SA/LS

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

la SCP AVOCATS CENTRE

la SCP GERIGNY & ASSOCIES

LE : 30 JANVIER 2020

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 JANVIER 2020

N° – Pages

N° RG 19/00204 – N° Portalis DBVD-V-B7D-DEL6

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 22 Novembre 2018

PARTIES EN CAUSE :

I – SCI CHRISDIDE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

N° SIRET : 492 112 107

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e Sandrine BARRE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 19/02/2019

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – SAS TRIALISSIMO venant aux droits de la SARL SLM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

N° SIRET : 500 94 0 1 68

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe MERCIER de la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

plaidant par M^e Alain DUFFOURG, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué à l’audience par M^e Jean-Michel FLEURIER, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

30 JANVIER 2020

N° /2

III – M^me A B veuve X

née le […] à LA ROCHELLE (CHARENTE-MARITIME)

[…]

[…]

- M. C Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et plaidant par M^e Sandrine BARRE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

ASSIGNÉS EN INTERVENTION FORCÉE suivant acte d’huissier en date du 12/06/2019

30 JANVIER 2020

N° /3

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2019 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. SARRAZIN Président de Chambre, entendu en son rapport

M. PERINETTI Conseiller

MME CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me GUILLERAULT

***************

ARRÊT

 : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

***************

En décembre 2014, la société SLM, propriétaire d’un terrain et d’un ensemble immobilier situés à Saint Florent sur Cher, a consenti à la SCI Chrisdide un bail commercial assorti d’une promesse de vente.

Suite à des loyers impayés, la SCI Chrisdide a été assignée en référé par le bailleur et condamnée par ordonnance de référé du 3 mars 2016 au paiement de la somme de 17'280 € majorée des intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 8 juillet 2015 à titre de provision sur les loyers impayés. Le preneur obtenait des délais de paiement étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la clause de résiliation de plein droit reprendrait ses effets.

La SCI Chrisdide a assigné la société SLM devant le tribunal de grande instance de Bourges aux fins notamment de voir constater que la SCI Chrisdide n’a pas la qualité de preneur au sein du bail commercial signé par Monsieur Y le 27 novembre 2014, et de constater que la SCI Chrisdide n’est pas débitrice des loyers visés dans l’ordonnance rendue le 3 mars 2016.

Par acte en date du 25 octobre 2017, la société SLM devenue société Trialissimo a assigné la SCI Chrisdide, Madame X et Monsieur Y en paiement de la somme de 69'878,40 € au titre des loyers et charges impayés.

Par jugement en date du 22 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Bourges a :

— Dit que le preneur du bail commercial assorti d’une promesse de vente signé par les parties les 9 et 15 décembre 2014 est la SCI Chrisdide,

— Condamné la SCI Chrisdide à payer à la société Trialissimo venant aux droits de la société SLM la somme de 68'878,40 €,

— Dit les demandes de la société Trialissimo formées à l’encontre des associés de la SCI Chrisdide à savoir Madame E X et Monsieur C Y, irrecevables,

— Débouté la société Trialissimo de toutes autres demandes,

— Condamné la SCI Chrisdide à payer à la société Trialissimo la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Chrisdide a interjeté appel du jugement le 19 février 2019.

Par actes en date du 12 juin 2019, elle a appelé en intervention forcée Madame E X et Monsieur C Y.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 octobre 2019, la SCI Chrisdide demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que le preneur du bail commercial assorti d’une promesse de vente signé par les parties les 9 et 15 décembres 2014 est la SCI Chrisdide,

— condamné la SCI Chrisdide à payer à la société Trialissimo la somme de 68'878,40 € outre 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau de ces chefs,

— à titre principal, de dire que le preneur du bail commercial assorti d’une promesse de vente signé par les parties les 9 et 15 décembres 2014 n’est pas la SCI Chrisdide,

— à titre subsidiaire, de prononcer la nullité du bail commercial assorti d’une promesse de vente signé par les parties les 9 et 15 décembres 2014,

— dans tous les cas :

— de débouter la société Trialissimo de sa demande en paiement des loyers commerciaux à concurrence de 68'878,40 €,

— de la condamner au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

À l’appui de ses conclusions, elle fait valoir que la référence aux termes du bail ne peut être considérée comme un élément de recherche de la commune intention des parties, que l’ordonnance de référé du 3 mars 2016 n’a pas l’autorité de la chose jugée, que la confrontation des clauses contenues au bail commercial avec les statuts de la SCI révèle que la commune intention des parties ne pouvait pas être d’engager la SCI Chrisdide en qualité de preneuse à bail, que l’objet social de la SCI Chrisdide ne correspond aucunement à la destination des lieux, que la clause d’interdiction de sous-location a pour effet de mettre la SCI dans l’impossibilité d’exploiter par bail un fonds entrant dans l’objet du bail commercial, que Monsieur Y a toujours eu pour projet que la SCI devienne uniquement propriétaire des locaux, qu’il croyait en effet, au regard des pourparlers menés avec la SARL SLM, que malgré les mentions au bail, il était clair dans l’esprit des parties qu’il est titulaire du bail, en tant qu’entrepreneur individuel, pour exercer son activité de rénovation sous l’enseigne GD Renov, qu’en outre, par le jeu de la clause de destination des lieux n’entrant pas dans l’objet social de la société preneuse, et de la clause interdisant la sous-location, le contrat été dénué de cause pour l’appelante, et qu’enfin il n’est nullement établi que les pourparlers de vente aient échoué en raison d’un fait imputable à l’appelante ou à ses associés.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2019, la société Trialissimo demande à la cour :

— de confirmer la décision entreprise est de dire que le preneur du bail commercial assorti d’une promesse de vente signé par les parties les 9 et 15 décembre 2014 est la société Chrisdide,

— de condamner la SCI Chrisdide à lui payer la somme de 68'878,40 €,

— d’émender la décision entreprise pour le surplus,

— de dire que la condamnation s’étendra aux associés conjointement et solidairement vis-à-vis de la société Chrisdide pour la somme de 68'878,40 € et de Madame X E pour 50 % de ses parts soit 34'939,20 € et Monsieur Y C pour 50 % de ses parts soit 34'939,20 €,

— de condamner sous la même solidarité la SCI Chrisdide, Madame X et Monsieur Y au paiement de la somme de 30'000 € pour le manque à gagner sur la vente du bien immobilier et à répartir de raison de 15'000 € pour chacun des associés,

— de condamner les appelants conjointement et solidairement aux entiers dépens et une somme de 5 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses conclusions, elle fait valoir qu’elle peut poursuivre les associés de la SCI Chrisdide dès lors qu’elle a obtenu une ordonnance de référé et l’a mise à exécution, que compte tenu du comportement de l’appelante, la concluante n’a pu céder le bien et que la SCI Chrisdide ne rapporte pas la preuve qu’il y ait eu une éventuelle substitution du preneur en faveur de la société GD Renov.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2019.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement des loyers

Attendu que par lettre en date du 15 octobre 2014, la SCI Chrisdide a formé une proposition d’achat de l’ensemble immobilier situé à Saint-Florent sur Cher et appartenant à la SARL SLM, au prix de 250'000 €, demandant à celle-ci, dans l’attente de la finalisation du dossier auprès de sa banque, si elle était toujours d’accord pour louer les locaux, les loyers venant par la suite en déduction du prix de vente ;

Attendu que la SARL SLM a répondu par lettre du 17 octobre 2014 qu’elle acceptait l’offre d’achat qui lui était faite par la SCI Chrisdide pour l’ensemble des locaux concernés au prix de 250'000 € minoré des loyers versés et majorés d’une indexation annuelle de 2 % ;

Attendu que le bail commercial assorti d’une promesse de vente a été signé le 9 décembre 2014 entre, d’une part la SARL SLM représentée par Monsieur H I J, d’autre part la SCI Chrisdide représentée par Monsieur C Y ;

Attendu que si la SCI Chrisdide fait valoir que Monsieur Y avait l’intention que les lieux loués servent à son entreprise individuelle sous l’enseigne GD Renov, elle ne rapporte pas la preuve que cette intention ait été partagée par la société SLM ;

Attendu en effet que la clause figurant à l’article 3 du bail et relative à la destination des lieux ne constitue pas une manifestation sans équivoque de l’accord de la SARL SLM quant à l’utilisation des lieux loués par Monsieur Y dès lors que celui-ci avait signé l’acte non pas en son nom propre mais en qualité de représentant de la SCI Chrisdide ;

Attendu par ailleurs que le paiement des loyers par Monsieur Y sous l’enseigne GD Renov est un élément insuffisant pour caractériser une acceptation par la SARL SLM d’une substitution du preneur par la société Renov, aucun avenant au contrat de bail n’étant intervenu ;

Attendu que le contrat de bail assorti d’une promesse de vente avait pour objet un terrain situé à Saint-Florent sur Cher d’une superficie totale d’environ 14'384 m² et sur lequel étaient édifiés deux bâtiments, que l’appelante ne peut donc invoquer un défaut de cause découlant de l’absence de contrepartie réelle ;

Attendu au surplus que si la clause de destination des lieux n’entre pas dans l’objet social de la SCI Chrisdide, cette circonstance ne peut être opposée à la société Trialissimo dans la mesure où le contrat signé les 9 et 15 décembre 2014 ne précisait pas si l’activité effective de la SCI Chrisdide était de nature civile ou commerciale ;

Attendu qu’il est justifié par la société Tialissimo que le montant des loyers impayés s’élève à la somme de 68'878,40 € ;

Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Chrisdide au paiement de ladite somme ;

Sur la demande de condamnation conjointe et solidaire des associés

Attendu que l’article 1858 du Code civil dispose que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale ;

Attendu que la société Trialissimo fait valoir qu’elle a obtenu une ordonnance de référé, qu’elle a mis à exécution cette décision de justice et que le résultat des poursuites a été vain ;

Attendu cependant que si la société Trialissimo produit les lettres de mise en demeure adressées le 24 mars 2017 à la SCI Chrisdide, à Madame X et à Monsieur Y, ces pièces ne démontrent pas l’insolvabilité de la SCI Chrisdide , qu’au surplus la société Trialissimo n’établit pas avoir fait d’autres démarches ;

Attendu qu’il s’ensuit que la société Trialissimo n’établit pas l’existence de vaines poursuites préalables attendues qu’il convient dès lors de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit irrecevables les demandes de condamnation à l’encontre des associés de la SCI Chrisdide ;

Sur le préjudice financier de la société Trialissimo

Attendu que le jugement déféré a considéré que ce n’est que le 17 mai 2016 que la SARL SLM a retrouvé son droit de poursuite, qu’avant cette date elle ne disposait d’aucun droit d’expulser le locataire compte tenu des délais de paiement accordés par le juge des référés, et que les pourparlers de vente n’avaient donc aucune chance d’aboutir ;

Attendu que la société Trialissimo fait valoir qu’elle n’a pu céder le bien objet du litige que par la faute de la débitrice et de ses associés ;

Attendu que tant l’offre d’achat émanant de la société J Matériaux et matérialisée dans un courriel du 6 février 2017 que celle émanant de Monsieur F G et matérialisée dans une lettre du 6 décembre 2016 ne sont pas chiffrées ;

Attendu que la cour ne dispose donc d’aucun élément pour évaluer une éventuelle perte de chance, qu’en conséquence le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre du préjudice financier ;

Sur les autres demandes

Attendu que la SCI Chrisdide, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel ;

Attendu que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Trialissimo ;

PAR CES MOTIFS

La cour ,

- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

- Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

- Condamne la SCI Chrisdide aux dépens d’appel ;

- Condamne la SCI Chrisdide à payer à la société Trialissimo la somme supplémentaire de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

L’arrêt a été signé par M. SARRAZIN, Président, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. GUILLERAULT L. SARRAZIN