COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 JANVIER 2025

N° RG 24/02609 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NZRX

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 14] »

c/

Société QBE EUROPE SA/NV

S.A.R.L. SOCIETE CPPM

S.E.L.A.R.L. EKIP'

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A.S. AGESTYS

S.A. MMA IARD

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 26 avril 2024 par le Juge de la mise en état de [Localité 11] (chambre : 7, RG : 22/09025) suivant déclaration d’appel du 05 juin 2024

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 14] », sise [Adresse 9]

pris en la personne de son syndic professionnel en exercice AG IMMO (AGENCE DE GESTION IMMOBILIERE), société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 752 326 264, ayant son siège au [Adresse 4]

Représentée par M^e Charlotte GUESPIN de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Rebecca LANDRIEAU de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

Société QBE EUROPE SA/NV

société anonyme de droit belge au capital de 1.129.061.500 €, entreprise régie par le Code des Assurances pour les contrats souscrits ou exécutés en France, immatriculée en France sous le n° TVA BE 0690.537.456, RPM Bruxelles, dont le siège social est situé [Adresse 7] – France

La succursale en France de QBE Europe SA/NV est inscrite au RCS de [Localité 15] sous le numéro 842 689 556 prise en son établissement principal sis [Adresse 17], prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié audit siège ès qualité

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e RIDE

et assistée de M^e Jérôme TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. SOCIETE CPPM

Société à responsabilité limitée au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 501 616 528, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de la SELARL EKIP, [Adresse 3], mandataire liquidateur désigné à ses fonctions par décision du 3 avril 2024 du Tribunal de commerce de BORDEAUX

S.E.L.A.R.L. EKIP'

[Adresse 3]

ès qualité de mandataire liquidateur de la société CPPM – jugement tribunal de commerce de BORDEAUX 3 avril 2024

Représentées par M^e Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. AXA FRANCE IARD

Société anonyme dont le siège social est sis [Adresse 5] (France) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentée par M^e Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience

S.A.S. AGESTYS

SAS au capital de 120000,00€ immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 489974084 dont le siège social est situé [Adresse 8] à [Localité 11] [Adresse 6] prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

S.A. MMA IARD

SA immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 44048882 dont son siège social [Adresse 2] prise en la personne de son Président demeurant en cette qualité audit siège et venant aux droits de la COMPAGNIE COVEA RISQUE (RCS de [Localité 15] immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 378716419 entreprise radiée le 31 décembre 2015 après fusion absorption en date du 16 décembre 2015)

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, immatriculée au RCS du MANS sous le n° 775 652 126 dont le siège social est situé [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 12 novembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 14] », sise [Adresse 10], alors gérée par la société Agestys en qualité de syndic, a confié en 2013-2014 à la société CPPM des travaux de réfection du système d’évacuation des cuisines des tours 3 et 4, puis des tours 1 et 6, pour un coût total de 101.573,28 euros TTC.

La société CPPM était assurée auprès de la compagnie Axa France Iard depuis le 24 janvier 2013, puis auprès de la compagnie Qbe à compter du 1er janvier 2015.

Les travaux ont été réceptionnés au début de l’année 2015.

La société Agestys a été remplacée par la société Ag Immo, en qualité de syndic de la copropriété, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2015.

Des copropriétaires s’étant plaints auprès du syndic, après réception, de dysfonctionnements, la société CPPM est intervenue pour effectuer des travaux de reprise.

Les copropriétaires ayant continué de faire état de problèmes d’évacuation des eaux usées et de mauvaises odeurs issues des canalisations en 2017, le syndicat des copropriétaires a, par acte du 4 décembre 2019, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Monsieur [I] [K] [U] a été désigné en qualité d’expert par ordonnance de référé du 3 février 2020.

Par ordonnance du 11 janvier 2021, les opérations d’expertise ont été déclarées opposables à la société Agestys, à la compagnie Axa France Iard et à la compagnie Qbe Europe.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 novembre 2021.

Par acte délivré les 4, 8, 9 et 10 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 14] », représenté par son syndic en exercice la société Agimmo, a assigné la Sarl CPPM, la Sa Axa France Iard, la société Qbe Europe Sa/nv, la Sas Agestys et la Sa Mma Iard, en qualité d’assureur RC Pro de la société Agestys devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en responsabilité et indemnisation au titre des travaux de reprise des désordres et des préjudices immatériels en découlant.

Par conclusions d’incident du 30 août 2023 et conclusions d’incident n°2 du 8 février 2024, la Sarl CPPM a demandé au juge de la mise en état, au visa des articles 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 31 et 121 du code de procédure civile, de :

— Déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] irrecevable en son action, en ce qui concerne les désordres de type 1, ceux-ci affectant des parties privatives ;

— Déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] irrecevable en son action au titre du préjudice de jouissance, celui-ci ne démontrant pas que les préjudices seraient généralisés ;

— Rejeter toutes les demandes formulées à l’encontre de la société CPPM ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] à régler à la société CPPM la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure ;

Par conclusions d’incident respectivement notifiées par voie électronique les 12 décembre 2023, 23 janvier 2024 et 5 février 2024, la Sas Agestys et son assureur la Sa Mma Iard, la Sa Axa France Iard et la société Qbe Europe Sa/nv ont conclu aux mêmes fins, pour les mêmes motifs et ont demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer les sommes respectives de 2.000 euros, 1.500 euros et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles ont fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’avait pas qualité à agir au titre des désordres de type 1, qui affectaient le raccordement des cuisines aux colonnes montantes, c’est-à-dire les tuyaux d’évacuation des eaux usées des appartements, qui sont des parties privatives. Il n’avait pas davantage qualité à agir en indemnisation d’un préjudice de jouissance, dès lors que le désordre n’était pas généralisé et ne concernait qu’une partie des copropriétaires.

Par conclusions incidentes notifiées par voie électronique le 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 14] » a demandé au juge de la mise en état, au visa des articles 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 3 de la même loi, de :

— Déclarer son action en réparation des désordres de type 1 et son action en indemnisation du préjudice de jouissance recevables ;

— Débouter la société CPPM, Axa France Iard, Qbe Europe Sa/nv, la société Agestys et les Mma Iard de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— Les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les condamner in solidum aux dépens de l’instance d’incident ;

Subsidiairement, s’il était fait droit aux demandes d’irrecevabilité partielle de son action:

— Juger que l’instance se poursuivra au fond pour le surplus des demandes ;

— Limiter à de plus justes proportions les demandes des défenderesses au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour ce faire, il a indiqué que les désordres de type 1, constitués par un problème d’altimétrie entre les tuyaux et les colonnes montantes d’évacuation, affectaient une partie commune et que s’il était considéré qu’il s’agissait de parties privatives, celles-ci étaient indissociables d’une partie commune.

Il a en outre soutenu que le désordre était généralisé, puisque la société CPPM avait réalisé ses travaux à l’identique dans les différentes tours de la résidence, de sorte qu’il avait qualité à agir au titre de ces désordres et que le préjudice de jouissance consécutif au dommage trouvait son origine dans un désordre ayant son siège en partie commune ou indissociablement lié/imbriqué aux parties communes, avec de fait un caractère collectif, de sorte qu’il était également recevable à agir en réparation du préjudice de jouissance collectivement subi par les copropriétaires.

Par ordonnance du 26 avril 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Dit la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 14] » relative au désordre de type 1 irrecevable ;

— Dit la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 14] » relative à son préjudice de jouissance recevable ;

— Rejeté toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Proposé aux parties le calendrier de mise en état suivant :

— Orientation : 28/06/2024 + IC aux défendeurs, à défaut clôture partielle ;

— Orientation : 13/09/2024 + IC aux demandeurs, à défaut clôture partielle ;

— Orientation : 24/01/2025 + IC aux défendeurs, à défaut clôture partielle ;

— Orientation : 16/05/2025 + IC aux demandeurs, à défaut clôture partielle ;

— OC : 05/09/2025 ;

— Plaidoirie : 30/09/2025 à 14h (Collégiale) ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 14] » aux dépens de l’incident.

Par déclaration électronique du 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] a relevé appel de la décision en ce qu’il a été déclaré irrecevable en sa demande relative au désordre de type 1, en ce qu’il a été débouté de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux dépens.

Dans ses dernières conclusions du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] demande à la cour de :

— Juger recevable et bien fondé son appel principal partiel à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état de la 7ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 avril 2024 ;

— Juger recevables mais mal fondés les appels incidents formés par les compagnies QBE et Axa, la société Agestys et les MMA, et désormais la société CPPM, prise en la personne de son liquidateur Ekip, à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état de la 7e chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 avril 2024;

— Confirmer ladite ordonnance en ce qu’elle a « dit sa demande relative à son préjudice de jouissance recevable';

— Infirmer ladite ordonnance en ce qu’elle :

— a dit sa demande relative au désordre de type 1 irrecevable;

— a rejeté toutes ses demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— l’a condamné aux dépens de l’incident;

Statuant de nouveau,

— Déclarer recevable son action au fond en réparation des désordres de type 1;

— Débouter la société CPPM, représentée par son liquidateur Ekip, Axa France Iard, QBE Europe SA/NV, la société Agestys et les MMA Iard / MMA Iard Assurances Mutuelles de toutes demandes tendant à l’irrecevabilité de son action en réparation des désordres de type 1;

— Juger que la société CPPM, représentée par son liquidateur Ekip, Axa France Iard, QBE Europe SA/NV, la société Agestys et les MMA Iard / MMA Iard Assurances Mutuelles succombant, sont in solidum débiteurs à son égard des frais irrépétibles (1500 €) et dépens qu’il a exposés dans le cadre de la procédure d’incident;

— Juger qu’aucun des intimés n’a sollicité la confirmation ou l’infirmation de l’ordonnance entreprise sur la question des frais irrépétitbles et dépens exposés dans le cadre de l’incident, avant l’expiration du délai imparti par le code de procédure civile;

— Fixer au passif de la liquidation judiciaire de CPPM, la somme de 1500 € de frais irrépétibles et les dépens de l’instance d’incident;

— Condamner in solidum Axa France Iard, QBE Europe SA/NV, la société Agestys et les MMA Iard / MMA Iard Assurances Mutuelles à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’incident, et condamner les mêmes aux dépens de l’instance d’incident;

— Juger que la société CPPM représentée par son liquidateur Ekip, Axa France Iard, QBE Europe SA/NV, la société Agestys et les MMA Iard succombant sont in solidum débiteurs à son égard des frais irrépétibles (3 000 €) et dépens qu’il a exposés dans le cadre de la procédure d’appel;

— Fixer au passif de la liquidation judiciaire de CPPM, la somme de 3 000 € de frais irrépétibles et les dépens de l’instance d’appel;

— Condamner in solidum Axa France Iard, QBE Europe SA/NV, la société Agestys et les MMA Iard / MMA Iard Assurances Mutuelles à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’incident, et condamner les mêmes aux dépens de l’instance d’appel;

— Débouter QBE Europe SA/NV, Axa France Iard, la société Agestys et les MMA Iard / MMA Iard Assurances Mutuelles, et désormais la société CPPM, prise en la personne de son liquidateur Ekip, de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et dépens de l’instance d’appel.

Dans leurs dernières conclusions du 26 septembre 2024, la société Agestys, la compagnie MMA Iard et la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 avril 2024 en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] au titre du désordre de type 1;

Statuant à nouveau,

— Infirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal Judiciaire de Bordeaux le 26 avril 2024 en ce qu’elle a jugé recevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] au titre du préjudice de jouissance;

— Juger que le préjudice de jouissance tel que sollicité par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] résulte exclusivement du désordre de type 1;

— Juger irrecevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] sur le fondement du trouble de jouissance, lequel n’est nullement collectif;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] à payer à la société Agestys la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] à supporter les entiers dépens de la présente procédure.

Dans leurs dernières conclusions du 17 septembre 2024, la société CPPM et son mandataire liquidateur, la Selarl Ekip demandent à la cour de :

— Confirmer partiellement l’ordonnance du juge de la mise en état;

— Déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] irrecevable en son action, en ce qui concerne les désordres de type 1, ceux-ci affectant des parties privatives;

La réformant sur le surplus, et faisant droit à l’appel incident de la société CPPM,

— Déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] irrecevable en son action au titre du préjudice de jouissance, celui-ci ne démontrant pas que les préjudices seraient généralisés;

En tout état de cause,

— Rejeter toutes les demandes formulées à l’encontre de la Selarl Ekip, ès qualités de mandataire liquidateur de la société CPPM, ainsi que la société CPPM;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] à régler à la Selarl Ekip, ès qualité de mandataire de la société CPPM la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure;

Dans ses dernières conclusions du 13 août 2024, la société QBE Europe demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 avril 2024 en ce qu’il a dit irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] au titre des désordres de type 1 affectant des parties privatives ;

Statuant de nouveau,

— Constater que les désordres de type 1 affectent des parties privatives ;

— Juger irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] au titre des désordres de type 1 affectant des parties privatives;

— Rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] au titre des désordres de type 1 affectant des parties privatives ;

— Infirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 avril 2024 en ce qu’il a dit recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] au titre d’un préjudice de jouissance ;

— Constater que le préjudice de jouissance sollicité par le syndicat des copropriétaires est exclusivement lié aux désordres de type 1 ;

— Juger irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires Les Jardins [Adresse 12] pour un trouble de jouissance qui n’est pas collectif ;

— Rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] pour un trouble de jouissance qui n’est pas collectif ;

— Débouter tout concluant de toutes demandes fins et conclusions à son encontre,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] et tout succombant, à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Fonrouge sur son affirmation de droit ;

Dans ses dernières conclusions du 29 août 2024, la société Axa France demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 avril 2024 en ce qu’il a dit irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] au titre des désordres de type 1 affectant des parties privatives ;

— Infirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 avril 2024 en ce qu’il a dit recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] au titre d’un préjudice de jouissance ;

Statuant de nouveau,

— Déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] au titre des désordres de type 1 affectant des parties privatives ;

— Rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] au titre des désordres de type 1 affectant des parties privatives;

— Déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] pour un trouble de jouissance qui n’est pas collectif ;

— Rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] pour un trouble de jouissance qui n’est pas collectif ;

En conséquence,

— Débouter tout concluant de toutes demandes fins et conclusions à son encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] et tout succombant, à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Ménard sur son affirmation de droit ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

Suivant note en délibéré en date du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence denommée '[Adresse 14]' produit une jurisprudence de la 3ème chambre civile de la cour de cassation en date du 7 novembre 2024 dont elle déduit qu’il n’est pas nécessaire que le préjudice de jouissance soit subi de la même manière par l''ensemble des coproriétaires pour que le syndicat des copropriétaires ait qualité à agir en indemnisation de ce préjudice.

Suivant note en délibéré du même jour, le conseil de la SELARL Ekip, mandataire liquidateur de la société CPPM, indique que la note en délibéré est irrecevable, en application de l’article 445 du code de procédure civile et qu’en tout état de cause elle ne s’applique pas au présent litige, les désordres trouvant leur siège dans cet arrêt dans les parties communes et non dans les parties privatives, comme au cas d’espèce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la note en délibéré du 9 décembre 2024,

A tire liminaire, il y a lieu d’écarter la note en délibéré en date du 9 décembre 2024 produite par le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée '[Adresse 14]' sur le fondement de l’article 445 du code de procédure civile, en l’absence d’autorisation en ce sens donnée par la cour.

Sur la recevabilité à agir au titre du désordre de type 1,

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code indique quant à lui que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Enfin, il résulte des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des désordres affectant les parties communes, mais également de ceux causés aux parties privatives qui trouvent leur origine dans les parties communes, soit que les dommages atteignent indivisiblement les parties communes et les parties privatives, soit que les vices soient généralisés à l’ensemble de l’immeuble, soit enfin qu’un même préjudice affecte la collectivité des copropriétaires.

Dans le cadre du présent appel, le [Adresse 16] [Adresse 14] critique l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état qui l’a déclaré irrecevable en sa demande d’indemnisation au titre du désordre n°1.

A ce titre, il convient de se reporter au rapport d’expertise qui décrit comme suit le désordre n°1 qui se rapporte au raccordement du réseau d’écoulement des eaux usées des cuisines aux colonnes montantes d’évacuation. Il est décrit comme étant le désordre majeur. En effet, le système de raccordement adopté par la société CPPM ne permet pas dans les cas visités de maintenir un écoulement gravitaire de la tuyauterie d’évacuation des eaux usées. En effet, la tuyauterie privative dans laquelle s’écoulent les eaux usées en provenance de l’évier, du lave-vaisselle ou du lave-linge est plus basse que les entrées de branchement dans la colonne. Il en découle donc selon l’expert des stagnations, puis des odeurs et des bouchons. Il ajoute que ces désordres peuvent être éliminés, en reprenant la tuyauterie d’évacuation des cuisines de manière à garder un écoulement gravitaire jusqu’aux manchons de la colonne montante.

Pour conclure à la recevabilité de son action indemnitaire, au vu des constatations expertales susvisées, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] indique que les tronçons d’évacuation où se manifestent les dommages sont des parties communes, puisque le dommage se situe au niveau du raccordement réalisé par la société CPPM et donc de l’entrée de branchement sur la colonne, qui constitue une partie commune. Il estime donc qu’il a qualité à agir s’agissant d’un dommage affectant les parties communes et y trouvant également son origine, étant précisé toutefois que s’il était retenu que le dommage trouve son siège dans les parties privatives, sa qualité à agir ne serait pas mise en cause, puisque les tuyaux d’évacuation sont indissociables de la partie commune constituée par la colonne d’évacuation.

A titre subsidiaire, il estime que si toutefois par extraordinaire la cour considérait comme le juge de la mise en état que le dommage se manifeste dans les parties privatives, elle devrait néanmoins retenir que sa cause trouve son origine dans les parties communes, à savoir au niveau des colonnes d’évacuation de sorte qu’il est parfaitement recevable à agir.

En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires persiste à soutenir qu’il est recevable à agir au regard de la multitude des désordres constatés qui endommagent tant les parties communes de l’immeuble que les parties privatives.

La société CPPM, représentée par la SELARL Ekip, ainsi que ses assureurs successifs, la société Axa France Iard et la société QBE Europe, ainsi que la société Agestys, syndic de copropriété et ses assureurs, la compagnie MMA Iard et la Compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles concluent à la confirmation du jugement entrepris.

Ils rappellent que les tuyaux d’évacuation des éviers, reliés aux colonnes montantes ou ' chutes’ sont des parties privatives et que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour demander la réparation d’un désordre affectant les parties privatives. De plus, ils indiquent que les tuyaux d’évacuation ne font pas indissociable ment corps avec les parties communes dès lors qu’ils peuvent être changés sans détérioration des colonnes montantes assimilées à des parties communes. Enfin, ils rappellent que les désordres trouvent leur siège dans les tuyaux d’évacuation qualifiés par le règlement de copropriété de parties privatives. En outre, il ne s’agit pas selon eux d’un désordre généralisé puisqu’il ne concerne que 31 appartements sur 128.

Sur cette question, il convient de rappeler les conclusions claires et précises de l’expert judiciaire qui indique, s’agissant du désordre n°1, que le système de raccordement adopté par la société CPPM ne permet pas de maintenir un écoulement gravitaire de la tuyauterie d’évacuation des eaux usées de la cuisine vers la colonne montante d’évacuation des eaux usées.

Il s’ensuit que le siège du dommage se trouve dans la tuyauterie d’évacuation des eaux usées et non dans les colonnes montantes qui sont des parties communes. Or en application des articles 3 et 4 du règlement de copropriété les tuyaux d’évacuation des eaux usées sont des parties privatives, contrairement aux chutes d’évacuation des eaux usées et des colonnes montantes et descendantes.

L’expert précise en outre que les désordres de type 1 peuvent être éliminés en reprenant la tuyauterie d’évacuation des cuisines concernées de manière à garder un écoulement gravitaire (pente minimale de 1cm/mètres) jusqu’au manchon de la colonne montante. Il en résulte que les tuyauteries d’évacuation peuvent être changées sans qu’il soit nécessaire de toucher aux colonnes d’évacuation de sorte que ces deux éléments de tuyauterie ne constituent pas un tout indissociable.

En outre, la cause des désordres est bien dans les tuyaux d’évacuation des cuisines, où se forment des bouchons, du fait d’une pente insuffisante, ainsi que stagnations de liquide provoquant des odeurs nauséabondes.

Enfin, ce désordre n’est nullement généralisé puisqu’il ne concerne que 31 appartements sur 128.

Partant, le désordre n°1 se rattachant exclusivement à des parties privatives et n’étant pas généralisé, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] irrecevable en sa demande.

Sur la recevabilité à agir au titre du préjudice de jouissance,

Pour ce qui est du préjudice de jouissance, le tribunal a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] recevable à agir, considérant qu’il était la conséquence de l’ensemble des désordres constatés dont certains à savoir les désordres 2, 3 et 4 affectaient les parties communes.

Si le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation de l’ordonnance attaquée de ce chef, les autres parties au litige ont toutes interjeté appel incident pour s’opposer au fait que le syndicat des copropriétaires ait été déclaré recevable à agir de ce chef.

Pour ce faire, la société CPPM, représentée par son liquidateur judiciaire, la SELARL Ekip, ses assureurs successifs, à savoir la société Axa France Iard et la société QBE Europe ainsi que la société Agestys, syndic de copropriété et ses assureurs, la Compagnie MMA Iard et la Compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles exposent que le trouble de jouissance allégué ne dérive que du désordre n°1 et n’est pas généralisé

S’il est exact que seulement 31 appartements sur 128 sont affectés par le désordre n°1, qui ne peut de facto entraîner un trouble de jouissance collectif, il convient toutefois de rappeler que le trouble de jouissance allégué ici n’est pas seulement la conséquence du désordre n°1 mais également des désordres 2, 3 et 4 qui affectent des parties communes et provoquent notamment le bouchage des colonnes du vide-ordures.

C’est donc à l’aune d’un raisonnement pertinent et adapté que le juge de la mise en état a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] recevable pour agir en indemnisation d’un tel trouble de jouissance. L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les autres demandes,

Chacune des parties triomphant ou succombant partiellement en ses prétentions, la cour dira n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions relatives aux dépens seront quant à elle infirmées, ceux-ci donnant lieu à un partage à parts égales entre les cinq parties en présence.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Ecarte la note en délibéré en date du 9 décembre 2024 produite par le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée '[Adresse 14]'

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] aux dépens de l’incident,

Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant,

Dit que les dépens seront partagés à parts égales entre les cinq parties en présence.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,