COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 08 JANVIER 2026

N° RG 23/04168 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NNPD

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A. MMA IARD

c/

S.A.R.L. M. R [C]

S.A.R.L. ATELIER CAMBIUM

S.A.R.L. AQUITAINE ISOLATION ETANCHEITE (AQUISOLE)

Société SMABTP

S.A. ALLIANZ

SYNDICAT DES COPOPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 17] VILLAS

S.A.S. TRAVAUX PUBLICS 33

S.E.L.A.R.L. [S] [K]

S.C. ILOTS DURCY

S.A.S. HARRIBEY CONSTRUCTIONS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 juillet 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] (chambre : 7, RG : 21/01293) suivant déclaration d’appel du 05 septembre 2023

APPELANTES :

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Société d’Assurances Mutuelles inscrire au RCS du MANS sous le N° 775 652 126, es qualité d’assureur de la SARL MR [C], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social.

demeurant [Adresse 4]

S.A. MMA IARD inscrite au RCS du MANS sous le N° 440 048 882, en qualité d’assureur de la SARL MR [C], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social.

demeurant [Adresse 4]

Représentées par M^e Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées à l’audience par M^e Marie-Anne RAYMOND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.R.L. M. R [C] SARL immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n° 499 165 157

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée à l’audience par M^e Julie NEDELEC, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. ATELIER CAMBIUM

Activité : Architecte

demeurant [Adresse 8]

Représentée par M^e Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée à l’audience par M^e Léa GHASSEMZADEH, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. AQUITAINE ISOLATION ETANCHEITE (AQUISOLE) prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

demeurant [Adresse 23]

Société SMABTP

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, es qualité d’assureur de la société AQUISOLE

demeurant [Adresse 12]

Représentées par M^e Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. ALLIANZ prise en qualité d’assureur de la Société HARRIBEY CONSTRUCTIONS et en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 2]/FRANCE

Représentée par M^e Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée à l’audience par M^e Emmanuel GUERIN, avocat au barreau de BORDEAUX

SYNDICAT DES COPOPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES VI LLAS représenté par son syndic en exercice la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, SARL inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 432 296 234, dont le siège social est situé [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

demeurant [Adresse 11]

Représentée par M^e Thomas BELLEVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. TRAVAUX PUBLICS 33

demeurant Monsieur [L] [Y] [Adresse 3]

Représentée par M^e Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

S.E.L.A.R.L. [S] [K]

demeurant [Adresse 7]

Représentée par M^e Bruno THORRIGNAC de la SELARL THORRIGNAC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, plaidant

et par M^e Thomas BLAU, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant

S.C. ILOTS DURCY

inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 800 105 805, domiciliée au [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

demeurant [Adresse 9]

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. HARRIBEY CONSTRUCTIONS

demeurant [Adresse 21]

Représentée par M^e Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 10 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Au cours de l’année 2017, la Sccv Ilots [Adresse 15] a fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 19], sis [Adresse 10]. Cet ensemble comporte plusieurs bâtiments composés de logements destinés à être vendus en l’état futur d’achèvement et placés sous le régime de la copropriété.

Sont notamment intervenus à l’acte de construire :

Rôle

Assureur

Sarl Atelier Cambium

Architecte en charge d’une mission complète

Sas Qualiconsult

Contrôleur technique

Sma Sagena

Sas Harribey constructions

Gros oeuvre

Sa Allianz iard

Sarl Aquitaine isolation étanchéité (Aquisole)

Etanchéité

Smabtp

Sarl MR [C]

Lot enduits

Mma iard et Mma iard assurances mutuelles jusqu’au 1er janvier 2019

Sa Axa France iard à compter du 1er janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2019

Sarl Travaux Publics 33 (TP33)

VRD dont la maîtrise d’oeuvre a été dévolue à la Selarl Cabinet [S] [W]

2. Les livraisons des parties communes sont intervenues au cours du moins d’octobre 2018, avec réserves.

3. Des désordres sont apparus au cours de la première année après la livraison, à savoir :

— une forte condensation dans les halls, cages d’escalier et sas d’entrée à l’origine de coulures sur les murs et portes de placard, d’auréoles et de rouille sur les mains courantes ;

— des coulures verticales sur les façades extérieures des bâtiments ;

— des fissures sur les façades des bâtiments ;

— un aspect insatisfaisant des bétons bruts.

4. Se plaignant de l’absence de levée de ces réserves, le syndicat des copropriétaires a obtenu, par ordonnance de référé du 9 mars 2020, la désignation d’un expert en la personne de M. [V]. Il a déposé son rapport le 22 novembre 2021.

5. Par acte du 10 février 2021, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire.

6. Par jugement du 18 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté l’intervention volontaire à titre principal de la Sa Mma iard ;

— ordonné la disjonction de la partie de l’instance opposant la Sa Mma iard et Mma iard assurances mutuelles à la Sa Axa France iard et dit qu’elle est renvoyée à l’audience de mise en état du vendredi 29 septembre 2023 ;

— condamné la Sccv Ilots [Adresse 15] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 334 900,38 euros avec indexation sur l’indice BT01 à compter du dépôt du 22 novembre 2021 et de 13 579,21 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 4 avril 2022 jusqu’au prononcé du jugement et intérêts au taux légal au-delà avec capitalisation par années entières dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

— déclaré irrecevable la demande en réparation d’un trouble collectif de jouissance soutenue par le syndicat des copropriétaires ;

— condamné les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions avec son assureur et Mr [C] avec ses assureurs à garantir la Sccv Ilots [Adresse 15] à hauteur de 274 040,12 euros TTC au titre des fissures et dit que dans leurs rapports entre elles, la société Atelier Cambium supportera 15' de la charge définitive de cette condamnation, la société Harribey construction avec son assureur 25' et la société Mr [C] avec ses assureurs 60' ;

— condamné la société Atelier Cambium à relever la Sccv Ilots [Adresse 15] indemne à hauteur de 40', soit 11 516 euros en principal, de la condamnation prononcée au titre des couvertines et la société Aquisole in solidum avec son assureur la Smabtp à concurrence de 60', soit 17 274,12 euros en principal ;

— condamné la société Atelier Cambium, la Selarl Cabinet [S] [W] et la Sarl TP33 à garantir in solidum la Sccv Ilots Durcy de la condamnation prononcée au titre de l’humidité dans les halls, soit 16 821,84 euros et 13 579,21 euros à titre principal et dit que dans leurs rapports entre elles, la société Atelier Cambium supportera 60' de la charge définitive de cette condamnation, la Selarl Cabinet [S] [W] 30' et la Sarl TP 33, 10' ;

— condamné la Sa Mma iard et Mma iard assurances mutuelles et la Sa Allianz iard à garantir respectivement la société Mr [C] et la société Harribey constructions des condamnations prononcées contre elles et autorise la Sa Mma iard et Mma iard assurances mutuelles à opposer leur franchise contractuelle de 6 000 euros à la seule société Mr [C] et la Sa Allianz iard à opposer sa franchise contractuelle à la seule société Harribey constructions;

— condamné la Sccv Ilots [Adresse 15] à payer à la société Harribey constructions la somme de 64 330,85 euros au titre du solde de son marché ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, y compris récursoires et reconventionnelles ;

— rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

— condamné la Sccv Ilots [Adresse 15] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la Sccv Ilots Durcy aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

— condamné in solidum les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions avec son assureur, Mr [C] avec ses assureurs, Cabinet [S] Huénolé et TP 33 à garantir la Sccv Ilots [Adresse 15] des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens et dit que dans leurs rapports entre elles, la société Atelier Cambium supportera 20' de la charge définitive de ces condamnations, la société Harribey constructions avec son assureur 20', la société Mr [C] avec ses assureurs 50', la société Cabinet [S] [W] 5' et la société TP33, 5' ;

— dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

7. Par déclaration du 2 septembre 2023, les sociétés Mma iard et Mma iard assurances mutuelles ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions du 17 avril 2024, elles demandent à la cour de :

— faire droit à leurs prétentions ;

— débouter le syndicat des copropriétaires, la Sccv Ilots [Adresse 15], les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Aquisole, Smabtp, le cabinet [S] [W] et la société Travaux publics 33 de leurs appels incidents et de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre ;

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a condamné la Sccv Ilots [Adresse 15] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 334 900,38 euros avec indexation sur l’indice BT01 à compter du dépôt du 22 novembre 2021 et de 13 579,21 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 4 avril 2022 jusqu’au prononcé du jugement et intérêts au taux légal au-delà avec capitalisation par années entières dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

— les a condamnées avec Mr [C], les sociétés Atelier Cabium, Harribey constructions et son assureur à garantir la Sccv Ilots Durcy à hauteur de 274 040,12 euros TTC au titre des fissures et dit que dans leurs rapports entre elles, elles supporteront 60' de la charge définitive de cette condamnation ;

— les a condamnées et la Sa Allianz iard à garantir respectivement la société Mr [C] et la société Harribey constructions des condamnations prononcées contre elles et les ont autorisées à opposer leur franchise contractuelle de 6 000 euros à la seule société Mr [C] et la Sa Allianz iard à opposer sa franchise contractuelle à la seule société Harribey construction ;

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes, y compris récursoires et reconventionnelles ;

— a condamné la Sccv Ilots Durcy à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— a débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— a condamné la Sccv Ilots Durcy aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

— a condamné in solidum les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions et son assureur, Mr [C] et elles, Cabinet [S] [W] et TP 33 à garantir la Sccv Ilots [Adresse 15] des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— a dit que dans leurs rapports entre elles, elles supporteront 50' de la charge définitive de ces condamnations ;

— confirmer le jugement dont appel pour le surplus, et notamment en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

Statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire et juger que leur garantie décennale n’est pas mobilisable, faute d’imputabilité du désordre de fissures aux travaux de son assuré, la société Mr [C] ;

— débouter la Sccv Ilots Durcy et l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre en qualité d’assureur de la société Mr [C].

À titre subsidiaire, en cas de confirmation de la mobilisation de leur garantie,

— en cas de condamnation in solidum, condamner la société Atelier Cambium, la société Harribey et son assureur ainsi que la Sccv Ilots Durcy à intégralement garantir et les relever indemnes des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

— à défaut, dire et juger que la part de responsabilité de la société Mr [C] ne saurait excéder 20' et condamner la société Atelier Cambium, la société Harribey et son assureur ainsi que la Sccv Ilots Durcy à garantir et les relever indemnes à hauteur de 80' des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

— limiter le coût des travaux de reprise des façades enduites affectées de fissures à la somme totale et globale de 201 136,64 euros TTC correspondant aux travaux préparatoires et de peinture pour les façades enduites seulement, les frais d’installation de chantier et les frais annexes aux travaux de façades (frais de maîtrise d’oeuvre, CSPS, bureau de contrôle et assurance dommage ouvrage).

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du préjudice de jouissance; à défaut, dire et juger que leur garantie facultative au titre des dommages immatériels consécutifs n’est pas mobilisable ;

— faire application de la franchise contractuelle opposable de 6 000 euros ;

— condamner la Sccv [Adresse 16] et l’ensemble des parties défaillantes à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction faite au profit de Maître Stéphan Darracq représentant la Scp Maateis.

8. Dans ses dernières conclusions du 7 mai 2024, la Sarl Mr [C] demande à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a déclaré purgés les recours de la Sccv contre les constructeurs pour les désordres liés aux coulures et défauts d’aspect du béton car visibles à la réception et non réservés ;

— a écarté de l’assiette du recours les coûts de reprise du béton laissé brut ;

— a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du préjudice de jouissance ;

— a condamné la Sa Mma iard et Mma iard assurances mutuelles et la Sa Alianz iard à la garantir ainsi que la société Harribey constructions des condamnations prononcées contre elles ;

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a condamné la Sccv Ilots [Adresse 15] à payer au syndicat des copropriétaires le sommes de 334 900,38 euros et de 13 579,21 euros TTC ;

— l’a condamnée avec ses assureurs et les sociétés Atelier Cambium et Harribey constructions avec son assureur à garantir la Sccv Ilots [Adresse 15] à hauteur de 274 040,12 euros TTC au titre des fissures et dit que dans leurs rapports entre elles, elle et ses assureurs supporteront 60' de la charge définitive de cette condamnation ;

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes, y compris récursoires et reconventionnelles ;

— a condamné la Sccv Ilots [Adresse 15] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— a débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— a condamné la Sccv Ilots Durcy aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

— l’a condamnée in solidum avec ses assureurs et les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions avec son assureur, Cabinet [S] [W] et TP 33 à garantir la Sccv Ilots [Adresse 15] des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens et dit que dans leurs rapports entre elles, elle et ses assureurs supporteront 50' de la charge définitive de ces condamnations.

Statuant à nouveau et y faisant droit,

à titre principal,

— débouter la Sccv Ilots [Adresse 15], le syndicat des copropriétaires et toute autre partie de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre.

À titre subsidiaire,

— condamner les sociétés Mma iard et Mma iard assurances mutuelles en leur qualité d’assureur à la garantir et la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre au titre de la mobilisation de la police n°[Numéro identifiant 1] ;

— condamner la société Atelier Cambium, la société Harribey constructions et son assureur et la Sccv Ilots [Adresse 15] à garantir et la relever intégralement indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— à défaut, limiter sa part de responsabilité dans la survenance des désordres affectant les façades enduites à 10' et condamner la société Atelier Cambium, la société Harribey constructions et son assureur et la Sccv Ilots Durcy à garantir et la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— limiter le montant des travaux de reprise des façades enduites à la somme de 125 447,68 euros TTC correspondant aux travaux préparatoires et de peinture pour les façades enduites et les frais annexes de maîtrise d’oeuvre, coordonnateur SPS, bureau de contrôle et assurance dommages-ouvrage.

En tout état de cause,

— rejeter les appels incidents et les demandes subséquentes plus amples et contraires du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, de la Sccv Ilots [Adresse 15], de la Sarl Atelier Cambium, de la Sas Harribey constructions et son assureur, de la société Aquisole et son assureur, de la Selarl Cabinet [S] [W] et de la Sas Travaux publics 33 ;

— débouter les parties de leurs demandes émises à son encontre ;

— condamner la Sccv [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires et toute autre partie succombante à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de la procédure d’appel.

9. Dans ses dernières conclusions du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— débouter les compagnies Mma iard et Mma iard assurances mutuelles ou toute autre partie de leurs demandes ;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a débouté de ses demandes au titre du trouble de jouissance.

Statuant à nouveau,

— condamner la Sccv Ilots [Adresse 15] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Ajoutant au jugement,

— juger que les sommes allouées au titre des préjudices matériels seront indexées sur l’indice BT01 jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la Sccv Ilots [Adresse 15] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sccv Ilots Durcy aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Thomas Belleville conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire,

— condamner in solidum les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Mr [C], Mma iard et Mma assurances mutuelles et la Sccv Ilots Durcy à lui payer la somme de 249 007,75 euros au titre des désordres affectant les murs (coulures, fissures, aspect des bétons) avec indexation sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport et intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre anatocisme ;

— condamner in solidum les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Mr [C], Mma iard et Mma iard assurances mutuelles, Aquisole, Smabtp et la Sccv Ilots Durcy à lui payer la somme de 40 280,68 euros au titre des frais annexes aux travaux de façades (maîtrise d’oeuvre, SPS, DO, bureau de contrôle) avec indexation sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport et intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre anatocisme ;

— condamner in solidum les sociétés Atelier Cambium, [W], Travaux Publics 33, la Sccv Ilots [Adresse 15] à lui payer la somme de 30 401,05 euros au titre des désordres affectant les halls d’entrée avec indexation sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport et intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre anatocisme ;

— condamner in solidum les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Mr [C], Mma iard et Mma iard assurances mutuelles, Aquisole, Smabtp, [W], Travaux Publics 33 et la Sccv Ilots Durcy à lui payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes formulées contre lui ;

— condamner in solidum les sociétés Sccv Ilots Durcy, Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Mr [C], Mma iard et Mma iard Assurances Mutuelles, Aquisole, Smabtp, [W] et Travaux Publics 33 à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les sociétés Sccv Ilots Durcy, Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Mr [C], Mma iard et Mma iard assurances mutuelles, Aquisole, Smabtp, [W] et Travaux Publics 33 aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé et d’expertise, dont distraction au profit de M^e Thomas Belleville conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

10. Dans ses dernières conclusions du 5 juillet 2024, la société Ilots Durcy demande à la cour de :

— débouter les compagnies Mma iard et Mma iard assurances mutuelles de leur appel ;

— débouter le cabinet [S] [W], les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Mr [C], Aquisole, Smabtp et TP33 de leurs appels incidents ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident formulé au titre de son préjudice de jouissance.

I- Sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à son encontre.

Sur les désordres,

— à titre principal, réformer le jugement entrepris ;

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement entrepris.

Sur le préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires,

— confirmer le jugement entrepris ;

— par conséquent, débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident.

II- Sur la garantie des entreprises et de leurs assureurs.

À titre principal,

— réformer le jugement entrepris ;

— condamner in solidum les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Mr [C], Mma iard et Mma iard assurances mutuelles à la relever intégralement indemne de toutes les condamnations prononcées contre elle au titre des désordres afférents aux coulures, fissures et aspects des bétons en frais et accessoires dont notamment toute indexation susceptible d’assortir toute condamnation ;

— condamner in solidum les sociétés Atelier Cambium, Aquisole et Smabtp à la relever intégralement indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre au titre des désordres affectant les couvertines en principal, frais et accessoires dont notamment toute indexation susceptible d’assortir toute condamnation ;

— condamner in solidum les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Mr [C], Mma iard et mma iard assurances mutuelles, Aquisole et Smabtp à la relever intégralement indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre au titre des frais annexes afférents aux travaux de façade (maîtrise d’oeuvre, SPS, DO, bureau de contrôle) en principal, frais et accessoires dont notamment toute indexation susceptible d’assortir toute condamnation ;

— condamner in solidum les sociétés Atelier Cambium, le cabinet [S] [W] et la société Travaux Publics 33 à la relever intégralement indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre au titre des désordres affectant les halls d’entrée et les aménagements extérieurs en principal, frais et accessoires dont notamment toute indexation susceptible d’assortir toute condamnation ;

— condamner in solidum les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Mr [C], Mma iard et Mma iard assurances mutuelles, Aquisole, Smabtp, le cabinet [S] [W] et la société Travaux Publics 33 à la relever intégralement indemne de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires.

À titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs à la relever indemne des condamnations prononcées à son encontre ;

— débouter les Mma iard et Mma iard assurances mutuelles de leur appel ;

— débouter les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Mr [C], Aquisole, Smabtp, le cabinet [S] [W] et la société Travaux Publics 33 de leurs appels incidents.

III- Sur l’article 700 et les dépens.

— condamner in solidum les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions, Allianz, Mr [C], Mma iard et Mma iard assurances mutuelles, Aquisole, Smabtp, le cabinet [S] [W] et la société Travaux Publics 33 à la relever intégralement indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

IV- En toute hypothèse.

— débouter les sociétés Atelier Cambium, Harribey Constructions, Allianz, Mr [C], Mma iard et Mma iard assurances mutuelles, Aquisole, Smabtp, le cabinet [S] [W] et la société Travaux Publics 33 de toutes demandes, fins et conclusions en principal, frais et accessoires formulées à son encontre ;

— condamner in solidum toute partie succombante à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire.

11. Dans ses dernières conclusions du 12 avril 2024, la société Harribey constructions demande à la cour de :

À titre principal,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamnée avec son assureur, les sociétés Atelier Cambium, Mr [C] et ses assureurs à garantir la Sccv Ilots Durcy à hauteur de 274 040,12 euros TTC au titre des fissures et dit que dans leurs rapports entre elles, elle supportera 25' avec son assureur de la charge définitive de cette condamnation ;

— l’a condamnée in solidum avec son assureur, la société Atelier Cambium, Mr [C] et ses assureurs, le cabinet [S] [W] et TP33 à garantir la Sccv Ilots [Adresse 15] des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens et dit que dans leurs rapports entre elles, elle supportera 20' avec son assureur de la charge définitive de ces condamnations.

Statuant à nouveau,

— débouter les compagnies Mma iard, Mma iard assurances mutuelles comme la Sccv Ilots Durcy de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre ;

— subsidiairement, réduire à de plus juste proportions sa part éventuelle de responsabilité au titre de la réalisation des travaux, aucun des manquements évoqués par l’expert ne semblant pouvoir lui être raisonnablement personnellement imputé.

À titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

En tout état de cause,

— débouter les compagnies Mma iard et Mma iard assurances mutuelles comme la Sccv Ilots Durcy de l’intégralité des demandes formulées à son encontre ;

— débouter les sociétés [S] [W], Aquisole, Mr [C], Atelier Cambium, Allianz iard et la Smabtp de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre ;

— condamner la Sa Allianz iard à relever et la garantir de toute condamnation qui serait ordonnée à son encontre au titre de la mobilisation de sa police d’assurance ;

— condamner la Sccv Ilots [Adresse 15] à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sccv Ilots Durcy aux entiers dépens.

12. Dans ses dernières conclusions du 21 mai 2024, la société Allianz en qualité d’assureur de la société Harribey constructions demande à la cour de :

— déclarer mal fondées la société Mma iard assurances mutuelles et la Sa Mma iard en leurs appels.

En conséquence,

— rejeter l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Harribey constructions et elle ;

— rejeter l’appel incident du syndicat des copropriétaires tendant notamment à obtenir la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance et une indemnité au tite des frais irrépétibles ;

— rejeter l’appel incident de la Sccv Ilots Durcy sur la totalité de ses prétentions ;

— rejeter les appels incidents et demandes formulées contre elle, notamment de la Sccv Ilots Durcy, des sociétés Travaux Publics 33, Smabtp, Aquisole, Atelier Cambium, Mr [N], Harribey constructions, cabinet [S] [W], syndicat des copropriétaires, Mma iard et Mma iard assurances mutuelles ;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— estimé que la société Harribey ne pouvait être concernée qu’au titre des désordres des murs extérieurs ;

— déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la somme de 15 000 euros au titre du trouble de jouissance collectif ;

— réformer la décision entreprise :

— en ce qu’elle a retenu la responsabilité partielle de la société Harribey au titre des désordres des murs extérieurs et la garantie de son assureur à ce titre ;

— en ce qui concerne la répartition des responsabilités entre les intervenants à l’acte de construire.

Statuant à nouveau,

à tire principal,

— rejeter l’intégralité des demandes formulées à son encontre et à l’encontre de la société Harribey constructions ;

— condamner en toute hypothèse la Sarl Mr [C], son assureur, la Sccv Ilots Durcy et la société Cambium à la relever indemne et la garantir ainsi que la société Harribey constructions de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

— faire application de ses limitations contractuelles de garanties ;

— l’autoriser à opposer ses franchises contractuelles.

À titre subsidiaire,

— limiter la part de responsabilité de la société Harribey au titre des désordres des murs extérieurs et sa garantie dans la proportion de 5' ;

— l’autoriser à opposer ses franchises contractuelles.

En toute hypothèse,

— condamner la Sarl Mr [C], son assureur, la Sccv Ilots Durcy, la société Cambium à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

13. Dans ses dernières conclusions du 17 avril 2024, la société Atelier Cambium demande à la cour de :

— rejeter l’intégralité des demandes formées par les compagnies Mma iard et Mma iard assurances mutuelles à son encontre sur quelque fondement que ce soit.

I- Sur les défauts d’aspect de béton

À titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que ces désordres étaient apparents à la réception et n’ont fait l’objet d’aucune réserve ;

— par conséquent, débouter l’ensemble des parties de leurs demandes dirigées à son encontre sur quelque fondement que ce soit.

À titre subsidiaire,

— faire application de la clause d’exclusion de solidarité ;

— limiter ses condamnations à sa seule quote-part de responsabilité dans la survenance des désordres, laquelle ne saurait excéder une part de 20' au titre des ouvrages bétons et ravalements.

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Harribey, son assureur, la société Mr [C], son assureur et la Sccv Ilots Durcy à garantir et la relever intégralement indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre et, à défaut, dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 80'.

II- Sur les fissurations

À titre principal,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa responsabilité à hauteur de 15' dans la survenance des désordres.

Statuant à nouveau,

sur le fondement décennal,

— statuer ce que de droit sur le caractère décennal des désordres ;

— condamner la société Harribey, son assureur, la société Mr [C], ses assureurs et la Sccv Ilots Durcy à garantir et la relever intégralement indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Sur la théorie des désordres intermédiaires,

— juger qu’elle n’a commis aucun manquement ;

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes à son encontre.

À titre subsidiaire,

— faire application de la clause d’exclusion de solidarité ;

— limiter ses condamnations à sa seule quote-part de responsabilité dans la survenance des désordres, laquelle ne saurait excéder une part de 15' au titre des ouvrages bétons et ravalements.

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Harribey, son assureur, la société Mr [C], ses assureurs et la Sccv Ilots Durcy à garantir et la relever intégralement indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre et à défaut dans une proportionqui ne saurait être inférieure à 85'.

III- sur les couvertines

Sur le fondement décennal,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa part de responsabilité à hauteur de 40' dans la survenance des désordres.

Statuant à nouveau,

— statuer ce que de droit sur le caractère décennal des désordres ;

— condamner la société Aquisole et son assureur à garantir et la relever indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 80'.

IV- Sur la théorie des désordres intermédiaires

— faire application de la clause d’exclusion de solidarité ;

— limiter ses condamnations à sa seule quote-part de responsabilité dans la survenance des désordres, laquelle ne saurait excéder une part de 20' au titre des couvertines.

À titre subsidiaire,

— condamner la société Aquisole et son assureur à garantir et la relever intégralement indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre et, à défaut, dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 80'.

V- Sur les halls d’entrée

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa part de responsabilité à hauteur de 60' dans la survenance des désordres.

Statuant à nouveau,

à titre principal,

— juger que les désordres ne sont pas imputables aux travaux dont elle a assuré la maîtrise d’oeuvre ;

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes à son encontre sur quelque fondement que ce soit.

À titre subsidiaire,

— faire application de la clause d’exclusion de solidarité ;

— limiter ses condamnations aux seuls travaux de fermeture des halls d’entrée sinistrés.

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Travaux Publics 33 et le cabinet [S] [W] à garantir et la relever intégralement indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre et, à défaut, dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 50'.

En tout état de cause,

— débouter toutes autres parties appelantes ou intimées de leurs appels incidents et appels en garantie en ce qu’ils sont dirigés à son encontre ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre au titre de ses préjudices immatériels ;

— juger que la condamnation aux dépens ainsi que celle susceptible d’être allouée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile devra être prononcée à proportion des parts de responsabilité imputées aux intervenants ;

— condamner les parties succombantes à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la Scp Latournerie Milon Czamanski Mazille par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rejeter toute aure demande plus ample ou contraire.

14. Dans leurs dernières conclusions du 18 avril 2024, la société Aquisole et son assureur la Smabtp demandent à la cour de :

— constater que les Mma iard et Mma iard assurances mutuelles ne formulent aucune demande à leur encontre ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf celle concernant leur condamnation à payer la somme de 17 271,12 euros à la Sccv Ilots [Adresse 15] correspondant à 60' des condamnations au titre des couvertines ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Atelier Cambium à relever la Sccv Ilots Durcy indemne à hauteur de 40', soit 11 516 euros en principal, de la condamnation prononcée au titre des couvertines et les a condamnées à concurrence de 60', soit 17 274,12 euros en principal.

Statuant à nouveau,

— juger que la responsabilité de la société Aquisole n’est engagée qu’au titre du désordre relatif à la non-conformité des couvertines ;

— limiter la part de responsabilité de la société Aquisole aux seuls travaux réparatoires concernant le remplacement des couvertines pour un montant total de 22 996,91 euros ;

— juger qu’elle a engagé sa responsabilité au titre du désordre relatif à la non-conformité des couvertines ;

— juger qu’elle devra conserver une part de responsabilité qui ne saura être inférieure à 50' au titre du désordre relatif à la non-conformité des couvertines ;

— limiter sa part de responsabilité à 50' au titre du désordre relatif à la non-conformité des couvertines ;

— condamner la société Atelier Cambium à garantir et les relever indemnes à hauteur de la moitié des sommes qui seront allouées au titre du désordre relatif à la non-conformité des couvertines ;

— débouter la société Atelier Cambium et toutes autres parties de leur appel incident en ce qu’il serait formé à leur encontre ;

— juger que le préjudice de jouissance allégué par le syndicat des copropriétaires ne concerne pas l’intervention de la société Aquisole et le remplacement des couvertines ;

— débouter le syndicat des copropriétaires ou toute autre partie à la procédure de toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner les sociétés Atelier Cambium, Travaux Publics 33, Haribey constructions, Mr [C] et ses assureurs à garantir et les relever intégralement indemnes de toute condamnation qui excéderait le montant des travaux réparatoires relatifs aux couvertines arrêté à la somme de 22 996,91 euros ou qui concernerait le préjudice de jouissance allégué;

— condamner toute partie succombante à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

15. Dans ses dernières conclusions du 15 avril 2024, la Selarl [S] [W] demande à la cour de :

À titre principal,

— juger irrecevables comme nouvelles les demandes présentées en appel par toute partie n’ayant pas fait signifier ses conclusions de 1ère instance par voie d’huissier ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamné à garantir in solidum la société Ilots Durcy de la condamnation prononcée au titre de l’humidité des halls, soit 16 821,84 euros et 13 579,21 euros et dit que dans leurs rapports entre elles il supportera 30' de la charge définitive de cette condamnation ;

— l’a condamné à garantir la Sccv Ilots Durcy à haueur de 5' des dépens et frais irrépétibles mis à la charge de celle-ci ;

— statuant à nouveau, prononcer sa mise hors de cause.

À titre subsidiaire,

— limiter toute condamnation à son égard à une somme qui ne saurait excéder 3 535,97 euros.

En tout état de cause,

— condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction est requise au profit de M^e Thomas Blau.

16. Dans ses dernières conclusions du 12 avril 2024, la société Travaux publics 33 demande à la cour de :

À titre principal,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamné in solidum avec la société Atelier Cambium et la Selarl Cabinet [S] [W] à garantir la Sccv Ilots Durcy de la condamnation prononcée au titre de l’humidité dans les halls et dit que dans leurs rapports entre elles, elle supportera 10' ;

— l’a condamnée in solidum avec les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions et son assureur, Mr [C] et ses assureurs et le cabinet [S] [W] à garantir la Sccv Ilots Durcy des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens et dit que dans leurs rapports entre elles, elle supportera 5'.

Statuant à nouveau,

— débouter les compagnies Mma iard et Mma iard assurances mutuelles comme la Sccv Ilots Durcy de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre.

Subsidiairement,

— réduire à de plus justes proportions la part de responsabilité qui lui est éventuellement imputée au titre de la réalisation des travaux, aucun des manquements évoqués par l’expert ne semblant pouvoir lui être raisonnablement personnellement imputés.

À titre subsidiaire,

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions.

En tout état de cause,

— débouter les compagnies Mma iard et Mma iard assurances mutuelles comme la Sccv Ilots Durcy de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre ;

— débouter les sociétés [S] [W], Aquisole, Mr [C], Atelier Cambium, Allianz iard et la Smabtp de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre ;

— condamner la Sccv Ilots [Adresse 15] à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sccv Ilots [Adresse 15] aux entiers dépens.

17. L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- L’application de la garantie des vices et défauts de conformité apparents

18. Selon l’article 1642-1 du code civil, 'le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer'.

L’article 1646-1 du même code précise, quant à lui : 'Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3".

L’article 1648 ajoute : 'l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices'.

19. Le premier de ces textes institue au profit de l’acquéreur, et par extension, au profit du syndicat des copropriétaires, une garantie en cas de vices ou de défaut de conformité apparents.

Doit être considéré comme un désordre apparent tout vice ou défaut de conformité apparu avant le plus tardif des deux événements que sont :

— soit la réception des travaux effectuée avec ou sans réserve ;

— soit l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur.

20. Si l’immeuble vendu est affecté de vices de construction ou de défauts de conformité apparents, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour agir à compter du plus tardif des deux événements visés à l’article 1642-1 du code civil, à savoir l’expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession ou la réception si elle est postérieure. (Civ., 3ème, 16 décembre 2009, pourvoi n° 08-19.612, publié).

Si la recevabilité de l’action fondée sur l’article 1642-1 du code civil n’est pas subordonnée à un délai de dénonciation, le vendeur en l’état futur d’achèvement ne pourra être condamné sur le fondement de cette garantie que si les vices et défauts de conformité apparents affectant l’immeuble sont bien apparus dans le délai de l’article 1642-1 du code civil, la preuve de la date d’apparition du désordre pouvant être valablement et efficacement rapportée par un constat d’huissier, des témoignages, le compte rendu de visite d’un technicien missionné par l’acquéreur etc.

21. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'les Villas’ conclut à la confirmation du jugement qui a estimé que les conditions de la garantie étaient réunies et qui a donc condamné la Sccv Îlots Durcy à lui payer à ce titre les sommes de 334 900,38 € et de 13 579,21 €.

Il affirme que tous les défauts et désordres constatés par l’expert ont été dénoncés au promoteur dans le délai imparti par l’article 1646-1 du code civil et qu’il a bien agi dans le délai prévu par la loi.

22. Qu’en effet, les livraisons ont eu lieu en octobre 2018 et l’assignation en référé en vue de la désignation d’un expert a été signifiée le 8 novembre 2019, soit dans le délai de treize mois qui lui était imparti.

23. La Sccv conclut à l’infirmation du jugement en soutenant que les différents désordres évoqués par le syndicat des copropriétaires n’étaient nullement apparents et n’ont au demeurant fait l’objet d’aucune réserve dans les procès-verbaux de réception ou de livraison.

Sur ce,

24. La mise en oeuvre de la garantie édictée par l’article 1642-1 susvisé suppose en réalité deux conditions :

— que les désordres ou les défauts de conformité soient apparus, non pas dans le délai d’un an prévu par l’article 1646-1, mais soit avant la réception, soit dans un délai d’un mois à compter de la livraison à l’acquéreur ;

— que l’action en réparation ait été engagée dans le délai d’un an à compter du plus tardif des deux délais précédents, à peine de forclusion.

25. Or en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte en aucune façon la preuve que les différents désordres ou défauts de conformité seraient apparus, soit avant la réception de travaux par le maître de l’ouvrage soit dans un délai d’un mois à compter de la livraison à son profit.

26. Au contraire, pour chacun des bâtiments concernés, l’expert relève systématiquement: «Sur l’analyse du procès-verbal de réception des travaux, entre le promoteur et les acteurs à l’acte de bâtir, j’observe que les ouvrages de gros 'uvre n’ont pas fait l’objet de réserves quant aux aspects des bétons et quant à l’existence de fissures sur les ouvrages en béton.

Sur l’analyse du procès-verbal de livraison des ouvrages, entre le promoteur et les acquéreurs, j’observe que les ouvrages de gros 'uvre n’ont pas fait l’objet de réserves quant aux aspects des bétons et quant à l’existence de fissures sur les ouvrages en béton.».

27. Dans ces conditions, le jugement qui a admis la garantie de plein droit due par le vendeur sera infirmé.

Il en résulte que, comme le précise l’article 1642-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir réparation que selon les voies de droit commun.

28. Ainsi, trois hypothèses sont à envisager.

S’il s’agit d’un défaut de conformité, seront applicables les articles 1604 et suivants du code civil.

S’il s’agit de désordres engageant la solidité de l’ouvrage ou sa propriété à sa destination, il conviendra d’appliquer la présomption de responsabilité de l’article 1792 du code civil.

Enfin, le vendeur d’immeuble à construire est, comme les constructeurs, tenu, à l’égard des propriétaires successifs de l’immeuble, d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires. (Civ., 3ème, 14 décembre 2010, pourvoi n°09-71.552, diffusé ; Civ., 3ème, 27 juin 2019, pourvoi n°18-14.786, diffusé).

29. En l’espèce, à titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires agit contre les différents constructeurs et contre la Sccv au visa des articles 1102, 1103, 1104, 1231-1 et 1792 du code civil.

Il y a donc lieu d’examiner les différents désordres affectant les immeubles.

II- Les désordres affectant les façades

30. Il convient de préciser que l’ensemble immobilier considéré comporte 5 bâtiments ou 'villas’ abritant 47 appartements.

31. Dans ces différents bâtiments, l’expert a constaté les désordres suivants :

— des traces de coulures sur l’enduit au niveau des acrotères

— des traces de coulures en partie courante de la façade, et, notamment au droit des balcons et des terrasses

— des salissures des enduits de façade

— des fissures horizontales et verticales sur l’enduit

— des « patchworks » de ragréage en béton et une finition non conforme au niveau d’exigence attendu

— a présence, au niveau des loggias, de fissures ou de salissures sur les enduits, ainsi que des bétons partiellement et très grossièrement ragréés.

32. L’expert explique : « En ce qui concerne les ouvrages en béton brut, je confirme que la mise en 'uvre d’un ragréage, ne correspond pas à la notice descriptive de vente.

De plus sur certains ouvrages et notamment les balcons, l’hétérogénéité dudit ragréage est parfaitement inacceptable, et ne permet pas d’avoir un ouvrage terminé.

A cet effet, je souligne les points suivants :

— Les ouvrages n’ont fait l’objet d’aucune réserve dans le procès-verbal de réception des

travaux

— Les ouvrages ont fait soit :

a. L’objet de réserves, soit dans le procès-verbal de livraison des ouvrages entre

le promoteur constructeur et les acquéreurs,

b. L’objet de réserves dans l’année de parfait achèvement entre le promoteur

constructeur et les acquéreurs.

En ce qui concerne les traces sur enduits de façade, il apparaît que ces traces ont pour origine une pollution atmosphérique du fait de poussières provenant du chantier voisin pendant la mise en 'uvre de l’enduit.

En ce qui concerne les fissurations se situant sur certaines façades, il s’agit de mouvements structurels liés au retrait dessiccation des ouvrages de maçonneries et des ouvrages en béton.

En ce qui concerne les couvertines, il peut être confirmé que ces dernières sont non conformes au DTU 40.41 (NF P34-211-1) (septembre 2004) : Travaux de bâtiment – Couvertures par éléments métalliques en feuilles et longues feuilles en zinc – Partie 1 : Cahier des clauses techniques (Indice de classement : P34-211-1) ».

A- Les fissures horizontales et verticales sur l’enduit

33. Il n’est pas contesté qu’il s’agit bien là d’un désordre décennal bien que l’expert se soit contenté de mettre une croix dans une colonne 'oui’ au niveau de la ligne 'désordre rendant la construction impropre à sa destination à terme’ dans un tableau énonçant diverses propositions, sans le justifier aucunement ni même préciser si l’échéance (à terme) qu’il vise se situe dans le délai d’épreuve.

34. Les sociétés MMA, assureur de la société MR [C] et cette dernière reprochent au tribunal d’avoir opéré une confusion entre les causes d’exonération de la responsabilité de plein droit édictée par l’article 1792 du code civil et les conditions préalables d’application de celle-ci qui supposent que soit d’abord caractérisée l’imputabilité des désordres aux travaux confiés au constructeur concerné.

Elles soutiennent qu’en effet, il résulte de l’expertise que la cause des désordres est extérieure à l’enduit et trouve son siège dans des mouvements structurels ayant affecté le support ainsi que l’a noté l’expert.

Sur ce,

35. La présomption de responsabilité de l’article 1792 du code civil est certes écartée lorsque les désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés par l’entrepreneur.

Il pèse sur ce dernier, en ce qui concerne seulement les désordres affectant l’ouvrage réalisés par ses soins, une présomption simple d’imputabilité, susceptible de tomber devant la preuve contraire, apportée par tous moyens, que son activité est étrangère aux travaux qui constituent le siège des désordres.

36. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

En effet, les fissures se sont manifestées précisément dans les enduits qui constituent donc, avec leur support, le siège même des désordres.

37. Il y a d’autant moins lieu de dire qu’il n’existe pas de lien d’imputabilité que des reproches sont adressés à la société MR [C] quant à l’acceptation du support et la réalisation des travaux eux-mêmes.

La présomption de responsabilité édictée par l’article 1792 du code civil doit donc s’appliquer.

38. La société Harribey Constructions, qui a réalisé les travaux de gros-oeuvre à propos desquels l’expert note des 'mouvements structurels liés au retrait dessiccation des ouvrages de maçonneries et des ouvrages en béton', se verra également appliquer la présomption de responsabilité décennale.

39. La société Atelier Cambium soutient que le seul fait qu’il lui ait été confié une mission complète d’architecte ne peut suffire à établir un lien d’imputabilité avec les désordres.

Elle conteste les manquements que l’expert met à sa charge mais cette question est étrangère à celle de l’imputabilité qui consiste seulement à vérifier que les désordres sont intervenus dans la sphère d’action du constructeur.

40. Tel est bien le cas en l’espèce de l’architecte qui ne peut soutenir que la réalisation du gros-oeuvre, et plus particulièrement celle des façades et l’apposition de l’enduit, lui étaient totalement étrangères.

41. De son côté, la SCCV Îlots Durcy ne conteste pas sa responsabilité de plein droit dès lors que l’on se trouve en présence d’un désordre décennal.

42. Par ailleurs, les sociétés MMA, assureurs de la société MR [C] et Allianz, assureur de la société Harribey Constructions ne contestent pas devoir leur garantie.

43. Il résulte donc de ce qui précède que la SCCV Îlots [Adresse 15], la sarl MR [C] et ses assureurs, les sociétés MMA, la société Harribey Constructions et la société Allianz ainsi que la sarl Atelier Cambium seront tenues in solidum d’indemniser la syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas des conséquences des fissures des façades.

44. Sur la question des responsabilisés respectives des différents débiteurs tenus à la dette, la Sccv considère qu’elle ne saurait être tenue en aucune façon de la charge définitive de la dette puisqu’elle n’a ni conçu ni réalisé les travaux, de sorte qu’elle devrait être relevée indemne de toute condamnation par ses codébiteurs.

Elle conteste le reproche que lui adresse l’expert selon lequel elle n’aurait pas 'répercuté’ « les réserves à la livraison admise par les copropriétaires soit à titre individuel, soit au travers de l’association syndicale aux différents acteurs de l’acte de bâtir pour permettre à ces derniers de remédier aux désordres pendant le délai de parfait achèvement. ».

45. La sarl Atelier Cambium conteste pour sa part les reproches qui lui sont adressés par l’expert selon lesquels elle n’aurait pas prévu des ouvrages ou des compléments d’ouvrage permettant d’éviter les désordres liés aux changement de matériaux alors qu’au contraire dans son CCTP (cahier des clauses techniques particulières) afférent au lot 3 (enduits) elle avait prévu la pose d’un 'joint en U au niveau de la liaison béton- brique murs extérieurs’ et une armature d’enduit.

46. La société Harribey Constructions et son assureur, la société Allianz, dénient également toute part de responsabilité au motif que l’expert a bien relevé que les travaux étaient conformes aux normes, DTU (documents techniques unifiés) et autres règles de l’art de sorte qu’il ne peut, dans le même temps lui reprocher de ne les avoir pas réalisés 'dans la qualité requise au marché'.

Elles ajoutent que, comme l’a rappelé l’architecte, des précautions avaient été préconisées

afin d’éviter l’apparition de fissures sur les enduits.

47. Elles affirment qu’en outre, la, société Harribey Constructions avait attiré l’attention de la société MR [C] sur certains manquements au CCTP, par lettre du 29 mars 2018.

48. La société MR [C] et ses assureurs, les sociétés MMA, font valoir que les reproches articulés par l’expert ne sont pas justifiés et ne concernent pas le lot attribué à la société MR [C].

Elles affirment que cette dernière ne peut être tenue pour responsable de désordres qui affectent le gros-oeuvre et qu’il appartenait donc au maître d’oeuvre, au bureau d’étude et au titulaire de ce lot de prendre toutes les dispositions utiles propres à remédier au phénomène de fissurations.

49. La société MR [C] nie avoir accepté le support puisqu’au contraire, elle n’a cessé d’alerter sur sa défectuosité et n’a fini par procéder au travail commandé que sous la menace de fortes pénalités, non sans avoir fait dresser un constat d’huissier pour se ménager la preuve de ses affirmations.

Sur ce,

50. Force est de constater que, de manière générale, l’expert se borne à articuler des griefs qui sont d’ordre général, stéréotypés pour la plupart, puisqu’il les adresse indifféremment à chacun des intervenants, comme les reproches ayant consisté à ne pas avoir, pendant l’année de parfait achèvement, fait en sorte de remédier aux désordres ou 'bien que conscient des problématiques affectant les façades, pour ne pas avoir été force de proposition et d’actions pour remédier aux désordres'.

51. Ainsi les énumère-t’il de la manière suivante :

« 1/L’architecte Cambium :

A/ Dans le cadre de sa mission de conception et Direction de l’Exécution des travaux pour ne pas avoir prévu des ouvrages et/ou des compléments d’ouvrage permettant d’éviter les désordres liés aux changements de matériaux.

B/ Dans le cadre de sa mission de Direction de l’Exécution des travaux, pour ne pas avoir exigé de l’entreprise de gros 'uvre des ouvrages exempts de défauts et/ou de désordres.

C/ Pour ne pas avoir, pendant l’année de parfait achèvement, proposé au maître de l’ouvrage la moindre mesure de réparations et de mesures correctives.

D/ Bien que conscient des problématiques affectant les façades, pour ne pas avoir été forcé de proposition et d’actions pour remédier aux désordres.

2/ La société Harribey, titulaire du lot gros-oeuvre:

A/ Pour ne pas avoir réalisé les travaux de gros 'uvre dans la qualité requise au marché.

B/ Pour ne pas avoir remédié aux désordres avant réception, alors que ces derniers leurs étaient connus.

C/ Pour ne pas avoir pendant l’année de parfait achèvement remédié aux désordres constatés.

D/ Pour ne pas avoir alerté le maître de l’ouvrage sur le manque de prescription qui pouvait

permettre le traitement des changements de matériaux.

E/ Bien que conscient des problématiques affectant les façades, pour ne pas avoir été forcé de proposition et d’actions pour remédier aux désordres.

3/ La société MR [C], titulaire du lot ravalement:

A/ Pour ne pas avoir réalisé les travaux de gros 'uvre dans la qualité requise au marché.

B/ Pour ne pas avoir remédié aux désordres avant réception, alors que ces derniers leurs étaient connus.

C/ Pour ne pas avoir pendant l’année de parfait achèvement remédié aux désordres constatés.

D/ Pour ne pas avoir alerté son mandant, la Société Harribey, sur le manque de prescription qui pouvait permettre le traitement des changements de matériaux.

E/ Bien que conscient des problématiques affectant les façades, pour ne pas avoir été forcé de proposition et d’actions pour remédier aux désordres.

4/ La Sccv Îlots [Adresse 15]:

A/ Pour ne pas avoir répercuté les réserves à la livraison émises par les copropriétaires, soit à titre individuel, soit au travers de l’association syndicale, aux différents acteurs de l’acte de bâtir, pour permettre à ces derniers de remédier aux désordres pendant le délai de parfait achèvement. »

52. Par ailleurs, l’expert impute certes les désordres à un phénomène de mouvements structurels liés au retrait dessiccation des ouvrages de maçonneries et des ouvrages en béton mais sans plus d’explications techniques.

Il ne précise pas si cette situation était normale et prévisible et quelles étaient les mesures à prendre soit pour les éviter soit pour en pallier les conséquences.

53. Il est également exact que comme le soutient la société Harribey, si l’expert lui fait grief de 'ne pas avoir réalisé les travaux de gros 'uvre dans la qualité requise au marché', il ne précise nullement en quoi.

54. La cour ne peut donc que se fonder sur les éléments fournis par les parties elles-mêmes.

55. À cet égard, la sarl Atelier Cambium verse aux débats le CCTP relatif au lot enduits dont il n’est pas contesté qu’il s’imposait donc à la société MR [C].

Or, ce CCTP prévoyait bien la fourniture et la pose d’un joint en U en aluminium qui devait être situé au niveau du changement de matériaux béton/brique des murs extérieurs à la cote + 1,00m au-dessus du plancher bas du R+1;

56. Il était ajouté que l’entrepreneur devrait 'prendre toutes les mesures nécessaires pour garantir l’étanchéité à l’air et à l’eau de la façade sur ce point particulier et la liaison entre l’enduit et le joint devra être très soigné afin d’éviter toute bavure, coulure etc…'.

Le CCTP ajoute encore qu’au droit des joints (linteaux, appuis de baies etc..), si nécessaire, il convenait de procéder à la fourniture et la pose d’enduit métallique de type treillis soudé au droit des joints entre supports de nature différentes.

57. Il n’est pas contesté que la société MR [N] n’a pas procédé à ces opérations.

58. Celle-ci soutient certes que les supports réalisés par la société Harribey nécessitaient de nombreuses reprises, qu’elle avait alerté la maîtrise d’oeuvre à plusieurs reprises de l’impossibilité de réaliser un travail satisfaisant dans ces conditions et que ce n’est que sous la contrainte qu’elle s’est résolue à entreprendre les travaux commandés.

59. Mais d’une part, elle ne démontre nullement avoir ainsi alerté l’architecte, la lettre recommandée dont elle se prévaut, datée du 29 mai 2019, étant bien postérieure aux faits et étant surtout motivée par la contestation des pénalités de retard appliquées dans le cadre de l’établissement du décompte général définitif (DGD).

60. De la même manière, ne saurait-elle invoquer une acceptation des risques par le maître de l’ouvrage dont rien n’indique qu’il aurait été alerté sur une difficulté à ce sujet et qu’il aurait en toute connaissance de cause accepté ou imposé des prestations incomplètes ou inadaptées.

61. Il est vrai d’autre part, que la société MR [C] a fait dresser un constat d’huissier le 23 février 2018, avant d’intervenir sur les façades.

Ce constat avait pour but, est-il indiqué dans l’exorde reprenant les déclarations du requérant, de constater qu’il 'y avait un problème récurrent au niveau de la finition des supports avec le gros-oeuvre maçonnerie.

Il y a des désordres importants liés à l’appareillage en brique. L’absence de rectitude et de planimétrie des surfaces murales nécessitera de nombreuses reprises avant l’enduit de finition.

Ainsi, la brique est parfois en retrait de plusieurs centimètres. Il apparaît que de nombreuses surfaces ne sont pas d’aplomb (absence de verticalité ou d’horizontalité).

L’architecte a pour autant préconisé que les parties en soubassement en béton soient construites en surépaisseur par rapport à la brique.

Eu égard à toutes les reprises qu’il va falloir préalablement mettre en oeuvre, il m’indique qu’il y a un risque d’infiltration au niveau de la pose de l’enduit par rapport aux voiles en béton situées en soubassement.

La baguette d’arrêt avec goutte-d’eau devrait être positionnée au niveau du béton pour que l’enduit joue efficacement son rôle'.

62. À réception de ce constat, la société Harribey Constructions répondait le 29 mars 2018, qu’il n’y avait pas eu de réception contradictoire des supports et que la société MR [C] n’avait pas respecté les préconisations sus-citées de son CCTP.

Elle ajoutait que la préparation des supports n’avait pas été réalisée correctement et que la société MR [C] n’avait pas réalisé la 'deuxième passe pour l’enduit de finition'.

63. En tout état de cause, à supposer exacts les défauts allégués dans la réalisation des façades, la société MR [C] ne démontre pas qu’ils seraient la cause des fissures apparues dans les enduits.

64. Aucune faute ne peut être retenue à l’égard de la Sccv [Adresse 18], le reproche qui lui est adressé par l’expert, à savoir 'ne pas avoir répercuté les réserves à la livraison émises par les copropriétaires, soit à titre individuel, soit au travers de l’association syndicale, aux différents acteurs de l’acte de bâtir, pour permettre à ces derniers de remédier aux désordres pendant le délai de parfait achèvement', n’étant nullement établi et sans lien de surcroît avec les désordres eux-mêmes puisque se rapportant à des faits qui leur seraient postérieurs.

65. Pour ce qui concerne le maître d’oeuvre, aucune faute n’est établie à son égard quand bien même aurait-il été avisé, par la société MR [C], comme elle le soutient, de ses réticences à intervenir sur les supports réalisés par la société Harribey dont le rôle causal n’est pas démontré.

66. En définitive, c’est donc cette société et ses assureurs, les sociétés MMA, qui sera tenue de garantir ses codébiteurs de la condamnation prononcée contre eux au titre des fissures des enduits.

B- Sur les coulures, salissures des enduits et les ragréages du béton

67. L’expert précise que sur certains ouvrages, et en particulier sur les balcons, le ragréage ne correspond pas à la notice descriptive de vente et que son hétérogénéité est parfaitement inacceptable et ne permet pas d’avoir un ouvrage terminé.

68. Qu’en ce qui concerne les traces sur les enduits de façade, celles-ci ont pour origine une pollution atmosphérique du fait de poussières provenant d’un chantier voisin pendant la mise en oeuvre de l’enduit.

69. Il n’est pas contesté que ces désordres n’ont aucune incidence sur la solidité de l’ouvrage et sur sa destination, de sorte qu’il ne s’agit que de désordres esthétiques qui obéissent à la théorie des désordres intermédiaires.

70. Par ailleurs, comme l’a constaté le tribunal, ces désordres étaient parfaitement visibles dès la réception et n’ayant pas donné lieu à des réserves, doivent être considérés comme purgés.

De plus, comme il l’a également noté, les désordres affectant l’aspect des enduits seront absorbés par les réparations liées aux fissures sur lesquelles il a été statué plus haut.

C- Sur la réparation des désordres

70. Il est exact que, comme le soutiennent les MMA, le chiffrage des travaux réparatoires doit tenir compte de ce que l’évaluation proposée par l’expert inclut la réfection des parois en béton laissées brutes et celle des couvertines.

71. Ces sociétés proposent de s’appuyer sur le devis de la société David Davitec utilisé par l’expert en retenant les postes relatifs aux travaux préparatoires et aux travaux de peinture, au prorata des seules surfaces enduites.

En y ajoutant les frais d’installation de chantier et les frais annexes (maîtrise d’oeuvre, CSPS, bureau de contrôle et assurance dommages-ouvrage) avec des montants inchangés, l’on parvient à un montant total de 201 136,64 € TTC.

72. Ce calcul ne donnant lieu à aucune contestation sérieuse, sera retenu et le jugement infirmé en conséquence.

La franchise contractuelle est opposable à l’assurée seulement.

III- Les couvertines

73. Il sera rappelé à titre préliminaire qu’une couvertine désigne une petite couverture destinée à protéger en général le sommet d’un mur contre les infiltrations de l’eau de pluie.

74. Dans le cas présent, nul, à commencer par l’expert, n’ayant pris la peine d’expliquer au juge de quelles couvertines il s’agit ni de quels défauts elles sont affectées, la cour en est réduite à des supputations et suppose qu’elles concernent les acrotères (ou parapets) qu’on peut apercevoir sur les photographies des terrasses insérées dans le rapport d’expertise…

75. Mais les parties ne semblent pas contester l’existence et la consistance de ce désordre.

76. Comme dans le cas précédent, l’expert s’est borné à cocher une croix signifiant qu’il s’agirait là d’un 'désordre rendant la construction impropre à sa destination à terme’ mais faute de plus précisions, c’est à juste titre que la société Aquisole soutient qu’il ne peut s’agir d’un désordre décennal.

77. Par conséquent, la présomption de responsabilité qui en résulte ne saurait s’appliquer.

78. Bien que l’expert se soit borné à cocher une croix 'non’ à la ligne ' travaux conformes aux normes, DTU et autres règles de l’art’ et à préciser que les couvertines sont non conformes au DTU 40.41 sans préciser ni quelles seraient les normes résultant de ce document ni en quoi elles auraient été enfreintes ni, enfin, quelles en seraient les conséquences, la société Aquisole admet que 'les coulures, objet du désordre constaté par l’Expert judiciaire, sont la conséquence de ruissellement d’eau sur les enduits liées à des couvertines de géométrie inadaptées ne permettant pas d’assurer un écoulement de la goutte d’eau à une distance suffisante par rapport au nu des enduits'.

79. Elle admet donc sa responsabilité mais soutient que celle-ci doit être partagée, au moins à hauteur de 50 % avec le maître d’oeuvre, la société Atelier Cambium, en relevant les reproches adressés par l’expert à cette société.

80. En effet, l’expert retient à la charge de l’architecte les fautes suivantes :

'A/ Dans le cadre de sa mission de Direction de l’Exécution des travaux, pour ne pas avoir vérifié la conformité des couvertines au regard des normes en vigueur.

B/ Pour avoir proposé de réceptionner les ouvrages de couvertines sans émettre la moindre réserve quant à la conformité de ces dernières

C/ Bien que conscient des problématiques affectant les façades, et, pour lesquelles l’origine d’une partie des désordres provient de la non-conformité des couvertines, pour ne pas avoir été force de proposition et d’actions pour remédier aux désordres'.

81. La sarl Atelier Cambium ne conteste pas avoir une part de responsabilité mais estime que celle-ci ne saurait dépasser 20 % .

82. Dans la mesure où en effet, la seule faute susceptible d’être retenue consiste en un défaut de surveillance, les autres reproches énoncés par l’expert, et que la société Aquisole s’abstient de développer, étant d’ordre trop général, il sera retenu une part de responsabilité de 20%.

83. La société Atelier Cambium invoque à ce sujet une clause insérée dans le contrat d’architecte et qui exclut toute solidarité.

Elle met en avant une clause du contrat d’architecte des conditions générales selon laquelle l’architecte « ne peut être tenu responsable, de quelque manière que ce soit, et en particulier solidairement, des dommages imputables aux actions ou omissions du maître d’ouvrage ou des autres intervenants dans l’opération faisant l’objet du présent contrat ».

84. Elle en déduit que sa responsabilité ne saurait excéder ses seules fautes personnelles directement à l’origine des dommages subis par le maître de l’ouvrage, excluant de fait toute condamnation in solidum ou solidaire.

85. Il est exact qu’une clause du contrat d’architecte peut exclure la solidarité et la responsabilité in solidum entre l’architecte et les entrepreneurs pour la responsabilité contractuelle de droit commun seulement (en matière de responsabilité légale, une telle clause est réputée non écrite en application de l’article 1792-5 du code civil).

86. Il est néanmoins de principe qu’en application de l’article 1147 ancien du code civil, chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage.

Par conséquent, la clause d’exclusion de solidarité ne limite pas la responsabilité de l’architecte, tenu de réparer les conséquences de sa propre faute, le cas échéant in solidum avec d’autres constructeurs, et ne saurait avoir pour effet de réduire le droit à réparation du maître d’ouvrage contre l’architecte, quand sa faute a concouru à la réalisation de l’entier dommage.

87. 'Viole l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la cour d’appel qui, pour limiter l’obligation à réparation de l’architecte et de son assureur à une fraction des dommages, retient que la clause d’exclusion de solidarité n’est privée d’effet qu’en cas de faute lourde et que l’architecte n’est tenu qu’à hauteur de la part contributive de sa faute dans la survenance des dommages, alors qu’il résulte de ses constatations que la faute de l’architecte est à l’origine de l’entier dommage'. (Civ., 3ème, 19 janvier 2022, pourvoi n°20-15.376, publié).

88. La société Atelier Cambium invoque un arrêt de la Cour de cassation qui statuerait en sens contraire (Civ 3, 25 mai 2023, n° 21-20.643) mais la question posée était différente et concernait la qualification de la clause en clause abusive.

89. En l’espèce, la faute de l’architecte est bien de nature, à elle seule, à réaliser l’entier dommage quand bien même la société Aquisole a commis de son côté une faute concurrente, puisque sans celle-ci, le dommage ne serait pas survenu.

90. Les deux sociétés et la Smabtp, qui ne conteste pas devoir sa garantie, seront donc tenues in solidum.

91. Alors qu’à titre de réparation, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 28 790,12 € conformément à ce qu’a accordé le jugement, la société Aquisole invoque une erreur de calcul de sorte qu’il ne serait dû selon l’expert lui-même, que la somme de 22 996,91 €.

92. Mais en réalité, il ressort bien de ce rapport que pour l’ensemble des bâtiments, le coût des réparations est évalué à :

5 890, 56 + 5 522,40 +6 847,78 + 5 522,40 + 5 006,98 = 28 790,12 € TTC.

IV- Les désordres affectant les halls d’entrée et les aménagements extérieurs

93. Ces désordres, présents dans trois des bâtiments, se caractérisent par la présence d’une humidité excessive dans les halls d’entrée avec un phénomène de condensation sur les parois les sols et les escaliers.

Il n’est pas contesté qu’il en résulte un danger pour les habitants qui peuvent glisser et qu’il s’agit d’un désordre d’ordre décennal.

94. À ce titre, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la Sccv Îlots Durcy, et des sociétés Atelier Cambium, Cabinet [S] [W], et Travaux Publics 33 (TP 33) à lui payer la somme de 30 401,05 €.

95. La Sccv, qui ne conteste pas être tenue en vertu de l’a présomption édictée par l’article 1792 du code civil, sollicite en revanche d’être intégralement relevée indemne de toute condamnation par les autres débiteurs.

96. La société Atelier Cambium soutient que ces désordres ne lui sont pas imputables car la seule cause de ces désordres serait liée à l’absence de caniveau au droit des entrées et non pas à la conception des halls d’entrée.

97. Que cette situation est imputable au cabinet [S] [W] qui était chargé des aménagements extérieurs.

98. La selarl Cabinet [S] [W] fait valoir que le rapport d’expertise qui fonde entièrement la décision du tribunal, lui est inopposable puisqu’elle n’a jamais été appelée à participer aux opérations d’expertise.

Elle soutient que par conséquent, elle n’a pu constater les désordres dont il est question, qu’elle n’a pu présenter des explications ni répondre aux appréciations de l’expert.

99. La Sccv rétorque que le rapport d’expertise a été régulièrement versé aux débats, que la selarl [S] [W] a donc pu en discuter tous les éléments et qu’il était corroboré par d’autres éléments de preuve tels qu’un constat d’huissier dressé le 28 juin 2019, le marché signé avec elle, les factures et les comptes-rendus de réunion.

100. La société Travaux Publics 33 soutient que les conclusions de l’expert sont, pour ce qui la concerne, à la fois contradictoires, évasives et aléatoires de sorte qu’elle ne saurait être tenue pour responsable des désordres en question.

Sur ce,

101. Il est constant que la selarl Cabinet [S] [W] n’a pas été associée aux opérations d’expertise et que dans ce cas, celle-ci n’ayant pas eu de caractère contradictoire à son égard, le juge ne peut fonder sa décision sur ce seul élément de preuve, quand bien même aurait-il été régulièrement versé aux débats et discuté contradictoirement, s’il n’est corroboré par d’autres éléments de preuve.

102. En l’espèce, force est de constater que le seul élément de nature à corroborer un tant soit peu l’existence des désordres reprochés, leur étendue, leur nature, leur cause et à asseoir les appréciations et évaluations de l’expert est constitué par un constat d’huissier dressé le 28 juin 2019 à la requête du syndicat des copropriétaires mais celui-ci est très succinct et ne constate que des points de rouille sur les mains-courantes.

103. L’huissier, pour le surplus, s’est limité à reprendre les déclarations qui lui ont été faites selon lesquelles cette situation serait due à un phénomène de condensation et qu’il y aurait des gouttelettes sur les murs et les sols.

Il n’a lui-même rien constaté de tel et de surcroît, la pièce versée aux débats n’est constituée que d’une version imprimée de ce constat dont les photographies sont en noir et blanc ce qui le rend quasiment inexploitable.

104. Par ailleurs, la production aux débats du marché et des comptes-rendus de réunion de chantier n’apporte rien quant aux désordres reprochés.

105. Par conséquent, l’expertise judiciaire est inopposable à la selarl Cabinet [S] [W] qui sera mise hors de cause.

106. Dans son rapport, l’expert explique que le désordre dont il s’agit provient d’un phénomène dit de point de rosée, lors de très brèves périodes et à certaines conditions climatiques.

Que les 'origines des désordres sont amplifiées par le non-respect de la coupure anti capillarité au niveau du plancher bas du rez-de-chaussée et par des aménagements extérieurs qui se trouvent plus haut de 1,5 cm que le niveau du rez-de-chaussée, lors de pluies, qui favorisent les entrées d’eau dans le hall'.

Qu’en 'ce qui concerne le hall d’entrée, il apparaît, à l’analyse des CCTP, qu’aucune prestation ou disposition constructive n’a été prévue pour permettre l’absence de venue d’eau dans les parties communes lors d’épisodes liés à des phénomènes de condensation'.

Qu’en ce qui concerne 'les aménagements extérieurs, à l’analyse des pièces contractuelles, il est confirmé l’absence de dispositions constructives, telle que la mise en oeuvre d’un caniveau au droit des entrées d’immeuble pour canaliser les eaux de ruissellement de surface, et ce, sur toute la longueur de la menuiserie et de l’habillage métallique, pour éviter la venue d’eau dans les parties communes lors d’épisodes liés à des phénomènes pluvieux'.

107. S’agissant des responsabilités, l’expert écrit que les dommages sont imputables à :

'- L’atelier [14] : maître d’ouvrage en charge de la conception et de la réception de l’ouvrage qui a failli à sa mission,

— La Société [S] [W] : pour ne pas avoir dans le cadre de la mission de conception

prévu des ouvrages extérieurs permettant de canaliser les eaux de surface et pour ne pas avoir dans le cadre de sa mission de réalisation prévu les travaux omis en phase de conception permettant de s’affranchir des phénomènes de pénétration des eaux de surface affectant le hall rendant l’usage de ses locaux dangereux pour les usagers.

— La Société TP 33 (titulaire du lot vrd/aménagement extérieur) : pour ne pas avoir alerté sur l’inadaptation des matériaux mis en 'uvre'.

108. Étant entendu que la Sccv ne conteste pas être tenue d’une présomption de responsabilité par application de l’article 1792 du code civil, il convient d’appliquer également celle-ci à la sarl Atelier Cambium puisque le désordre siège dans un ouvrage dont elle ne conteste pas qu’elle en a assuré la conception et que par ailleurs, il résulte de l’expertise que la conception des halls d’entrée pourrait être en lien avec les désordres eux-mêmes.

109. La sarl TP 33 sera également tenue in solidum puisque celle-ci a bien réalisé les aménagements extérieurs qui sont mis en cause par l’expert.

110. Pour ce qui concerne les recours entre codébiteurs solidaires, aucune faute ne peut être reprochée à la Sccv.

111. De la même manière, c’est à juste titre que la Sas TP 33 fait remarquer que la Sccv Îlots [Adresse 15] ne caractérise pas de faute précise à son égard.

Il apparaît par ailleurs que cette société a réalisé les ouvrages qui lui ont été commandés et qu’ils ne présentent aucune malfaçon.

112. L’origine des désordres est entièrement due à un défaut de conception et il n’appartenait pas à cette société de s’immiscer dans cette tâche de conception.

113. En revanche, la sarl Atelier Cambium sera tenue à l’égard des autres débiteurs car il ressort clairement du rapport d’expertise que le désordre a pris sa source dans la conception d’ensemble des entrées et des halls qui relevait de ses missions.

114. S’agissant de l’évaluation des dommages, il n’est pas contesté que le coût des réparations s’élève à la somme de 16 821,84 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires y ajoute une somme de 13 579,21 € correspondant à la remise en peinture de divers éléments tels que les mains courantes, les contremarches ou les placards.

Ces travaux, au demeurant non contestés, seront retenus dans la mesure où l’humidité excessive régnant dans ces lieux a entraîné diverses dégradations des peintures.

V- Sur les autres demandes et les demandes accessoires

115. Il y a lieu d’indexer les sommes allouées sur l’évolution de l’indice BT 01 entre la date de dépôt du rapport et celle du présent arrêt.

Les intérêts au taux légal ne courront qu’à compter du présent arrêt comme en matière indemnitaire et ceux-ci ne donneront pas lieu à capitalisation.

116. Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 15 000 € au titre du préjudice de jouissance en invoquant la gêne subie dans les halls d’entrée du fait de l’humidité qui y règne et des risques courus par les habitants.

Il invoque également la gêne qui résultera des travaux rendus nécessaires par les désordres.

117. Cependant, cette demande sera rejetée dans la mesure où d’une part, comme l’a noté le tribunal, seuls trois bâtiments sur cinq sont concernés par l’essentiel de la gêne invoquée liée à l’humidité des halls d’entrée et où d’autre part, il n’est pas justifié en quoi la gêne liée aux travaux à venir seraient généralisée à l’ensemble des copropriétaires.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

118. Les dépens de première instance et d’appel, qui comprendront ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise seront supportés par la Sccv Îlots [Adresse 15] qui sera relevée indemne par la sarl MR [C] et ses assureurs, les sociétés MMA, à hauteur de 80 % , par la sarl Atelier Cambium, à hauteur de 15 % et la société Aquisole à hauteur de 5 %.

119. Il en sera de même pour ce qui concerne l’indemnité allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance à laquelle s’ajoutera une indemnité de 5000 € en appel.

120. Il ne sera pas fait application de ce texte pour le surplus.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 18 juillet 2023 en ce qu’il a :

— condamné la Sccv Ilots [Adresse 15] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 334 900,38 euros avec indexation sur l’indice BT01 à compter du dépôt du 22 novembre 2021 et de 13 579,21 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 4 avril 2022 jusqu’au prononcé du jugement et intérêts au taux légal au delà avec capitalisation par années entières dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions avec son assureur et Mr [C] avec ses assureurs à garantir la Sccv Ilots [Adresse 15] à hauteur de 274 040,12 euros TTC au titre des fissures et dit que dans leurs rapports entre elles, la société Atelier Cambium supportera 15' de la charge définitive de cette condamnation, la société Harribey construction avec son assureur 25' et la société Mr [C] avec ses assureurs 60' ;

— condamné la société Atelier Cambium à relever la Sccv Ilots [Adresse 15] indemne à hauteur de 40', soit 11 516 euros en principal, de la condamnation prononcée au titre des couvertines et la société Aquisole in solidum avec son assureur la Smabtp à concurrence de 60', soit 17 274,12 euros en principal ;

— condamné la société Atelier Cambium, la Selarl Cabinet [S] [W] et la Sarl TP33 à garantir in solidum la Sccv Ilots Durcy de la condamnation prononcée au titre de l’humidité dans les halls, soit 16 821,84 euros et 13 579,21 euros à titre principal et dit que dans leurs rapports entre elles, la société Atelier Cambium supportera 60' de la charge définitive de cette condamnation, la Selarl Cabinet [S] [W] 30' et la Sarl TP 33, 10' ;

— condamné in solidum les sociétés Atelier Cambium, Harribey constructions avec son assureur, Mr [C] avec ses assureurs, Cabinet [S] Huénolé et TP 33 à garantir la Sccv Ilots Durcy des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens et dit que dans leurs rapports entre elles, la société Atelier Cambium supportera 20' de la charge définitive de ces condamnations, la société Harribey constructions avec son assureur 20', la société Mr [C] avec ses assureurs 50', la société Cabinet [S] [W] 5' et la société TP33, 5' ;

Statuant à nouveau,

— déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas de ses demandes de garantie fondées sur l’article 1642-1 du code civil;

— condamne in solidum la SCCV Îlots Durcy, la sarl MR [C] et ses assureurs, les sociétés MMA, la société Harribey Constructions et la société Allianz ainsi que la sarl Atelier Cambium à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] la somme de 201 136,64€ TTC au titre des travaux de réparation des fissures affectant les enduits;

— condamne in solidum la société MR [C] et ses assureurs, les sociétés Mutuelle du Mans iard et Mutuelle du Mans iard Assurances Mutuelles à relever indemnes de cette condamnation les SCCV Îlots Durcy, Harribey Constructions et Allianz ainsi que la sarl Atelier Cambium;

— condamne in solidum la société Atelier Cambium et la société Aquisole et son assureur, la Smabtp, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] Villas la somme de 28 790,12 € TTC au titre des dommages liés aux couvertines;

— dit que dans leurs rapports entre elles, la société Atelier Cambium sera tenue à hauteur de 20 %, la société Aquisole et son assureur, la Smabtp, à hauteur de 80 %;

— condamne in solidum la Sccv Îlots [Adresse 15], la sarl Atelier Cambium et la Sas TP 33 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] Villas la somme de 30 401,05 € TTC au titre des phénomènes de condensation et d’humidité dans les halls d’entrée

— condamne la sarl Atelier Cambium à relever indemne de cette condamnation la Sccv Îlots [Adresse 15] et la Sas TP 33

— met hors de cause la selarl Cabinet [S] [W]

— dit que toutes ces sommes seront indexées sur l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise et celle du présent arrêt et porteront intérêts au taux légal à compter de ce jour;

— confirme le jugement pour le surplus

— condamne la Sccv [Adresse 16] aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au [Adresse 22] [Adresse 17] Villas la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamne à relever indemne la Sccv [Adresse 16] des dépens de première instance et d’appel, de référé et des frais d’expertise la sarl MR [C] et ses assureurs, les sociétés MMA, à hauteur de 80 %, la sarl Atelier Cambium, à hauteur de 15 % et la société Aquisole à hauteur de 5 %

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile pour le surplus

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,