COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/05471 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OCFW

[J] [R]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 330632025290 du 09/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

c/

[P] [L] ÉPOUSE [Z]

[A] [Z]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 03 décembre 2024 par le Tribunal de proximité d’ARCACHON (RG : 24/00151) suivant déclaration d’appel du 18 décembre 2024

APPELANT :

[J] [R]

né le 07 Juin 1948 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Maxence WATERLOT de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

1- [P] [L] ÉPOUSE [Z]

née le 28 Janvier 1959 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

2- [A] [Z]

né le 20 Février 1967

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffier stagiaire lors des débats : Ophélie ESCUDIE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – M. [A] [Z] et Mme [P] [Z] née [L] ont acquis le 9 avril 2021, une propriété composée d’une maison, un moulin, une habitation annexe et un second moulin située à [Localité 6].

2 – Selon bail du 29 août 2009, venant aux droits de M. [G] ancien propriétaire, ils ont loué à M. [J] [R] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 7].

Le bail a pris effet le 1er septembre 2009 pour une période de trois ans et pour un loyer de 244 euros.

3 – Par jugement de la juridiction de proximité d'[Localité 5] en date du 5 juin 2023, M. [R] a été condamné à vider le moulin qu’il occupait de ses affaires personnelles dans un délai de 2 mois et il a été fait interdiction au locataire de couper les arbres. M. [R] a interjeté appel de cette décision, la procédure est en cours.

4 – Par acte du 24 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à M. [R] un congé aux fins de reprise de la maison donnée à bail pour leur fille Mme [X] [Z] à effet au 31 août 2024 correspondant à la date de la période triennale.

5 – Le 31 août 2024 croyant que le locataire avait quitté les lieux puisqu’ils ont trouvé les clés sur le logement loué encore encombré de quelques cartons non évacués, les bailleurs ont procédé au changement des serrures du local donné à bail.

6 – Par ordonnance de référé du 24 septembre 2024 du tribunal de proximité d’Arcachon les époux [Z] ont été condamnés in solidum à permettre à M. [R] de réintégrer la maison d’habitation sous astreinte, le locataire ayant laissé quelques cartons et sa clef sur le logement.

7 – Soutenant que M. [R] reste occupant sans droit ni titre du logement depuis le 31 août 2024 puisque le congé n’a pas été contesté et qu’il n’occuperait pas lui-même les lieux et les utiliseraient comme garde-meubles, par acte du 3 octobre 2024, les époux [Z] ont fait assigner M. [R], en référé, devant le tribunal de proximité d’Arcachon aux fins, notamment, d’obtenir le constat de son occupation sans droit ni titre, son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à titre principal de 506 euros et à titre subsidiaire de 253 euros.

8 – Par jugement contradictoire du 3 décembre 2024, le tribunal de proximité d’Arcachon a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— déclaré valable le congé pour reprise au bénéfice de leur fille délivré par les époux [Z] à M. [R] le 24 octobre 2023 à effet au 31 août 2024 ;

— constaté l’occupation sans droit ni titre de M. [R] suite à l’acquisition du préavis fixé par le congé pour reprise délivré à effet du 31 août 2024 ;

— dit que M. [R] est un occupant sans droit ni titre d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 7], par l’effet du congé au 31 août 2024 ;

— ordonné l’expulsion de M. [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique d’un serrurier et d’un déménageur ;

— rejeté M. [R] en sa demande de délai pour quitter les lieux ;

— condamné M. [R] à payer aux époux [Z] à compter du 31 août 2024 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges qui auraient été dus si les loyers s’étaient poursuivis soit 253 euros et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués ;

— dit qu’en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— accordé à M. [R] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

— condamné M. [R] à payer aux époux [Z] une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

— condamné M. [R] aux entiers dépens ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples et/ou contraires ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

9 – M. [R] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 18 décembre 2024, en ce qu’il a :

— déclaré valable le congé pour reprise au bénéfice de leur fille délivré par les époux [Z] à M. [R] le 24 octobre 2023 à effet au 31 août 2024 ;

— constaté l’occupation sans droit ni titre de M. [R] suite à l’acquisition du préavis fixé par le congé pour reprise délivré à effet du 31 août 2024 ;

— dit que M. [R] est un occupant sans droit ni titre d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 7] par l’effet du congé au 31 août 2024 ;

— ordonné l’expulsion de M. [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique d’un serrurier et d’un déménageur ;

— rejeté M. [R] en sa demande de délai pour quitter les lieux ;

— condamné M. [R] à payer aux époux [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les loyers s’étaient poursuivis soit 253 euros et ce jusqu’à libération complète des lieux loués ;

— dit qu’en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions de l’article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [R] à payer aux époux [Z] une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples et/ou contraires.

10 – Par dernières conclusions déposées le 14 février 2025, M. [R] demande à la cour de :

— juger M. [R] bien-fondé et recevable en ses entières demandes, fins et prétentions ;

— infirmer le jugement entrepris.

Statuant à nouveau :

à titre principal :

— débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes.

À titre subsidiaire :

— accorder les plus larges délais à M. [R] pour évacuer les lieux ;

— accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à M. [R].

11 – Par dernières conclusions déposées le 12 mars 2025, les époux [Z] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’Ordonnance du 3 décembre 2024.

Y ajoutant :

— condamner M. [R] au paiement au profit des époux [Z] d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de la procédure d’appel.

12 – L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 26 juin 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

13 – L’ordonnance est contestée en ce qu’elle a retenu l’urgence à voir statuer sur la demande de congés reprise délivré à M. [R] par les époux [Z] alors qu’il existerait des contestations sur la validité du congé.

I – Sur la validité du congé

14 – L’appelant soulève l’absence d’urgence à voir prononcer son expulsion alors qu’il paie régulièrement ses loyers et que l’assignation saisissant le juge en référé ne caractérise pas cette urgence.

Il émet en tout état de cause la contestation sérieuse sur la validité du congé de ce qu’il est âgé de 76 ans et bénéficie ainsi d’une protection, n’ayant à ce jour aucune perspective de relogement dans le parc social.

15 – Les intimés sollicitent la confirmation de l’ordonnance déférée.

Sur ce :

16 – En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

17 – Selon l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.'

18 – le juge des référés est par principe compétent pour constater la validation d’un congé et ordonner l’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre.

19 – En l’espèce, les conditions de délivrance du congé reprise ne sont pas contestées, celui-ci ayant été délivré plus de 10 mois avant l’échéance du bail. Il est précisé dans le congé délivré le nom de la fille des bailleurs, Mme [W] [Z], laquelle vit dans un camping-car alors que les lieux occupés par l’intimé et ayant fait l’objet du congé-reprise ne sont pas réellement habités par M. [R] qui y a uniquement entreposés des cartons, comme cela relève des attestations produites déjà en première instance.

20 – L’appelant qui soutient que les cartons ont été faits par les bailleurs en son absence ne démontre pas résider habituellement dans les lieux.

21 – Les bailleurs soutiennent par ailleurs que M. [R] ne règle plus d’indemnité pour son occupation des lieux, ce qui n’est pas contesté par l’appelant.

22 – L’urgence est ainsi parfaitement caractérisée.

23 – Par ailleurs, s’il n’est pas contesté que M. [R] était âgé de 75 ans à la date de délivrance du congé, lui permettant de bénéficier de l’offre de relogement prévu par l’article 15 III de la loi de 1989, en cas de pluralité de bailleurs, il suffit que l’un d’entre eux soit âgé de plus de 60 ans pour échapper à la nécessité de notifier un congé avec offre de relogement. Or, à la date du 24 octobre 2023, Mme [R] était âgée de 64 ans, de sorte que les deux époux co-indivisaires ont pu valablement délivrer congé au locataire âgé de 70 ans sans offre de relogement.

24 – En l’absence de contestation sérieuse, il convient de confirmer l’ordonnance déférée qui a parfaitement apprécié la régularité du congé délivré pour reprise au bénéficie de leur fille, tant dans la forme que dans le fond.

25 – Les mesures subséquentes seront confirmées en ce qu’elles ont ordonné l’expulsion de M. [R] ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer.

II – Sur la demande de délais pour quitter les lieux

26 – Si l’appelant sollicite des délais pour quitter les lieux, il ressort des attestations produites et des photographies du 1er septembre 2024 qu’il ne réside plus dans les lieux mais y entrepose uniquement des cartons, qu’il a saisi tardivement les services sociaux 10 mois après la délivrance du congé et un mois avant la date d’effet de ce congé et qu’il ne produit aucun justificatif de recherche d’un logement en appel, étant rappelé qu’il occupe sans droit ni titre le logement depuis le 31 août 2024, constituant ainsi un trouble manifestement illicite.

27 – Son expulsion sera confirmée et sa demande de délai rejetée.

28 – L’ordonnance déférée confirmée de ce chef.

III – Sur les dépens et les fris irrépétibles

29 – M. [R] succombant en appel sera condamné aux dépens ainsi qu’au versement à M. et Mme [Z] de la somme de 1.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée

Y ajoutant

Condamne M. [R] à verser à M. et Mme [Z] la somme complémentaire de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. [R] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Paule POIREL, présidente légitimement empêchée, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,