COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 FEVRIER 2026

N° RG 24/01311 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NV54

[D] [B]

c/

[P] [C] épouse [Q]

[Y] [Q]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 23/00146) suivant déclaration d’appel du 19 mars 2024

APPELANT :

[D] [B]

né le 11 Mai 1973 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[P] [C] épouse [Q]

née le 18 Décembre 1990 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[Y] [Q]

né le 24 Mars 1981 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Sophie CLAVEL, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence MICHEL, présidente, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par contrat du 29 mai 2021, M. [Y] [Q] et Mme [P] [Q], née [C] ont pris à bail des locaux d’habitation situés [Adresse 4] à [Localité 2] appartenant à M. [D] [B].

Le bail d’une durée de 3 ans a pris effet au 1er juin 2021 pour s’achever le 31 mai 2024.

Le 3 août 2022 les époux [Q] ont saisi leur assureur, en raison de désordres locatifs, afin d’actionner la protection juridique qui a organisé une visite amiable contradictoire des lieux loués le 8 décembre 2022.

La visite a relevé, notamment, une ventilation défaillante, la vétusté de certains équipements et la présence d’humidité dans l’habitation louée.

Selon un rapport du 15 décembre 2022, le Service Local d’Intervention pour la Maîtrise de l’Energie (SLIME 33) a constaté la présence d’humidité dans les chambres, de moisissure dans plusieurs pièces, d’une mauvaise qualité de l’air en conséquence d’un défaut d’isolation thermique, d’une mauvaise ventilation de l’habitat et de la présence de fuites dans des canalisations encastrées. Le rapport a également relevé des consommations énergétiques élevées, en gaz, en eau et en électricité.

Le 30 mars 2023 M. [B] a fait délivrer aux époux [Q] un congé pour reprise.

2. Par acte du 16 juin 2023, les époux [Q] ont fait assigner M. [B] devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins, notamment, de voir déclarer frauduleux le congé pour reprise et d’obtenir une expertise judiciaire.

3. Par jugement contradictoire du 24 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Libourne a :

— déclaré recevable l’action des époux [Q] et la dit bien fondée ;

— annulé le congé délivré par M. [B] par acte du 30 mars 2023 ;

— ordonné une mesure d’expertise sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] ;

— désigné M. [F] [R] expert judiciaire inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Bordeaux,

— dit que l’expert aura la mission suivante :

— visiter le logement loué par les époux [Q], situé [Adresse 4] à [Localité 2] ;

— décrire précisément son état ;

— donner son avis sur les conditions d’habitabilité de ce bien en indiquant s’il remplit toutes les conditions d’un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, en particulier concernant l’humidité, l’isolation, la ventilation, les évacuations et les écoulements, l’état des murs extérieurs ;

— analyser l’état thermique de la maison, de ses équipements de ventilation et d’aération et recenser les équipements formants des ponts thermiques ;

— recenser les désordres de l’habitation en distinguant l’entretien et les réparations qui relèvent du bailleur et du locataire ;

— donner son avis sur l’ancienneté des désordres et l’état des équipements de VMC, de ventilation ;

— estimer le montant et la durée des travaux nécessaires à la mise aux normes du logement en précisant si ceux-ci peuvent être réalisés sous la présence des locataires ;

— donner son avis sur la valeur réelle du loyer en considération de l’état des lieux actuel et passé ;

— indiquer si des travaux conservatoires urgents sont nécessaires pour assurer la sécurité des personnes et des biens au sein du logement ;

— répondre aux dires écrits des parties après rédaction d’un pré-rapport ;

— désigné le juge chargé du contrôle des expertises pour surveiller l’avancée de cette mesure d’instruction ;

— dit que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas écheant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

— dit que l’expert devra assurer le caractère contradictoire de son expertise, communiquer un pré-rapport aux parties en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois ;

— dit qu’à l’expiration de ce délai, l’expert clôturera son rapport en répondant aux observation des partis, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire ;

— dit que si l’expert se heurte à des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension de celle-ci s’avère nécessaire il en rendra compte au Juge chargé du contrôle des expertises ;

— dit que l’expert devra déposer son rapport définitif au service des expertises du tribunal judiciaire de Libourne au plus tard le 30 mai 2024, sauf prorogation de délai expressément accordé par le Juge chargé du contrôle des expertises, et devra en adresser une copie à chacun des avocats de la cause ;

— dit que l’expertise fonctionnera aux frais avancés des époux [Q] ;

— ordonné aux époux [Q] de consigner la somme de 1 500 euros au greffe du tribunal judiciaire de Libourne, par virement bancaire (IBAN FR76 1007 1330 0000 0010 0005 012-BIC TRPUFRP1, en spécifiant le N°RG et le nom du consignataire, au plus tard le 1er mars 2024 sous peine de caducité de l’ordonnance (sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle ) ;

— dit qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête par le Juge chargé du contrôle des expertises ;

— ordonné la consignation des loyers entre les mains de Mme le Bâtonnier de l’ordre des Avocats de [Localité 1] à compter du mois suivant la signification du jugement et jusqu’à remise du rapport d’expertise ;

— fixé l’audience qui statuera sur les conséquences du rapport d’expertise au 19 juin 2024 à 9h45 ;

— réservé les dépens ;

— condamné M. [B] à payer aux époux [M] la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité pour les frais exposés afin de faire valoir leurs droits ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

4. M. [B] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 19 mars 2024, en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action des époux [Q] et la dit bien fondée ;

— annulé le congé délivré par M. [B] par acte du 30 mars 2023 ;

— ordonné une mesure d’expertise sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] ;

— désigné M. [R] expert judiciaire inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Bordeaux, pour l’intégralité de sa mission,

— dit que l’expertise fonctionnera aux frais avancés des époux [Q] ;

— ordonné aux époux [Q] de consigner la somme de 1 500 euros au greffe du tribunal judiciaire de Libourne, par virement bancaire (IBAN [XXXXXXXXXX01] – BIC TRPUFRP1 en spécifiant le N°RG et le nom du consignataire, au plus tard le 1er mars 2024 sous peine de caducité de l’ordonnance (sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle) ;

— dit qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête par le Juge chargé du contrôle des expertises ;

— ordonné la consignation des loyers entre les mains de Mme le Bâtonnier de l’ordre des Avocats de [Localité 1] à compter du mois suivant la signification du jugement et jusqu’à la remise du rapport d’expertise ;

— fixé l’audience qui statuera sur les conséquences du rapport d’expertise au 19 juin 2024 à 09h45 ;

— réservé les dépens ;

— condamné M. [B] à payer aux époux [Q] la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité pour les frais exposés afin de faire valoir leurs droits ;

— débouté les parties de leurs autres demandes, rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

5. Par dernières conclusions déposées le 7 janvier 2026, M. [B] demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action des époux [Q] et la dit bien fondée ;

— annulé le congé délivré par M. [B] par acte du 30 mars 2023 ;

— ordonné la consignation des loyers entre les mains de Mme le Bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 1] à compter du mois suivant la signification du jugement et jusqu’à la remise du rapport d’expertise ;

— condamné M. [B] à payer aux époux [Q] la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité pour les frais exposés afin de faire valoir leurs droits ;

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Et statuant à nouveau :

— déclarer recevable et bien fondé en son appel M. [B] ;

— valider le congé délivré par acte extrajudiciaire du 30 mars 2023 ;

— constater depuis la prise d’effet du congé soit le 31 mai 2024 que les locataires sont devenus occupant sans droit ni titre ordonner leur expulsion ;

— débouter les locataires de toutes demandes, fins et prétentions ;

— ordonner l’expulsion des époux [Q] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de son départ effectif avec remise des clefs ;

— ordonner en tant que de besoin que le commissaire de justice pourra demander le concours de la force publique ;

— les condamner à verser les loyers impayés soit la somme de 17 400 euros ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner les locataires au paiement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre dépens ;

— les condamner aux entiers dépens de procédure, outre tous les frais de mise à exécution sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, y compris les frais d’huissiers en cas d’exécution forcée et notamment les frais prévus par l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des Huissiers de justice.

6. Par dernières conclusions déposées le 6 janvier 2026, les époux [Q] demandent à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement dont appel, rendu le 24 janvier 2024,

par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Libourne, sous le numéro de rôle 23/00146 ;

— débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [B] à payer aux époux [Q] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

7. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 22 janvier 2026. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

8. Conformément à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 repris en intégralité par le premier juge, la date d’effet du congé au 30 mai 2024 n’est pas contestée, pas plus que sa régularité dans la forme, les débats portant sur le caractère réel et sérieux de la reprise.

Il appartient au juge, même d’office, de vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par la loi et apprécier la bonne foi du bailleur dans son intention de reprendre le logement.

9. L’appelant fait valoir le caractère réel et sérieux de la reprise pour lui-même du logement donné à bail en ce qu’il serait ainsi plus proche de sa mère, pour intervenir en cas d’urgence notamment les nuits et soutient que les désordres invoqués par les locataires sont les résultats de leur négligence dans l’entretien du logement.

10. Les intimés se rapportant au rapport d’expertise déposé sollicitent la confirmation du jugement déféré qui devra statuer en première instance sur le préjudice de jouissance invoqué et l’évaluer.

Sur ce

11. Le bailleur est tenu aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil de délivrer à son locataire un logement décent, d’entretenir la chose en état de servir à son usage, d’en faire jouir paisiblement le bailleur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait cette même obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. Il est tenu de même pendant la durée du bail d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le logement décent est celui qui notamment, selon les dispositions de l’article 2 du décret du 30 janvier 2022, comporte des éléments de conforts tenant notamment à 'une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements'.

12. Le premier juge a relevé, au vu des plans et itinéraires sur 'mappy’ produits par les intimés, que le logement objet de la reprise était situé à 750 mètres de la résidence de la mère du bailleur, correspondant à un temps de trajet de 2 mn en voiture en journée alors que l’appelant réside aujourd’hui à 1100 mètres de chez sa mère, correspondant à un temps de trajet de 3 mn en voiture. Il a ainsi parfaitement constaté que ce rapprochement invoqué ne justifiait pas à lui seul du caractère légitime et sérieux du congé, étant rappelé que la soeur de l’appelant est voisine des locataires et se trouve donc déjà à 2 mn de leur mère.

13. Les locataires ont dénoncé à leur bailleur des désordres dans le logement qu’ils occupent, qui ont été constatés par l’expert d’assurance protection juridique le 8 décembre 2022, ainsi que par le service local d’intervention (SLIM 33) le 15 décembre 2022, faisant des préconisations pour certains travaux tenant à l’aération et l’humidité du logement.

Il a ainsi été attiré l’attention du bailleur sur :

— la fenêtre de la chambre à l’étage dépourvue d’aération favorisant les ponts thermiques et les moisissures ;

— la VMC hors service,

— le mauvais état du portail qui bien que connu aujour de l’entrée dans les lieux, se dégrade en l’absence de travaux du propriétaire,

— le manque d’aération et un manque d’isolation BA13 de la toiture, entraînant des fissures de la chambre des enfants, avec préconisation d’un RDF avec fluorescéine sur toiture.

14. L’expert judiciaire dans son rapport déposé le 15 septembre 2024 a confirmé la VMC défectueuse et le développement de moisissures comme étant la conséquence des désordres d’infiltration d’eau résolus au cours de la procédure et le manque de ventilation.

15. Si l’appelant justifie avoir fait changé la porte d’entrée, mise en place de fenêtres en PVC double vitrage, et a dépêché un plombier pour recherches de fuites, conformément ses obligations de mise à disposition d’un logement conforme aux normes de jouissance au cours du bail, il n’a toutefois procédé à aucun travaux listés dans les rapports de décembre 2022 qui étaient à sa charge.

16. Le refus de réaliser ces travaux jugés trop onéreux, au vu des devis produits, comme indiqué dans différents échanges de courriels dont celui du 17 février 2023, sont antérieurs d’un mois à la délivrance du congé en date du 30 mars 2023 sans que l’appelant ne justifie des mesures qu’il entend prendre pour rendre le logement habitable s’il devait le reprendre pour lui même.

Le service de l’inspection de la mairie de [Localité 1] a confirmé le 22 avril 2024 après une visite le 9 avril, la persistance de désordres et notamment 'un débit d’aération de la VMC dans la salle de bain non satisfaisante (quasiment nul) et une humidité anormale sur les revêtements muraux à plusieurs endroits de la maison accompagnée d’un développement de moisissures parfois importants'.

Ainsi le congé délivré pour un logement dont l’indécence a été relevé par deux rapports et les travaux jugés trop onéreux pour le bailleur, sans que le motif de rapprochement du bénéficiaire de la reprise de 300 mètres de sa mère malade soit caractérisé, est frauduleux et doit donc être annulé.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de désignation d’un expert judiciaire et de la consignation des loyers.

L’appelant sollicite l’infirmation du jugement déféré qui a autorisé les locataires à consigner les loyers, rappelant qu’en cas d 'indécence invoquée du logement, ils ne peuvent se faire dispenser du paiement du loyer dès lors que la preuve de l’inhabilité du logement n’est pas démontrée.

Les intimés confirment avoir régulièrement consigné les loyers dans l’attente du rapport de l’expert judiciaire.

Sur ce

Il résulte du rapport d’expert d’assurance, du rapport du SLIME 33 ainsi que des courriers adressés au bailleur des éléments au soutien de l’indécence du logement et alors que le rapport du SLIME 33 a relevé les fortes consommations énergétique des locataires pouvant être mises en relation avec l’absence d’isolation et d’aération du logement. Si l’état de lieux succinct a mentionné un logement en 'bon état’ ou 'état de fonctionnement', les diagnostics de performance énergétiques ne figuraient pas en annexe du bail ne permettant pas de vérifier la conformité du bien loué et que ces désordres ont perduré postérieurement au jugement déféré, comme constatés par le service de la mairie de [Localité 1] le 22 avril 2024.

Le rapport d’expertise déposé le 28 octobre 2024 pointe certains désordres en répondant aux questions posées par le premier juge sur l’indécence.

C’est donc par une parfaite appréciation des faits que le premier juge, visant les articles 1721 du code civil a fait droit à la demande d’expertise judiciaires des locataires afin d’estimer la qualité du logement pris à bail selon les critères du logement décent et disposer ainsi de tout élément utile lui permettant de statuer sur l’éventuelle diminution partielle du loyer qui pourrait leur être accordée au regard de l’importance de l’indécence et du degré d’habitabilité du logement depuis la dénonciation des désordres.

Il convient ainsi de confirmer le jugement qui a ordonné l’expertise, laquelle a par ailleurs débuté, et ordonné la consignation des loyers, les locataires justifiant de l’exécution de leur obligation de paiement des loyers par la consignation des loyers mensuels entre les mains du bâtonnier, ne privant donc pas les droits de l’appelant si au vu des conclusions du rapport d’expertise judiciaire relevant des conditions d’habilité correctes au vu des désordres relevés, le premier juge ne s’étant pas encore prononcé sur l’évaluation du préjudice de jouissance sollicité.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [B] succombant en son appel sera condamné aux dépens d’appel ainsi qu’au versement à M. et Mme [Q] de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré

Y ajoutant,

Condamne M. [B] à verser à M. et Mme [Q] de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel

Condamne M. [B] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, Conseillère, en remplacement de Laurence MICHEL, présidente légitimement empêchée, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.