XXX

Numéro 12/1253

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 16/03/2012

Dossier : 10/03091

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

L C

B Y

C/

SOCIETE AA P Q

SMABTP

U V A

AD AE AF épouse A

SAS D

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 mars 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Novembre 2011, devant :

Madame PONS, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Monsieur AUGEY, Conseiller

Madame BENEIX, Conseiller

assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur L C

né le XXX à PAU

XXX

XXX

XXX

XXX

Madame B Y

née le XXX à PARIS

XXX

XXX

XXX

XXX

représentés par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour

assistés de Maître DANGUY, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

SOCIETE AA P Q

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

SMABTP

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentées par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour

assistées de Maître CASADEBAIG, avocat au barreau de PAU

Monsieur U V A

XXX

XXX

Madame AD AE AF épouse A

XXX

XXX

représentés par la SCP LONGIN / LONGIN-DUPEYRON / MARIOL, avoués à la Cour

assistés de Maître CAMBOT, avocat au barreau de PAU

SAS D

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour

assistée de Maître LABES, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 23 JUIN 2010

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

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*

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2007, Melle B Y et M. L C ont signé, par l’intermédiaire de l’agence IMMO 64, un compromis de vente avec M. et M^me A, portant sur l’acquisition d’un terrain à bâtir situé à XXX, XXX, cadastré section XXX au prix de 64 000 €, cet acte étant assorti des conditions suspensives et, plus particulièrement, de la condition que 'l’étude des sols ne relève pas la nécessité de faire des fondations avec des pieux'.

Le 21 novembre 2007, ils ont conclu avec la société AA P Q, un contrat de construction de maison individuelle pour un montant de 102 300 € TTC.

Ils ont obtenu le permis de construire le 6 février 2008 et, par acte authentique du 4 avril 2008, ils ont régularisé l’acte de vente du terrain.

Arguant de ce que le constructeur leur avait révélé l’existence d’un remblai imposant la nécessité d’avoir recours, contrairement aux stipulations du sous seing privé, à une étude de sol et à la réalisation de fondations spécifiques, Melle B Y et M. L C ont, par actes d’huissier de justice en date du 25 novembre 2008, fait assigner les époux A, la société AA P Q et son assureur, la SMABTP Toulouse, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pau pour obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise laquelle a été ordonnée par décision du 7 janvier 2009 et rendue commune à la SAS D, entreprise ayant remblayé le terrain, le 16 septembre 2009.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 mars 2010, Melle B Y et M. L C ont fait assigner à jour fixe les époux A, la société AA P Q et la SMABTP Toulouse devant le tribunal de grande instance de Pau principalement en annulation de la vente du terrain à bâtir et en annulation du contrat de construction sur le fondement des dispositions des articles 1116 et suivants du code civil et, subsidiairement, en résolution de ces mêmes contrats sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 mai 2010, les époux A ont assigné en intervention forcée, la SAS D et l’agence IMMO 64.

Par jugement en date du 23 juin 2010, le tribunal de grande instance de Pau a :

— rejeté l’exception de nullité soulevée par la SARL IMMO 64 ;

— débouté M. C et Melle Y de leur demande en annulation de vente et de leur demande en résolution de cette même vente ;

— prononcé la résolution du contrat de construction de maison individuelle aux torts de la société AA R P Q ;

— condamné cette société à payer à M. C et Melle Y la somme de 5 000 € de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société AA R P Q de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre des époux A ;

— constaté que les appels en garantie formés par les époux A se trouvent sans objet ;

— débouté la SARL IMMO 64 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné solidairement M. C et Melle Y à payer aux époux A la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société AA R P Q à payer à M. C et Melle Y la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement les époux A à payer à la SAS D Frères la somme de 1 500 € et à la SARL IMMO 64 la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 29 juillet 2010 M. C et Melle Y ont relevé appel de cette décision en intimant la société AA P Q, les époux A, la SMABTP.

Par assignation en date du 3 mars 2011, les époux A ont régularisé un appel provoqué à l’encontre de la SAS D.

Dans leurs dernières écritures déposées le 28 juin 2011 M. C et Melle Y demandent à la Cour principalement de :

— réformer le jugement entrepris et prononcer l’annulation de la vente sur le fondement du dol et subséquemment l’annulation du contrat de construction ;

— condamner les époux A à leur restituer le prix de vente soit la somme de 64 000 € ainsi que la somme de 23 628 € au titre des frais notariés, d’agence, taxe, loyers, frais bancaires, assurances, frais divers avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement les époux A et la société R P Q à leur payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, ils sollicitent la résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et plus subsidiairement sur le fondement de l’article 1604 du code civil et la résolution du contrat de construction ;

— condamner les époux A à leur restituer le prix de vente et les frais soit la somme de 87 628 € outre les intérêts ;

— condamner solidairement les époux A et la société R P Q à leur payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire, de confirmer la résolution du contrat de construction aux torts du constructeur et le condamner à leur régler les mêmes sommes.

Dans leurs dernières conclusions du 20 septembre 2011, les époux A demandent à la Cour, au visa des articles 1101, 1116, 1134, 1147, 1382, 1604, 1641, 1642 et suivants du code civil et 1992, des articles L 231-2 et R 231-5, du code de la construction et de l’habitation, R 412-23 du code de l’urbanisme :

— de débouter les appelants de leur demande en annulation et en résolution de la vente et de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

— de condamner in solidum M. C et Melle Y et la société R P Q à leur payer la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de confirmer le jugement entrepris.

Ils font valoir que les appelants n’apportent pas la preuve des prétendues man’uvres dolosives qu’ils invoquent.

Ils prétendent avoir dûment informé les acquéreurs de la présence du remblai et les avoir invités à s’informer auprès de leur constructeur des diverses précautions nécessaires et de leur coût.

Ils estiment qu’ils ne peuvent être tenus pour responsables de la non réalisation de l’étude de sol et être de bonne foi.

La présence comme la teneur du remblai ne peut être qualifiée de vice caché et en toute hypothèse doit s’appliquer la clause de non-garantie signée par les acquéreurs.

D’après eux, seule la société R P Q a failli à son devoir de conseil vis-à-vis des ses cocontractants et doit être condamnée à la prise en charge résultant des surcoûts induits par la présence des remblais.

Subsidairement, ils demandent à la Cour de condamner la SAS D à les relever indemne.

La société AA P Q et la SMABTP dans leurs dernières écritures du 25 janvier 2011, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, concluent à la réformation du jugement en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de construction et a condamné la société AA P Q à payer à M. C et Melle Y la somme de 5 000 € de dommages et intérêts.

Ils demandent à la Cour principalement, de débouter M. C et Melle Y de leur demande en annulation et résolution de la vente et de valider la poursuite du contrat de construction avec modification de l’implantation de la maison ;

A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation des époux A au paiement de la somme de 10 467 € de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt.

Ils sollicitent également le rejet de la demande de M. C et Melle Y tendant à la condamnation de la société AA P Q au paiement de la somme 87 628 € et de 10 000 € considérant qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ils sollicitent la somme de 4 000 €.

La SAS D dans ses dernières écritures déposées le 19 septembre 2011, sollicite la confirmation du jugement, le débouté des époux A de toutes leurs demandes et, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, leur condamnation au paiement de la somme de 4 000 €.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2011.

SUR QUOI :

Attendu que le sous seing privé signé le 9 novembre 2007 entre les époux A et Melle B Y et M. L C stipule expressément au titre des conditions suspensives l’obtention d’un permis de construire conforme aux règles d’urbanisme de la commune et l’absence de révélation par l’étude de sols de la nécessité de faire des fondations avec des pieux ;

Que cet acte prévoit également, au profit du fonds des vendeurs et à la charge du fonds objet du sous-seing, une servitude 'non aedificandi', 'consistant dans l’impossibilité d’implanter la maison à construire par l’acquéreur sur le terrain acquis dans la zone figurant en teinte noire au plan joint avec le respect de la côte de huit mètres, en parallèle, de la façade ouest de la maison du fonds dominant à la façade est de la maison à bâtir. Toutefois l’acquéreur pourra édifier une construction liés à des agencements ou à des annexes d’une hauteur inférieure à trois mètres sur ladite zone’ ;

Attendu que l’acte authentique de vente signé le 4 avril 2008 prévoit que 'l’acquéreur prend le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l’état du sol ou du sous-sol à raison de fouilles ou d’excavations qui auraient pu être pratiquées sous le terrain, de mitoyenneté, d’erreur ou d’omission dans la désignation qui précède…. l’acquéreur déclare :

— avoir été informé par le vendeur que le terrain présentement vendu a été remblayé,

— avoir pris tous les renseignements à ce sujet,

— vouloir faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur…'

Que s’agissant de la servitude constituée au profit du fonds des vendeurs l’acte stipule qu’elle 'consistera en l’interdiction formelle, tant pour les acquéreurs que pour leurs futurs ayants droit, de faire sur une fraction de la parcelle cadastrée section XXX toute construction, ouvrage ou plantation supérieure à une hauteur de trois mètres, et susceptible de masquer la vue bénéficiant à la maison de M. et M^me A, vendeurs’ ;

Attendu qu’il résulte des conclusions de l’expert judiciaire, non contestées par les parties, qu’en septembre 2006, à la demande des époux A, l’entreprise D a réalisé sur le terrain objet de la vente des travaux de terrassement consistant au déblaiement de la zone haute de ce terrain et en la création sur celui-ci d’un remblai constitué en partie par un apport de terres extérieures, le déblai de la zone haute étant mise en remblai au pied du nouveau talus ;

Qu’ainsi la surface globale de la parcelle, soit 2 924 m², se décompose ainsi :

— talus issus des déblais : 250 m² ;

— plate-forme issue des déblais : 325 m² dont 200 m² en zone non aedificandi ;

— plate-forme issue des remblais : 550 m² ;

— talus issus des remblais : 1 300 m² ;

— terrain d’origine à forte pente : 500 m² ;

Que les remblais mis en place sur la demi-surface du terrain composés de matériaux hétérogènes très compressibles et sans consistance, sont de qualité médiocre ne permettant pas l’assise de la construction projetée ou de tout annexe dans le futur tenant compte de la servitude non aedificandi, sans avoir à recourir à la réalisation de fondations spéciales par micro-pieux, à la mise en 'uvre du réseau d’épandage en zone de remblais, à la consolidation des talus en remblais, ce qui va entraîner des dépenses importantes ;

Qu’en revanche, la proposition des époux A, formulée en cours d’expertise, de renoncer à la servitude de vue actuelle, permettrait d’implanter la maison en zone Nord-Est de la parcelle non affectée par les remblais ainsi que la réalisation d’installation d’assainissement en zone hors remblais ;

Sur la demande d’annulation de la vente

Attendu que Melle B Y et M. L C sollicitent l’annulation de l’acte de vente du terrain en date du 4 avril 2008, invoquant avoir été victimes d’un dol de la part de leurs vendeurs et en faisant valoir qu’à l’occasion de deux visites sur le terrain les 2 et 16 novembre 2007, les époux A qui savaient que l’absence de recours à des fondations par micro-pieux étaient une condition déterminante de leur consentement, et M. D, leur ont sciemment menti sur la zone ayant fait l’objet de remblais, sur l’importance et la nature de ces remblais ;

Que d’après eux, les époux A, soutenus par l’entreprise D, se sont mobilisés, à l’occasion notamment de la visite sur le terrain du 16 novembre 2007, pour les convaincre ainsi que le constructeur, que les apports de remblais ne concernaient qu’une partie limitée du terrain et pas l’endroit où l’immeuble devait être implanté ;

Que ces fausses informations et le silence gardé par les vendeurs qui savaient, au moment de la vente, que la zone d’implantation de la maison qu’ils leurs imposaient en raison de la servitude non aedificandi avait été remblayée avec des matériaux disparates prélevés sur la décharge de Buzy, les ont amenés à renoncer à la condition suspensive tenant à la réalisation d’une étude de sol ;

Qu’ils ajoutent encore que la preuve de la volonté de dissimuler l’importance du remblai résulte, de l’absence de déclaration des travaux de terrassement qui n’ont fait l’objet d’aucune déclaration réglementaire de travaux et ce en contravention avec les dispositions de l’article R 412-19 du code de l’urbanisme de sorte que le certificat d’urbanisme n’est assorti d’aucune prescription particulière liée à la présence importante de remblais ce qui leur aurait permis de renoncer à leur acquisition ;

Attendu que les époux A contestent avoir voulu tromper Melle B Y et M. L C en faisant essentiellement valoir qu’ils ont, dès l’origine des pourparlers, informé les acquéreurs de l’existence de remblais de telle sorte que ceux-ci ont fait insérer dans l’acte sous-seing privé la condition suspensive relative à l’étude de sol ; qu’ils ne sont jamais intervenus lors de la réunion du 16 novembre 2007 sur l’importance des remblais et la nécessité d’une étude de sol ; que M. D n’a pas cherché à les dissuader de la réalisation d’une étude de sol ; que postérieurement à cette visite, leur notaire par courrier du 5 décembre 2007 leur a rappelé que le terrain était remblayé et qu’il leur appartenait de s’informer auprès de leur constructeur des précautions à prendre ainsi que de leur coût ;

Attendu que conformément à l’article 1116 du code civil le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte de la lettre adressée par les appelants à l’expert le 21 mai 2009 que dès le 2 novembre 2007 soit avant même la signature du sous seing privé, lors d’une première visite sur le terrain, M. A a informé Melle B Y du décaissement du talus nord-est et du reversement du remblai aux extrémités sud, sud-est de la parcelle afin d’agrandir la surface de la plate-forme ainsi que de la présence d’une source ;

Qu’ils ont alors contacté M. Z des R P Q pour lui demander son avis et lui demander s’il n’y avait pas lieu de faire une étude de sol au cas où il y aurait de l’eau, des couches instables dans la constitution du sous-sol ou encore du fait qu’il y ait eu une opération de remblai et déblai ;

Qu’ils ont alors pris rendez-vous sur le terrain avec le pelliste, M. D, dont le 'contact’ leur a été donné par les vendeurs afin de savoir plus précisément ce qu’il avait fait sur le terrain ;

Que dans l’attente de ce rendez-vous, ils ont expressément demandé que soit rajoutée au sous seing privé, au titre des conditions suspensives, une clause de réalisation de la vente sous condition que l’étude de sol ne révèle pas la nécessité de faire des fondations avec des pieux ;

Attendu que lors des échanges entre les parties au cours des opérations d’expertise, il est apparu à l’expert qu’au cours de la visite sur le terrain le 16 novembre 2007, l’incidence des remblais sur la constructibilité suivant l’implantation prévue a été minimisée et la nécessité de réaliser une étude de sol écartée ;

Que néanmoins aucune des constatations faites par l’expert ne permet d’établir que les époux A ont cherché, à cette occasion, à tromper leur cocontractant sur l’importance et la nature du remblai ou que M. D a cherché à leur dissimuler l’ampleur des travaux qu’il avait réalisé plus d’un an plus tôt ;

Que pas davantage le rapport d’expertise et l’attestation produite par les appelants établie par un ami, M. H X, qui a participé aux deux réunions sur le terrain les 2 et 16 novembre 2007, ne permettent de démontrer une collusion entre les époux A et M. D ;

Qu’au contraire, il résulte du rapport d’expertise que le 16 novembre 2007, M. Z représentant de la société P Q, était présent et qu’il était le plus à même d’estimer techniquement de l’utilité ou non de sondages ou étude de sol ; que l’importance des déblais et remblais en rupture avec la topographie générale du site est flagrante pour tout professionnel tant sur les lieux que dans le plan établi par le géomètre en décembre 2007 ainsi que leur nature et ce d’autant qu’un simple sondage, peu coûteux par trous à la pelle mécanique tel que celui réalisé au cours des opérations d’expertise, aurait permis, d’après l’expert, d’apporter toutes indications utiles tant sur la position du sol d’origine que sur la nature des remblais ;

Que si d’après les termes de l’attestation de M. X, M. D a le 16 novembre 2007, fait une douzaine de pas du bord du talus Nord décaissé en direction du Sud jusqu’à ce qu’il estimait être la limite du sol dur, cette relation des faits, par son imprécision ne permet pas d’affirmer, qu’il ait cherché à cacher les travaux effectués ;

Qu’en revanche cette attestation permet d’établir que c’est bien M. Z qui, en fin de visite, à une question de Melle B Y sur la nécessité de faire faire une étude de sol, lui a répondu que ce n’était pas nécessaire ;

Attendu que postérieurement à cette visite, le 5 décembre 2007, soit quatre mois avant la signature de l’acte authentique, le notaire des vendeurs, Maître Montagné, a attiré l’attention des acheteurs sur le fait que le terrain objet de la vente avait été remblayé, et qu’il leur revenait de s’informer auprès de leur constructeur des diverses précautions nécessaires ainsi que de leur coût et qu’il se tenait à leur disposition pour tous renseignements qu’ils jugeraient utiles ;

Attendu que l’absence de déclaration des travaux de terrassement antérieurs de plus d’un an à la signature du sous seing privé n’est pas davantage de nature à prouver la volonté des vendeurs de tromper leurs acheteurs puisqu’ils les avaient avisés de l’existence des remblais et que la présence de ces remblais qui était expressément précisée dans le dossier joint à la demande de permis de construire, ne les a pas empêchés d’obtenir ce permis ;

Attendu que dès lors, il apparaît que Melle B Y et M. L C, parfaitement informés dès le début des pourparlers avec les époux A de ce que des travaux de remblayage avaient été effectués sur le terrain, assistés d’un professionnel de la construction qui était parfaitement à même d’évaluer l’importance et la nature des travaux réalisés, avisé par le notaire des vendeurs postérieurement à la visite des lieux de la nécessité de s’informer sur les précautions à prendre compte tenu de ces travaux plusieurs mois avant la signature de l’acte authentique, et qui ne démontrent aucune collusion entre les vendeurs et le pelliste ayant effectué les travaux de remblaiement, ne justifient ni d’un silence coupable de la part des époux A ni d’une volonté délibérée de leur cacher la nature et l’importance des travaux réalisés sur le terrain pour les faire renoncer à la condition suspensive insérée, à leur demande, dans le sous seing privé ;

Attendu qu’en conséquence, c’est à bon droit que le premier juge les a déboutés de leur demande en nullité de la vente du terrain ;

Sur la demande en résolution

Attendu que Melle B Y et M. L C sollicitent cette résolution sur le fondement de l’article 1641 du code civil en faisant valoir que le terrain est inconstructible ce qui constitue un vice caché et que la clause de non-garantie ne peut s’appliquer dans la mesure où les vendeurs avaient connaissance de cette circonstance ;

Attendu qu’il résulte des constatations de l’expert ci-dessus rappelées que le terrain n’est pas inconstructible puisque la réalisation de fondations adéquates, certes coûteuses, permettrait d’implanter la maison tout en respectant la servitude non aedificandi stipulée à l’acte de vente ;

Attendu qu’en outre, il ne peut être reproché aux vendeurs d’avoir fait insérer à l’acte de vente une clause de non-garantie alors que les acheteurs dûment avertis par le notaire, plusieurs mois avant la signature de l’acte authentique de la nécessité de s’informer auprès de leur constructeur des diverses précautions nécessaires en raison du remblaiement du terrain, avaient renoncé à toute étude de sol ;

Attendu que le terrain étant constructible, la demande n’est pas davantage justifiée sur le fondement de l’article 1604 du code civil ;

Attendu qu’il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Melle B Y et M. L C de leur demande en résolution de la vente pour vices cachés ;

Sur la demande en résolution du contrat de construction

Attendu que Melle B Y et M. L C, se fondant sur les conclusions de l’expert judicaire, reprochent à la société AA R P Q des manquements à ses obligations d’information et de conseil en faisant valoir que si le constructeur leur avait indiqué qu’il fallait réaliser des fondations spéciales, ils auraient fait jouer la condition suspensive et n’auraient pas acheté le terrain ;

Attendu que la SA AA P Q fait valoir que ce n’est pas son représentant qui a indiqué à Melle B Y et M. L C que la construction pourrait se faire sans pieux mais que leur décision de ne pas la faire réaliser résulte de l’attitude des époux A et de M. D lors de la visite du 16 novembre 2007 ;

Que c’est Melle B Y et M. L C qui par un souci d’économie risqué ont refusé l’étude de sol et l’intervention du bureau Ingesol qu’ils avaient pourtant contacté ;

Que le projet de construction est parfaitement réalisable sans frais supplémentaires puisque l’expert évoque la possibilité de déplacer le projet sur une partie du terrain non remblayée ;

Attendu que d’une part, il résulte de l’attestation de M. X que c’est bien M. Z représentant de la société AA P Q qui le 16 novembre 2007, en fin de visite, a répondu à Melle B Y qu’il n’était pas nécessaire de procéder à une étude de sol ;

Attendu que d’autre part, professionnel de la construction, il ne peut valablement prétendre avoir été abusé par un prétendu silence coupable des époux A et de M. D, alors que l’expert judiciaire a relevé que l’importance des déblais et remblais en rupture avec la topographie générale du site est flagrante pour tout professionnel et que le constructeur était le plus à même d’estimer techniquement l’utilité ou non de sondages ou d’étude de sol ;

Attendu qu’en effet, conformément à l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation, il appartient au constructeur d’appréhender l’intégralité des travaux d’adaptation au sol et d’équipement indispensable à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ce qu’en l’espèce la société AA P Q n’a fait que très tardivement après la signature de l’acte authentique de vente du terrain alors qu’expressément consultée par Melle B Y et M. L C, avant la signature du contrat de construction, sur la faisabilité de leur projet sans fondation par micro-pieux, il ne les a pas utilement conseillés les mettant ainsi dans l’impossibilité de faire jouer la condition suspensive prévue à l’acte sous seing privé et de renoncer à leur projet de construction ;

Qu’elle a ainsi manqué à son obligation pré-contractuelle d’information et de conseil et c’est à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution de ce contrat à ses torts exclusifs ;

Attendu que si les époux A, ont effectivement proposé, dans le cadre d’une solution amiable, à Melle B Y et M. L C, de renoncer à la servitude non aedificandi, ce qui permettrait d’implanter leur maison sans avoir à réaliser des fondations coûteuses, cette offre n’a été faite qu’à leurs acquéreurs et la société AA P Q ne peut donc en revendiquer le bénéfice pour échapper à l’indemnisation qu’elle doit à ses cocontractants en relation directe avec le manquement par elle commis ;

Attendu que contrairement à ce que soutient la société AA R P Q, Melle B Y et M. L C dans leurs dernières conclusions devant le premier juge en date du 18 mai 2010, avaient bien sollicité sa condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

Attendu qu’en cause d’appel et à ce titre, Melle B Y et M. L C estiment que l’indemnisation de leur préjudice est égale au prix du terrain auquel s’ajoute les frais d’acte notarié, d’agence, taxes, loyers, frais bancaires, assurances et à la somme de 10 000 € de dommages et intérêts ;

Attendu que leur demande n’est donc pas nouvelle en cause d’appel et doit être jugée recevable ;

Attendu que la vente du terrain n’ayant été ni annulée ni résolue, ils demeurent en possession du terrain et ne peuvent dès lors solliciter, par le biais d’une demande de dommages et intérêts, la restitution de son prix et des frais annexes à la vente ;

Qu’en revanche, ils sont en droit de solliciter l’indemnisation du surcoût de la construction résultant de la nécessité de faire exécuter des travaux supplémentaires pour assurer la pérennité de la construction projetée ;

Attendu qu’au regard des constatations faites par l’expert, il apparaît à la Cour que le premier juge a sous-évalué le montant des dommages et intérêts à leur allouer à ce titre ;

Que la société AA P Q sera donc condamnée à leur payer la somme de 10 000 € ;

Sur l’action en paiement de dommages et intérêts formée par la société AA P Q à l’encontre des époux A

Attendu que la société AA P Q demande à la Cour de constater que les époux A ont manqué à leur obligation de loyauté et d’information des acquéreurs et de les condamner à lui payer à titre de dommages et intérêts l’indemnité que les maîtres de l’ouvrage auraient dû lui payer en application de l’article 5-2 du contrat de construction de maison individuelle, en cas de résiliation anticipée du contrat ;

Attendu d’une part, qu’il résulte de ce qui précède qu’aucun manquement contractuel n’a été retenu à l’encontre des époux A à l’égard de leurs acquéreurs ;

Que dès lors, la société AA P Q ne peut donc invoquer aucun préjudice en résultant pour elle ;

Que d’autre part, la société AA P Q qui n’était pas contractuellement liée aux vendeurs, ne peut rechercher leur responsabilité que sur le fondement de l’article 1382 du code civil si elle démontre que ceux-ci ont commis une faute à son égard ce qu’elle ne fait pas ;

Qu’en effet, il n’est pas établi que les époux A ont cherché à l’induire en erreur sur la nature du terrain sur lequel devait être élevée la maison objet du contrat de construction et qu’au surplus, en sa qualité de professionnelle, il lui appartenait de vérifier les contraintes résultant de la configuration du terrain et de sa nature, pour élever, dans de bonnes conditions, l’ouvrage que Melle B Y et M. L C projetaient de construire sur ce terrain ;

Attendu que le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a débouté la société AA P Q de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les dépens et les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que la société AA P Q qui succombe en cause d’appel sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à Melle B Y et M. L C et aux époux A la somme de 2 000 € à chacun ;

Qu’elle sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Attendu qu’en revanche, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS D les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 23 juin 2010 sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués à Melle B Y et M. L C.

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne la société AA P Q à payer à Melle B Y et M. L C la somme de 10 000 € (dix mille euros) de dommages et intérêts avec intérêts de droit au taux légal à compter du jugement de première instance.

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société AA P Q à payer à Melle B Y et M. L C et aux époux A la somme de 2 000 € (deux mille euros) à chacun ; rejette la demande de la SAS D et de la société AA P Q.

Condamne la société AA P Q aux dépens d’appel.

Accorde à la SCP Longin – Longin-Dupeyron – Mariol, la SCP de Ginestet – Dualé – Ligney, à la SCP Piault – Lacrampe-Carrazé, avoués, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Le présent arrêt a été signé par M^me Pons, Président, et par M^me Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Mireille PEYRON Françoise PONS