COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 JUIN 2025

N° RG 24/04433 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N645

[D] [V]

c/

S.A. CLAIRSIENNE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 août 2024 par le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE (RG : 24/00017) suivant déclaration d’appel du 09 octobre 2024

APPELANTE :

[D] [V]

née le 07 Décembre 1982 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Hélène BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE, substituée par M^e Héloïse LUDIG, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉ E :

S.A. CLAIRSIENNE

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Charlotte PAVIE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Présidente, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Selon un contrat de bail conclu le 11 février 2020, la SA Clairsienne a donné en location à Mme [D] [V] un logement HLM (porte 7) au [Adresse 4].

2 – Par acte du 5 octobre 2023, la société Clairsienne a délivré à Mme [V] un commandement de payer un arriéré de loyers et de charges de 3.605,21 euros ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, à défaut de quoi la bailleresse se prévaudrait de la clause résolutoire insérée dans le bail.

3 – Par acte du 27 décembre 2023, la société Clairsienne a fait assigner Mme [V], en référé, devant le tribunal judiciaire de Libourne, aux fins, notamment d’obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tout occupant et de tout bien de son chef et sa condamnation au paiement d’une provision de 3.605,21 euros au titre des loyers et charges, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

4 – Par ordonnance de référé contradictoire du 28 août 2024, le tribunal judiciaire de Libourne a :

— autorisé Mme [V] à consigner les loyers et charges dont elle est redevable envers la société Clairsienne sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de [Localité 9] (porte 7) situé [Adresse 4] jusqu’à ce que ses conditions d’habitation redeviennent durablement décentes;

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond concernant leurs autres demandes ;

— condamné la société Clairsienne aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rejeté les demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

5 – Mme [V] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 9 octobre 2024, en ce qu’elle a :

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond concernant leurs autres demandes ;

— rejeté les demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

6 – Par dernières conclusions déposées le 7 avril 2025, Mme [V] demande à la cour de :

— infirmer les dispositions suivantes de l’ordonnance du 28 août 2024 en ce qu’elle a :

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond concernant leurs autres demandes ;

— rejeté les demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant’à'nouveau :

— ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail et suspendre les effets du commandement ;

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire portant sur l’immeuble sis porte [Adresse 3] ;

— désigner tel expert qu’il plaira avec la mission habituelle en la matière, et entre autres d’indiquer si le logement correspond aux critères de décence fixés par la loi, la nature des dégâts et les causes ainsi que de chiffrer le montant des réparations ;

— juger que l’expertise fonctionnera aux frais avancés par le Trésor Public, Mme [V] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale ;

— condamner la société [Adresse 8] au paiement d’une provision d’un montant de 15 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

En tout état de cause :

— débouter la société HLM Clairsienne de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société [Adresse 8] à payer à la SCP Lataillade-Bredin la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— condamner la société HLM Clairsienne aux entiers dépens.

7 – Par dernières conclusions déposées le 27 janvier 2025, la société Clairsienne demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 28 août 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en ce qu’elle a renvoyé les parties à mieux se pouvoir au fond concernant :

— la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Mme [V] ;

— la demande de provision formulée par Mme [V] ;

— infirmer l’ordonnance du 28 août 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en ce qu’elle a :

— autoriser Mme [V] à consigner les loyers et charges dont elle est redevable sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de [Localité 9] jusqu’à ce que les conditions d’habitation redeviennent durablement décentes ;

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond concernant :

— la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes formulées par la société Clairsienne ;

— la demande de condamnation à titre provisionnel de l’arriéré de loyers et charges formulée par la société Clairsienne ;

— condamné la société Clairsienne aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rejeté les demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

— constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que besoin, prononcer la résiliation

du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer du 5 octobre 2023 et ce en application de la clause insérée dans ledit bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [V], ainsi que tout occupant de son chef, du logement sis : [Adresse 5], avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 7] Publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-8 et R. 411-3 et R. 412-1 à R. 412-4 du code des procédures d’exécution ;

— condamner Mme [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, majorée de 20% conformément aux dispositions de l’article 19 des conditions générales du contrat de bail et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à vidange effective des lieux ;

— condamner Mme [V] au paiement, à titre provisionnel de la somme de 13 299,55 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au jour des présentes écritures, majorée de 20% en ce qui concerne les sommes dues à titre d’indemnités d’occupation soit pour la période postérieure à la résiliation du bail ;

— dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1153 alinéa 1er du code civil à compter de la délivrance du commandement du 5 octobre 2023 ;

— condamner Mme [V] au paiement des entiers frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer, de la première instance ;

— condamner Mme [V] au paiement de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause :

— débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Mme [V] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Mme [V] aux entiers dépens de la procédure d’appel, en ce compris le coût de la sommation.

8 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 5 mai 2025, avec clôture de la procédure au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9 – En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 835 alinéa 2, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

11 – L’ordonnance est critiquée par la bailleresse en ce qu’elle a relevé le caractère d’indécence du logement occupé par l’appelante et a retenu que cela constituait une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de statuer sur la suspension demandée des effets de la clause résolutoire mais également de fixer une provision au titre du préjudice de jouissance dans l’attente de la réalisation des travaux, l’ordonnance étant également critiquée par voie d’appel incident en ce que le juge des référés a rejeté l’acquisition de la clause résolutoire et fait consigner les loyers par la locataire.

12 – L’appelante fait valoir l’inertie du bailleur face à l’insalubrité du logement dont elle lui a régulièrement fait part par 23 réclamations s’agissant de l’humidité du logement, les moisissures des murs et des conséquences sur la santé de sa fille de 14 ans. Elle soulève ainsi l’exception d’inexécution tirée de l’article 1719 du code civil justifiant le non paiement du loyer.

Elle fait part des désordres suivants rencontrés : cumulus en panne, présence importante de cafards, de rats, absence de fermeture des volets, court jus des prises électriques, électricité pas aux normes, fuite importante des canalisations dans les toilettes, les eaux vannes se répandant au sol, la bailleresse s’étant contentée de diligenter les travaux d’entretien de VMC, à des travaux de peinture sans procéder aux travaux de fond.

Elle confirme ne pas avoir pu honorer tous les rendez vous notamment ceux proposés deux jours avant, ayant des horaires de travail et un suivi de grossesse à l’hôpital déjà programmé et qu’en tout état de cause, elle souhaite être présente lorsque des entreprises viendront dans l’appartement.

Elle s’appuie sur le rapport de visite des désordres de l’habitat dressé le 1er mars 2024 par le pôle départemental de la Gironde et sollicite une mesure d’expertise aux visas de l’ article 145 du code civil.

13 – L’intimée rappelle que la locataire connaît des impayés de loyers qui n’ont pu trouver de solution amiable, le règlement par le FSL étant épuisé et que la dette locative est à ce jour de 8.747,76 euros. Elle sollicite en conséquence le prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle soutient être déjà intervenue pour faire réparer la VMC en 2022, le bac de douche et les travaux de reprise des dégâts occasionnés en 2023. Dans le cadre de la procédure, elle apprenait l’existence de nouveaux désordres mais la locataire a refusé d’honorer le rendre vous pour venir vérifier l’état du logement en juin et en septembre 2024, ayant dû délivrer une sommation de venir et réparer la VMC, qu’elle a refusée.

Sur ce

I – sur les loyers impayés

14 – Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

15 – Il résulte des pièces produites qu’au jour de l’audience devant le premier juge, la dette locative était de 9.282,73 euros à la date du 3 juillet 2024.

Alors que l’ordonnance déférée a ordonné la consignation des loyers auprès de bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 9], l’appelante verse un décompte locatif actualisé au 23 janvier 2025 faisant état d’impayés de 13.299,55 euros, terme de décembre 2024 inclus, la locataire ne justifiant pas de son côté avoir procédé à la consignation.

16 – Dès lors, Mme [V] sera condamnée à payer la somme de 13.299,55 euros au bailleur.

II – sur l’acquisition de la clause résolutoire

18 – Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;'

L’article 1720 du code civil précise que 'le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.'

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait cette même obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. Il est tenu de même pendant la durée du bail d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Les articles 2 et 3 du décret du 30 juin 2022 précisent que 'le logement doit satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires et que le logement doit comporter des éléments d’équipement et de confort qui sont listés.

Sur ce :

19 – En l’espèce, les débats d’appel et les pièces soumises à la cour n’apportent aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’exacte évaluation du premier juge qui, par une analyse circonstanciée et des motifs particulièrement pertinents qu’il convient d’adopter, a, au vu des échanges de Sms et réclamations depuis le début de l’entrée dans les lieux, des interventions de la bailleresse en avril 2023 pour le bac de douche, en décembre 2023 pour la reprise des murs de la salle de bains, WC et couloir, du rapport de visite des services de la mairie postérieurs, en date du 1er mars 2024 constatant une forte dégradation des murs et des moisissures, mais également au vu des photographies produites de janvier 2025, estimé que la bailleresse n’avait pas satisfait à ses propres obligations comprenant la remise en état du logement décent, se contentant de travaux d’embellissement sans réelle reprise des causes de l’humidité consécutives au dégât des eaux de 2021.

20 – Il demeure que l’indécence du logement s’oppose à ce qu’il soit fait droit à la demande d’expulsion, constituant alors une contestation sérieuse en référé.

21 – Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [V].

22 – Toutefois, il n’est ainsi pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 5 octobre 2024 mais surtout s’est aggravé depuis l’ordonnance déférée qui avait mis à la charge de la locataire l’obligation de consigner les loyers dont la preuve de l’exécution n’est pas rapportée.

23 – De sorte que la locataire ayant laissé ainsi s’aggraver la dette locative, il doit être constaté la résiliation du bail de plein droit le 5 décembre 2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail l’indécence du logement et la condamnation du bailleur à un préjudice de jouissance ou une diminution du prix du loyer relevant du juge du fond.

24 – Il y a lieu d’ordonner l’expulsion des locataires comme précisé au dispositif de la présente décision, l’ordonnance étant infirmée de ce chef.

III – sur les demandes provisionnelles

— Sur la demande d’indemnité d’occupation

25 – La bailleresse sollicite de voir fixer l’indemnité d’occupation majorée de 20%.

26 – Même en présence d’une contestation sérieuse constatée par le premier juge et confirmée par la cour, il y a lieu, au vu des désordres établis notamment par le rapport de visite des services de la mairie du 1er mars 2024 de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due à compter du 1er janvier 2025 à 70% du montant du loyer jusqu’au départ des lieux.

— Sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance.

27 – L’appelante sollicite une provision de 15.000 euros sans en détailler le mode de calcul.

28 – Comme l’a parfaitement relevé le premier juge, l’appelante justifie avoir laissé à plusieurs reprise les artisans venir faire des réparations chez elle mais que la bailleresse a parfois modifié au dernier moment des rendez vous alors que l’appelante a des horaires de travail qui la contraignent ayant du annuler deux rendez vous.

Elle justifie avoir fait une réclamation auprès de la bailleresse dès son entrée dans les lieux de sorte que l’insalubrité dure depuis 4 ans, les derniers rendez vous non honorés étant postérieurs au rapport des services de l’habitat et visaient à faire les réparations en dehors de la présence de la locataire qui l’a refusée par méfiance.

29 – Le rapport des services de l’habitat de la préfecture ne détaillant pas le nombre de pièces touchées par l’humidité, mais le dégât des eaux ayant été important et durable, les eaux-vannes débordant dans l’appartement, il y a lieu de fixer la provision due au titre du préjudice de jouissance subi par l’appelante à la somme de 5.200 euros, représentant 40% des loyers restant dus.

IV – Sur la désignation d’une expertise judiciaire

30 – L’appelante sollicite l’infirmation du jugement qui a rejeté la demande d’expertise judiciaire.

31 – Au vu des éléments produits aux débats et de l’expulsion de la locataire, il n’y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire.

V – sur les dépens et les frais irrépétibles

32 – L’intimée succombant partiellement en appel sera condamnée aux dépens sans qu’il y ait lieu de statuer sur les demandes réciproques au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné la consignation des loyers et charges dont était recevable Mme [V] et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir pour statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire, sur l’expulsion et sur les demandes provisionnelles au titre du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau des chefs de l’ordonnance infirmée et y ajoutant,

Condamne Mme [V] à verser à la SA Clairsienne la somme de 13.229,55 euros au titre de l’arriéré de loyer charges, arrêtée au 23 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023, date du commandement de payer;

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties à compter du 5 décembre 2023,

Dit n’y avoir lieu à expulsion de Mme [V]

Condamne Mme [N] à verser à titre provisionnel à la SA Clairsienne une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 469 euros égale à 30% du loyer mensuel et charges, à compter du 01er janvier 2025 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Condamne la SA Clairsienne à verser à Mme [N] la somme provisionnelle de 5.200 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement,

Confirme l’ordonnance pour le surplus, y compris sur les dépens et les frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu aux demandes relatives au paiement des frais irrépétibles,

Condamne la SA Clairsienne aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,