SA/RP

[…]

[…]

M^e Edith FINOT

SELARL LECHAT, LIANCIER

SELARL AGIN, PREPOIGNOT

LE : 07 JUIN 2018

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 JUIN 2018

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 17/00803

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NEVERS en date du 12 Mai 2017

PARTIES EN CAUSE :

I – M^me B D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

- M. E X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Edith FINOT, avocat au barreau de NEVERS

plaidant par M^e Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS

timbre dématérialisé n° 1265 2014 0662 5794

APPELANTS suivant déclaration du 08/06/2017

INCIDEMMENT INTIMÉS

II – M. H I A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et plaidant par M^e Alexandre LIANCIER de la SELARL CABINET LECHAT, LIANCIER, avocat au

barreau de NEVERS

timbre dématérialisé n° 1265 1986 8685 8508

INTIMÉ

INCIDEMMENT APPELANT

07 JUIN 2018

N° /2

III – SARL SG2B, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée par M^e Garance AGIN de la SELARL AGIN, PREPOIGNOT, avocat au barreau de NEVERS

plaidant par M^e Evelyne NABA de la SCP NABA & Associés, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par

sa collaboratrice M^e NDONG

timbre dématérialisé n° 1265 1987 5625 0174

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

07 JUIN 2018

N° /3

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Avril 2018 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. FOULQUIER Président de Chambre

M. GUIRAUD Conseiller

M. PERINETTI Conseiller, entendu en son rapport

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Y

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

***************

Exposé :

Le 16 mars 2012, B D épouse X et son époux Z X, décédé

depuis, ont fait l’acquisition auprès de H I A d’une maison d'[…]

Guipasse à Nevers, moyennant un prix de 194 000 €.

Cet immeuble avait été présenté et la vente avait été négociée par l’intermédiaire de l’agence immobilière

Alliance Immobilière Service.

Le diagnostic de performance énergétique a été réalisé le 4 novembre 2011 par la SARL SG2B.

L’acte authentique de vente est intervenu le 20 juin 2012.

Les 10 et 19 février 2016, B X et E X – ayants droit de feu Z

X – ont assigné Monsieur A la SARL SG2B devant le tribunal de grande instance de

Nevers au visa des articles 1134 et suivants et 1382 et suivants du Code civil afin d’obtenir leur condamnation

solidaire à leur verser la somme de 34 000 €, exposant que le vendeur avait commis un dol en indiquant une

superficie habitable supérieure à la superficie réelle et que la SARL SG2B avait commis une faute délictuelle

en délivrant un diagnostic comportant une surface habitable erronée sans avoir vérifié au préalable si les

informations communiquées par le vendeur étaient conformes à la réalité.

Par jugement rendu le 12 mai 2017, le tribunal de grande instance de Nevers a débouté B

X et E X de l’ensemble de leurs demandes, a rejeté la demande de

dommages-intérêts formée par Monsieur A et a alloué à celui-ci ainsi qu’à la SARL SG2B une

indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés.

Le tribunal a en effet considéré que ni le compromis de vente ni l’acte authentique ne mentionnaient la surface

habitable de l’immeuble, qu’il n’était pas établi que la superficie réelle du bien constituait un élément

déterminant du consentement des acheteurs et que l’existence d’un dol imputable au vendeur n’était donc pas

établie.

Le premier juge a par ailleurs retenu que la SARL SG2B, chargée d’établir un diagnostic de performance

énergétique, n’avait pas à procéder au mesurage de l’immeuble ni à vérifier l’exactitude de la superficie qui lui

avait été communiquée par le vendeur ou son mandataire.

B X et E X ont interjeté appel de cette décision par déclaration

enregistrée le 8 juin 2017.

Ils demandent à la cour de réformer le jugement entrepris, de juger que Monsieur A a agi par dol en

leur remettant un diagnostic immobilier faisant état d’une surface habitable de 118,7 m² pour une habitation

qu’il avait lui-même fait édifier, de dire que la SARL SG2B ne s’est pas conformée aux règles de l’art en

faisant porter l’indication sur son diagnostic immobilier d’une telle surface alors que la surface réelle n’est que

de 101 m².

Ils sollicitent ainsi la condamnation solidaire de Monsieur A et de la SARL SG2B à leur verser la

somme de 34 000 €, outre une indemnité de procédure d’un montant de 8 000 €.

Les appelants soutiennent, en effet, qu’ils se sont aperçus postérieurement à la vente que la surface habitable

de l’immeuble n’était que de 101 m² et que Monsieur A, qui a l’habitude de faire édifier des maisons

d’habitation pour les revendre, avait lui-même fait une déclaration au service des impôts fonciers de Nevers le

4 novembre 2011 dans laquelle il déclarait que l’habitation comportait une superficie habitable de 105 m².

Ils précisent avoir vendu ce bien le 7 janvier 2016 moyennant la somme de 160 000 €, représentant ainsi une

moins value de 34 000 € en raison de la moindre surface du logement.

Les appelants estiment que constitue un dol le fait pour le vendeur de donner des informations inexactes sur la

surface du bien, l’empêchant de se prévaloir de la clause de non recours insérée à l’acte.

Ils font remarquer que leur vendeur a déclaré au service des impôts une surface habitable de 105 m² le jour

même où il a remis à l’agence immobilière un diagnostic énergétique faisant état d’une surface de 118,7 m².

Ils estiment que la surface habitable a été déterminante du montant de l’offre formulée et font remarquer que

le bon de visite signé auprès de l’agence Alliance Immobilier Service ne comporte aucune mention quant à la

superficie habitable du bien et qu’aucune pièce du dossier ne permet d’établir qu’ils auraient eu connaissance

de la surface habitable de 105 m².

Les appelants reprochent par ailleurs au diagnostiqueur d’avoir commis une faute en ne constatant pas une

différence de surface de l’immeuble de près de 20 % lors de l’établissement du diagnostic de performance

énergétique qui a été annexée au compromis et à l’acte de vente.

Monsieur A demande pour sa part à la cour de dire que les demandeurs ont eu connaissance de la

surface habitable réelle du bien avant de donner leur consentement, de dire que le dol n’est pas établi et de

condamner les appelants au paiement d’une amende civile ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 500 € à

titre de dommages-intérêts pour abus de droit, outre 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du

code de procédure civile.

Contestant toute qualité de professionnel de l’immobilier, il précise que la vente a été réalisée par

l’intermédiaire de l’agence immobilière Alliance Immobilier et fait remarquer que l’acte notarié précise que

l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de

performance énergétique, document seulement informatif et non contractuel.

Monsieur A indique que l’agence ORPI avait fait visiter le bien aux acquéreurs courant mars 2012

sur la base d’une fiche commerciale mentionnant une superficie de 105 m², produisant en ce sens une

attestation de ladite agence.

Il invoque par ailleurs un bon de visite signé par Madame X le 15 mars 2012 avec l’agence

Alliance Immobilier avec une fiche descriptive mentionnant une surface de 106,12 m².

Monsieur A soutient ainsi qu’il n’a jamais donné de fausses informations à ses acquéreurs et a au

contraire confié la vente du bien à des professionnels qui ont précisé à chaque fois le nombre réel de mètres

carrés.

La SARL SG2B conclut pour sa part, à titre principal, à la confirmation du jugement entrepris ayant prononcé

sa mise hors de cause et, à titre subsidiaire, demande à la cour de dire qu’en cas de condamnation Monsieur

A devra être condamné à la garantir entièrement.

Sollicitant par ailleurs une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés, la SARL SG2B soutient

en effet qu’elle n’a réalisé aucun mesurage du pavillon puisque le diagnostic de performance énergétique vise

simplement à informer l’acquéreur de la consommation d’énergie du logement dans le cadre du classement

énergétique du bien et en mentionnant la surface donnée par les vendeurs comme étant indicative.

Elle conclut par ailleurs à l’absence de préjudice pour les acquéreurs et à l’absence de lien de causalité avec la

faute invoquée, sollicitant à titre subsidiaire la garantie de Monsieur A qui lui a communiqué la

surface de 118,7 m² pour une maison qu’il a lui-même fait édifier.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2018.

SUR QUOI :

I) sur les demandes formées par Monsieur et Madame X à l’égard de Monsieur

A :

Attendu que les appelants reprochent à Monsieur A d’avoir commis un dol au sens de l’article 1116

du Code civil en leur faisant remettre, par l’intermédiaire de l’agence immobilière chargée de la vente, le

diagnostic de

performance énergétique réalisé le 4 novembre 2011 faisant état d’une surface habitable de l’immeuble de

118,7 m² alors même qu’il avait déclaré le même jour aux services fiscaux que la surface de ce dernier était de

105 m² ; qu’ils soutiennent avoir ainsi formulé une offre d’achat tenant compte de la surface annoncée ;

Qu’il ressort toutefois des pièces versées aux débats par l’intimé que :

— le bien immobilier de Monsieur A a été mis à la vente dans plusieurs agences immobilières de

Nevers,

— F G, conseiller immobilier à l’agence du Rempart ORPI, a attesté le 24 février 2016 (pièce

numéro 1 du dossier de Monsieur A) «avoir fait visiter courant mars 2012 à Madame

X ainsi qu’à son fils le bien proposé par Monsieur A […] à

Nevers et qu’une fiche commerciale mentionnait bien une surface habitable de 105 m². Ci-joint ladite fiche

commerciale»,

— la fiche commerciale de l’agence ORPI, figurant en pièce numéro 2 du dossier de Monsieur A,

mentionne effectivement une «surface» de «105 m²» précisant notamment, en sa deuxième page, la superficie

du séjour (47 m²) ainsi que de chacune des trois chambres (11 m²),

— la pièce numéro 3 du dossier de l’intimé établit que celui-ci avait fait diffuser courant 2011 sur le site

Internet «se loger.com» une annonce immobilière concernant un «pavillon 2010 plain-pied (105 m² environ)»,

— le bon de visite établi le 15 mars 2012 par l’agence Alliance Immobilier Service a été dûment signé par

Monsieur et Madame X (pièce numéro 4),

— le gérant de cette agence immobilière a indiqué, dans une attestation en date du 22 février 2016 (pièce

numéro 5 du dossier de Monsieur A) qu’il confirmait «avoir communiqué la fiche descriptive du

bien immobilier de la propriété de Monsieur et Madame C, avoir communiqué un avis de valeur

avec la superficie du bien immobilier à l’organisme bancaire de Monsieur et Madame X afin

qu’ils puissent réaliser le montage d’un prêt relais pour l’acquisition de ce bien immobilier. Adresse du bien :

[…]. Superficie du bien immobilier : 106 m²»,

— la fiche descriptive que le gérant de la société Alliance Immobilier Service indique ainsi avoir dûment

communiquée aux appelants mentionne (pièce numéro 6) une surface habitable de «106, 12 m²»,

— la pièce numéro 7 du dossier de Monsieur A atteste que la société Alliance Immobilier Service a

adressé le 23 avril 2012 à Monsieur et Madame X un «avis de valeur» commençant par les

termes suivants : «lors de notre visite, vous nous avez demandé d’évaluer la valeur vénale de votre habitation

[…] à Nevers cadastrée […] pour 1275 m², superficie

habitable 106 m² environ», peu important à cet égard, ainsi que cela est soutenu par les appelants, que

l’acquisition ait été finalement réalisée sans avoir recours au prêt qui avait été, un temps, envisagé ;

Qu’il résulte suffisamment de l’ensemble de ces éléments que la superficie réelle du bien mis en vente par

l’intimé a été dûment portée à la connaissance de Monsieur et Madame X avant que ces derniers

ne prennent la décision d’en faire l’acquisition ; que la seule mention d’une superficie erronée dans le

diagnostic de performance énergétique ne peut donc être constitutive d’un dol imputable au vendeur ainsi que

cela est soutenu par les appelants, étant par ailleurs observé que ni le compromis de vente ni l’acte authentique

ne font mention de la superficie de l’immeuble vendu puisqu’ils ne précisent que la surface du terrain (1275

m²) ;

Que la décision entreprise devra donc être confirmée en ce qu’elle a écarté les prétentions formées par

Monsieur et Madame X à l’encontre de Monsieur A ;

II) sur les demandes de Monsieur et Madame X à l’encontre de la SARL SG2B :

Attendu qu’il est constant que le 4 novembre 2011, la SARL SG2B a effectué un diagnostic de performance

énergétique, qui selon l’article L 134 ' 1 du code de la construction et de l’habitation, «est un document qui

comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du

bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les

consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de

recommandations destinées à améliorer cette performance» ;

Que même si ce document rappelle en sa première partie des «informations générales» relatives à la nature de

l’immeuble, sa date de construction, son adresse, le nombre de pièces et sa surface habitable, la mission que

lui confère le texte précité se borne à établir la performance énergétique de l’immeuble ; que le diagnostic n’a

nullement pour objectif d’apporter aux acquéreurs potentiels une information sur la surface du bien, qui n’est

mentionnée qu’à titre indicatif dans le rappel des caractéristiques de l’immeuble examiné, lequel en l’espèce

n’était au demeurant pas soumis aux exigences de mesure résultant de la loi CARREZ ;

Que le premier juge a dès lors pertinemment estimé qu’aucune faute ne pouvait être reprochée à la SARL

SG2B dans le cadre de l’établissement du diagnostic de performance énergétique du bien vendu par Monsieur

A ;

Qu’en conséquence la décision dont appel devra être confirmée en l’intégralité de ses dispositions ;

III) sur les autres demandes :

Attendu que l’exercice d’une action en Justice constituant par principe un droit susceptible de dégénérer en

abus donnant lieu à allocation de dommages-intérêts dans la seule hypothèse de mauvaise foi ou d’erreur

grossière équipollente au dol ' circonstances qui ne sont pas caractérisées en l’espèce ' la demande de

Monsieur A tendant à la condamnation des appelants à lui verser la somme de 3 500 € en réparation

du préjudice moral pour abus de droit devra être rejetée ;

Que l’équité commandera, par ailleurs, d’allouer tant à Monsieur A qu’à la SARL SG2B une

indemnité de 1 000 €, chacun, au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

' Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

' Déboute Monsieur A de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur et Madame

X au paiement de dommages-intérêts pour abus de droit ;

' Condamne B et E X à verser à H I A et à la SARL SG2B

la somme, chacun, de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et dit qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article

699 du même code.

L’arrêt a été signé par M. FOULQUIER, Président, et par M^me Y, Greffier auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

A. Y Y. FOULQUIER