COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 JUILLET 2025

N° RG 23/02060 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHV5

[V] [Y]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C330632025001937 du 05/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

c/

Etablissement Public OPH AQUITANIS ETROPOLE

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/00922) suivant déclaration d’appel du 30 avril 2023

APPELANTE :

[V] [Y]

née le 29 Octobre 1966 à [Localité 7] (BOSNIE HERZEGOVINE)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Armelle PICHON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

OPH AQUITANIS OPH AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de BORDEAUX MÉTROPOLE, au capital social de 1.976.929 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 398.731.489, prise en la personne de son directeur général, dûment habilité à cet effet et domiciliée en cette qualité audit siège,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE.

1 – Par acte sous seing privé en date du 8 juin 2016, l’OPH Aquitanis a donné à bail à Mme [V] [Y] un appartement n° 8 situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 460,07 euros, provision sur charges comprises.

Se prévalant d’infiltrations récurrentes depuis son entrée dans les lieux, Mme [Y] a saisi, par acte du 7 février 2018, le tribunal d’instance de Bordeaux aux fins d’obtenir la condamnation de son bailleur à exécuter des travaux réparatoires sous astreinte, l’autorisation de consigner les loyers jusqu’à exécution des travaux et l’obtention de dommages et intérêts.

2 – Par jugement en date du 25 juin 2020, Mme [Y] a été déboutée de l’intégralité de ses demandes. Il n’a pas relevé appel de ce jugement.

3 – Se plaignant de la persistance des infiltrations dans son appartement, Mme [Y] a, par acte d’huissier de justice en date du 25 mars 2022, assigné 1'OPH Aquitanis devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir :

— constater que le logement loué par la société Aquitanis à Mme [V] [Y] au [Adresse 2] n’est pas décent, ni en bon état d’usage et de réparation ;

— constater la récurrence du problème et le manquement du bailleur à ses obligations ;

— condamner en conséquence la société Aquitanis à payer à Mme [V] [Y] la somme de 7.765,60 € a titre de dommages et intérêts ;

— condamner également la société Aquitanis à exécuter les travaux permettant de conjurer les infiltrations dans son appartement et ce, sous astreinte de 5.000 € par infraction, soit constat d’infiltrations avec humidité dans l’appartement matérialisées par un PV de constat d’huissier ;

— condamner également la société Aquitanis à payer Mme [V] [Y] la somme de 1.000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre auxdépens.

4 – Par jugement du 23 mars 2023 , le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré recevable l’action intentée par Mme [V] [Y] à l’encontre de l’OPH Aquitanis ;

— rejeté les demandes de condamnation formées par Mme [V] [Y] à l’encontre de l’OPH Aquitanis ;

— condamné Mme [V] [Y] aux dépens de l’instance et à verser la somme de 700 € à l’OPH Aquitanis sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5 – Par déclaration électronique du 30 avril 2023, Mme [Y] a relevé appel de la décision.

Par ordonnance du 9 mai 2025, l’instruction a été déclarée close et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience de plaidoiries du 22 mai 2025.

6 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 mai 2023, Mme [Y] demande à la cour de:

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 23 mars 2023 (RG 22/00922) en ce qu’il a déclaré recevable l’action intentée par Mme [Y] à l’encontre de l’OPH Aquitains ;

— réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de bordeaux en date du 23.03.2023, référencé RG n°22/00922, en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de condamnations formées par Mme [Y] à l’encontre de l’OPH Aquitanis ;

— condamné Mme [Y] aux dépens de l’instance et à verser la somme de 700 € à l’OPH Aquitanis sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer le bien fondé de l’action initiée par Mme [Y] à l’encontre de son bailleur professionnel l’OPH Aquitanis pour les faits survenus postérieurement au jugement du 25 juin 2020, donc ne pouvant être couverts par l’autorité de la chose jugée ;

— prononcer la responsabilité du bailleur professionnel l’OPH Aquitanis pour les troubles de jouissances, le dommage matériel et le préjudice moral causés à Mme [Y], et ce du fait de la délivrance d’un logement n’étant ni décent, ni en bon état d’usage et de réparation ;

— condamner en conséquence l’OPH Aquitanis à payer à Mme [Y] la somme de 6869 euros à titre de dommages & intérêts ;

— condamner également l’OPH Aquitanis à payer à Mme [Y] la somme de 4 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de M^e Dominique Laplagne, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouter l’OPH Aquitanis de toutes ses demandes reconventionnelles et contraires.

7 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 mai 2023, l’OPH Aquitanis demande à la cour, sur le fondement des articles 1355 du code civil, 6 de la Loi du 6 Juillet 1989 et 1719 du code civil de :

— confirmer le jugement dont appel du 23 mars 2023 en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [Y] et en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

En conséquence

— débouter Mme [V] [Y] de l’ensemble des demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner Mme [V] [Y] à payer à l’OPH Aquitanis la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel

8 – Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur la recevabilité de l’action intentée par Mme [Y].

9 – Aucune demande d’infirmation n’étant formée sur le chef de décision du jugement déféré déclarant recevable l’action intentée par Mme [Y], la cour n’est pas saisie de ce chef de décision qui est définitif.

Sur la responsabilité du bailleur.

10 – Il convient de relever en premier lieu que l’argumentation de Mme [Y] qui revient sur le jugement du 25 juin 2020 alors que celui-ci est devenu définitif en l’absence d’appel est inopérante s’agissant de l’appel formé à l’encontre du jugement du 23 mars 2023.

11 – Mme [Y], qui fonde ses demandes sur l’article 6 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, demande l’infirmation du jugement en ce qu’elle a été déboutée de sa demande tendant à ce que soit prononcée la responsabilité du bailleur pour les troubles de jouissance, le dommage matériel et le préjudice moral causés du fait de la délivrance d’un logement non décent ni en bon état d’usage et de réparation et sollicite en appel la condamnation de l’OPH Aquitains au paiement de la somme de 6869 euros en réparation de ses divers préjudices. Pour critiquer le jugement déféré, Mme [Y] fait valoir que c’est à tort que le juge ayant relevé la persistance des infiltrations préexistantes au jugement du 25 juin 2020, aurait dû retenir la responsabilité objective du bailleur lequel est coupable d’une inertie fautive en ayant laissé durant 5 ans soit jusqu’en 2022 des infiltrations objectivées dès 2017 et en ne mettant en oeuvre des recherches effectives pour déterminer l’origine de ces infiltrations que le 4 mars 2021 et ne les résolvant que 18 mois plus tard.

12 – L’OPH Aquitains sollicite la confirmation du jugement en soulignant que l’ensemble des travaux nécessaires ont été réalisés, détaillant les entreprises mandatées pour remédier aux infiltrations imputables à différentes causes, faisant valoir qu’aucune faute susceptible d’ouvrir droit à réparation et aucune inertie fautive ne peut lui être reprochée.

13 – Le juge des contentieux de la protection après avoir retenu qu’était rapportée la preuve de l’existence d’infiltrations d’eau à l’intérieur du logement constitutive d’une violation du 1) du décret du n° 2002-120 du 30 janvier 2002 a débouté Mme [Y] de ses demandes au motif que la preuve d’une inertie fautive du bailleur n’était pas rapportée le bailleur démontrant avoir procédé aux travaux nécessaires et s’être montré diligent afin de solutionner les désordres.

14 – Selon l’article 6 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en sa version applicable au présent litige :

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'

15 – Pour justifier du mauvais état du logement loué pendant la période postérieure au jugement du 25 juin 2020, Mme [Y] qui invoque la présence d’infiltrations produit diverses pièces établissant la réalité de ces infiltrations et les interventions réalisées par l’OPH Aquitanis pour y remédier.

Il sera rappelé que Mme [Y] ayant été définitivement déboutée de ses demandes relatives aux infiltrations par jugement du 25 juin 2020, il ne peut être tenu compte ainsi que le fait Mme [Y] dans ses écritures, des réclamations concernant des infiltrations antérieures au 25 juin 2020 mais seulement de celles relatives à des infiltrations constatées postérieurement à cette date.

C’est ainsi qu’un constat de commissaire de justice en date du 12 mai 2021 fait état de la présence de taches d’humidité au dessus de la fenêtre centrale au niveau du mur de façade et en plafond au niveau de la fenêtre de gauche, plusieurs taches d’humidité au plafond dans la chambre proche de l’entrée et à droite de la fenêtre. Le rapport d’expertise de la compagnie d’assurance Alliant établi le 3 août 2021 fait état d’un sinistre dégât des eaux consécutif à des infiltrations par la toiture de l’immeuble occasionnant des dommages aux embellissements locatifs dans l’appartement de Mme [Y] ( peinture du plafond du salon et de la chambre) L’OPH Aquitainis ne conteste d’ailleurs pas la présence de cette humidité expliquant que celle-ci a une double cause, une zinguerie défaillante côté Est de l’immeuble au niveau de la corniche et de la terrasse supérieure côté Ouest.

16 – C’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des contentieux de la protection, après avoir analysé de façon détaillée les pièces produites par Mme [Y], a jugé que la preuve des infiltrations d’eau postérieurement au jugement du 25 juin 2020 était rapportée, l’OPH Aquitanis ne contestant pas que ces infiltrations soient constitutives d’une violation du 1° du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, avec risque pour la santé du locataire en raison de l’humidité constatée ainsi que l’a retenu le juge des contentieux de la protection.

Il sera précisé que les infiltrations ainsi établies sont à tout le moins constitutives d’une violation de l’obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparations qui résulte tant de l’article 1720 du code civil que par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

17 – L’OPH Aquitanis soutient qu’aucune inertie ne peut lui être reprochée dans la mesure où les travaux permettant de remédier aux désordres ont été entrepris dès les signalements de Mme [Y] en 2016. Il ressort des pièces du dossier que Mme [Y] a procédé à un premier signalement par mail envoyé le 3 mai 2021, dans lequel elle indiquait que deux techniciens de la société Comnougue avaient constaté la présence d’infiltrations dans sa chambre, un technicien de la société Adret étant venu le 3 mars et avait constaté les infiltrations au plafond et sur le mur de pierre, indiquant ensuite que 'en quatre ans et demi, au moins trente rapports vous ont été transmis au sujet de ces infiltrations)', reconnaissant la réalité des interventions mais soutenant que les travaux ont manifestement été mal faits.

Une facture de la société Adret datée du 5 mars 2021 mentionnant qu’elle est missionnée pour la recherche d’infiltrations en façade côté [Adresse 6] et listant les travaux réalisés pour y remédier, correspondant à un bon de commande de la société OPH Aquitanis en date du 10 février 2021, établit que la société OPH Aquitanis est intervenue dès le signalement de Mme [Y] du 3 mai 2021.

Si le procès-verbal du 12 mai 2021 établit la présence d’humidité persistante après cette intervention, la société Aquitanis justifie par la production de la facture du 28 février 2022 de la réalisation de travaux d’étanchéité dans l’appartement 10 situé au dessus de l’appartement de Mme [Y], solutionnant les infiltrations provenant de la terrasse supérieure à son logement.

Mme [Y] indique d’ailleurs dans ses conclusions que les préjudices dont elle sollicite la réparation ont pris fin au 28 février 2022 ce qui confirme que cette dernière intervention a permis de mettre fin aux infiltrations.

18- Cependant, ainsi que l’a, à juste titre, observé le premier juge, l’OPH Aquitanis justifie qu’elle est intervenue dès le mois de février 2021 pour rechercher la cause des infiltrations, la cause tenant aux infiltrations en façade ayant été traitée au mois de mars 2021 et la cause tenant aux infiltrations provenant de la terrasse de l’appartement supérieur ayant été traitée dès le 5 mai 2021, la garantie décennale de la société Adret ayant été mise en oeuvre ainsi qu’il est expliqué à Mme [Y] dans le courriel qui lui a été adressé le 5 mai 2021. Toutefois les travaux n’ont été réalisés que le 28 février 2022 soit plusieurs mois après, les délais mis par les entreprises à réaliser les travaux ne pouvant être opposés à la locataire.

Si le bailleur a réalisé les travaux propres à mettre fin aux désordres affectant l’appartement occupé par Mme [Y] et privant celui-ci des caractéristiques d’un logement décent, le locataire n’a cependant pas à supporter la durée anormale du traitement de ces désordres quand bien-même ne serait-elle pas directement imputable au bailleur qui au surplus ne justifie pas être intervenu auprès de l’entreprise pour accélérer ces travaux.

19 – C’est donc à tort que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire a débouté Mme [Y] de ses demandes d’indemnisation de ses préjudices. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

Sur les préjudices de Mme [Y].

20 – Mme [Y] sollicite le paiement d’une somme de 6869 euros qu’elle décompose comme suit:

— au titre du préjudice esthétique et du préjudice de jouissance: 200 euros par mois depuis le 25 juin 2020 jusqu’au 28 février 2022 soit 3600 euros,

— au titre de son préjudice matériel, 1544 euros et 225, 20 euros au titre des frais de constat du commissaire de justice.

— préjudice moral : 1500 euros.

21 – Sur le préjudice esthétique et le préjudice de jouissance :

Il est incontestable que l’occupation d’un logement indécent entraîne un préjudice de jouissance pour le locataire, en l’espèce caractérisé par l’humidité affectant le logement et un préjudice esthétique caractérisé par les auréoles d’humidité constatées par le commissaire de justice le 12 mai 2021 notamment dans la chambre et dans le couloir. Il convient d’allouer à Mme [Y] une somme de 100 euros par mois en réparation de ces préjudices soit, durant 18 mois, la somme totale de 1800 euros.

— sur le préjudice matériel :

Mme [Y] sollicite une somme de 1544 euros au titre des travaux de peinture qu’elle a fait réaliser en 2020 avant même que les travaux de réfection nécessaires soient réalisés et dont il n’est pas établi qu’ils soient en lien avec les désordres d’infiltrations affectant le logement. La demande à ce titre sera rejetée.

— sur le préjudice moral :

Mme [Y] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance ci-dssus réparé, la demande à ce tirte doit être rejetée.

— sur les frais de constat de commissaire de justice .

La demande à ce titre entre dans les dépens prévus par l’article 695 du code de procédure civile. La demande au titre du préjudice matériel n’est donc pas fondée et doit être rejetée.

22 – L’OPH Aquitanis sera donc condamnée au paiement d’une somme de 1800 euros à Mme [Y].

Sur les demandes accessoires.

23 – Partie perdante, l’OPH Aquitanis sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement à Mme [Y] d’une somme sur le fondement de l’article du 700 du code de procédure civile. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Mme [Y] au paiement des dépens et d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’OPH Aquitanis.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [Y] de ses demandes et l’a condamnée au paiement des dépens et d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’OPH Aquitains,

Statuant à nouveau,

Condamne l’OPH Aquitanis à payer à Mme [V] [Y] la somme de 1800 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice esthétique,

Condamne l’OPH Aquitanis à payer à Mme [V] [Y] une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne l’OPH Aquitanis aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,