COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 24 MARS 2025

N° RG 22/00183 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQEK

S.A.R.L. BRASSERIE DES [7]

c/

S.C.I. ROSETTE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 décembre 2021 (R.G. 20/00889) par le Tribunal judiciaire de LIBOURNE suivant déclaration d’appel du 13 janvier 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. BRASSERIE DES [7], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Yannick HELLIAS, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉE :

S.C.I. ROSETTE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE:

1- La SCI Rosette est propriétaire à [Localité 8] (Gironde) d’un immeuble comprenant deux locaux commerciaux indépendants (Bar-Brasserie pour l’un, Tabac pour l’autre), [Adresse 6], ainsi que des locaux d’habitation indépendants [Adresse 10].

Par contrat de bail du 16 janvier 1997, la SCI Romefort, propriétaire initial des locaux, a donné en location à la SNC Bar du [9] l’ensemble immobilier à usage de tabac situé [Adresse 4] à [Localité 8], parcelle cadastrée CO n° [Cadastre 2]. La SCI Rosette a acquis l’immeuble et vient dès lors aux droits de la SCI Romefort. Le fonds de commerce de bar-brasserie-café a été cédé à plusieurs reprises.

En dernier lieu, la Sarl Brasserie des [7] a acquis le fonds de commerce, incluant le bail, de la société Karemax, alors en liquidation judiciaire, par acte du 6 décembre 2013.

En 2016, divers manquements du preneur ont été constatés par le bailleur, notamment des travaux effectués sans son autorisation, et les parties n’ont pas trouvé de solution amiable.

2- Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2019, la SCI Rosette a assigné la Brasserie des [7] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Libourne afin d’obtenir la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 1er août 2019, le juge des référés a débouté la SCI Rosette de sa demande de résiliation compte tenu du paiement intervenu après la délivrance d’un commandement de payer remontant au 13 juillet 2017 et de l’absence de référence dans cet acte aux autres manquements invoqués, et dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus en raison de l’existence de contestations sérieuses.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2020, la SCI Rosette a assigné le preneur en procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Libourne.

Par ordonnance du 16 février 2021, le juge de la mise en état a dit que le tribunal judiciaire était compétent pour connaître de l’affaire selon la procédure de droit commun.

Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Libourne a :

— Ordonné à la SARL Brasserie des [7], dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement de :

' retirer les aménagements qu’elle a réalisés sans autorisation dans la cour intérieure située sur la parcelle cadastrée CO n°[Cadastre 2] sur la commune de [Localité 8]

' débarrasser les objets et le matériel entreposés dans la même cour ;

' procéder au remplacement de la porte métallique installée au [Adresse 5] à [Localité 8] par une porte en bois conformément à la réglementation AVAP de la commune de [Localité 8]

' le tout à ses frais exclusifs

— Passé ce délai, a condamné la SARL Brasserie des [7] à payer à la SCI Rosette une astreinte provisoire d’un montant global de 100 euros par jour de retard pendant quatre mois, à faire liquider par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Libourne ;

— Condamné la SARL Brasserie des [7] aux dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration au greffe du 13 janvier 2022, la Sarl Brasserie des [7] a relevé appel du jugement, énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SCI Rosette.

Par ordonnance rendue le 29 mars 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la Brasserie des [7] dans l’attente de la suite donnée à une procédure pénale en faux engagée par ses soins.

La cour, statuant le 27 septembre 2024 sur le déféré formé par la Brasserie des [7], a confirmé l’ordonnance rejetant la demande de sursis à statuer.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

3- Par conclusions déposées en dernier lieu le 14 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la Sarl Brasserie des [7] demande à la cour de :

— Constater l’absence de bail commercial écrit.

En conséquence :

— Juger qu’il s’agit d’un bail verbal, emportant application des règles d’ordre public.

— Constater l’absence de faute de la SARL Brasserie des [7].

En conséquence :

— Juger qu’il n’y a pas lieu à :

— Retirer les aménagements qu’elle a réalisés sans autorisation dans la cour intérieure sur la parcelle cadastrée CO n°[Cadastre 2] sur la Commune de [Localité 8].

— Débarrasser les objets et matériels entreposés dans la même cour. – Procéder au remplacement de la porte métallique installée au [Adresse 5] à [Localité 8] par une porte en bois conformément à la réglementation AVAP de la commune de [Localité 8], le tout à ses frais exclusifs.

— Juger qu’il n’y a donc pas lieu à astreinte

— Constater la mauvaise foi et l’esprit de chicane de la SCI Rosette

En conséquence :

— Condamner la SCI Rosette à 4 826 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, au titre de la première instance.

Y ajoutant :

— Condamner la SCI Rosette à 3 600 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, à hauteur d’appel

4- Par conclusions déposées en dernier lieu le 23 décembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la SCI Rosette demande à la cour de :

Vu les articles 1103,1104 et suivants du code civil,

Vu le bail commercial consenti le 16 janvier 1997,

Vu la cession de fonds de commerce du 6 décembre 2013,

Vu la jurisprudence constante,

Vu les pièces versées au débat,

— Déclarer recevable et bien fondée la SCI Rosette en ses demandes,

— Débouter la SARL Brasserie des [7] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Libourne en ce qu’il a :

' Ordonné à la SARL Brasserie des [7], dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, de : Retirer les aménagements qu’elle a réalisés sans autorisation dans la cour intérieure située sur la parcelle cadastrée CO n°[Cadastre 2] sur la commune de [Localité 8] ; Débarrasser les objets et le matériel entreposés dans la même cour ; Procéder au remplacement de la porte métallique installée au [Adresse 5] à [Localité 8] par une porte en bois conformément à la réglementation AVAP de la commune de [Localité 8] ; Le tout à ses frais exclusifs.

' Passé ce délai, condamne la SARL Brasserie des [7] à payer à la SCI Rosette une astreinte provisoire d’un montant global de 100 euros par jour de retard pendant quatre mois, à faire liquider par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Libourne,

' Condamné la SARL Brasserie des [7] aux dépens,

' Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement,

' Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

— Débouter la SARL Brasserie des [7] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— Condamner la SARL Brasserie des [7] au paiement de la somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SARL Brasserie des [7] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 27 janvier 2025, et l’audience fixée au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

5- Le preneur appelant demande le constat d’absence de bail écrit, conteste toute faute de sa part et demande l’infirmation des chefs mettant à sa charge des obligations de travaux sous astreinte.

Le bailleur intimé se borne à demander la confirmation du jugement, sans reprendre sa demande initiale de résiliation du bail.

Sur la nature du bail liant les parties

Moyens des parties:

6- La Sarl Brasserie des [7], pour demander à la cour de « constater » l’absence d’un bail écrit, soutient que le tribunal n’a pas purgé sa mission, alors qu’il lui était déjà demandé de constater l’absence de bail écrit régissant les relations entre les parties, et qu’en cette absence, il s’agit d’un bail verbal.

7- La SCI Rosette se réfère à l’acte de cession du fonds de commerce en date du 6 décembre 2013 au profit de la Sarl Brasserie des [7], qui fait mention du bail commercial signé le 16 janvier 1997 entre la SCI Romfort et la SNC Bar du [9].

Réponse de la cour:

8- L’acte authentique de cession du fonds de commerce du 6 décembre 2013 passé entre la Sarl Karemax, venderesse, et la Sarl Brasserie des [7] (pièce n° 3 du bailleur) fait expressément mention, pour la parcelle cadastrée CO [Cadastre 2], d’un bail à effet du 1er janvier 1997 accordé par la SCI Romfort, aux droits de laquelle vient sans contestation la SCI Rosette. Ce bail (pièce n° 1 du bailleur), qui porte bien sur la parcelle CO [Cadastre 2], a été conclu au profit de la SNC Bar du [9].

9- Dès lors ce bail du 1er janvier 1997, renouvelé depuis sans interruption, et au-delà d’une erreur initiale du bailleur qui avait dans un premier temps produit un bail de même date à la même adresse, pour des locaux dont elle est également propriétaire, mais pour une parcelle cadastrale différente, erreur depuis rectifiée, est bien le bail portant sur les locaux commerciaux dans lesquels la Brasserie des [7] exerce son activité, et donc celui qui régit les relations entre les parties.

La prétention de la Brasserie des [7], qui ne s’explique pas davantage ni ne produit de pièce utile, qui devrait amener la cour à « constater » qu’il n’y aurait pas de bail écrit est donc erronée en fait, et ne saurait prospérer. Elle sera ici expressément rejetée.

Sur les fautes imputées à la Sarl Brasserie des [7] et leurs conséquences

Moyens des parties:

10- La Sarl Brasserie des [7], appelante, soutient qu’elle est une locataire de bonne foi, qui a décidé de prendre en charge des travaux pour assurer le respect des normes sanitaires et de sécurité. Elle fait valoir qu’elle a couvert une partie de la cour avec l’accord de sa bailleresse par une structure en bois complètement démontable ; qu’elle a fait changer la porte litigieuse à ses frais et à la demande du bailleur ; que les matériaux et objets entreposés ont été retirés du couloir dès l’assignation en référé.

11- La SCI Rosette, intimée, expose que la preneuse a procédé à la couverture par une structure bois de la cour intérieure, sans y être autorisée et alors qu’elle n’a pas l’usage de la cour intérieure ; que la brasserie utilise une cour intérieure donnant [Adresse 10] pour stocker du matériel, alors que le bail ne prévoit pas l’usage de ces locaux ; que la porte donnant [Adresse 10] a été changée par la brasserie sans son autorisation ; que l’accès à la cour a été bloqué alors qu’il s’agit de son seul accès, notamment à deux logements lui appartenant.

Réponse de la cour:

Sur la couverture de la cour intérieure

12- Il est constant que la Brasserie des [7] a procédé à la couverture de la cour intérieure par une structure bois.

Or, alors même qu’elle ne justifie pas avoir l’usage de cette cour en vertu de son bail, elle n’établit aucunement que ces travaux auraient été réalisés avec l’accord du bailleur comme elle le prétend, alors que l’acte de cession du fonds interdit de faire dans les lieux aucune construction. Les éléments qu’elle fournit sur la présence de pigeons ne sont pas suffisant pour justifier les travaux auxquels elle a procédé.

Le tribunal a donc exactement jugé qu’il s’agissait d’un manquement contractuel.

Sur la privatisation de la cour donnant sur la [Adresse 10]

13- Il n’est pas contesté que le couloir donnant accès à cette cour était encombré par divers objets entreposés par la Brasserie des [7], celle-ci l’admettant en reconnaissant que les objets et matériels ont été retirés du couloir dès l’assignation en référé, à l’exception de la porte remplacée par elle.

C’est donc à juste titre que le tribunal avait considéré qu’il s’agissait d’un manquement contractuel.

Sur le changement de porte donnant [Adresse 10]

14- Il est constant, et même revendiqué par la Brasserie des [7], que le preneur a changé la porte de la cour donnant [Adresse 10], remplaçant la porte en bois par une porte métallique. Or, la brasserie ne justifie pas qu’elle aurait avisé son bailleur d’une difficulté, moins encore qu’elle aurait demandé un changement de porte, ni même demandé une autorisation.

Le tribunal judiciaire a pu relever que la nouvelle porte ne respectait pas le règlement AVAP applicable au centre historique de [Localité 8].

De même, la SCI Rosette justifie que le passage lui a été interdit pour de longues périodes, faute de disposer d’une clé d’abord, en raison du blocage de la porte par des barres horizontales installées à l’intérieur, ce qui est attesté par le constat d’huissier du 15 mai 2020 (sa pièce n° 6). Or, ce passage est le seul qui permet à la SCI de pénétrer dans les lieux, alors qu’il y possède deux logements qu’elle déclare vouloir mettre à la location.

15- La Brasserie des [7] a donc bien en l’espèce commis un manquement supplémentaire.

* * *

16- L’ensemble de ces manquements, s’il n’étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, justifiaient la condamnation sous astreinte à remettre en état les divers locaux concernés par les manquements.

Le jugement sera confirmé.

Sur les autres demandes

Partie tenue aux dépens d’appel, la Sarl Brasserie des [7] paiera à la SCI Rosette la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déboute la Sarl Brasserie des [7] de sa demande tendant à constater l’absence de bail commercial écrit,

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Libourne le 16 décembre 2021.

Condamne la Sarl Brasserie des [7] à payer à la SCI Rosette la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la Sarl Brasserie des [7] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président