Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 5 février 2026, n° 24/00589

CA Bordeaux
Confirmation 5 février 2026

Arguments

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Rejeté
Absence de manquements aux obligations locatives
La cour a estimé que les manquements de M. [K] étaient suffisamment graves et récurrents pour justifier la résiliation du bail, confirmant ainsi le jugement de première instance.
Accepté
Préjudice causé par la résiliation du bail
La cour a condamné la société Domofrance à verser une somme à M. [K] pour le préjudice subi, en tenant compte des circonstances de l'affaire.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé une indemnité sur le fondement de l'article 700 pour couvrir les frais de justice de M. [K].

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Bordeaux, M. [K] conteste le jugement du tribunal judiciaire qui a prononcé la résiliation de son bail avec la société Domofrance et ordonné son expulsion pour manquements à ses obligations locatives. La juridiction de première instance a conclu à des troubles répétés causés par M. [K] à ses voisins, justifiant ainsi la résiliation. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, confirme le jugement initial, considérant que les comportements de M. [K] constituent des manquements graves à son obligation d'user paisiblement des lieux loués. En conséquence, la cour d'appel rejette les demandes de M. [K] et le condamne aux dépens, tout en maintenant la décision de résiliation et d'expulsion.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 5 févr. 2026, n° 24/00589
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	24/00589
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rémy TAUZINMathieu RAFFY
Cabinet(s) :	MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
Parties :	S.A. DOMOFRANCE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 05 FEVRIER 2026

N° RG 24/00589 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NT72

[I] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-33063-2024-2059 du 09/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] (RG : 23/01253) suivant déclaration d’appel du 08 février 2024

APPELANT :

[I] [K]

né le 25 Janvier 1971 à [Localité 11]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Rémy TAUZIN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

S.A. DOMOFRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° B 458 204 963, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par actes sous seing privé des 20 septembre 2013 et 11 décembre 2015, la société Domofrance a donné à bail à M. [I] [K] un appartement situé au [Adresse 7], et un parking à la même adresse.

2. Par acte du 24 mars 2023, la société Domofrance a fait assigner M. [K] et l’UDAF de la Gironde, en qualité de curateur de M. [K], devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir la résiliation des contrats de bail, son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation en raison des manquements graves du locataire aux obligations découlant de son contrat de bail et notamment à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués.

3. Par jugement contradictoire du 8 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— prononcé la résiliation du contrat de location entre la société Domofrance et M. [K] pour le logement à usage d’habitation n°4 situé au [Adresse 3] à [Localité 10] et le contrat de location entre la société Domofrance et M. [K] du 11 décembre 2015 pour un parking n°054678 à la même adresse, au jour de la décision ;

— en conséquence, ordonné l’expulsion de M. [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [K] à payer à la société Domofrance à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées, révisables selon les dispositions contractuelle, et à régler à leur échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné M. [K] aux dépens.

— rejeté les demandes autres, plus amples ou contraires ;

— rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

4. M. [K] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 8 février 2024, en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du contrat de location entre la société Domofrance et M. [K] pour le logement à usage d’habitation n°4 situé au [Adresse 4] à [Localité 10] et le contrat de location entre la société Domofrance et M. [K] du 11 décembre 2015 pour un parking n°054678 à la même adresse, au jour de la décision ;

— en conséquence ordonné l’expulsion de M. [K] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départs volontaires dans les 2 mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code de procédure civile d’exécution ;

— condamné M. [K] à payer à la société Domofrance à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées, révisable selon les dispositions contractuelles, et à régler à l’échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné M. [K] aux dépens ;

— rejeté les autres demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

5. Par dernières conclusions déposées le 17 novembre 2025, M. [K] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 8 janvier 2024 par le tribunal judiciaire en ses chefs de jugement expressément critiqués :

— prononcé la résiliation du contrat de location entre la société Domofrance et M. [K] pour le logement à usage d’habitation numéro 4 situé au [Adresse 5] [Localité 9] [Adresse 1]) et le contrat de location entre la société Domofrance et M. [K] du 11 décembre 2015 pour un parking n°054678 à la même adresse, au jour de la décision ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code de procédure civile d’exécution ;

— condamné M. [K] à payer à la société Domofrance à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées, révisable selon les dispositions contractuelles, et à régler à l’échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné M. [K] aux dépens ;

— rejeté les autres demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

Statuant à nouveau :

— débouter la société Domofrance de l’intégralité de ses conclusions, fins et arguments ;

— ordonner la réintégration du locataire ;

— condamner la société Domofrance à payer à M. [K] la somme 8 000 euros au titre du préjudice subi ;

— en tout état de cause, condamner la société Domofrance au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

6. Par dernières conclusions déposées le 25 juin 2024, la société Domofrance demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel.

En conséquence :

— débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes ;

— le condamner au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

7. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 4 décembre 2025.

8. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

9. M. [K] demande l’infirmation de la décision déférée, considérant qu’il n’est pas démontré qu’il a manqué à ses obligations locatives. Il affirme qu’il jouit de manière paisible de son logement et que si des manquements ont pu être commis dans le passé, il ne sont plus d’actualité et ne justifient pas d’une résiliation de son contrat de bail.

10. La SA Domofrance lui oppose divers agissements sur des locaux lui appartenant mais aussi envers des voisins, à savoir des nuisances sonores et des violences verbales. Elle ajoute que ces comportements n’ont pas cessé et justifient que le jugement querellé soit confirmé.

Sur ce,

11. Selon l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 15 I permet au bailleur de donner congé à son locataire, en précisant que ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Plus généralement, l’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1729 du même code, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision. Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation et il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision.

12. En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge, que ce dernier a considéré que M. [K] s’était rendu coupable de nombreux troubles, de manière répétée dans le temps et toujours d’actualité au jour de l’audience qui constituent des manquements à son obligation d’user paisiblement des lieux loués.

13. Sont ainsi justifiés et en lien avec l’occupation de son logement par M. [K]:

— en 2020, des perturbations envers Mme [J] en venant tambouriner à sa porte et en menaçant de défoncer cette dernière,

— en avril 2021 : des nuisances sonores depuis son domicile avec des hurlements et des coups sur les murs, ainsi que de la musique écoutée très fort, mais également des insultes et l’escalade du balcon d’une de ses voisines

— en novembre 2021 : des injures racistes envers une voisine et autres violences verbales vis-à-vis d’une autre

— des comportements confirmés sur sommations interpellatives de trois occupantes de l’immeuble en juillet 2022

— des nuisances sonores réitérées exprimées par les voisins en juin 2023, qui font état que cela 'recommence', avec également une agressivité y compris envers le personnel technique de la résidence.

14. Il importe peu que les plaintes des voisins n’aient pas donné lieu à des suites pénales. L’intensité de ces attitudes agressives et violentes envers le voisinage, et particulièrement à l’encontre de deux voisines qui ont exprimé leur peur de résider à proximité de M. [K], ainsi que leur réitération sur une longue durée, caractérisent la gravité du manquement du locataire à ses obligations.

15. Ces comportements ont justifié l’action introduite par le bailleur dont il importe de rappeler qu’il est lui-même tenu, vis-à-vis des autres locataires voisins de M. [K], de leur assurer la jouissance paisible de leurs logements respectifs.

16. Le fait que M. [K] soit à jour du paiement de ses loyers ne suffit pas à justifier ses manquements à l’autre obligation qui lui incombe, celle de ne pas troubler la tranquillité de ses voisins par des attitudes perturbatrices.

17. Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

18. En cause d’appel, M. [K], partie perdante, sera condamné aux dépens. Il sera en outre condamné à payer, à la SA Domofrance, une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que la cour fixe équitablement à 300 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 8 janvier 2024 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE M. [I] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [K] à payer à la SA Domofrance la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, présidente, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,