en a tiré toute conséquence juridique. Par conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande d’annulation du jugement déféré.

Sur le fond, il n’est pas contesté que les époux [Y] ont adressé à Mme [T], le 25 avril 2019, une offre d’achat de son appartement au prix de 510 000 euros et que cette dernière l’a acceptée le lendemain, le 26 avril 2019.

Il est également constant que la veille, Mme [T] avait déjà accepté, une offre présentée par les consorts [R]-[W], au prix de 500 000 euros.

Aux termes de l’offre d’achat signée par les époux [Y] et par Mme [T], il était stipulé que «' les parties reconnaissent d’un commun accord que': au cas où le vendeur accepterait la présente offre et par suite déciderait unilatéralement de ne pas conclure ni la promesse de vente, ni l’acte authentique de vente, ce dernier sera redevable vis à vis de l’offrant d’une indemnité forfaitairement à 5'% du prix de vente…'»

L’article 1583 du code civil dispose à propos de la vente : «'Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.'»

Selon ce texte, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Pour rejeter la demande des époux [Y] tendant à voir déclarer la vente parfaite, le jugement entrepris retient à tort que l’acceptation de l’offre par Mme [T] ne constituait qu’une offre d’entrer en pourparlers, la vente étant soumise à la conclusion d’une promesse de vente.

En statuant ainsi, alors que ni l’offre d’achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d’une promesse de vente une condition de perfection de la vente, le tribunal a méconnu le texte susvisé mais aussi son application par la jurisprudence ( cf': Cour de cassation, troisième chambre civile 22 juin 2023, 22-16.498)

En conséquence, la vente entre les époux [Y] et Mme [T] était parfaite et les appelants qui n’entendent pas forcer leur vendeur à s’exécuter sont fondés à solliciter le paiement de l’indemnité forfaitaire fixée et acceptée par eux tous dans la promesse de vente.

Mme [T] ne peut valablement considérer que l’offre des époux [Y] serait caduque dès lors qu’antérieurement elle aurait accepté celle des consorts [R]-[W], accceptation qui scellait le sort du bien alors qu’outre le fait que nul ne peut invoquer sa propre turpitude alors que Mme [T] n’aurait pas dû accepter la seconde offre, les époux [Y] son étrangers à la première offre acceptée si bien que celle-ci ne peut leur être opposée en vertu des dispositions de l’article 1199 du code civil.

En définitive, Mme [T] est débitrice de la clause pénale qui avait été acceptée dans l’offre d’achat qu’elle avait acceptée. Une telle clause pénale se définissant comme la stipulation d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et par avance l’indemnité due en cas d’inexécution de l’obligation contractée.

Une telle clause peut être révisée par le juge si celle ci est manifestement dérisoire ou à l’inverse manifestement excessive.

En comparaison le montant de la peine conventionnellement fixée et le préjudice effectivement subi par les époux [Y] qu’ils ne démontrent pas réellement, il y a lieu de constater que cette clause pénale est manifestement excessive et qu’il convient de la fixer à la somme de 15 000 euros.

Sur l’appel incident de Mme [T]

Mme [T] demande à la cour d’appel, à titre subsidiaire, de retenir la responsabilité de l’agent immobilier et ainsi de condamner la société Foncia à la relever indemne des condamnations prononcées contre elle, alors que cette dernière lui a transmis deux offres fermes d’achat rédigées par elle au mépris de son devoir de conseil alors que notamment en l’espèce, elle ne pouvait lui transmettre l’offre d’achat des époux [Y] alors que la veille elle avait déjà accepté celle des consorts [R]-[W], sans l’informer des risques qu’elle prenait à passer outre.

La société Foncia réplique que Mme [T] a signé seule deux offres subséquentes sans l’en informer.

***

Il n’est pas contesté que l’offre d’achat des consorts [R]-[W] a été rédigée par la société Foncia et transmise à Mme [T] qui l’a acceptée.

Il est également acquis que l’offre d’achat des époux [Y] a également été rédigée par la société Foncia et transmise à Mme [T] qui l’a acceptée également le lendemain, en contradiction avec son premier engagement.

Or, Mme [T] ne démontre pas que l’agent immobilier avait connaissance de son acceptation de l’offre des consorts [R]-[W] lorsqu’elle lui a transmis celle des époux [Y] qui était supérieure à la première.

En conséquence, Mme [T] ne démontre pas une faute de son agent immobilier au titre de son devoir de conseil.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Mme [T] succombant dans cette procédure sera condamnée aux entiers dépens et à verser aux époux [Y] d’une part et à la société Foncia, d’autre part la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de Mme [T] et en ce qu’il a débouté la société Foncia de sa demande en nullité de l’offre d’achat des époux [Y], et statuant à nouveau des autres chefs du jugement infirmé':

Condamne Mme [C] [T] à payer à M. [U] [Y] et Mme [O] [Y], ensemble, la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité contractuelle prévue par les parties et celle de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne Mme [C] [T] à payer à la SA Foncia la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Mme [C] [T] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,