COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 JUIN 2025

N° RG 24/03135 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N3FV

[O] [E] [Y]

[Z] [A]

c/

[H] [T]

[J] [I]

[U] [M]

[N] [M]

[C], [G], [W] [X]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 14] (RG : 22/01572) suivant déclaration d’appel du 03 juillet 2024

APPELANTES :

[O] [E] [Y]

née le 29 Juillet 1966 à [Localité 20]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[Z] [A]

née le 04 Juillet 2000 à [Localité 20]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentées par M^e Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[H] [T]

née le 10 Septembre 1986 à [Localité 19]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 12]

[J] [I]

né le 04 Septembre 1984 à [Localité 18]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 12]

[U] [M]

mineur représenté par ses représentants légaux Madame [H] [T] et Monsieur [J] [I] ses parents

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 12]

[N] [M]

mineur représenté par ses représentants légaux Madame [H] [T] et Monsieur [J] [I] ses parents

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 12]

Représentés par M^e Mathilde VANGEL, avocat au barreau de BORDEAUX

[C], [G], [W] [X]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]

Non représenté, assigné par procès verbal en recherches infructueuses ( selon l’article 659 du CPC)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Mme [O] [Y] a consenti, à effet au 27 mars 2020, un bail d’habitation à M. [J] [I] et à Mme [H] [T], pour une durée de 3 ans renouvelable, portant sur un logement sis au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 980 euros.

Les locataires ont en outre pris possession, avec l’accord de la propriétaire, d’un terrain et d’un garage voisin appartenant à Mme [Y], moyennant le versement supplémentaire de la somme mensuelle de 200 euros.

2- Des fuites sur toitures étant apparues le 8 juin 2020, M. [I] et Mme [Y] ont établi un constat amiable dégât des eaux. Mme [Y] a, alors, fait réaliser des travaux de réparation de toiture par M. [C] [X], exerçant sous l’enseigne Renov’Toit Habitat, au cours du mois de septembre 2020.

3- Se plaignant de ce que M. [X] n’était pas habilité à procéder à des travaux sur la toiture qui présentait des traces d’amiante et avait occasionné une importante dispersion de fibres d’amiantes dans le logement ainsi que plusieurs désordres, M. [I] et Mme [T] ont, par acte du 20 novembre 2020, sollicité l’obtention d’une expertise judiciaire.

4- Par ordonnance du 9 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné une expertise, désigné pour y procéder M. [D] [B] et ordonné la consignation du versement des loyers, à compter de la décision, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

L’expert a déposé son rapport le 2 février 2022.

5- Par actes du 5 juillet 2022, Mme [Y] a fait délivrer à M. [I] et à Mme [T] un congé avec reprise au 26 mars 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu en décembre 2022, les preneurs ont donné congé à l’expiration du délai de préavis d’un mois suivant la réception de ce courrier, Ie départ étant lié au congé avec reprise qui leur a été délivré.

M. [I] et Mme [T] ont quitté les lieux loués Ie 6 janvier 2023.

6- Parallèlement, Mme [Y] a, par acte du 27 mai 2022, fait assigner M. [I], Mme [T] et M. [X] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, principalement aux fins de voir ordonner la résolution judiciaire du bail d’habitation et du bail verbal du terrain aux torts exclusifs des preneurs et voir condamner M. [X] à lui payer des sommes au titre des travaux de remise en état.

Mme [Z] [A], sa fille, est intervenue volontairement à Ia procédure par conclusions signifiées aux parties.

M. [U] [M] et M. [N] [M], mineurs représentés par leurs représentants légaux, M. [I] et Mme [T], sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions signifiées aux parties.

7- Par jugement réputé contradictoire du 22 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré recevable l’intervention de M. [U] [M] et de M. [N] [M], mineurs représentés par leurs représentants légaux, M. [I] et Mme [T], et de Mme [Z] [A] ;

— constaté l’abandon par Mme [Y] de sa demande visant à voir prononcer la résiliation du bail d’habitation et de celui portant sur le jardin et Ie garage ;

— ordonné Ia déconsignation des loyers consignés à la Caisse des Dépôts et Consignation au pro’t de M. [I] et de Mme [T] ;

— débouté Mme [Y] de sa demande de déconsignation des sommes consignées et de ses demandes de condamnation du paiement du surplus des loyers non consignés afférents au bail d’habitation et au bail du garage et du jardin ;

— condamné Mme [Y] à payer à M. [I] et à Mme [T] la somme de 8 400 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamné M. [X] à garantir et relever indemne Mme [Y] à hauteur de 50% de cette condamnation ;

— débouté M. [I] et Mme [T], agissant en Ieur nom personnel et en leur qualité de représentants légaux de M. [U] [M] et de M. [N] [M], de leurs demandes de réparation d’un préjudice moral ;

— condamné solidairement M. [I] et Mme [T] à payer à Mme [Y] Ia somme de 5 934,30 euros au titre des réparations locatives ;

— condamné Mme [Y] à procéder à la décontamination des effets personnels de M. [I] et de Mme [T] se trouvant dans la chambre 3 ;

— ordonné à M. [I] et Mme [T] de récupérer leurs effets personnels dans la chambre 3, une fois la décontamination justifiée par Mme [Y] par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la réception de ce courrier et dit que passe ce délai, ils seront condamnés à les récupérer sous astreinte de 20 euros par jour pendant un délai de 3 mois ;

— condamné M. [X] à payer à Mme [Y] les sommes de :

—  550 euros au titre des frais d’enlèvement des plaques fibrociment entreposés dans le jardin ;

—  7 235,80 euros au titre des dépenses engagées pour achever les travaux de descente d’eaux pluviales et de la canalisation des eaux usées altérée ;

— débouté Mme [Y] du surplus de ses demandes ;

— débouté Mme [Z] [A] du surplus de ses demandes ;

— condamné Mme [Y] et M. [X] à payer à M. [I] et à Mme [T] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Y] et M. [X] aux dépens en ce compris les frais d’expertise taxes à la somme de 2 800 euros, ainsi que tous les dépens d’instance y compris celle de référé, et comprenant les frais d’établissement des différents constats d’huissier d’analyse et mesure d’empoussièrement ;

— rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision.

8- Mme [Y] et Mme [Z] [A] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 3 juillet 2024, en ce qu’il a :

— ordonné la déconsignation de la totalité des loyers consignés à la Caisse des Dépôts et consignation au profit de M. [I] et de Mme [T] ;

— débouté Mme [Y] de sa demande de déconsignation des sommes consignées et de ses demandes de condamnation du paiement du surplus des loyers non consignés afférents au bail d’habitation et au bail du garage et du jardin ;

— condamné Mme [Y] à payer à M. [I] et à Mme [T] la somme de 8 400 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamné M. [X] à garantir et relever indemne Mme [Y] à hauteur seulement de 50% de cette condamnation ;

— condamné solidairement M. [I] et Mme [T] à payer à Mme [Y] au titre des réparations locatives seulement la somme de 5 934,30 euros ;

— condamné Mme [Y] à procéder à la décontamination des effets personnels de M. [I] et de Mme [T] se trouvant dans la chambre 3 ;

— ordonné à M. [I] et Mme [T] de récupérer leurs effets personnels dans la chambre 3, une fois la décontamination justifiée par Mme [Y] par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la réception de ce courrier et dit que passé ce délai, ils seront condamnés à les récupérer sous astreinte de 20 euros par jour pendant un délai de 3 mois ;

— limité le montant des condamnations de M. [X] à payer à Mme [Y] les sommes de :

—  550 euros au titre des frais d’enlèvement des plaques fibrociment entreposés dans le jardin ;

—  7 235,80 euros au titre des dépenses engagées pour achever les travaux de descente d’eaux pluviales et de la canalisation des eaux usées altérée ;

— débouté Mme [Y] du surplus de ses demandes ;

— débouté Mme [Z] [A] du surplus de ses demandes ;

— condamné Mme [V] et M. [X] à payer à M. [I] et à Mme [T] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [V] et M. [X] aux dépens en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme de 2 800 euros, ainsi que tous les dépens d’instance y compris celle de référé, et comprenant les frais d’établissement des différents constats d’huissier d’analyse et mesure d’empoussièrement.

9- Par dernières conclusions déposées le 24 avril 2025, Mme [V] et Mme [Z] [A] demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée l’appel interjeté par Mme [Y] et celle de Mme [Z] [A] ;

— réformer le jugement rendu le 22 mai 2024 en ce qu’il a ordonné la déconsignation de la totalité des loyers consignés à la caisse des dépôts et consignation au profit de M. [I] et Mme [T] ;

— condamner solidairement et conjointement M. [I] et Mme [T] à payer à Mme [Y] au titre du bail verbal du box/atelier et terrain cadastré section [13] [Cadastre 9], [Adresse 11], la somme principale de 4 038,70 euros assortie des intérêts au taux légal décomptés à partir du 1er mai 2021 jusqu’à parfait paiement ;

— condamner solidairement et conjointement M. [I] et Mme [T] à payer à Mme [Y] la somme de 20 378,50 euros correspondant à la période s’inscrivant entre le 1er mai 2021 jusqu’au 6 janvier 2023 en vertu du contrat de location de la maison d’habitation cadastrée section AL [Cadastre 7], [Adresse 6], cette somme étant assortie des intérêts au taux légal capitalisés à partir du 2 février 2022 ;

— réformer le jugement du 22 mai 2024 en ce qu’il a condamné Mme [Y] à payer la somme de 8 400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner solidairement et conjointement M. [I] et Mme [T] à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 20 euros par jour de retard pour le préjudice subi par la bailleresse, du fait de l’impossibilité depuis le 6 janvier 2023 de pouvoir user de la chambre 3 mise sous scellée, et ce jusqu’à ce que la pièce soit libre de tous objets appartenant aux consorts [M] ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [M] à la somme de 5 934,30 euros au titre des frais de réparations locatives;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [Y] à procéder à la décontamination des effets personnels de M. [I] et de Mme [T] se trouvant dans la chambre 3 ;

— condamner sous astreinte de 2 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, solidairement et conjointement M. [I] et Mme [T] à retirer les effets et objets laissés sur place et notamment ceux entreposés dans la salle de jeux (chambre 3) ;

— rejeter la demande présentée par les locataires visant à faire condamner Mme [Y] à supporter les frais de transport de leurs effets personnels ;

— condamner Mme [T] et M. [I] à verser la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 1240 du code civil à titre de dommages et intérêts au profit de Mme [Z] [A] en raison du préjudice de jouissance qu’elle a subi ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [X] à payer la somme de 550 euros à Mme [Y] au titre des frais d’enlèvement des plaques fibrociment entreposés dans le jardin, et 7 235,80 euros au titre des dépenses engagées pour achever les travaux de descentes d’eau pluviales et de la canalisation des eaux usées altérée ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [Y] à verser à M. [I] et Mme [T] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise taxés à 2 800 euros, les dépens d’instance et de référé et comprenant les frais d’établissement des différents constats d’huissier d’analyse et mesure d’empoussièrement ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [M] de la demande qu’ils présentaient au titre du préjudice moral.

Subsidiairement :

— ordonner un complément d’expertise qui sera confié à tel expert qu’il plaira avec pour mission de convoquer les parties, se rendre sur les lieux [Adresse 2] à [Localité 17] ;

— se faire remettre toutes les pièces utiles à l’exercice de sa mission ;

— examiner à cet effet l’ensemble des mesures et analyses réalisées à l’initiative de Mme [Y] et les comparer à ceux produits par M. [I] dans le cadre de l’expertise judiciaire ;

— mener toutes investigations nécessaires et faire procéder à des prélèvements et analyse, dont notamment des mesures d’empoussièrement de la pièce en litige (chambre 3/salle de jeux) par un organisme agréé ;

— vérifier si la pièce de jeux et les divers objets qui s’y trouvent sont contaminés ou pas par des fibres d’amiante ;

— préciser que l’expert devra établir un pré-rapport et répondre à l’ensemble des observations et dires présentés par les parties ;

— fixer le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert et préciser que cette dépense sera supportée par moitié entre Mme [Y] et M. [I] et Mme [T].

Si par extraordinaire la cour d’appel considérait que la chambre N°3 pouvait être affectée par les fibres d’amiante :

— fixer et limiter la réduction du loyer mensuel en découlant à la somme de 98 euros par mois au profit des locataires pour la période s’inscrivant entre le 1 er mai 2021 et ce jusqu’au 6 janvier 2023, soit un montant de 1 960 euros ;

— condamner par conséquent in solidum M. [I] et Mme [T] à restituer le trop perçu au titre des loyers déconsignés, soit la somme de 18 418,50 euros;

— limiter le préjudice de jouissance des consorts [M] à l’euro symbolique ;

— condamner en tout état de cause, M. [X] à relever indemne Mme [Y] du montant intégral de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, au profit des consorts [M] ;

— condamner M. [X] en application des dispositions de l’article 1302-2 dernier alinéa du code civil à payer à Mme [Y] la somme de la somme de 5 292,98 euros au titre des dépens de première instance ;

— condamner solidairement Mme [T] et M. [I] à verser la somme de 18 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant notamment les dépens en référé, et ceux exposés dans le cadre de la présente procédure, y compris les frais de constats d’huissier des 18, 19 juillet 2023 et 21 janvier 2021 et des frais de mesures d’empoussièrement du 25 juillet 2023.

10- Par dernières conclusions déposées le 29 avril 2025, Mme [H] [T] et M. [J] [I], ainsi que M. [U] [M] et M. [N] [M], mineurs représentés par leurs représentants légaux, demandent à la cour de :

— infirmer le Jugement de première instance en ce qu’il a :

— condamné M. [I] et Mme [T] à payer la somme de 5 934,30 euros à Mme [V] au titre des réparations locatives ;

— débouté M. [I], Mme [T] et leurs enfants de leur demande de dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral.

Statuant à nouveau :

— débouter Mme [V] de sa demande de condamnation des consorts [M] au paiement de la somme de 5 934,30 euros au titre des réparations locatives ;

— condamner Mme [V] à payer la somme de 10 000 euros à M. [I], Mme [T] et leurs enfants au titre du préjudice moral subi par ces derniers du fait l’angoisse née de la contamination à l’amiante du bien et de son insalubrité;

— confirmer le Jugement de première instance en tous ses autres points et plus précisément en ce qu’il a :

— condamné Mme [V] a indemniser M. [I] et Mme [T] de leur préjudice de jouissance ;

— ordonné la déconsignation des loyers au profit de M. [I] et Mme [T] ;

— condamné Mme [V] à faire procéder à la décontamination des effets personnels de M. [I] et Mme [T]. Y ajoutant, la condamner à faire procéder à cette décontamination par une entreprise certifiée sous astreinte de 100 euros par jour de retard et à prendre à sa charge les frais de transport des effets personnels pour restitution à leurs propriétaires ;

— débouté Mme [Z] [A] du préjudice de jouissance allégué;

— condamné Mme [O] [Y] et M. [X] à indemniser M. [I] et Mme [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens et des frais d’expertise judiciaire ;

— débouter Mmes [V] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— débouter Mmes [V] de leur demande de condamnation au titre de dispositions de l’article 700 de code de procédure civile, et aux dépens d’instance ;

— débouter Mmes [V] de leur demande d’expertise judiciaire.

À titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée, compléter la mission de l’expert des chefs suivants :

— dire si des mesures d’empoussièrement de l’air, réalisées 5 années après la dispersion des poussières et fibres d’amiante, dans une pièce non confinée qui a été ventilée et visitée, sont susceptibles d’être illustratrices du taux de fibres d’amiante alors relevé dans l’air ;

— dire s’il est nécessaire de procéder à un désamiantage des objets présents dans la pièce au moment de la contamination ;

— dire si les locataires de la maison ont été exposés à des risques sanitaires lors des travaux de 2020 ayant consisté en la dépose de l’ensemble de la couverture de la pièce en plaques de fibrociment et des plaques translucides couvrant les puits de jour ;

— dire que les frais d’expertise seront exclusivement supportés par Mme [V], demanderesse à la mesure ;

— condamner Mme [V] et Mme [Z] [A] in solidum à payer la somme de 6 000 euros à M. [I] et Mme [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

11- M. [X] n’a pas constitué avocat. Il a été assigné par procès-verbal de recherches, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

12- L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 15 mai 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent

13- Mme [O] [Y] et Mme [Z] [A] critiquent tout d’abord le jugement entrepris en ce qu’il a retenu un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent, faisant valoir, au préalable, qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée du 27 mars 2020 que l’immeuble a été loué en bon état d’entretien et ne présentait aucune dangerosité au regard des diagnostics délivrés, et que les preneurs étaient parfaitement informés de la présence d’amiante dans une partie de la toiture de la maison puisque le diagnostic y afférent était annexé au contrat de bail.

Affirmant n’avoir été informée que le 25 octobre 2020 des désordres consécutifs aux travaux réalisés par M. [X] début septembre 2020, la bailleresse souligne que les locataires lui ont alors interdit tout accès au logement, l’empêchant non seulement d’être en mesure d’appréhender clairement l’étendue des griefs qui lui étaient reprochés s’agissant de la diffusion de la fibre d’amiante dans la salle de jeu, mais aussi de remédier aux désordres, les locataires s’opposant à toute intervention dans les lieux.

Elle conteste le déroulé des opérations d’expertise judiciaire, soutenant que l’expert n’a mené aucune investigation ni contrôle concernant le taux d’amiante dans la salle de jeux (absence de tout prélèvement contradictoire pour analyse, absence de mise sous scellé de la salle de jeux) et s’est contenté des seuls documents remis par M. [I] et établis non contradictoirement. Niant toute contamination par de l’amiante, elle souligne que les conditions du retrait des plaques d’amiante en toitures et leur stockage par la suite dans le jardin ne permettent pas de dispersion de fibres d’amiantes. Elle relève qu’alors que la pièce litigieuse est, selon les locataires, polluée depuis le mois de septembre 2020, ces derniers ont continué à l’utiliser ainsi qu’il résulte d’attestations versées aux débats. Enfin, elle se prévaut d’analyses qu’elle a faites réaliser postérieurement au départ des locataires, sous le contrôle d’un commissaire de justice, alors que la pièce avait été mise sous scellée, et qui font apparaître une absence de fibres d’amiante dans la salle de jeux.

Elle conteste, enfin, les autres désordres retenus par le tribunal, tirés des descentes d’eau pluviales et du système d’évacuation des eaux usés, de l’absence d’étanchéité des menuiseries, des infiltrations et des défectuosités du système d’installation électrique, soulignant là encore l’opposition des locataires à toute intervention dans les lieux.

14- Mme [T], M. [I], M. [U] [M] et M. [N] [M] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu l’indécence du logement loué, faisant valoir que les accès du logement étaient en mauvais état et que l’immeuble n’était pas protégé des eaux de ruissellement et des remontées d’eau, précisant à cet égard que depuis l’intervention de M. [X], les eaux pluviales s’écoulent directement sur les murs de la maison, occasionnant humidité et moisissures dans la chambre parentale et que l’eau coule à flots, lorsqu’il pleut, par la hotte aspirante de la cuisine. Ils ajoutent que les menuiseries ne sont étanches ni à l’air ni à l’eau, que les eaux usées de la cuisine ne sont pas raccordées et s’écoulent directement dans le jardin, l’eau sale croupissant à côté de la terrasse, que les descentes d’eau pluviale ne sont pas raccordées au réseau, rendant la maison extrêmement humide, faisant moisir vêtements et matelas et générant un risque pour la santé des occupants. Ils relèvent que l’installation électrique de la maison n’est pas aux normes et est dangereuse, n’étant même pas raccordée à la prise de terre, de sorte que de nombreuses disjonctions et décharges ressenties lors de l’utilisation de l’électroménager ont été constatées par commissaire de justice, ajoutant que l’installation de gaz est également dangereuse aux termes du diagnostic du 28 janvier 2018. Ils déplorent l’absence de système de ventilation au regard de la condensation constatée par l’huissier sur les menuiseries et l’humidité et la moisissure des matelas des enfants.

Se prévalant des conclusions de l’expert judiciaire, ils affirment que la salle de jeux a été contaminée par des fibres d’amiante. Ils reprochent à Mme [O] [Y] de n’avoir pas respecté ses obligations de propriétaire en faisant réaliser des travaux sur la toiture par une entreprise nullement qualifiée pour le faire et n’ayant prévu aucune mesure de protection. Ils soulignent qu’en dépit de la gravité de la situation, la propriétaire n’a jamais fait décontaminer la pièce tel que préconisé par l’expert, préférant contester les analyses effectuées tout en ne demandant la réalisation d’aucun autre prélèvement pendant les opérations d’expertise judiciaire. Ils contestent le caractère probant des analyses produites par l’appelante, réalisées non contradictoirement, plus de trois ans après les travaux litigieux.

Sur ce,

15- Il convient d’examiner si l’indécence du logement est caractérisée.

16- Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

17- Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Ainsi, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Sur la contamination de la salle de jeux par des fibres d’amiante

18- Il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé le 02 février 2022, que deux rapports émanant de deux laboratoires différents, ont mis en évidence la présence de fibres d’amiante dans la chambre 3 de l’immeuble loué.

Ainsi, d’une part, à la suite de prélèvements réalisées le 16 juillet 2020 par la société Hellogiag en présence d’un huissier de justice, le laboratoire ITGA certifié COFRAC a conclu, dans son rapport d’analyse du 24 septembre 2020, à la présence de fibres d’amiante dans des poussières sur les étagères de la chambre 3 ; d’autre part, le 16 novembre 2020, le rapport de mesures d’empoussièrement de la société DIAG IMMO établi sur la base des analyses du laboratoire EUROFINS, a confirmé la présence de fibres d’amiante 'largement supérieur au taux légal'.

19- Se fondant sur ces résultats considérés comme probants, l’expert estime que la présence de ces fibres d’amiante dans la chambre 3 ne peut pas avoir une autre origine que celle due à la dépose des plaques de toiture et le manque de précaution obligatoire à prendre dans ce type d’opération de désamiantage, le tribunal relevant pertinemment qu’une pile de plaques ondulées en amiante avait été déposée par M. [X] dans le jardin situé sur l’avant de la maison, qu’elles étaient encore présentes au moment des opérations d’expertise et que des fibres d’amiante avaient été décelées sur ces plaques dans le rapport du laboratoire ITGA. L’expert expose enfin que l’inhalation de fibres d’amiante provoque diverses maladies (cancers) liées au système respiratoire et conclut à la nécessité de condamner la chambre 3 puis de la décontaminer par aspiration et nettoyage.

20- C’est vainement que Mme [O] [V] tente de combattre le bien-fondé de cette expertise judiciaire alors que si elle reproche à l’expert de ne pas avoir fait réaliser de prélèvement contradictoire pour analyse ni mis sous scellé la salle de jeux, elle ne démontre pas avoir formulé une demande en ce sens par voie de dire, ni fait réaliser des analyses à cette époque lesquelles auraient pu alors être soumises à l’expert judiciaire, étant relevé que dans son dire du 26 janvier 2022 (pièce n°34 de l’appelante), auquel a répondu l’expert, l’appelante se limite à critiquer les résultats des analyses produites sans en solliciter de nouvelles.

21- Si elle se prévaut d’analyses qu’elle a fait réaliser en juillet 2023 concluant à l’absence de détection de fibres d’amiante, force est de constater que de telles analyses, effectuées non contradictoirement plus de trois années après les premières analyses et sans qu’aucun élément ne permette d’établir dans quelles conditions les prélèvements ont été effectués, sont dénuées de valeur probatoire suffisante pour remettre en cause les conclusions expertales, étant relevé que l’expert judiciaire a répondu à l’ensemble des questions qui lui avait été posé et a mis en mesure les parties de s’expliquer sur les points litigieux, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner de nouvelle expertise.

22- Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, la preuve de la présence de fibres d’amiante dans la chambre 3 de l’immeuble loué est suffisamment rapportée.

23- Ces désordres étant de nature à porter gravement atteinte à la santé des occupants, le manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer un logement décent à ses locataires est caractérisé.

Sur les autres désordres

24- Les débats d’appel et les pièces soumises à la cour n’apportent aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’exacte évaluation du premier juge qui a retenu que le logement loué présentait des désordres tenant à :

* l’écoulement des eaux pluviales directement sur une façade de la maison, occasionnant humidité et moisissures dans la chambre parentale.

Il ressort en effet du rapport d’expertise judiciaire que depuis l’intervention de M. [X] qui devait procéder au remplacement des descentes d’eaux pluviales, la descente des eaux pluviales de la chambre côté entrée n’est pas connectée correctement en partie haute mais aussi en partie basse, de sorte que l’eau stagne le long du mur, entraînant des problèmes d’humidité dans l’angle intérieure de la chambre parentale.

* l’écoulement des eaux usées de la cuisine directement dans le jardin.

Il ressort du rapport d’expertise que les dégâts sont apparus à la suite de l’intervention de M. [F]. En effet, 'la descente EP sur l’arrière, installée et reliée par M. [X] sur le réseau [Localité 15], s’est fait au détriment du branchement [Localité 15] de la cuisine déjà existant', de sorte que le branchement en eaux usées de la cuisine n’est plus connecté au réseau d’évacuation au tout à l’égout et est directement dirigé sur la parcelle, créant ainsi des nuisances (inondation, stagnation des eaux usées de la cuisine, odeurs)

* l’absence d’étanchéité à l’air et à l’eau des menuiseries et l’insuffisance de ventilation de la maison.

Dans son constat établi le 02 novembre 2021, le commissaire de justice relève en effet la présence de traces de condensation autour des carreaux et des ventaux des fenêtres des chambres et des toilettes, l’instabilité des carreaux de la double porte vitrée donnant sur le jardin, l’air passant en mettant la main au droit du carreau, la présence de traces noirâtres assimilables à des traces de moisissures à côté des portes vitrées, sur les matelas situés dans la chambre des enfants lesquels sont fortement humides au toucher, sur les vêtements situés dans la chambre parentale lesquels sont très humides.

* l’absence de conformité du système d’installation électrique.

Le diagnostic remis aux preneurs lors de leur entrée dans les lieux, établi le 28 janvier 2018, concluait que 'l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt)', le rapport précisant que les domaines faisant l’objet d’anomalies étaient, d’une part, les matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension (protection mécanique des conducteurs), d’autre part, des matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage.

Si, dans son attestation sur l’honneur établi le 20 juin 2023, le diagnostiqueur intervenu en 2018 minimise désormais ses constats de 2018 en les justifiant par des normes légales et indique qu’ 'en janvier 2018 et aujourd’hui en 2023, l’installation électrique était et reste conforme aux normes de sécurité', ces conclusions sont contredites, d’une part, par le constat établi le 03 juin 2022 par Maître [S], commissaire de justice (pièce n°26 des intimés) qui relève 'Lors de mon arrivée sur les lieux, j’ai constaté l’absence d’électricité dans la maison. Le compteur électrique ne tourne plus. Le disjoncteur était en position allumée. Tous les disjoncteurs différentiels du tableau électrique sont en position 'on'. Après avoir disjoncté l’électricité, et remis en position allumé, je constate que le tableau fonctionne de nouveau. Après quelques secondes, les plombs sautent.', d’autre part, le document établi le 12 juin 2022 par la société TIT’ELEC & SERVICES (pièce n°42 des intimés), laquelle liste les nombreuses anomalies détectées sur l’installation électrique et alerte sur la non-conformité de celle-ci aux normes existantes.

25- Sans qu’il y ait lieu d’aller plus avant dans l’argumentation des parties, il est suffisamment établi au vu des développements qui précèdent, que les désordres sus-décrits sont de nature à porter atteinte à la santé ou la sécurité des locataires et que le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent est avéré.

26- Faisant valoir qu’elle a été dans l’impossibilité de faire réaliser des travaux réparatoires face à l’opposition systématique des locataires à l’intervention de son artisan, Mme [O] [V] soutient que cette obstruction des preneurs qui, par leur comportement, empêchent toute réaction du bailleur, constitue une cause exonératoire de responsabilité de celui-ci.

27- Il résulte des pièces versées aux débats que M. [I] et Mme [T] ont, dès le 23 octobre 2020, adressé à leur bailleresse un courrier recommandé avec avis de réception dans lequel ils se sont plaints des travaux réalisés par M. [X], non seulement quant à la pollution par amiante, mais aussi quant à l’écoulement des eaux pluviales sur la façade faute de gouttières ('L’eau a ruisselé sur le mur sud et s’est infiltré dans la chambre parentale') et aux 'remontées d’odeurs insupportables dans le jardin depuis que les travaux réalisés sur les gouttières ont été faits', les preneurs précisant ne plus vouloir que l’entreprise [X] intervienne, 'trop de problèmes résultant de son intervention'.

28- Par courrier recommandé du 31 octobre 2020, Mme [O] [V] a répondu 'devoir procéder à la réception du chantier avec l’entreprise’ et a demandé à pouvoir accéder à l’immeuble loué.

29- M. [I] et Mme [T] ne contestent pas avoir interdit la venue sur site de la bailleresse et de M. [F], expliquant leur refus par la crainte que ces derniers ne cherchent à faire disparaitre les preuves de leurs manquements et des préjudices subis, ajoutant avoir d’ailleurs, à cette fin, saisi le juge des référés dès le 20 novembre 2020 afin d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire.

30- S’il est exact que Mme [O] [V] a mandaté la société Maleplate afin de réparer les descentes d’eaux pluviales et reconnecter le réseau des eaux usées, et que cette entreprise a certes fixé 7 rendez-vous à M. [I] et Mme [T], lesquels n’ont pas été honorés, le tribunal relève à raison que ces rendez-vous ont été fixés entre le 17 juin 2022 et le 9 décembre 2022 alors, d’une part, que les opérations d’expertise étaient clôturées depuis le mois de février 2022, d’autre part, que la bailleresse avait fait assigner les preneurs en résiliation judiciaire du bail à leurs torts exclusifs par acte du 27 mai 2022, en sorte que la bailleresse ne peut valablement reprocher à ses locataires de l’avoir empêchée de respecter ses obligations contractuelles d’entretien du logement loué.

31- En outre, concernant la contamination à l’amiante du logement loué, si le rapport d’expertise montre que Mme [O] [V] a, au cours des opérations d’expertise, fait retirer les plaques amiantées dans le jardin, elle ne justifie en revanche pas avoir fait procéder aux opérations de désamiantage pourtant préconisées par l’expert judiciaire.

32- En l’état de ces constatations, Mme [O] [V] est mal fondée à se prévaloir du comportement de ses locataires pour se voir exonérer de sa responsabilité laquelle est pleinement engagée pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Sur l’exception d’inexécution invoquée par les locataires

33- Considérant que le manquement de la bailleresse à l’obligation de délivrance était d’une particulière gravité compte tenu du risque majeur pour la santé subi par les locataires en raison de la présence de fibres d’amiante dans le logement, le tribunal a fait droit à la demande d’exception d’inexécution de M. [I] et Mme [T] et ordonné à leur profit la déconsignation des sommes consignées à la Caisse des dépôts et consignations et les a, en outre, exonérés jusqu’à la date de résiliation du bail, du paiement des loyers concernant le bail d’habitation et le bail portant sur le jardin et sur le garage, qui n’ont pas été consignés.

34- Mme [O] [V] sollicite l’infirmation du jugement, faisant valoir :

— d’une part, qu’aucun des griefs invoqués ne concerne le bail verbal et la mise à disposition du box/atelier et du terrain, de sorte que rien ne justifie que les locataires soient exonérés du paiement de leur loyer à ce titre. Elle réclame de ce chef la somme de 4.038,70 euros pour la période s’inscrivant entre le 1er mai 2021 et le 6 janvier 2023, date de libération des locaux par les preneurs.

— d’autre part, que les désordres allégués, soit ne sont pas démontrés, soit ne lui sont pas imputables, soit ont fait l’objet de réparation, de sorte qu’aucune exception d’inexécution ne peut lui être opposée, réclamant dès lors la somme de 20.378,50 euros au titre de sa créance locative en vertu du bail d’habitation à effet du 27 mars 2020. Subsidiairement, si la cour estimait que la salle de jeux a pu être contaminée par des fibres d’amiante, l’impact locatif ne saurait donner lieu à la rétention de la totalité du montant du loyer mensuel alors que cette pièce ne constituait qu’une partie infime du logement d’une superficie totale de 106 m2 dont les locataires ont pu continuer à jouir normalement, proposant alors un abattement limité à 10% du loyer global.

35- M. [I] et Mme [T] concluent quant à eux à la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Sur ce,

36- S’agissant du bail d’habitation à effet du 27 mars 2020 portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 5], c’est par de justes motifs que la cour adopte, que le tribunal :

— rappelant que Mme [O] [V] n’a jamais fait réaliser les travaux de décontamination préconisés par l’expert judiciaire afin d’assurer la sécurité et la santé de ses locataires, pourtant parents de deux enfants mineurs, alors qu’une des pièces de leur logement était contaminée par des fibres d’amiante,

— relevant que si Mme [O] [V] démontre avoir tenté de faire réparer les descentes d’eaux pluviales et l’évacuation des eaux usées, ce n’est qu’après avoir assigné les preneurs en résiliation judiciaire de bail, étant en outre observé qu’il n’est pas démontré qu’elle ait tenté de faire procéder aux réparations des autres éléments d’indécence du logement (non conformité et dangerosité du système électrique, absence d’étanchéité des menuiseries et insuffisance de ventilation de la maison engendrant de graves problèmes d’humidité, certaines pièces présentant des traces de moisissures),

— soulignant que Mme [O] [V] n’a pas respecté son obligation d’assurer un logement décent tout au long du contrat de bail dès lors que les locataires sont rentrés dans les lieux le 27 mars 2020 et que les premiers désordres sont apparus dès septembre 2020,

— insistant sur la particulière gravité de ce manquement à l’obligation de délivrance eu égard au risque sanitaire encouru par les locataires exposés à la présence de fibres d’amiante dans le logement et au refus de la bailleresse de décontaminer la pièce litigieuse durant toute la durée du bail ce, malgré les résultats d’analyses de deux laboratoires considérés comme probants par l’expert judiciaire,

a pu justement retenir que l’exception d’inexécution soulevée par M. [I] et Mme [T] était fondée et justifiait d’ordonner à leur profit la déconsignation totale des sommes consignées à la Caisse des dépôts et consignations, étant ajouté qu’en affirmant subsidiairement que seule la salle de jeux ne pouvait être occupée par les locataires, Mme [O] [V] fait fi des nombreux autres désordres ci-avant décrits, affectant la maison et caractérisant des éléments d’indécence.

37- Le jugement sera confirmé sur ce point.

38- S’agissant en revanche du bail verbal de l’atelier/box et du terrain sis [Adresse 10] à [Localité 16], il ressort des pièces produites et notamment le procès-verbal de constat d’huissier du 16 septembre 2020 (pièce n°6 des intimés) qu’il était convenu entre les parties la mise à disposition, par Mme [O] [V], à M. [I] et Mme [T], d’un terrain et d’une dépendance, moyennant un loyer mensuel de 200 euros. Dans ce constat, M. [I] reconnaît qu’il dispose bien des clés de cette dépendance dans laquelle se trouvent du mobilier, un bureau et du matériel de sono lui appartenant. Or, comme le fait justement valoir Mme [O] [V], aucun des griefs tirés de l’indécence du logement ne concerne le terrain et la dépendance, objet du bail verbal des parties, de sorte que les locataires n’avaient pas à être exonérés du paiement du loyer y afférent.

39- C’est en conséquence à bon droit que Mme [O] [V] sollicite la condamnation solidaire de M. [I] et Mme [T] à lui payer la somme de 4.038,70 euros au titre des loyers impayés à compter du 1er mai 2021 jusqu’au 6 janvier 2023, date de libération des lieux, en vertu du bail verbal du box/atelier et terrain sis [Adresse 11], le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur l’indemnisation des préjudices subis par les locataires

Sur le préjudice de jouissance

40- Mme [O] [V] fait valoir à juste titre que les locataires ne peuvent, sous peine d’obtenir une double indemnisation, à la fois être dispensés du paiement de l’intrégralité de leurs loyers et charges compte tenu du manquement grave de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent, et obtenir des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, l’exception d’inexécution ayant précisément vocation à réparer le préjudice subi par les preneurs du fait de leur impossibilité à jouir des lieux.

41- Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [O] [V] à payer à M. [I] et Mme [T] la somme de 8.400 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de les débouter de leur demande de ce chef.

Sur le préjudice moral

42- M. [I], Mme [T] et leurs enfants mineurs représentés par leurs parents, sont appelants incidents et critiquent le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de ce préjudice, faisant valoir l’angoisse subie par eux du fait de l’exposition aux fibres d’amiante ainsi que la persistance de cette angoisse en l’absence de travaux de décontamination.

43- Si le tribunal les a déboutés de leur demande de ce chef au motif qu’ils ne rapportaient pas la preuve de leur préjudice moral, force est de constater qu’ils produisent en appel deux certificats médicaux de mars 2022 et mars 2023 du docteur [L], médecin traitant de la famille, faisant état de troubles de sommeil et de stress permanent en lien avec l’habitation insalubre et les difficultés de voisinage avec leur propriétaire, étant ajouté que les locataires ont pu légitimement être angoissés par la pollution à l’amiante de leur habitation, compte tenu des risques sanitaires et des maladies susceptibles d’être provoquées par l’inhalation de fibres pour eux-mêmes et leurs jeunes enfants.

44- Au regard de ces éléments probatoires, leur préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme globale de 4.000 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur la décontamination des objets entreposés dans la salle de jeux

45- Dès lors qu’il a été jugé ci-avant que la contamination par amiante de la salle de jeux était établie, c’est à bon droit que le tribunal a condamné Mme [O] [V] à procéder à la décontamination des effets personnels de M. [I] et Mme [T] se trouvant dans la chambre 3. Il convient toutefois d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé le délai de deux mois mois à compter de la signification du présent arrêt pendant une durée de trois mois. Le jugement sera complété sur ce point.

46- Le tribunal doit également être approuvé lorsqu’il a condamné M. [I] et Mme [T] à récupérer leurs effets personnels, une fois la décontamination justifiée par Mme [O] [V] par lettre recommandée avec accusé de réception, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la réception de ce courrier, pendant une durée de trois mois, le jugement étant confirmé de ce chef et les consorts [M] étant déboutés de leur demande formée en appel tendant à la prise en charge par Mme [O] [V] des frais de transport de leurs effets personnels.

Sur la demande en paiement des frais de remise en état

47- M. [I] et Mme [T], appelants incidents, sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 5.934,30 euros au titre des réparations locatives, contestant le défaut d’entretien qui leur est reproché et faisant valoir que l’état des lieux d’entrée montre que le logement était particulièrement en mauvais état lorsqu’il a été loué.

48- Mme [O] [V] conclut à la confirmation du jugement, affirmant que les locataires ont restitué les lieux loués dans un état de saleté avancé, divers éléments ayant été abîmés par les chiens des preneurs, le jardin ayant été laissé en friche et les clés n’ayant pas été restituées.

Sur ce,

49- L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la même loi énonce que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles est joint au contrat de location.

La comparaison entre l’état des lieux entrant et sortant permet d’apprécier le respect par le locataire de ses obligations, étant rappelé que s’il est incontestable que le locataire doit restituer les lieux dans l’état où ils se trouvaient, il ne peut se voir imposer toutefois de restituer le logement et ses accessoires à l’état de neuf.

50- En l’espèce, le procès-verbal d’entrée dans les lieux n’était pas produit devant le premier juge qui, en application des dispositions de l’article 1731 du code civil, a considéré que les preneurs étaient présumés avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives.

51- En appel, il est désormais versé aux débats, tant l’état des lieux de sortie du 6 janvier 2023 que l’état des lieux d’entrée du 27 mars 2020, tous deux ayant été établis contradictoirement par actes de commissaire de justice (pièces n°27 et 70-1 de l’appelante).

52- Il convient donc d’opérer une comparaison entre eux en ce qui concerne les postes d’indemnisation réclamés par la bailleresse :

Sur la remise en état du jardin :

53- La bailleresse produit un devis d’un montant de 780 euros relatif à la remise en état du jardin, visant plus particulièrement la tonte de la parcelle, le ramassage des feuilles, la taille d’arbustes, l’enlèvement du roncier. Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que si, au moment du départ des locataires, le jardin était en friche et non entretenu (arbustes non taillés, feuilles qui jonchent le sol, herbe non coupée), il n’était pas plus entretenu lors de leur arrivée dans les lieux (cour très boueuse, espace herbacé non tondu, arbustes non taillés). Le coût de la remise en état de la parcelle ne peut donc être imputé aux locataires et Mme [O] [V] sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur le nettoyage et lessivage de la maison :

54- La bailleresse produit un devis de 1.108,80 euros relatif au nettoyage et lessivage de l’ensemble de la maison avec dépoussiérage et lessivage des plafonds et murs, des radiateurs en fonte et appareillages électriques, nettoyage des robinetterie, des fenêtres et porte fenêtres, des sols.

55- Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que les lieux ont été restitués très sales par M. [I] et [T] (ensemble du vitrage sale, présence de salissures sur tous les radiateurs, véranda sale, présence de toiles d’araignée et de salissures dans tout le séjour, la salle de bains et les WC, couloir poussiéreux, présence de toiles d’araignée et de salissures dans toutes les chambres) alors qu’ils avaient été loués en bon état. La demande en paiement des indemnités de nettoyage et lessivage de la maison est par conséquence justifiée.

Sur la remise en état des peintures et des meubles de cuisine et salle de bains:

56- La bailleresse produit un devis de 3.795,15 euros relatif au ponçage et rebouchage des griffures et morsures de chien dans la cuisine (murs, porte fenêtre, meubles de cuisine) et le séjour (mur, porte fenêtre, porte bois vitrée entre le séjour et le couloir) ainsi que la dépose et rebouchage des trous sur la faïence et la dépose et pose d’un meuble sous vasque.

57- Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie qu’au départ des locataires, toutes les portes intérieures sont griffées et mordues, que des trous n’ont pas été rebouchés ou l’ont été grossièrement, que certains meubles, notamment les portes d’un meuble sous évier de la cuisine et du meuble sous vasque de la salle de bain sont cassés, alors que ces éléments étaient en bon état lors de leur entrée dans les lieux. La demande en paiement formée à ce titre est donc justifiée.

Sur le remplacement de la serrure du portail :

58- La bailleresse produit un devis de 250,35 euros relatif au remplacement de la serrure du portail. Il est établi que lors du départ des locataires, la serrure du portail était cassée et les clés étaient manquantes. Si M. [I] et Mme [T] font valoir que le système de fermeture mis en place par Mme [O] [V] au cours de l’expertise judiciaire, était un équipement de fortune non adapté, ils n’en rapportent pas la preuve, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande d’indemnité formée à ce titre.

59- Au total, il sera donc alloué à Mme [O] [V] au titre des réparations locatives à la charge des preneurs, la somme de 1.108,80 + 3.795,15 + 250,35 = 5.154,30 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [Z] [Y] au titre de son préjudice de jouissance

60- Mme [Z] [Y] critique le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnité de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, faisant valoir qu’alors qu’elle s’est installée dans la maison de sa mère suite au congé pour reprise donnée par celle-ci, elle ne peut accéder à la chambre 3 placée sous scellée, M. [I] et Mme [T] refusant en outre d’évacuer leurs effets personnels sous prétexte d’une pollution à l’amiante qui n’existe pas.

61- Cependant, dès lors que Mme [O] [V] n’a pas fait procéder à la décontamination de la chambre 3 et des effets personnels des locataires, Mme [Z] [Y] ne saurait reprocher à ces derniers son impossibilité de jouir de la pièce litigieuse.

62- Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Z] [Y] de sa demande de ce chef.

Sur la responsabilité de M. [X]

63- Sur la base du rapport d’expertise judiciaire établissant que M. [X] avait manqué à ses obligations contractuelles, d’une part, en laissant entreposer des plaques amiantées dans le jardin alors que le devis prévoyait leur enlèvement, d’autre part, en ne terminant pas les travaux de reprise de descentes des eaux pluviales, ce qui a entraîné des infiltrations dans l’angle de la chambre 1, enfin, en déconnectant le réseau des eaux usées de la cuisine lesquelles ont été directement rejetées par épandage dans le jardin sur arrière créant des inondations et des nuisances olfactives, le tribunal a condamné M. [X] à réparer les préjudices causés à Mme [O] [V], laquelle a dû mandater une autre entreprise pour procéder à l’enlèvement des plaques fibrociment entreposés dans le jardin pour un montant de 550 euros et aux travaux de raccordement d’eau pluviale et au tout à l’égout pour un montant chiffré par l’expert à 7.235,80 euros, et l’a condamné au paiement de ces sommes à titre de dommages et intérêts.

Ce chef de jugement n’est pas contesté.

64- Estimant par ailleurs que M. [X] n’avait pas respecté les règles de l’art et les dispositions législatives et réglementaires en vigueur concernant les opérations de désamiantage et que ce manquement avait permis la diffusion de fibres d’amiante dans la chambre 3 et rappelant qu’il n’avait pas terminé les travaux de reprise des descentes d’eaux pluviales et avait déconnecté le réseau des eaux usées de la cuisine, le tribunal a jugé que M. [X] avait contribué à rendre les lieux loués indécents à hauteur de 50%, Mme [O] [V] ayant par la suite laissé cette situation perdurer durant de nombreux mois. Le tribunal a en conséquence condamné M. [X] à garantir et relever indemne Mme [O] [V] de sa seule condamnation au paiement de la somme de 8.400 euros au titre du préjudice de jouissance subi par M. [I] et Mme [T].

65- Ce chef de jugement est contesté par Mme [O] [V] qui sollicite la condamnation de M. [X] à la garantir 'du montant intégral de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre à l’encontre des consorts [M]'.

66- Il est rappelé que la demande de dommages et intérêts formée par M. [I] et Mme [T] a été accueillie par la cour au titre de leur préjudice moral à hauteur de 4.000 euros tandis que leur demande au titre du préjudice de jouissance a été rejetée.

67- Dans ces conditions, M. [X] sera condamné à garantir et relever indemne Mme [O] [V] à hauteur de 50% de cette condamnation, le premier juge ayant par d’exacts motifs justement apprécié le partage de responsabilité entre ces deux parties.

68- Il sera enfin précisé que si, dans le corps de ses écritures page 56, Mme [O] [V] sollicite, dans l’hypothèse où le jugement serait confirmé en ce qu’il a déconsigné la totalité des loyers au profit des locataires, la condamnation de M. [X] à des dommages et intérêts à hauteur de 19.974,50 euros, cette prétention n’est pas reprise dans le disposition de ses conclusions qui seul lie la cour en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

69- Mme [O] [V], qui succombe principalement en son recours, supportera les dépens d’appel et sera équitablement condamnée à payer à M. [I] et Mme [T], ensemble, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— débouté Mme [O] [V] de sa demande de condamnation des loyers impayés au titre du bail relatif au garage et au jardin,

— condamné Mme [O] [V] à payer à M. [J] [I] et Mme [H] [T] la somme de 8.400 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— débouté M. [J] [I] et Mme [H] [T], agissant en leur nom personnel et en leur qualité de représentants légaux de M. [U] [I] [T] et M. [N] [I] [T], de leurs demandes de réparation d’un préjudice moral,

— condamné solidairement M. [J] [I] et Mme [H] [T] à payer à Mme [O] [V] la somme de 5.934,30 euros au titre des réparations locatives,

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [J] [I] et Mme [H] [T] à payer à Mme [O] [V] la somme de 4.038,70 euros au titre des loyers impayés à compter du 1er mai 2021 jusqu’au 6 janvier 2023, date de libération des lieux, en vertu du bail verbal du box/atelier et terrain sis [Adresse 11],

Déboute M. [J] [I] et Mme [H] [T] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,

Condamne Mme [O] [V] à payer à M. [J] [I] et Mme [H] [T], agissant en leur nom personnel et en leur qualité de représentants légaux de de M. [U] [I] [T] et M. [N] [I] [T], la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Condamne M. [C] [X] à garantir et relever indemne Mme [O] [V] à hauteur de 50% de cette condamnation,

Condamne solidairement M. [J] [I] et Mme [H] [T] à payer à Mme [O] [V] la somme de 5.154,30 euros au titre des réparations locatives,

Assortit la condamnation de Mme [O] [V] à procéder à la décontamination des effets personnels de M. [J] [I] et Mme [H] [T] se trouvant dans la chambre 3, d’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé le délai de deux mois mois à compter de la signification du présent arrêt pendant une durée de trois mois,

Condamne Mme [O] [V] à payer à M. [J] [I] et Mme [H] [T] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamne Mme [O] [V] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,