ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 06 Novembre 2025

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 22/05241 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M7KA

E.P.I.C. ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT [Localité 9] EURATL ANTIQUE

c/

S.C.I. SCI PALUDATE SEIGLIERE

S.A.R.L. UNION HALL

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 06 Novembre 2025

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L’ EXPROPRIATION, a, dans l’affaire opposant :

E.P.I.C. ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT [Localité 9] EURATLANTIQUE,

[Adresse 3]

représentée par Maître Mélissa RIVIERE substituée par Maître Damien DELLA LIBERA, avocats au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 22 septembre 2022 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 14 novembre 2022,

à :

S.C.I. SCI PALUDATE SEIGLIERE,

[Adresse 4]

S.A.R.L. UNION HALL,

[Adresse 5]

représentées par Maître Yolène DAVID, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

DGFP – [Adresse 12]

Comparant en la personne de Monsieur [Z] [J], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 17 septembre 2025 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Bérengère VALLÉE, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [Z] [J], inspecteur divisionnaire,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société civile immobilière Paludate Seiglière était propriétaire d’une parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 2], située [Adresse 7] [Adresse 17], d’une contenance cadastrale de 294 m².

Cette parcelle est comprise dans la Zone d’aménagement concerté dénommée '[Localité 9] [Adresse 19]' créée par arrêté préfectoral du 29 janvier 2013.

Un arrêté préfectoral du 31 mars 2014 a déclaré d’utilité publique les travaux de réalisation de cette ZAC et a autorisé l’Etablissement public d’aménagement (ci-après EPA) [Localité 9] Euratlantique à acquérir par voie d’expropriation les parcelles et immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération dans un délai de cinq années, qui a été prolongé d’une nouvelle durée de cinq années par arrêté du 13 février 2019.

Une ordonnance d’expropriation de la parcelle litigieuse a été rendue le 19 juin 2020.

2. Par courrier du 19 novembre 2020, l’EPA [Localité 9] Euratlantique a notifié à la société Paludate Seiglière une offre d’indemnisation pour la dépossession du bien pour un montant total de 70.531 euros, qui a été acceptée par courrier du 22 décembre suivant, avec une réserve selon laquelle les accès des véhicules à l’immeuble et les stationnements n’en soient pas affectés.

Compte tenu de cette réserve, l’EPA [Localité 9] Euratlantique a, par mémoire enregistré le 4 août 2021, saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde aux fins de fixation des indemnités de dépossession.

La société à responsabilité limitée Union Hall, qui exploite un fonds de commerce de bar, restaurant et animation dansante notamment sur une emprise de 45 m² de cette parcelle, est intervenue volontairement à l’instance par mémoire enregistré le 10 novembre 2021.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 6 décembre 2021 puis, par jugement prononcé le 22 septembre 2022, a statué ainsi qu’il suit :

— fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière Paludate Seiglière pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 2], d’une contenance cadastrale de 294 m², située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 13] à [Localité 9] aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 63.210 euros,

— indemnité de remploi : 7.321 euros,

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 2.040 euros ;

— fixe les indemnités revenant à la société à responsabilité limitée Union Hall pour l’éviction de la terrasse située sur la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 2] située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 14] [Localité 9] aux sommes suivantes :

-108.000 euros au titre de l’indemnité principale,

-4.860 euros au titre de l’indemnité pour création d’une nouvel accès PMR ;

— condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9] Euratlantique à payer à la société Paludate Seiglière la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9] Euratlantique à payer à la société Union Hall la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les parties pour le surplus ;

— condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9] Euratlantique aux dépens.

L’EPA [Localité 9] Euratlantique a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 14 novembre 2022.

Les sociétés Paludate Seiglière et Union Hall ont constitué avocat le 16 février 2023.

***

3. L’EPA [Localité 9] Euratlantique a déposé son mémoire d’appelant par RPVA le 10 février 2023 et l’a déposé au greffe accompagné de 17 pièces le 13 février suivant.

Le commissaire du gouvernement et les intimées -non encore constituées- en ont reçu notification par courrier postal le 16 février 2023.

L’appelant y demande à la cour, au visa des articles L. 321-1 et R. 311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de :

— réformer le jugement rendu le 22 septembre 2022 par la juridiction de l’expropriation de la Gironde, en ce qu’il :

— fixe les indemnités revenant à la société à responsabilité limitée Union Hall pour l’éviction de la terrasse située sur la parcelle cadastrée section BW n° [Cadastre 2] située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 15] aux sommes suivantes :

-108 000 euros au titre de l’indemnité principale,

—  4 860 euros au titre de l’indemnité pour création d’un nouvel accès PMR,

— condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9]-Euratlantique à payer à la société civile immobilière Paludate Seiglière la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9]-Euratlantique à payer à la société à responsabilité limitée Union Hall la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute les parties pour le surplus,

— condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9]-Euratlantique aux dépens ;

— confirmer le jugement rendu le 22 septembre 2022 par la juridiction de l’expropriation de la Gironde pour le surplus, en ce qui concerne la fixation des indemnités d’expropriation revenant à la société Paludate Seiglière pour la dépossession de la parcelle cadastrée section BW n° [Cadastre 2] située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 14] [Localité 9] ;

Dès lors,

Statuant à nouveau,

— débouter la société Union Hall de sa réclamation au titre d’une indemnité d’éviction et de l’ensemble de ses prétentions et demandes formulées à l’encontre de l’EPA [Localité 9] Euratlantique ;

— débouter la société Union Hall de toutes prétentions liées à la dépossession de la parcelle cadastrale section BW n° [Cadastre 2] située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 15] ;

— débouter la société Paludate Seiglière du surplus de ses prétentions et demandes formulées à l’encontre de l’EPA [Localité 9] Euratlantique ;

— condamner la société Union Hall à payer à l’EPA [Localité 9] Euratlantique la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Union Hall aux dépens.

***

4. Les sociétés Union Hall et Paludate Seiglière ont déposé leur mémoire d’intimées ainsi que les 13 pièces au soutien de ce mémoire par RPVA le 13 mai 2024 et les ont déposés au greffe le 15 mai suivant.

Le commissaire du gouvernement et le conseil de [Localité 9] Euratlantique en ont reçu notification par courrier postal respectivement le 1er et le 5 juin 2023.

Les intimées y demandent à la cour, au visa des articles L. 231-1 et suivants et L. 321-2 du code de l’expropriation, de :

— confirmer le jugement rendu le 22 septembre 2022 par la juridiction de l’expropriation de Gironde en ce qu’il a :

— fixé l’indemnité revenant à la société Paludate Seiglière à la somme totale de 72 571euros,

— fixé le principe d’une indemnité au bénéfice de la société Union Hall,

— condamné l’EPA [Localité 9] Euratlantique à verser la somme de 800 euros à la société Paludate Seiglière et 1 500 euros à la société Union Hall au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— réformer le jugement quant au quantum des indemnités revenant à la société Union Hall ;

Statuant à nouveau,

— fixer les indemnités dues à la société Union Hall à la somme totale de 406 871 euros décomposée comme suit :

—  357 500 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires et de la moins-value du fonds de commerce,

—  39 771 euros au titre de la perte sur travaux non amortis,

—  9 600 euros au titre des travaux de dépose de la terrasse et de création d’un nouvel accès PMR ;

— condamner l’Etablissement Public d’Aménagement [Localité 9] Euratlantique à verser à la société Paludate Seiglière la somme de 500 euros et à la société Union Hall la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

***

5. L’EPA [Localité 9] Euratlantique a déposé un deuxième mémoire accompagné de deux nouvelles pièces le 11 août 2023 par RPVA et le 16 août suivant au greffe.

Le commissaire du gouvernement et le conseil des intimées en ont reçu notification par courrier postal le 1er septembre 2023.

L’appelant a ajouté au dispositif de ce deuxième mémoire une demande subsidiaire ainsi formulée :

— fixer les indemnités revenant à la société Union Hall pour l’éviction de la terrasse située sur la parcelle cadastrée section BW n° [Cadastre 2] située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 13] à [Adresse 8] aux sommes suivantes :

—  90 000 euros au titre de l’indemnité principale,

—  4 050 euros au titre de l’indemnité accessoire, pour création d’un nouvel accès PMR ;

— débouter la société Paludate Seiglière du surplus de ses prétentions et demandes formulées à l’encontre de l’EPA [Localité 9] Euratlantique.

La demande initiale y est maintenue à titre principal et la demande au titre des frais irrépétibles de l’appelant y est présentée en tout état de cause.

***

6. Les intimées ont déposé au greffe un deuxième mémoire le 13 mai 2024 dont les autres parties ont reçu notification par courrier postal le 28 mai suivant pour le conseil de [Localité 9] Euratlantique et le 30 mai 2024 pour le commissaire du gouvernement.

Elles ont notifié par RPVA le 16 avril 2025 un troisième mémoire et l’ont déposé au greffe le lendemain, accompagné d’une nouvelle pièce. Elles y modifient ainsi les demandes de la société Union Hall :

— fixer les indemnités dues à la société Union Hall à la somme totale de 406 871 euros, décomposée comme suit :

— indemnité principale : 493 176,75 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires et de la moins-value du fonds de commerce,

— indemnités accessoires : 49 377 euros au titre de la perte sur travaux non amortis et des travaux de dépose de la terrasse et de création d’un nouvel accès PMR.

Elles y portent également la demande de la société Union Hall au titre de ses frais irrépétibles à la somme de 3.500 euros.

Le commissaire du gouvernement en a reçu notification par courrier postal le 24 avril suivant et le conseil de [Localité 9] Euratlantique le 25 avril 2025.

7. L’EPA [Localité 9] Euratlantique a notifié par RPVA et déposé au greffe un troisième mémoire le 5 septembre 2025, accompagné de trois nouvelles pièces.

Ils ont été notifiés par le greffe aux autres parties le 11 septembre suivant.

L’appelant y modifie le dispositif de ses conclusions en ajoutant la demande suivante :

— condamner la société Union Hall à verser à l’EPA [Localité 9] Euratlantique la somme de 4.590 euros HT, soit 5.508 euros TTC hors indexation, à valoir au titre de l’indemnité due pour l’occupation de la terrasse extérieure d’une superficie de 45 m² située sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] sur une période de 27 mois, courant à compter du 31 mai 2023 ;

— déduire, le cas échéant, la somme de 4.590 euros HT, soit 5.508 euros TTC hors indexation, du montant total des indemnités susceptibles d’être versées à la société Union Hall.

8. Par message RPVA du 16 septembre 2025 et mémoire déposé le même jour au greffe, la société Union Hall et la société Paludate Seiglière demandent à la cour d’écarter les conclusions et pièces n° 20, 21 et 22 déposés par l’EPA [Localité 9] Euratlantique le vendredi 5 septembre 2025 en raison de leur tardiveté et de la violation du principe du contradictoire.

9. Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le mémoire déposé le 5 septembre par l’appelant

10. L’article 15 du code de procédure civile dispose :

« Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.»

L’article 16 du même code fait obligation au juge, en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et lui interdit de retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

11. Alors que l’EPA [Localité 9] Euratlantique (ci-après Euratlantique) avait déposé son précédent mémoire le 16 août 2023, que les intimées lui avaient répondu le 17 avril 2025 et que l’audience avait été annoncée le 30 mai suivant, l’appelant a, huit jours ouvrés avant l’audience du 17 septembre 2025, déposé de nouvelles conclusions et communiqué trois nouvelles pièces. Il y ajoute de nombreux développements, particulièrement aux pages 23 à 32, et y formule deux nouvelles prétentions.

Euratlantique n’a donné aucune explication dans ces dernières conclusions sur le motif pour lequel elles ont été produites peu de temps avant l’audience.

12. Il apparaît que cette modification substantielle des conclusions de l’appelant méritait une réponse qu’un délai de huit jours ouvrés avant l’audience ne permettait pas de préparer. En conséquence, puisque les intimées ne pouvaient prendre connaissance en temps utile des arguments, moyens et éléments de preuve nouveaux produits par Euratlantique pour organiser leur défense dans le trop bref délai qui leur était laissé avant l’audience, elles sont fondées à réclamer le rejet du mémoire et des conclusions déposés le vendredi 5 septembre 2025 à 15 h 23.

13. La cour statuera donc sur le mémoire déposé le 16 août 2023 par l’appelant.

Sur l’indemnisation de la société Seiglière

14. Il est établi que la société Seiglière, propriétaire de la parcelle expropriée, a conclu avec Euratlantique un traité d’adhésion reçu le 31 mai 2023 par Maître [L], notaire à [Localité 9], par lequel elle acquiesce à l’expropriation de son bien et accepte le montant de l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation , montant également accepté par Euratlantique qui lui a versé le même jour la somme de 73.371 euros.

15. Il doit être relevé qu’Euratlantique ne s’est pas désisté de son appel à l’égard de la société Seiglière, intimée le 14 novembre 2022.

Sur la date de référence et la description du bien

16. Conformément aux articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme et de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, le jugement déféré a fixé au 26 mai 2016 la date de référence ici applicable, ce qui recueille l’accord d’Euratlantique et n’a pas fait l’objet d’une discussion de la part des intimées.

Il y a lieu de confirmer cette décision puisque, cette parcelle étant située dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence est celle du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé, soit en l’espèce le 26 mai 2016.

A cette date, la parcelle était classée en zone urbaine de projet UBB du Plan Local d’Urbanisme '[Localité 10]'.

17. Le juge de l’expropriation a décrit ainsi le bien litigieux :

« A l’angle du [Adresse 13] et de la [Adresse 16], qu’elle longe sur son plus grand côté,

la parcelle, longue bande de terrain de forme rectangulaire, est en façade en nature de trottoir, et à 1'arrière, d’une part en bitume et pavés à usage de voie d’accès à un grand bâtiment implanté sur la parcelle attenante cadastrée section BW n° [Cadastre 1], et d’autre part à usage de terrasse à 1'angle des deux rues ; là, la parcelle supporte une terrasse surélevée en lattes de bois de 45 m², avec une barrière en aluminium et une rampe d’accès pour les personnes à mobilité réduite, appartenant à la société Union Hall qui exploite un commerce de bar et restaurant situé sur la parcelle attenante n°[Cadastre 1].»

Sur l’indemnisation de la société Union Hall

A. Sur le principe de l’indemnisation du locataire commercial

Moyens des parties

18. [Localité 9] Euratlantique fait grief au juge de l’expropriation d’avoir fixé à la somme de 108.000 euros l’indemnité principale revenant à la société Union Hall pour l’éviction de la terrasse située sur la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 2] située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 13] à [Localité 9].

L’appelant tend à titre principal au rejet de toute indemnisation en faisant valoir qu’il est de principe que seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation ; que la terrasse dont il s’agit est une construction illicite puisque la locataire commerciale ne démontre pas qu’elle bénéficierait d’une autorisation d’urbanisme pour la création des aménagements ni d’une autorisation administrative d’exploitation de ce trottoir ; que, au contraire, la déclaration préalable aux travaux de « création d’une terrasse » déposée par la société Union Hall le 26 septembre 2019 a fait l’objet d’une opposition, dans la mesure où deux collecteurs publics se trouvent sur cette parcelle, de sorte que ce projet ne permettait pas de garantir le libre accès pour l’exploitation, la réparation et le renouvellement des réseaux ; que c’est donc à tort que le jugement attaqué a reconnu à l’intimée un quelconque « droit juridiquement protégé » à exploiter cette terrasse à la date de l’ordonnance d’expropriation.

19. La société Union Hall répond que la parcelle expropriée est une parcelle privative et qu’elle est bien titulaire d’un droit juridiquement protégé puisqu’elle lui a été donnée à bail commercial ; que rien ne lui interdit d’exploiter cet espace, qui n’est nullement à usage de trottoir, dans le cadre de son activité, conformément à la destination du bail commercial.

L’intimée ajoute que l’EPA [Localité 9] Euratlantique confond volontairement l’espace extérieur dont elle bénéficie, constitué par la parcelle BW n° [Cadastre 2], et l’estrade en bois incluant la

rampe d’accès PMR ; que l’usage de cette parcelle, qui relève du domaine privé, en terrasse clientèle est autorisée et conforme au Plan Local d’Urbanisme ; que la question de la légalité de l’estrade en bois n’est pas de la compétence de la cour et n’a surtout aucun lien avec le droit d’occupation de la parcelle BW n° [Cadastre 2] du preneur commercial.

Réponse de la cour

20. La société Union Hall bénéficie d’un bail commercial en date du 31 août 2012, renouvelé pour la période commençant à courir le 1er septembre 2021, pour l’exploitation d’un local de 350 m² situé [Adresse 6], auquel a été ajouté, par avenant du 14 février 2019, une surface extérieure adjacente de 45 m² [Adresse 18].

Aucun élément ne permet de remettre en cause le principe de la propriété privée de ce bien, d’ailleurs objet d’une procédure d’expropriation et vendu à Euratlantique par l’effet du traité d’adhésion du 31 mai 2023.

21. Puisque cette surface extérieure de 45 m² a été expressément donnée à bail à la société Union Hall, c’est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que l’intimée justifiait d’un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, soit au 19 juin 2020.

Par ailleurs, il n’est pas discuté que l’exploitation de cette surface extérieure à destination de café, restaurant, bar de nuit est conforme au règlement du Plan Local d’Urbanisme applicable.

22. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit, en son principe, à la demande d’indemnisation présentée par la société Union Hall.

B. Sur le montant de l’indemnisation du locataire commercial

Moyens des parties

23. A titre subsidiaire, Euratlantique demande à la cour de ramener l’indemnité principale allouée à la société Union Hall à la somme de 90.000 euros.

L’appelant approuve le juge de l’expropriation d’avoir déterminé cette indemnité par évaluation de la valeur du fonds de commerce correspondant à l’emprise ainsi que d’avoir appliqué à cet égard un coefficient de 90 % sur le chiffre d’affaire de l’intimée ; il lui reproche cependant d’avoir retenu que la proportion du chiffre d’affaires réalisé par l’exploitation de la terrasse était de 30 % et propose que cette proportion soit ramenée à 25 %, c’est-à-dire l’équivalent de 39 places assises.

24. La société Union Hall, qui a formé un appel incident sur le montant de l’indemnité principale allouée par le juge de l’expropriation, fait grief au juge de l’expropriation de n’avoir retenu comme assiette de son évaluation que le chiffre d’affaires de l’exercice 2019. L’intimée demande que soit également pris en compte l’exercice 2024 et que soit appliqués un taux de 150 % puisque l’établissement est en bon état, qu’il bénéficie de la licence IV, qu’il est situé dans une zone attractive dans un grande métropole ; elle indique que l’emprise permet d’accueillir 50 places assises.

La société Union Hall ajoute qu’une terrasse est un outil d’exploitation très recherché par les exploitants de bar-brasserie, en particulier dans un ville au climat tempéré comme [Localité 9] ; que sa perte va entraîner une dévaluation du fonds à long terme, ce dont il doit être tenu compte à concurrence de 25 %.

Réponse de la cour

25. L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.»

L’article L.322-8 alinéa 3 du code de l’expropriation fait obligation au juge de tenir compte, dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête.

Toutefois, l’article L.322-2 du même code impose au juge d’estimer le bien à la date de la décision de première instance.

26. Il résulte de ces textes que le juge de l’expropriation est tenu de fonder son évaluation sur les déclarations fiscales des derniers exercices précédant le jugement, soit, en l’espèce, les déclarations relatives aux exercices 2019 à 2021 ; il s’agit des quatre années antérieures afin de tenir compte de l’effet sur l’activité de l’appelante des mesures gouvernementales d’interdiction puis de restriction des déplacements du public.

Il ne peut donc être retenu l’exercice 2024 ; par ailleurs, au titre des années précédent la date du jugement dont appel, il n’est versé que la liasse fiscale de l’année 2019.

27. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fondé son estimation sur l’exercice 2019 et, pour tenir compte du fait que le début d’exploitation du fonds est fixé au 15 janvier 2019, a reconstitué le chiffre d’affaires théorique des 15 premiers jours pour retenir in fine un chiffre d’affaires HT de 600.000 euros.

28. C’est également par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le juge de l’expropriation a retenu que le bien litigieux bénéficiait d’une situation favorable et d’importants embellissements réalisés par la locataire pour fixer le taux applicable à l’assiette d’évaluation à 90 %.

29. L’étude du rapport de M. [F], produit par l’intimée, ainsi que du rapport de la société IPFEC, produit par l’appelant, permet de retenir, comme le juge de l’expropriation, une capacité assise moyenne correspondant à 30 % de la totalité des places assises de l’établissement d’avril à novembre, soit 8 mois sur 12.

30. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à la somme de 108.000 euros (soit 540.000 x 30 % x 8/12) l’indemnisation de la société Union Hall au titre de l’éviction de la surface extérieure de 45 m².

C. Sur les demandes accessoires

31. Euratlantique, à titre subsidiaire, ne discute ni le principe ni le montant de l’indemnité allouée aux fins de création d’un nouvel accès pour les personnes à mobilité réduite.

Cet accès, qui est aménagé dans la surface de l’emprise, est en effet nécessaire compte tenu de la configuration des accès au local commercial tel que démontrée par les photographies produites par les parties.

A cet égard, la société Union Hall ne peut réclamer que soit pris en compte dans le coût de la création de cet accès PMR celui de la dépose de la terrasse en bois elle-même.

Il convient donc de ne retenir, comme le juge de l’expropriation, que le coût de la création d’un accès PMR, soit 4.050 euros HT selon le devis de la société Leal en date du 16 juin 2022.

32. L’intimée fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande en indemnisation de la perte d’amortissement des travaux réalisés.

La société Union Hall explique que la terrasse clientèle s’est trouvé aménagée en surélévation, au droit de la rampe d’accès PMR en raison de la différence de niveau existant entre la porte située [Adresse 16] et le sol ; que le coût de ces travaux, rendus nécessaires par l’exigence d’une rampe d’accès PMR, s’est élevé à la somme de 44 189,57 euros TTC ; que les dépenses d’aménagement effectuées par le preneur n’ont pas été inscrites en totalité aux bilans de 2018 et 2019 puisqu’elles s’amortissent sur plusieurs années ; qu’elle subit donc un préjudice à ce titre, qui n’est pas indemnisé ni par la perte de chiffre d’affaires ni par la moins-value du fonds, réparées par l’indemnité principale.

33. Euratlantique répond que les aménagements non amortis sont compris dans la valeur du fonds de commerce et qu’ils ne peuvent pas faire l’objet d’une indemnisation en cas de perte de clientèle ; que, s’agissant des frais de dépose de la terrasse, le jugement a relevé à juste titre que l’estrade avait été construite malgré l’opposition à déclaration préalable formée par la mairie de [Localité 9] et que la société Union Hall n’avait pas formé de recours.

Réponse de la cour

34. Il est établi par l’appelant que l’estrade en bois, destinée à accueillir la clientèle sur l’emprise litigieuse, a fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux présentée le 26 septembre 2019 par la société Union Hall et que le maire de [Localité 9] a fait opposition le 7 janvier 2020 à cette déclaration préalable, pour deux motifs : la présence de deux collecteurs publics et la procédure d’expropriation en cours.

Il doit être souligné que cette déclaration de travaux déposée par l’intimée était en réalité très postérieure à la construction de cette estrade puisque dès le mois de février 2019, le bailleur de la société Union Hall avait été placé devant le fait accompli, sa locataire ayant empiété sur l’emprise de la location consentie à la société Enterprise Holdings, ce qui a fait l’objet de l’avenant du 14 février 2019.

35. La société Union Hall ne peut donc réclamer l’indemnisation de travaux réalisés dans ces conditions. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

36. Il y a lieu de confirmer également les chefs de dispositifs de cette décision relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Y ajoutant, la cour condamnera Euratlantique, qui succombe en son appel, à payer les dépens de la procédure d’appel et laissera par ailleurs à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Dans les limites de sa saisine,

Rejette le mémoire et les pièces déposés le 5 septembre 2025 par l’EPA [Localité 9] Euratlantique,

Confirme le jugement prononcé le 22 septembre 2022 par le juge de l’expropriation de la Gironde,

Y ajoutant,

Condamne l’EPA [Localité 9] Euratlantique à payer les dépens de l’appel,

Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,