SA/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

SCP B, BOIRIN

LE : 04 JUILLET 2019

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 JUILLET 2019

N° – Pages

N° RG 18/00519 – N° Portalis DBVD-V-B7C-DBLD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NEVERS en date du 15 Février 2018

PARTIES EN CAUSE :

I – SARL ORDIM GESTION ET TRANSACTION (ORDIM GT), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée par M^e A B de la SCP B, BOIRIN, avocat au barreau de NEVERS

plaidant par M^e Christian VIGNET de la SCP VIGNET, avocat au barreau d’AUXERRE, substitué à l’audience par Me

A B

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 18/04/2018

II – M^me Z Y

née le […] à CHARLEVILLE-MEZIERE (ARDENNES)

[…]

[…]

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées suivant actes d’huissier des 31 mai 2018 remis à

domicile et 17 juillet 2018 remis à personne

INTIMÉE

04 JUILLET 2019

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le

23 Avril 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller,

en présence de M^me CIABRINI, Conseiller chargé du rapport

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. H Président de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MINOIS

***************

ARRÊT : RENDU PAR DÉFAUT

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

**************

EXPOSE

Par acte sous seing privé du 8 mars 2016, M. C X et M^me D E épouse

X ont confié mandat à la SARL Ordim Gestion et Transaction (ci-après désignée SARL Ordim GT)

aux fins de vendre leur bien immobilier situé sur la commune de La Chapelle Montlinard au prix net vendeur

de 75 000 euros et fixant une rémunération de 8 000 euros TTC au profit de l’agence immobilière. Par

l’intermédiaire de l’agence, le 18 mars 2017, un acte de vente sous seing privé a été conclu entre les époux

X et M^me Z Y. Cet acte comportait notamment une condition suspensive d’obtention

d’un prêt par l’acquéreur, la date d’échéance de réalisation de cette condition étant fixée au 2 mai 2017.

Par acte d’huissier du 6 décembre 2017, la SARL Ordim GT a assigné M^me Z Y devant le

tribunal d’instance de Nevers aux fins notamment d’obtenir sa condamnation à lui payer des indemnités

prévues au contrat.

Par jugement en date du 15 février 2018, le tribunal d’instance de Nevers a:

— débouté la SARL Ordim GT de l’ensemble de ses demandes ;

— laissé les dépens à la charge de la SARL Ordim GT ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a considéré, au visa des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972, que

la vente étant assortie d’une condition suspensive quant à l’obtention du prêt par l’acquéreur pour financer son

acquisition, l’agent immobilier ne pouvait pas percevoir de rémunération en l’absence de réalisation effective

de la vente et ce, quand bien même le défaut d’obtention du prêt serait dû au fait personnel de l’acquéreur.

La SARL Ordim GT a interjeté appel de ce jugement le 18 avril 2018.

Par jugement en date du 31 mai 2018, le Tribunal d’instance de Nevers a condamné M^me Y à payer à

M. et M^me X l’indemnité forfaitaire prévue dans la clause pénale du compromis de vente, estimant

au visa des articles 1231-5 et 1304-3 du code civil que M^me Y ne démontrait pas avoir accompli les

diligences qui lui incombaient contractuellement et que la clause pénale trouvait ainsi pleinement à

s’appliquer.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 17 juillet 2018, auxquelles il conviendra de se reporter

pour un exposé détaillé et exhaustif de ses moyens et prétentions, la SARL Ordim GT demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— juger les demandes de la SARL Ordim GT recevables et bien fondées ;

— juger que la condition suspensive d’obtention du prêt prévue au compromis de vente est réalisée ;

— juger que M^me Z, I-J Y a manqué à ses obligations contractuelles ;

— condamner M^me Z, I-J Y à payer à la SARL Ordim GT la somme de 7 000 euros

correspondant aux indemnités prévues dans le compromis de vente ;

— condamner M^me Z, I-J Y à payer à la SARL Ordim GT la somme de 500 euros au

titre de sa résistance abusive ;

— condamner M^me Z, I-J Y à payer à la SARL Ordim GT la somme de 1 500 euros au

titre des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que :

— la condition suspensive étant conclue dans l’intérêt de l’acquéreur, il appartenait à M^me Y de réaliser

toutes les diligences nécessaires pour la réaliser, dans les délais contractuellement prévus, de sorte que la

sanction de la négligence de l’acquéreur est la réalisation de la condition suspensive, permettant au vendeur de

solliciter la vente forcée, l’application de la clause pénale, prévue au contrat, pour obtenir des dommages et

intérêts et au mandataire de solliciter l’application de la clause pénale pour obtenir une indemnité

compensatrice ;

— M^me Y a manqué à ses obligations contractuelles en ne déposant pas dans un délai de 10 jours ses

demandes de prêt, en n’informant pas le vendeur et le mandataire de ses démarches dans les 48 heures et en ne

fournissant ni les documents et renseignements au vendeur et au mandataire, malgré leurs relances, ni la

demande de prêt correspondant aux caractéristiques énoncées dans les conditions suspensives du compromis

de vente, de sorte que la réalisation de la condition suspensive est acquise et les termes de la clause pénale

prévue au compromis de vente s’appliquent ;

— aux termes des articles 1231-5 et 1304-3 alinéa 1 du code civil, il est de jurisprudence constante que

l’attitude fautive de l’acquéreur qui n’a pas réalisé les démarches nécessaires à l’obtention du prêt est

sanctionnée par la réalisation de la condition suspensive, avec toutes les conséquences de droit, à savoir le

paiement d’une indemnité compensatrice ;

— la SARL Ordim GT a parfaitement rempli les termes de sa mission, jusqu’à la rédaction du compromis de

vente, allant jusqu’à rappeler ses obligations à M^me Y pour tenter d’éviter une procédure contentieuse.

M^me Y Z, intimée, n’a ni constitué avocat ni conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2019.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir «dire et juger»,

«rappeler» ou «constater» ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point

litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la demande principale en paiement formée par la SARL Ordim GT :

Il ressort des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent

lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter

payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus

forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été

convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non-écrite.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait

intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, le compromis de vente conclu entre M. et M^me X et M^me Y mentionnait

notamment, à la rubrique «Condition suspensive relative au financement», que :

— «la présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités

par l’acquéreur et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci-avant. Cette condition

suspensive est stipulée au seul profit de l’acquéreur» ;

— «l’acquéreur s’engage à faciliter l’instruction des dossiers de prêts et à effectuer dans les plus brefs délais

toutes les démarches lui incombant directement afin de ne pas augmenter la durée d’immobilisation des biens

à vendre, laquelle pourra constituer pour le vendeur un préjudice financier grave. Il s’oblige notamment à

déposer dans le délai indiqué ci-contre (10 jours) une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux

caractéristiques définies ci-avant au paragraphe D et couvrant le montant global de la somme à financer par

emprunt et à en justifier au vendeur et/ou mandataire, dans les 48 heures du dépôt» ;

— «La non-réalisation de la condition suspensive dans le délai prévu au paragraphe G devra être motivée par

des courriers de refus émanant d’au minimum deux organismes bancaires différents ; lesdits refus sur lesquels

devront figurer les caractéristiques des prêts du paragraphe D ou à défaut, les éléments du plan de financement

du paragraphe B. Étant ici précisé que tous courriers de

refus d’obtention de prêts dans des conditions autres que celles stipulées aux paragraphes D et G ou dans des

conditions visant à minimiser les chances de conclusion des contrats de prêts (demande de financement

incluant des travaux, durée de financement inappropriée…) ne permettront pas aux acquéreurs de se prévaloir

de la condition suspensive.

— De plus, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou

tout autre abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire

échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pourra demander au

tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1178 du code civil avec

attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre.

Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé par cette

faute et le séquestre ne pourra se dessaisir des fonds qui lui sont confiés que d’un commun accord entre les

parties ou en vertu d’une décision de justice devenue définitive».

— «CLAUSE PENALE ['] Il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par

acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition

suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de

poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est

pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du

contrat. […] De plus, dans l’une ou l’autre éventualité, la rémunération du mandataire restera due

intégralement, dans les conditions et formes prévues ci-après à la rubrique NEGOCIATION, l’opération étant

définitivement conclue […]».

— «NEGOCIATION. Les parties reconnaissent formellement que le mandataire désigné en première page les a

mis en présence […]. En conséquence, chacune des parties s’engage à régler audit mandataire, après la levée

de la dernière condition suspensive, la rémunération ou partie de rémunération prévue à sa charge, figurant au

mandat et indiquée ci-dessous :

à la charge du vendeur […]

Prix TTC = 7 000 € […]»

M^me Y n’a nullement justifié du dépôt dans le délai convenu de ses demandes de prêts, ni du dépôt

d’une demande de prêt correspondant aux caractéristiques fixées, manquant ainsi à ses obligations

contractuelles ci-dessus rappelées. La réalisation de la condition suspensive sera donc déclarée acquise.

La SARL Ordim GT se trouve en conséquence fondée à obtenir paiement par M^me Y, partie au contrat

défaillante, de la rémunération contractuellement prévue, soit 7 000 euros.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le jugement rendu le 15 février 2018 par le Tribunal

d’instance de Nevers sera infirmé et M^me Y sera condamnée à payer à la SARL Ordim GT la somme

de 7 000 euros.

Sur la demande en indemnisation pour résistance abusive formée par la SARL Ordim GT :

Il est constant que le droit d’agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus pouvant donner lieu à

indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, l’inertie opposée par M^me Y aux demandes de la SARL Ordim GT ne répond pas à ces

caractéristiques.

Aucune faute ne pouvant en la matière être retenue à l’encontre de M^me Y, la SARL Ordim GT sera

déboutée de la demande d’indemnisation présentée de ce chef, le jugement entrepris devant être confirmé sur

ce point.

Sur l’article 700 et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige commandent, en outre, de faire application des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de condamner en conséquence

M^me Y, partie succombante, à verser à la SARL Ordim GT la somme de 1 500 euros au titre des frais

exposés et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins

que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme

Y, qui succombe, devra supporter la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME partiellement le jugement rendu le 15 février 2018 par le Tribunal d’instance de Nevers en

ce qu’il a débouté la SARL Ordim Gestion et Transaction (Ordim GT) de sa demande d’indemnisation pour résistance abusive ;

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Et statuant de nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE M^me Z Y à payer à la SARL Ordim Gestion et Transaction (Ordim GT) la

somme de 7 000 euros ;

CONDAMNE M^me Z Y à verser à la SARL Ordim Gestion et Transaction (Ordim GT) la

somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me Z Y aux entiers dépens.

L’arrêt a été signé par M. H, Président, et par M^me F, Greffier auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. F Y. H