09/07/2025

ARRÊT N° 25/ 282

N° RG 23/01932

N° Portalis DBVI-V-B7H-PPGD

MD – SC

Décision déférée du 22 Mars 2023

TJ de [Localité 9] – 21/01315

V. ANIERE

REOUVERTURE DES DEBATS

RENVOI AUDIENCE PLAIDOIRIES DU 15.09.2025

Grosse délivrée

le 09/07/2025

à

M^e Dominique JEAY

M^e Guy DEDIEU

M^e Florence REMAURY-FONTAN

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [E] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [S] [H] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [J] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Guy DEDIEU de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocat au barreau D’ARIEGE

S.A.R.L. [Localité 9] IMMOBILIER CONSEILS

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 avril 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 11 mai 2020, M. [J] [F] a vendu à M. [E] [N] et Mme [S] [H] épouse [N], un immeuble composé de trois appartements destinés à la location, sis [Adresse 7] [Localité 9] (09), moyennant le paiement du prix de 91.000 euros.

La vente a été faite par l’intermédiaire de Société à responsabilité limitée (Sarl) [Localité 9] Immobilier Conseils, dont les honoraires ont été mis à la charge des acquéreurs.

Selon contrat n° 00001168813 du 26 mars 2020, M. et Mme [N] ont souscrit auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 10] un prêt immobilier d’un montant de 120.585 euros, remboursable sur 180 mois au taux de 1,05% sans assurance, et destiné à l’acquisition dudit bien et aux travaux de rénovation.

Dès juin 2020, les acquéreurs ont engagé des travaux, qui ont révélé la possible présence de mérules dans le plancher et les colombages, constatée par huissier le 17 août 2020. Les travaux ont été suspendus.

Par ordonnance du 20 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Foix a ordonné une expertise et commis en qualité d’expert M. [I] [B], afin de constater les désordres et malfaçons qui affectent l’immeuble, en mettant la consignation et les dépens à la charge de M. et Mme [N].

L’expert a déposé son rapport le 9 juillet 2021.

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Par actes d’huissier des 5, 17 et 18 novembre 2021, M. [E] [N] et Mme [S] [N] ont fait assigner M. [J] [F], la Sarl [Localité 9] Immobilier Conseils et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Toulouse devant le tribunal judiciaire de Foix, aux fins, à titre principal, de condamnation du vendeur et de la Sarl [Localité 9] Immobilier Conseils à lui payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1231-1 du code civil et, à titre subsidiaire, aux fins d’annulation de la vente et du prêt immobilier et de réparation de leur préjudice.

— :-:-:-

Par un jugement du 22 mars 2023, le tribunal judiciaire de Foix a :

— dit n’y avoir lieu à prononcer la nullité du rapport d’expertise,

— débouté M. et Mme [E] et [S] [N] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de M. [J] [F], de la Sarl [Localité 9] Immobilier Conseils et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 10],

— condamné M. et Mme [E] et [S] [N] à payer à M. [J] [F], à la Sarl [Localité 9] Immobilier Conseils et à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 10], chacun, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

— condamné M. et Mme [E] et [S] [N] aux dépens y compris les dépens de l’instance de référé et le coût de l’expertise de M. [B].

Pour statuer ainsi, le tribunal qui s’est fondé sur l’expertise judiciaire, jugée exempte de cause d’annulation, a relevé l’absence de désordres liés aux mérules mais le mauvais état de la structure des colombages et de la charpente probablement à cause de microfuites d’eau dont l’origine est demeurée inconnue, aucune mauvaise foi du vendeur n’étant établie pour écarter la clause d’exclusion de garantie des vices cachés. Le premier juge a aussi rejeté la demande d’annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles, l’immeuble acquis pour faire des travaux de rénovation évalués à 25 % de son prix d’acquisition étant habitable et le surcoût subi ne constituant pas une erreur excusable sur les qualités substantielles. Le tribunal a enfin jugé que l’agent immobilier n’avait pas à approfondir par des investigations techniques l’état du bien que son aspect visible ne laissait pas soupçonner et en l’absence d’éléments de nature à faire douter de la présence des désordres.

— :-:-:-

Par déclaration du 30 mai 2023, M. [E] [N] et Mme [S] [N] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il :

— a débouté M. et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de M. [F] et de la société [Localité 9] Immobilier Conseils,

— les a condamnés à payer à M. [F] et à la société [Localité 9] Immobilier Conseils, chacun, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux dépens y compris les dépens de l’instance de référé et le coût de l’expertise de M. [B].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 juillet 2023, M. [E] [N] et Mme [S] [N], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 1231-1 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Foix du 22 mars 2023 en ce qu’il a débouté M. et Mme [N] de leurs demandes à l’égard de M. [F] et de la société [Localité 9] Immobilier Conseils et les a condamnés à payer à chacun d’eux la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau, demeurant le défaut d’entretien généralisé du bien immobilier vendu,

— condamner in solidum M. [F], en raison de sa mauvaise foi, et la société [Localité 9] Immobilier Conseils, faute par elle de s’être renseignée utilement sur l’état de l’immeuble dont elle assurait la vente, à payer à M. et Mme [N] la somme totale de 80.409,22 euros au titre des travaux de remise en état et de leurs entiers préjudices, outre celle de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens qui incluront les frais du référé du 20 octobre 2020, les honoraires de M. [B] ainsi que les frais de première instance et d’appel, distraction en étant prononcée au profit de Maître Jeay, avocat, sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 septembre 2023, M. [J] [F], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1130, 1132, 1133, 1178, 1353, 1641, 1642, 1643, 1644 et 1645 du code civil, de :

Prenant droit de l’ensemble des éléments de la cause,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— confirmer le jugement du 22 mars 2023 en ce qu’il a débouté 'les époux’ de toutes leurs demandes à l’encontre de M. [F],

— condamner M. et Mme [N] à payer à M. [F] une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— les condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 septembre 2023, la Sarl [Localité 9] Immobilier Conseils, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1353 du code civil et des articles 9 et 276 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix le 22 mars 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu de prononcer la nullité du rapport d’expertise,

— prononcer la nullité du rapport d’expertise,

— condamner M. et Mme [N] à régler la somme de 5.000 euros à la concluante au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 avril 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 28 avril 2025 à 14h00.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Sur la régularité des opérations d’expertise, la Sarl [Localité 9] Immobilier Conseils soutient que l’expert judiciaire a violé le principe du contradictoire en tenant une seconde réunion d’expertise sans avoir convoqué les parties ni même les avoir informées de la date de celle-ci de sorte qu’elles n’auraient pas été en mesure de procéder aux mêmes observations sur l’état de la toiture. Elle a aussi dénoncé l’absence de réponse du pré-rapport au dire n° 1 qu’elle avait déposé et qu’elle n’a pas été destinataire du rapport définitif qui y répond de manière brève et péremptoire, le dire n’ayant pas été annexé aux pré-rapport et rapport définitif.

1.1 Lorsque l’expert procède à des investigations techniques hors la présence des parties ou de leurs avocats, il est tenu de leur soumettre le résultat de ses investigations avant le dépôt de son rapport pour leur permettre d’en débattre contradictoirement (Civ., 2ème, 15 mai 2003, n° 01-12.665).

1.2 En l’espèce, il résulte des énonciations non contestées de l’expert judiciaire dans son rapport définitif qu’après discussion avec l’ensemble des parties lors de la première réunion d’expertise tenue le 6 janvier 2021, il a été décidé de faire intervenir une entreprise spécialisée qui aura pour but de faire des prélèvements des bois (plancher, ossature, colombages) et de dire à l’expert s’il existe des mérules aux 1er et 2ème étages du bâtiment [Adresse 8] à [Localité 9], et de faire des analyses en laboratoire correspondantes. L’expert a précisé avoir contacté l’entreprise [J] Dejeans ayant établi un devis pour son intervention et être convenu avec elle d’une visite sur place le 13 janvier à 14 h 30. Il est ajouté : 'En accord avec l’ensemble des parties, ne seraient présents pour cette visite que l’expert, l’entreprise Dejean ainsi que M. ou Mme [N] ou leur représentant pour nous ouvrir les lieux'.

1.3 Il ressort des pièces communiquées par les parties, même sans les annexes du rapport, que la liste de celles-ci ne mentionne pas l’annexion des dires qui ne sont pas reproduits dans le corps du rapport définitif. Aucune des parties ne produit le pré-rapport établi par l’expert de sorte que la cour est dans l’impossibilité de vérifier la réalité et les modalités de communication au conseil de la société [Localité 9] Immobilier Conseils des résultats des investigations litigieuses, ni d’apprécier l’exécution par l’expert de son obligation de répondre aux dires des parties en l’absence d’information sur la teneur exacte de ceux qui lui ont été adressés.

2. Aucune des parties n’ayant apporté à la cour ces éléments, cette dernière se trouve contrainte de rouvrir les débats pour enjoindre M. et Mme [N] de produire à l’instance d’appel:

— le pré-rapport déposé par l’expert judiciaire et ses éventuelles annexes,

— toutes les pièces annexées du rapport définitif d’expertise judiciaire.

et la Sarl [Localité 9] Immobilier Conseils de produire ses dires n° 1 et 2 adressés à l’expert avec les éléments permettant de dater ces communications.

3. L’ensemble des demandes, dépens et frais irrépétibles sera réservé.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Avant-dire droit,

Ordonne la réouverture des débats.

Invite M. [E] [N] et Mme [S] [N] à produire :

— le pré-rapport déposé par l’expert judiciaire et ses éventuelles annexes,

— toutes les pièces annexées du rapport définitif d’expertise judiciaire.

Invite la Sarl [Localité 9] Immobilier Conseils à produire ses dires n° 1 et 2 adressés à l’expert avec les éléments permettant de dater ces communications à ce dernier.

Renvoie l’affaire à l’audience de plaidoirie du 15 septembre 2025 à 14 heures.

Reporte la clôture au 12 septembre 2025.

Réserve l’ensemble des demandes, frais et dépens.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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