COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 532

N° RG 22/14519

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKID3

[F] [X]

C/

S.A. ERILIA

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A. MMA IARD

[H] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Natacha MONTHEIL

M^e Olivier GIRAUD

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 09 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02917.

APPELANTE

Madame [F] [X]

née le 26 Mars 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008868 du 10/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

S.A. ERILIA

prise en la pesonne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, membre de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis à [Adresse 3]

représenté par administrateur judiciaire en exercice Mme [H] [C], désignée en cette fonction par rdonnance en date du 22 mars 2021

représentée par M^e Philippe CORNET, membre de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

venant aux droits de la SA COVEA RISKS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au siège [Adresse 1]

Signification DA le 09/01/2023 à personne habilitée

signification de conclusions les 08/02/2023 et 09/08/2023 à personne habilitée

défaillante

S.A. Compagnie MMA IARD

venant aux droits de la SA COVEA RISKS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au siège sis [Adresse 1]

Signification DA le 09/01/2023 à personne habilitée

Signification de conclusions les 25/04/ 2023 et 09/08/2023 à personne habilitée

défaillante

PARTIE INTERVENANTE

Madame [H] [C]

administrateur provisoire de la copropiété [Adresse 6], demeurant [Adresse 3]

Assignée en intervention forcée le 27.09.2024 à personne ainsi déclarée à domicile

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024.

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [F] [X] était locataire d’un appartement au premier étage du bâtiment A de la [Adresse 6], située [Adresse 2], en vertu d’un bail d’habitation conclu en 1995 avec la société d’HLM PROVENCE LOGIS, à laquelle a succédé la société ERILIA.

L’ensemble immobilier dont s’agit, soumis au statut de la copropriété, était auparavant géré par la société CYTIA CARTIER en qualité de syndic.

A compter du mois de septembre 2017, elle s’est plainte auprès du bailleur de l’insalubrité de son logement, notamment en raison d’infiltrations provenant des plafonds. Ayant déclaré ce sinistre à son assureur, il lui a été répondu que la reprise des embellissements ne pourrait être effectuée qu’après une recherche de l’origine des fuites.

Suivant ordonnance de référé rendue le 20 août 2020, Madame [X] a obtenu l’organisation d’une mesure d’expertise au contradictoire de la société ERILIA et du syndicat des copropriétaires.

L’expert [V] [O] a établi son rapport le 2 novembre 2020, concluant que les infiltrations provenaient du débordement de la colonne d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes de l’immeuble aux étages supérieurs. Il a également constaté que des branchements 'sauvages’ avaient été effectués sur cette colonne, très probablement à l’origine des débordements, qui pouvaient également résulter de son obstruction à un niveau inférieur. Il a indiqué que la locataire subissait un préjudice manifeste du fait d’au moins trois inondations survenues selon ses dires en septembre 2017, mai 2019 et mai 2020.

L’expert n’a pas répondu cependant à l’un des chefs de sa mission consistant à déterminer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, ayant clôturé ses opérations sans que lui soient parvenus certains documents sollicités auprès du conseil du syndicat.

Par acte du 11 mai 2021, Madame [X] a assigné la société ERILIA à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour l’entendre condamner à remédier aux infiltrations, obtenir la suspension ou la réduction du loyer pendant la durée des travaux et recevoir paiement d’une somme de 7.200 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre 3.000 euros au titre de son préjudice moral.

La société ERILIA a appelé en cause le syndicat des copropriétaires, désormais représenté par Madame [H] [C], d’abord en qualité de syndic judiciaire, puis à compter du 20 décembre 2021 en qualité d’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat a assigné à son tour ses assureurs les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES afin d’obtenir leur couverture.

En cours de procédure, Madame [X] a donné congé sans préavis pour le 20 juillet 2021. Dans ses conclusions récapitulatives, elle ne demandait donc plus l’exécution de travaux, mais poursuivait en revanche la condamnation solidaire de l’ensemble des parties défenderesses à lui verser les dommages-intérêts réclamés dans son assignation.

La société ERILIA et le syndicat des copropriétaires ont conclu principalement à la nullité du rapport d’expertise et au rejet des demandes formées à leur encontre, tandis que les assurances MMA n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 9 septembre 2022, le tribunal a :

— débouté la société ERILIA et le syndicat des copropriétaires de leur demande d’annulation du rapport d’expertise,

— débouté Madame [X] de l’ensemble de ses prétentions,

— et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu d’une part que, suivant l’article 1725 du code civil, le bailleur n’était pas tenu de garantir le preneur du trouble de jouissance résultant de voies de fait causées par des tiers, et d’autre part que le syndicat des copropriétaires ne pouvait se voir reprocher un défaut d’entretien des parties communes alors que le dommage était imputable à des branchements sauvages effectués sur la colonne d’évacuation de l’immeuble.

Madame [F] [X] a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses conclusions notifiées le 24 janvier 2023, elle soutient que la responsabilité du bailleur est engagée sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tandis que celle du syndicat des copropriétaires repose sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée des fins de son action et, statuant à nouveau, de condamner solidairement la société ERILIA, le syndicat des copropriétaires et les sociétés d’assurances MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES à lui payer 7.360 euros en réparation de son préjudice de jouissance (soit une somme équivalente à la moitié du loyer versé pour la période comprise entre le 1er septembre 2017 et le 24 juillet 2021) et 3.000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle réclame en outre accessoirement une somme de 2.000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Dans ses écritures notifiées le 17 avril 2023, la société ERILIA poursuit à titre principal la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions.

A défaut, elle conclut à l’infirmation de la décision en ce qu’elle a rejeté sa demande d’annulation du rapport d’expertise, qu’elle réitère en cause d’appel, faisant grief à l’expert d’avoir déposé son rapport sans attendre la communication de certaines pièces et sans répondre à l’ensemble des chefs de sa mission.

Sur le fond, elle soutient que les désordres dont se plaint son ancienne locataire proviennent des parties communes de l’immeuble et demande subsidiairement à la cour, pour le cas où il serait fait droit aux prétentions de l’appelante, de juger que le syndicat des copropriétaires devra la relever et garantir de toutes condamnations.

En tout état de cause, elle réclame paiement contre toute partie perdante d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire Madame [H] [C], poursuit également à titre principal la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande d’annulation du rapport d’expertise, qu’il réitère pareillement devant la cour, reprochant à l’expert d’avoir omis de déposer un pré-rapport et de répondre aux dires des parties.

Il oppose d’autre part une fin de non-recevoir des demandes formées à son encontre en raison de l’absence de déclaration des créances entre les mains de l’administrateur provisoire dans les conditions imparties par l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 62-18 du décret du 17 mars 1967 pris pour son application.

Subsidiairement, il soutient que les désordres ne trouvent pas leur origine dans une partie commune de l’immeuble, mais dans des branchements sauvages de nature privative sur la colonne d’évacuation, ajoutant qu’il ne lui incombait pas d’empêcher ces branchements, ni de veiller à ce qu’ils soient réalisés dans les règles de l’art. Il conclut donc à sa mise hors de cause.

A titre infiniment subsidiaire, il demande à être garanti par ses assureurs.

En tout état de cause, il réclame paiement contre toute partie perdante d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES ont été régulièrement citées par actes du 9 janvier 2023 remis à une personne habilitée à les recevoir mais n’ont pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 474 et 654 du code de procédure civile, le présent arrêt sera réputé contradictoire à leur endroit.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise :

Selon l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des actes relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

En l’espèce, il est fait grief à l’expert d’avoir omis de diffuser un pré-rapport et d’avoir clôturé ses opérations sans attendre la communication des pièces qu’il avait sollicitées auprès du syndicat ; il lui est également reproché de n’avoir pas répondu aux dires des parties ni à l’ensemble des chefs de sa mission.

Il apparaît cependant :

— que la note adressée aux parties le 22 septembre 2020 tenait lieu de pré-rapport puisque l’expert y faisait état de ses premières conclusions,

— qu’à la suite de cette diffusion, des dires ont été formulés par les parties qui n’appelaient toutefois aucune réponse d’ordre technique,

— que les pièces sollicitées auprès du syndicat étaient destinées à permettre à l’expert d’apprécier si les réparations alléguées par celui-ci avaient définitivement mis fin aux désordres,

— qu’elles ne lui ont pas été transmises en temps utile malgré deux courriers de relance,

— et que l’absence de réponse au point de la mission consistant à déterminer les travaux restant à réaliser n’est pas de nature à causer grief puisqu’il a été renoncé par l’ancienne locataire à ce chef de demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise.

Sur la cause des désordres :

L’expert a conclu que les infiltrations ayant endommagé l’appartement loué par Madame [X] provenaient du débordement de la colonne d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes de l’immeuble, vraisemblablement au niveau du 5ème ou du 6ème étages. Il a également constaté que des branchements 'sauvages’ avaient été effectués sur cette colonne, très probablement à l’origine des débordements, qui pouvaient également résulter de son obstruction à un niveau inférieur. Dans les deux cas, il s’agit du dysfonctionnement d’une partie commune de l’immeuble.

Sur la responsabilité du bailleur :

Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, de lui en assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle.

En l’espèce, c’est à tort que le premier juge a exonéré la société ERILIA de toute responsabilité en faisant application de l’article 1725 du code civil, alors que le dysfonctionnement d’une partie commune ne peut être assimilé à une voie de fait causée par un tiers au sens de ce texte.

Il convient au contraire de considérer que le bailleur manque à ses obligations lorsqu’il n’accomplit pas toutes les diligences en son pouvoir auprès du syndicat des copropriétaires afin de contraindre celui-ci à procéder aux réparations nécessaires. Or la société ERILIA s’est contentée d’adresser au syndic deux courriers non comminatoires les 26 octobre 2017 et 3 mai 2019, sans jamais demander que la question des réparations de la colonne défectueuse soit inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Sa responsabilité est donc engagée vis-à-vis de son ancienne locataire.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Madame [X] a subi trois inondations du fait du débordement de la colonne d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes, survenues respectivement en septembre 2017, mai 2019 et mai 2020.

Suivant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à l’époque des faits litigieux, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il ne saurait s’exonérer de cette responsabilité au motif que les débordements ont été causés par des branchements sauvages qu’il n’était pas en son pouvoir d’empêcher, alors qu’il a au contraire l’obligation de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’intégrité des parties communes.

Cependant, c’est à bon droit que l’administrateur provisoire oppose une fin de non-recevoir tirée de l’absence de déclaration de la créance dans les formes et délais prévus aux articles 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-18 du décret du 17 mars 1967 pris pour son application, de sorte qu’aucune condamnation au paiement d’une somme d’argent ne peut être prononcée à l’encontre du syndicat.

Sur la garantie de l’assureur :

En vertu de l’article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile du responsable du dommage, de sorte que Madame [X] est bien fondée à agir directement contre les assurances MMA en dépit de l’irrecevabilité de son action contre le syndicat, en application de la garantie stipulée au paragraphe 7 des conditions générales de la police d’assurance.

Sur le montant de la réparation :

Au regard de l’insalubrité du logement causée par les infiltrations révélée par les constatations de l’expert, et notamment par les photographies jointes à son rapport, il convient d’allouer à Madame [X] une somme de 150 euros par mois en réparation du préjudice de jouissance subi entre le 1er septembre 2017 et le 24 juillet 2021, soit au total la somme de 7.360 euros. L’intéressée a également subi un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 euros.

Sur l’obligation in solidum des coresponsables :

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. Les juges peuvent néanmoins procéder à un partage des responsabilités qui n’affecte que les rapports entre les coresponsables, et ce dans une proportion qu’ils déterminent souverainement en fonction des éléments de fait du litige, ce qui exclut nécessairement que l’un des coauteurs puisse exercer un recours en garantie à l’encontre de l’autre pour la part ainsi mise à sa charge.

En l’espèce, il convient de juger que l’assureur du syndicat supportera une part de responsabilité à concurrence de deux tiers, et la société ERILIA à concurrence d’un tiers.

Sur l’application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique :

En vertu de ce texte, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, et qui ne bénéficie pas de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat rétribué totalement ou partiellement au titre de cette aide une somme qu’il détermine et qui ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 % . Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, celle-ci vient en déduction de ladite part.

Il convient de faire application de ces dispositions et de condamner in solidum la société ERILIA et l’assureur du syndicat à payer à Maître Natacha MONTHEIL la somme de 2.000 euros au titre de l’assistance prêtée par celle-ci au bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Déclare irrecevables les demandes en paiement dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6],

Condamne in solidum la société ERILIA, en sa qualité de bailleur, et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, à payer à Madame [F] [X] la somme de 9.360 euros à titre de dommages-intérêts,

Dit que dans les rapports entre coresponsables, l’assureur du syndicat supportera une part de responsabilité à concurrence de deux tiers, et la société ERILIA à concurrence d’un tiers,

Condamne in solidum la société ERILIA et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à Maître Natacha MONTHEIL une somme de 2.000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT