SA/BG

COPIE + GROSSE :

SCP THIBAULT-GRAVAT-BAYARD

SCP AVELIA AVOCATS

LE : 16 OCTOBRE 2014

copie pour information à M^me Y, Expert le 16 OCTOBRE 2014

COUR D’APPEL DE Z

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2014

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 12/01889

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de C en date du 23 Octobre 2012

PARTIES EN CAUSE :

I – M. F A

né le XXX à X (INDRE)

XXX

XXX

APPELANT suivant déclaration du 04/12/2012

— M^me D A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

INTERVENANTE VOLONTAIRE suivant conclusions en date du 14/01/2013

Représentés par la SCP THIBAULT-GRAVAT-BAYARD, avocat au barreau de C, postulante

plaidant par M^e Florent GRAVAT, membre de ladite SCP

II – MAISON HOSPITALIÈRE D’ECUEILLE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

Représentée par la SCP AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de C, postulante

plaidant par M^e Laurent BEZIE, avocat au barreau d’ANGERS, membre de la SELARL LEXCAP, substitué à l’audience par M^e Thierry DECRESSAT, avocat au barreau de C, membre de la SCP AVELIA AVOCATS

INTIMÉE

16 OCTOBRE 2014

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2014 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. GAUTIER Président de Chambre,

entendu en son rapport

M^me LE MEUNIER Conseiller

M. PIGNOUX Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me B

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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Vu le jugement rendu le 23 octobre 2012 par le tribunal de grande instance de C qui a débouté les consorts A de leur demande d’indemnisation, pour trouble anormal de voisinage, formée à l’encontre de leur voisin, la SCI MAISON HOSPITALIÈRE D’X, à l’occasion de l’extension de son immeuble, au regard de l’absence de caractère anormal du trouble ;

Vu l’arrêt infirmatif rendu le 16 mai 2013 par la Cour d’appel de Z, retenant l’existence d’un trouble anormal de voisinage et ordonnant, avant dire droit sur le montant du préjudice, une expertise ;

Vu les conclusions des consorts A, en date du 28 mars 2014, estimant que le rapport d’expertise ne saurait être homologué en l’état, contestant tout particulièrement la surface habitable de 128 m² et l’impact de privation d’ensoleillement, sollicitant 16.300 € au titre de la perte de valeur vénale et 22.000 € au titre du trouble de jouissance outre 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les frais divers de procédure et d’expertise ;

Vu les conclusions de la SCI MAISON HOSPITALIÈRE D’X, en date du 16 mai 2014, tendant à l’adoption des conclusions du rapport d’expertise et s’offrant à verser les sommes préconisées de 6.531 € pour trouble de jouissance et 12.800 € pour perte de valeur vénale liée à la privation d’ensoleillement ;

LA COUR

Attendu qu’autorisée par un permis de construire du 23 avril 2008, la SCI MAISON HOSPITALIÈRE D’X a fait réaliser une extension de son établissement, dénommé «MAISON DE RETRAITE SAINT-JOSEPH», d’une longueur de 22 m et d’une hauteur d’environ 5 m 50, sur ses parcelles de terrain sises XXX de foire à X, cette construction jouxtant la propriété de M. F A et de sa fille, D A ; que, par acte du 14 juin 2011, ces derniers ont assigné la SCI susvisée pour réparation d’un trouble anormal de voisinage entraînant, outre des nuisances et tout spécialement une perte d’ensoleillement de leur terrasse et de leur jardin, une dépréciation de leur fonds et sollicitant ainsi, au principal, 35.000 € de dommages-intérêts ; que, par jugement du 23 octobre 2012, le tribunal a rejeté leur demande, considérant qu’au regard du contexte urbain, le caractère excessif du trouble rapporté faisait défaut ; que, par arrêt infirmatif en date du 16 mai 2013, la Cour de ce siège a retenu qu’au regard des photos produites et, tout spécialement, de celles accompagnant un constat d’huissier effectué le 7 février 2011, la perte d’ensoleillement, sur la façade arrière de l’habitation des consorts A et sur leur jardin, était patente ainsi que très importante ; que si, l’on se situait effectivement en zone urbaine, il convenait de relativiser cette notion au regard de la taille de l’agglomération assez modeste que constitue le village d’X, situé en zone rurale vieillissante ; que, d’autre part, si les consorts A pouvaient effectivement s’attendre à l’édification d’une construction sur le terrain voisin, celle réalisée par la SCI MAISON HOSPITALIÈRE D’X dépassait, par son ampleur, ce qui était raisonnablement prévisible, dans la mesure où se trouve édifié, en limite séparative de propriété un mur d’une longueur totale de 22 m, soutenant un immeuble culminant à 5 m 50 ; que, sur le montant exact du préjudice et tout particulièrement sur la perte de valeur de l’immeuble des appelants, elle a ordonné, avant dire droit, une expertise confiée à M^me H Y ; que cette dernière a déposé, le 25 février 2014, un rapport concluant à l’existence d’une perte de valeur vénale liée à la privation d’ensoleillement pour 12.800 € et à un trouble de jouissance lié à la privation d’ensoleillement pour 6.531 € ;

Attendu que les appelants critiquent le rapport de l’expert en ce qu’elle a retenu, pour ses calculs, une surface habitable de 128 m², bien inférieure à la surface habitable réelle de l’immeuble, le cabinet mandaté par leurs soins ayant conclu à une surface habitable détaillée d’un peu plus de 163 m² en sorte que, reprenant la méthode de calcul appliqué par M^me Y, ils aboutissent à des sommes bien supérieures ; qu’encore, ils soutiennent que le pourcentage d’impact de la privation d’ensoleillement ne correspond ni à la réalité de la situation ni à leur ressenti au quotidien ; qu’ils sollicitent 16.300 € au titre de la perte de valeur vénale et 22.000 € au titre du trouble de jouissance ;

Attendu que l’expert a déposé un rapport minutieux et complet, accompagné de multiples photos pour appuyer ses dires quant à la perte d’ensoleillement ; que M^me Y, répondant à un dire, s’est expliquée sur la surface habitable retenue par ses soins, à savoir 128 m² en relatant qu’elle avait considéré la surface habitable de la maison, sans prendre en compte une vaste pièce, désignée sous le nom de «garage» dans son descriptif et comprenant, outre la zone de stationnement d’un véhicule, une zone de buanderie et de chaufferie ; qu’il apparaît à la Cour que l’appréciation de l’expert doit être retenue dans la mesure où la perte d’ensoleillement n’a aucune incidence sur ce type de pièces ;

Attendu, encore, que l’expert a justement estimé, au vu des pièces produites, que, compte tenu de la configuration des lieux, le trouble de jouissance lié à la perte d’ensoleillement était relativement peu sensible à l’intérieur de la maison et se ressentait essentiellement dans le jardin d’agrément, en demi-saison ; que, se basant sur l’occupation effective de M. A, en se fondant sur les échanges intervenus lors de la réunion d’expertise, il a pertinemment retenu que les mois les plus impactés étaient ceux d’avril à octobre inclus, l’impact étant plus fort en demi-saison qu’en plein été, où les rayons du soleil ont plus de verticalité ; que les pourcentages retenus par ses soins apparaissent à la Cour d’une appréciation pertinente et qu’il convient donc d’adopter les conclusions du rapport d’expertise fixant à 12.800 € la perte de valeur vénale et à 6.531 € le trouble de jouissance lié à la privation d’ensoleillement, l’ensemble étalé sur une période fixée forfaitairement à 50 ans, correspondant à la durée de vie et de vétusté de la construction voisine, ce qui correspond d’ailleurs à la durée de vétusté et d’amortissement d’une construction traditionnelle ; que l’équité commande, enfin, d’allouer aux consorts A une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais de première instance et d’appel, étant observé que l’arrêt du 16 mai 2013 avait réservé les dépens ; que, par ailleurs, la SCI MAISON HOSPITALIÈRE D’X devra supporter le coût de l’expertise de M^me Y et celui du constat d’huissier dressé le 7 février 2011 soit la somme de 328,10 € avancée par les consorts A ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Condamne la SCI MAISON HOSPITALIÈRE D’X à verser aux consorts A 12.800 € au titre de la perte de valeur vénale liée à la privation d’ensoleillement et 6.531 € au titre du trouble de jouissance ;

Condamne la SCI MAISON HOSPITALIÈRE D’X à verser aux consorts A 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI MAISON HOSPITALIÈRE D’X aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’aux frais de l’expertise réalisée par M^me Y et du constat d’huissier dressé le 7 février 2011 par M^e ROUDET.

L’arrêt a été signé par M. GAUTIER, Président de Chambre, et par M^me B, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

A. B B. GAUTIER