COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 MAI 2026

N° RG 23/02498 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NI3A

S.C.I. AGORA

c/

S.A.R.L. AQUIPIERRE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 février 2023 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/07807) suivant déclaration d’appel du 25 mai 2023

APPELANTE :

S.C.I. AGORA

Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°344 825 328,

dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SARL AQUIPIERRE

Société à responsabilité limitée au capital de 1 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 512 289 109, dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Olivier CHAMBORD de la SELARL CHAMBORD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte du 11 janvier 2019, la SCI Agora a consenti à la société Aquipierre une promesse de vente portant sur deux immeubles l’un situé [Adresse 3] à Bordeaux et le second sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à Bordeaux.

Le prix du second immeuble était fixé à 100 000 €. Un complément de prix, s’élevant à 100 000 €, également, était susceptible d’y être adjoint, à la condition qu’un permis de construire puisse être obtenu par la société Aquipierre pour réaliser une extension consistant en la réalisation de deux étages supplémentaires.

Le 10 mai 2019, la société Aquipierre a procédé à une demande de permis de construire afin de pouvoir réaliser l’extension prévue dans la promesse de vente.

Par acte notarié du 17 juin 2029, les parties ont renouvelé leur accord , afin de valoriser au mieux le bien, tant dans l’intérêt du vendeur que dans son propre intérêt.

La commune de [Localité 1] a réfusé le projet d’extension prévue sur le second immeuble, l’architecte des bâtiments de France considérant que le projet était de nature à porter atteinte à a conservation ou à la mise en valeur d’un monuments historique ou ses abords. Il a considéré que la surélévation trop importante du bien contribuerait à alourdir l’immeuble en lui-même, mais aurait aussi pour effet d’uniformiser les héberges de la rue ( heberge: partie supérieure du bâtiment le moins élevé de deux bâtiments contigus). D’autre part la multiplication des matériaux utilisés pour la construction rendrait elle aussi l’intégration du bien plus complexe.

En conséquence, la société Aquipierre a versé à la SCI Agora la somme de 100 000 euros en réglement du prix du second immeuble, au lieu de celui de 200 000 euros qu’elle aurait versé si la demande de permis de construire avait été acceptée.

Toutefois, la SCI Agora a considéré que le permis de construire avait été refusé en raison de l’absence d’une place de stationnement et de la couleur des façades, et qu’il s’agissait de motifs susceptibles d’une régularisation que la société Aquipierre s’était fautivement abstenue de solliciter.

2. Aussi, par acte du 5 octobre 2021, la Sci Agora a assigné la Sarl Aquipierre devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir engager sa responsabilité et de la voir condamner au paiement de la somme de 100 000 euros sur le fondement de l’article 1217 du code civil, outre 15 000 euros pour résistance abusive.

3. Par jugement du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté la Sci Agora de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci Agora aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire du jugement.

4. La Sci Agora a relevé appel de ce jugement, le 25 mai 2023.

5. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 février 2024, la Sci Agora demande à la cour, sur le fondement de l’article 1217 du code civil de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

en conséquence, statuant à nouveau,

— condamner la société Aquipierre à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2021,

— condamner la société Aquipierre à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de la résistance abusive, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure

du 19 juillet 2021,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société Aquipierre à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— condamner en outre la société Aquipierre à lui rembourser, sur justificatif, les frais de recouvrement de l’huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l’article 444-32 du code de commerce.

6. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2023, la Sarl Aquipierre demande à la cour, sur le fondement des articles 1304 et 1304-3 du code civil, et l’article 1103 du même code de :

— juger que le refus de permis de construire est imputable à l’importance de la surélévation contractuellement prévue entre les parties ayant motivé l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France,

— juger que le refus du permis de construire n’est pas consécutif à une faute de sa part,

en conséquence,

— rejeter la demande d’infirmation du jugement de première instance,

— débouter la Sci Agora de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre,

— condamner la Sci Agora à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci Agora au paiement des entiers dépens.

7. L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2026.

MOTIFS

8. Le tribunal a considéré que selon l’avis de l’Architecte des bâtiments de France, le motif principal de refus ne tenait ni à la question des places de stationnement, ni à l’unicité des matériaux utilisés, mais à l’importance de la surélévation sur un immeuble de gabarit modeste, contribuant à alourdir visuellement sa volumétrie et à uniformiser les héberges des immeubles de la [Adresse 6]. Aussi, le premier juge a considéré que l’on ne pouvait pas reprocher à la société Aquipierre de ne pas avoir anticipé un tel motif de refus, ni de ne pas avoir déposé une seconde demande de permis, ce qui n’était pas exigé par la promesse de vente, et ce peu importait sa qualité de professionnelle de l’immobilier. En outre, le tribunal a retenu qu’il n’était pas établi que la société Aquipierre avait empêché par sa faute l’accomplissement de la condition suspensive, sa non réalisation faisant ainsi obstacle au paiement du complément de prix.

9. La SCI Agora soutient que l’obligation de paiement du complément de prix de 100.000 euros est une obligation conditionnelle et différée qui a été contractée sous une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire une surélévation de 40m2. Son non-respect ne peut être sanctionné par la caducité de la promesse de vente, expressément exclue par les parties. Aussi, on doit considérer que l’inexécution fautive de la SARL Aquipierre a causé à l’appelante un préjudice équivalant au montant de la somme qu’elle aurait dû percevoir, en vertu du contrat, si l’intimée avait été diligente dans le cadre de la procédure d’obtention du permis de construire. Elle ajoute que c’est la société Aquipierre qui a empêché la réalisation de La condition suspensive. En effet, les motifs de refus du permis de construire ne sont pas ceux retenus par le tribunal, qui ne se fonde que sur l’avis de l’architecte des bâtiments de France et pas strictement sur l’arrêté de refus du permis de construire en lui-même, qui fonde son refus sur l’absence de places de stationnement et la couleur des matériaux. Or, la société Aquipierre avait la possibilité de régulariser la situation, et l’administration le lui suggérait même. L’intimée s’étant abstenue de suivre cette recommandation, elle a commis une faute alors que cette modification lui aurait permis d’obtenir le permis de construire sollicité.

10. La société Alpierre réplique que le contrat stipulait que l’obtention de ladite autorisation ne pourrait en aucun cas constituer une condition suspensive dont la non-réalisation entrainerait la caducité de la promesse. Toutefois, l’obtention de cette autorisation d’urbanisme conditionnait le versement du complément de prix. Aussi, par application de l’article 1304 du Code civil, cette clause s’analyse en une condition suspensive du paiement du complément de prix. Elle fait valoir qu’elle a respecté ses obligations en déposant la demande de permis de cosntruire dans le délai requis. Or, cette demande a fait l’objet d’un refus par la commune de [Localité 1] en situation de compétence liée par l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

Sur la qualification de la clause relative au complément de prix

11. Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

12. En l’espèce, la promesse de vente stipule expressément que l’obtention d’un permis de construire autorisant une extension d’au moins 40 m² conditionne le paiement d’un complément de prix de 100 000 euros, tout en précisant que cette stipulation ne constitue pas une condition suspensive affectant la formation de la vente.

Il résulte ainsi de la commune intention des parties que la clause litigieuse constitue une condition suspensive affectant uniquement l’exigibilité du complément de prix.

13. Une telle stipulation est licite et fréquemment admise en matière immobilière, la jurisprudence reconnaissant la validité des clauses subordonnant une partie du prix à la réalisation d’un événement futur, notamment l’obtention d’une autorisation administrative ou la réalisation d’une opération immobilière (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727).

Dès lors, à défaut de réalisation de la condition suspensive, l’obligation de paiement du complément de prix ne devient pas exigible.

14. La SCI Agora soutient toutefois que la condition doit être réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil au motif que la société Aquipierre aurait empêché sa réalisation par son comportement fautif.

Il appartient dès lors à la cour d’examiner ce moyen.

Sur l’application de l’article 1304-3 du code civil

15. Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

16. Un tel mécanisme suppose la démonstration d’un comportement fautif imputable au débiteur de l’obligation conditionnelle ayant effectivement empêché la réalisation de la condition.

17. Il incombe donc à la SCI Agora de démontrer que la société Aquipierre a, par sa faute, empêché l’obtention du permis de construire.

Sur les motifs du refus du permis de construire

18. Il ressort des pièces produites que le permis de construire sollicité par la société Aquipierre a été refusé par arrêté municipal à la suite d’un avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France.

19. Aux termes de l’article L. 621-32 du code du patrimoine et de l’article R. 425-1 du code de l’urbanisme, lorsque le projet est situé dans le champ de visibilité d’un monument historique, l’autorisation d’urbanisme ne peut être délivrée qu’avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France.

Cet avis constitue un avis conforme, de sorte que l’autorité administrative compétente se trouve liée par la position adoptée par cet architecte.

20. La jurisprudence administrative comme judiciaire reconnaît le caractère contraignant d’un tel avis.

21. En l’espèce, l’architecte des bâtiments de France a considéré que la surélévation projetée, d’une surface minimale de 40 m² sur un immeuble de faible gabarit, était de nature à altérer l’harmonie architecturale de la rue, en alourdissant la volumétrie du bâtiment et en uniformisant les héberges des immeubles voisins.

Il ressort de cet avis que le motif principal du refus réside dans l’importance même de la surélévation envisagée.

22. Dès lors, contrairement à ce que soutient la SCI Agora, les motifs relatifs au stationnement ou au choix des matériaux apparaissent secondaires et ne constituent pas la cause déterminante du refus.

23. Ainsi que l’intimée le fait justement observer on ne peut lui reprocher d’avoir déposé une demande de permis de construire pour un projet de surélévation de l’immeuble litigieux conforme à l’accord des parties et de ne pas l’avoir obtenu.

24. On ne peut davantage lui reprocher de ne pas avoir recherché un autre projet alors que la convention ne le prévoyait pas.

25. Aussi, le tribunal a donc exactement retenu que la décision administrative était essentiellement motivée par l’incompatibilité du projet avec la protection du patrimoine architectural environnant.

26. Une telle considération était extérieure à la volonté de la société Aquipierre qui ne pouvait que constater que son projet était ainsi irréalisable, dans les termes du contrat.

Sur l’absence de faute de la société Aquipierre

27. La SCI Agora reproche à la société Aquipierre de ne pas avoir déposé une nouvelle demande de permis de construire en adaptant son projet.

28. Toutefois, il n’est nullement établi que la promesse de vente imposait à l’acquéreur une obligation de déposer plusieurs demandes de permis de construire ou d’engager des démarches supplémentaires en cas de refus.

29. Or, l’acquéreur bénéficiaire d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire n’est tenu que d’accomplir les diligences normalement attendues, sauf stipulation contractuelle particulière, qui n’existe pas en l’espèce.

30. Ceci est si vrai que la société Aquipierre a déposé une demande de permis dans le délai contractuel et pour un projet conforme aux stipulations contractuelles, lesquelles prévoyaient la réalisation d’une extension d’au moins 40 m².

31. La circonstance que ce projet ait été refusé en raison même de son importance ne saurait être reprochée à la société Aquipierre dès lors qu’elle correspondait précisément aux caractéristiques envisagées par les parties lors de la conclusion du contrat.

32. Or, la condition ne peut être réputée accomplie que si le débiteur a volontairement empêché sa réalisation, ce qui suppose un comportement déloyal ou une abstention fautive.

Tel n’est pas le cas en l’espèce.

33. En outre, il n’est pas démontré qu’un projet modifié aurait permis l’obtention du permis de construire, le motif principal du refus tenant à la volumétrie même de la surélévation envisagée.

34. En conséquence, la SCI Agora ne rapporte donc pas la preuve d’une faute imputable à la société Aquipierre ayant empêché la réalisation de la condition suspensive.

Sur l’absence de lien de causalité

35. À supposer même que certains motifs du refus aient pu être régularisés, il ressort de l’avis de l’architecte des bâtiments de France que le refus reposait principalement sur l’importance de la surélévation projetée.

36. Dès lors, il n’est pas établi qu’une modification relative aux matériaux ou au stationnement aurait permis l’obtention de l’autorisation sollicitée.

37. Or, la responsabilité contractuelle suppose l’existence d’un lien de causalité certain entre la faute alléguée et le préjudice invoqué.

La SCI Agora ne démontrant pas que l’obtention du permis de construire aurait été possible, le préjudice invoqué demeure hypothétique et ainsi inexistant.

Sur la demande de dommages et intérêts

38. La SCI Agora sollicite la condamnation de la société Aquipierre à lui verser la somme de 100 000 euros correspondant au complément de prix non versé.

Toutefois, cette somme constituait la contrepartie de la possibilité de réaliser la surélévation envisagée.

39. La condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire n’ayant pas été réalisée et aucune faute n’étant établie à l’encontre de la société Aquipierre, cette somme n’est pas due.

40. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Agora de sa demande indemnitaire.

Sur la demande pour résistance abusive

41. La résistance abusive suppose la démonstration d’une mauvaise foi caractérisée dans l’exercice d’un droit.

42. Or la société Aquipierre s’est bornée à opposer la défaillance de la condition suspensive prévue au contrat, ce qui constitue un moyen de défense légitime.

43. La demande de la SCI Agora sera donc rejetée.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

44. La SCI Agora, qui succombe en son appel, supportera les dépens d’appel.

45. Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Aquipierre les frais exposés pour sa défense.

46. En conséquence, la SCI Agora sera condamnée à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 février 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne la SCI Agora aux dépens d’appel,

Condamne la SCI Agora à payer à la société Aquipierre la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.