COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 FEVRIER 2026

N° RG 23/04687 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NO5C

[S] [Z]

c/

[H] [U]

[D] [L] épouse [U]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] (RG : 23/00122) suivant déclaration d’appel du 17 octobre 2023

APPELANTE :

[S] [Z]

née le 26 Mars 1957 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Retraitée

demeurant [Adresse 1] BELGIQUE

Représentée par M^e Emilie HAAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[H] [U]

né le 12 Août 1979 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Rédacteur Territorial

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Anne marie GORDON, avocat au barreau de PERIGUEUX

[D] [L] épouse [U]

née le 02 Décembre 1973 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Ingénieur

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Anne marie GORDON, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte sous signature privée du 6 septembre 2013, à effet au 15 octobre 2013, Mme [S] [Z], M. [V] [Z] et M. [J] [Z] ont donné à bail à M. [H] [U] et Mme [D] [U] née [L], un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 14], moyennant un loyer mensuel révisable de 950 euros.

Mme [S] [Z] est devenue, en 2019, seule propriétaire du bien.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 7 mars 2022, Mme [Z] a fait délivrer aux époux [U] un congé pour reprise personnelle pour le 14 octobre 2022.

2. Par acte du 21 mars 2023, Mme [Z] a fait assigner les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins d’obtenir la validation du congé pour reprise.

3. Par jugement contradictoire du 30 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux a :

— ordonné la nullité du congé pour motif de reprise délivré le 27 mars 2022 par Mme [Z] aux époux [U].

En conséquence :

— constaté la reconduction du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 12] conclu le 6 septembre 2013 entre Mme [Z] d’une part et les époux [U], d’autre part, à compter du 15 octobre 2022 ;

— rejeté les demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation formée par Mme [Z] ;

— rejeté la demande indemnitaire formulée par Mme [Z] ;

— rejeté la demande de régularisation du contrat de bail et de remise des quittances de loyer formées par les époux [U] ;

— rejeté la demande indemnitaire formée par les époux [U] ;

— rejeté la demande formée par Mme [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande formée par les époux [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision, nonobstant appel et sans caution.

4. Mme [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 17 octobre 2023, en ce qu’il a :

— prononcé la nullité du congé pour motif de reprise délivré le 27 mars 2022 par Mme [Z] aux époux [U].

En conséquence :

— constaté la reconduction du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 12] conclu le 6 septembre 2013 entre Mme [Z] d’une part et les époux [U], d’autre part, à compter du 15 octobre 2022 ;

— rejeté les demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation formée par Mme [Z] ;

— rejeté la demande indemnitaire formulée par Mme [Z] ;

— condamné Mme [Z] aux entiers dépens de l’instance.

5. Par dernières conclusions déposées le 19 novembre 2025, Mme [Z] demande à la cour de :

— dire Mme [Z] recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Périgueux du 30 août 2023 dans son intégralité, sauf en ce qu’il a rejeté la demande des époux [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

— déclarer valide et régulier le congé pour reprise délivré le 7 mars 2022 par l’Etude BLG Huissiers 24, Commissaires de Justice associés, pour le compte de Mme [Z], aux époux [U] ;

— constater en conséquence la résiliation du contrat de bail du 6 septembre 2013 du 15 octobre 2022 ;

— juger que les époux [U] sont occupants sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2022 ;

— ordonner l’expulsion des époux [U] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner les époux [U] au paiement à Mme [Z] d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, majoré de 10%, à compter du 15 octobre 2022, soit 1 096,48 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner les époux [U] au paiement à Mme [Z] de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— condamner les époux [U] au paiement à Mme [Z] d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;

— condamner les époux [U] au paiement à Mme [Z] d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel ;

— condamner les époux [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

6. Par dernières conclusions déposées le 19 novembre 2025, les époux [U] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 30 août 2023 par le tribunal judiciaire de Périgueux sous le numéro RG n°23/00122 ;

— condamner en cause d’appel Mme [Z] au paiement de la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

7. L’affaire a été fixée à l’audience du 4 décembre 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour reprise

8. Pour prononcer la nullité du congé pour reprise personnelle délivré par Mme [Z], le premier juge a considéré que celle-ci ne justifiait pas suffisamment du caractère réel et sérieux du motif de la reprise en ne démontrant pas l’existence de diligences permettant d’établir son intention de s’établir en Dordogne et constaté en conséquence le caractère frauduleux dudit congé.

9. Mme [Z] conteste cette analyse soulignant en premier lieu que le premier juge a renversé la charge de la preuve en retirant du nombre prétendument insuffisant de pièces justifiant du caractère réel et sérieux du congé produites par la bailleresse le caractère frauduleux du congé par elle délivré. En second lieu, elle affirme que le premier juge a statué ultra petita puisque les époux [U] n’avaient nullement remis en cause ou contesté sa volonté de venir vivre dans sa propriété de [Localité 12]. Elle soutient à ce sujet qu’elle a toujours exprimé le souhait de revenir vivre dans sa maison familiale de Dordogne et qu’elle avait entamé les démarches administratives notamment auprès de l’administration fiscale.

10. Les époux [U] lui opposent qu’elle souhaite reprendre le logement pour échapper aux travaux de mise en conformité de la maison auxquels elle a été condamnée en 2021. Ils font leur la motivation du premier juge.

Sur ce,

11. L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, est applicable à la contestation du congé délivré après l’entrée en vigueur de cette loi, même si le bail a été conclu antérieurement à celle-ci.

12. Ce texte prévoit en effet que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Ce texte précise qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En conséquence, le bailleur devra motiver précisément le congé, préciser les raisons qui justifient que la reprise n’est pas un vague projet, mais une certitude au jour de sa notification. L’obligation de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est cependant pas édictée à peine de nullité.

13. En l’espèce, le 7 mars 2022, Mme [Z] a fait délivrer aux époux [U] un congé pour le 14 octobre 2022 à minuit, motivé comme suit : 'ce congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement pour l’occuper à titre personnel, Mme [S] [Z] souhaitant venir s’installer dans la région et reprendre à titre de résidence principale. Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par les éléments suivants : fin d’activité professionnelle de Mme [Z] lui permettant de revenir vivre dans la région et occuper la maison familiale comme résidence principale'.

14. Mme [Z] justifie de ce qu’elle a cessé son activité professionnelle, qu’elle exerçait à [Localité 4], le 31 août 2021 et qu’elle a été admise à la retraite à compter du 1er septembre 2021.

15. Ses collègues belges attestent de ce qu’elle avait, au cours de sa vie professionnelle, exprimé le souhait de revenir en Dordogne pour sa retraite. Ses proches, famille et amis périgourdins, témoignent également avoir entendu Mme [Z] dire sa volonté de venir passer sa retraite dans sa maison de [Localité 12], à proximité d’une grande partie de sa famille, pour y retrouver ses racines. Mme [F] [Z] épouse [B], sa cousine, Mme [R], une employée de l’entreprise familiale, et Mme [I] [Z] sa tante écrivent ainsi que Mme [S] [Z] vient régulièrement en Dordogne voir sa famille. Elle est alors hébergée chez cette dernière.

16. Mme [S] [Z] produit également des échanges avec le pôle de gestion des pensions de retraite qu’elle a informé, le 10 juin 2022, de son changement d’adresse définitif à compter du 15 octobre 2022 au [Adresse 2] à [Localité 13], adresse du bien loué aux époux [U]. Il appert que, le 12 septembre 2022, ce changement d’adresse a été annulé par l’appelante qui a expliqué qu’en raison de la contestation du congé pour reprise, elle était contrainte de conserver son logement bruxellois.

17. Il résulte de ces éléments que la décision de reprise est réelle puisque Mme [Z] démontre, en cause d’appel, la circonstance de son départ en retraite et l’expression de son souhait, de longue date, de revenir à cette occasion dans sa région d’origine, plus précisément dans la maison de famille dont elle est propriétaire à [Localité 12]. Par ailleurs, cette décision revêt un caractère sérieux au regard des liens qu’a conservés Mme [Z] avec la Dordogne et dont elle justifie, mais également des démarches administratives entreprises pour que le changement de domicile soit acté dès la fin de bail qui aurait résulté du départ des locataires à l’expiration du délai de préavis.

18. En conséquence, il y a lieu de déclarer valide le congé pour reprise personnelle délivré le 7 mars 2022.

Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.

Sur les conséquences de la validité du congé

19. Le congé pour reprise étant valide, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 15 octobre 2022. Dès lors, les époux [U] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

20. En conséquence, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

21. Il convient également de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation depuis cette date.

22. Celle-ci trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du Code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

23. En l’espèce, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui aurait été perçus si le contrat de bail s’était poursuivi.

24. Sur ce point, il résulte des déclarations des parties et des pièces versées aux débats qu’un précédent litige a opposé les époux [U] à Mme [Z] au sujet de la décence du logement loué. Dans ce cadre-là, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux a, par jugement du 11 mai 2021, notamment :

— constaté que le logement loué ne présentait pas les critères de décence du logement,

— enjoint à Mme [Z] de réaliser plusieurs travaux de réhabilitation, sous astreinte,

— ordonné la réduction du loyer à la somme de 850 euros par mois à compter de sa décision et jusqu’à la réalisation de l’ensemble des travaux prescrits.

Il est indiqué dans le jugement déféré que l’astreinte a été liquidée par jugement du 25 avril 2023, sans autre précision. Les parties ne produisent aucun autre élément à ce sujet, ni ce jugement, ni aucune pièce relative aux travaux.

25. En conséquence, puisque Mme [Z] ne démontre pas que les causes ayant motivé la réduction du loyer des époux [U] avaient disparu à la date du 14 octobre 2022, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par les époux [U], depuis le 15 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 850 euros par mois qui représente le montant du dernier loyer réclamé, conformément à l’article 2.13 du bail signé le 6 septembre 2013.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral

26. Mme [Z] sollicite la somme de 3000 euros en réparation du préjudice moral dont elle se prévaut et qu’elle impute au refus des locataires de lui restituer la jouissance de son bien, ce qui l’a obligée à continuer de vivre à [Localité 4] bien qu’elle n’y travaillait plus depuis 2021 et alors qu’elle a subi de lourds problèmes de santé.

27. Les époux [U] lui opposent l’absence de preuve d’un quelconque préjudice à ce titre et font valoir que Mme [Z] ne subit que les conséquences de ses propres turpitudes.

Sur ce,

28. Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

29. En l’espèce, si le maintien dans les lieux des époux [U], malgré la délivrance d’un congé pour reprise valide, est fautif et a empêché Mme [Z] d’établir sa résidence principale en [5] depuis octobre 2022, cette dernière ne justifie pas du préjudice moral dont elle demande réparation.

30. Il y a donc lieu de la débouter de cette demande indemnitaire.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

31. La présente décision commande d’infirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens.

32. Les époux [U], partie perdante, seront en effet condamnés aux entiers dépens, y compris ceux engagés devant le tribunal judiciaire de Périgueux.

33. Ils seront en outre condamnés à payer à Mme [Z], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme équitablement fixée à 1000 euros pour les frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

Concernant la demande formée par Mme [Z] pour les frais irrépétibles de première instance, la cour relève que l’appelante n’a pas formé de recours contre la décision ayant rejeté sa demande sur ce fondement, de sorte que la cour n’en est pas saisie et que ce chef de jugement est devenu définitif.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

CONSTATE que l’appel interjeté par Mme [S] [Z] ne porte pas sur le chef du jugement l’ayant déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME, dans ses dispositions soumises à la cour, le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux en date du 30 août 2023 sauf en ce qu’il a débouté Mme [S] [Z] de sa demande indemnitaire ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

DIT que le congé pour reprise délivré le 7 mars 2022 par Mme [S] [Z] à M. [H] [U] et Mme [D] [L] épouse [U] est valide ;

CONSTATE la résiliation du bail signé le 6 septembre 2013 entre Mme [S] [Z], M. [V] [Z] et M. [J] [Z] d’une part et M. [H] [U] et Mme [D] [L] épouse [U] d’autre part à compter du 15 octobre 2022 ;

ORDONNE l’expulsion de M. [H] [U] et Mme [D] [L] épouse [U] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [H] [U] et Mme [D] [L] épouse [U] à payer à Mme [S] [Z], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant de 850 euros par mois, à régler à son échéance normale ;

CONDAMNE M. [H] [U] et Mme [D] [L] épouse [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [H] [U] et Mme [D] [L] épouse [U] à payer à Mme [S] [Z] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, présidente, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,