COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 SEPTEMBRE 2017

R.G. N° 15/07715

AFFAIRE :

G, L, A Z

C/

SOCIETE RENEE COSTES IMMOBILIER

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Octobre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 03

N° RG : 13/02831

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sylla BOIARDI

M^e Hervé KEROUREDAN

M^e Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame G, L, A Z

née le […] à […]

[…]

78100 SAINT-GERMAIN-EN-LAYE

Représentant : M^e Sylla BOIARDI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285 – N° du dossier 2015/43P

Représentant : M^e Aurélie NADIRAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1862

APPELANTE

****************

1/ SOCIETE RENEE COSTES IMMOBILIER

N° SIRET : 481 431 666

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Hervé KEROUREDAN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

INTIMEE

[…]

N° SIRET : 517 959 953

[…]

[…]

représentée par son gérante,Madame C D née X, domiciliée audit siège de la SCI ès-qualités

Représentant : M^e Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 31 – N° du dossier 13113042

Représentant : M^e Francis TARTOUR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0581

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Juin 2017, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président, et Madame J K, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame J K, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame E F

FAITS ET PROCEDURE

Par l’intermédiaire de la société Renée Costes Immobilier, G Z a vendu en viager au profit de la société JS Immo, le 23 février 2010, un bien situé dans un immeuble en copropriété au n° 11 de la rue d’Hennemont à Saint Germain en Laye , avec réserve à son profit sa vie durant, du droit d’usage et d’habitation, moyennant le versement d’une rente viagère annuelle d’un montant de 6936 euros.

Par acte d’huissier du 12 mars 2013, G Z a assigné la société Renée Costes Immobilier et la société JS Immo devant le tribunal de grande instance de Versailles afin que soit prononcée la nullité de la vente pour vileté du prix, absence d’aléa et défaut de cause.

Par le jugement entrepris, le tribunal a :

— condamné la société Renée Costes Immobilier à payer à G Z la somme de 380 euros au titre des frais de diagnostics,

— débouté G Z de ses autres demandes

— condamné G Z à verser à la société JS Immo la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— ordonné l’exécution provisoire.

G Z a interjeté appel de cette décision le 9 novembre 2015.

Dans ses conclusions signifiées le 22 mai 2017, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris

Statuant à nouveau

— juger que le montant de la rente viagère est dérisoire et prive la vente intervenue le 30 septembre 2009 d’aléa et de cause

Par conséquent

— prononcer la nullité de la vente intervenue pour vileté du prix, absence d’aléa et

défaut de cause

— ordonner par conséquent la restitution par la société JS Immo du bien immobilier objet de la vente à G Z

— ordonner la restitution par la société Renée Costes Immobilier à G Z de la somme de 18 000 euros perçue à titre de commission

— juger que la société Renée Costes Immobilier a manqué à ses obligations de conseil et d’assistance vis à vis de G Z

Par conséquent

— condamner la société Renée Costes Immobilier à payer à G Z la somme de 144 942 euros à titre de dommages et intérêts du fait du manquement à son obligation de conseil et d’assistance en cas d’annulation de la vente (arrêtée à la fin du second trimestre 2017)

— s’il n’était pas fait droit à la demande d’annulation de la vente, condamner la société Renée Costes Immobilier à payer à G Z la somme de 218 035 euros à titre de dommages et intérêts du fait du manquement à son obligation de conseil et d’assistance

— condamner la société Renée Costes Immobilier à payer à G Z la somme de 380 euros en remboursement des frais de diagnostic

— condamner solidairement et à défaut in solidum la société Renée Costes Immobilier et la société JS Immo à payer à G Z la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses conclusions signifiées le 5 avril 2017, la société Renée Costes Immobilier demande à la cour de :

— déclarer G Z mal fondée en son appel

— l’en débouter, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions

— déclarer la société JS Immo mal fondée en sa demande subsidiaire dirigée à tort contre la société Renée Costes Immobilier

— l’en débouter, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— condamner G Z au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct.

Dans ses conclusions signifiées le 17 mai 2017, la société JS Immo demande à la cour de:

— la recevoir en ses écritures, l’y dire bien fondée et y faisant droit

Au principal

— constater que le prix de l’ensemble des conditions de la vente du bien immobilier

revêtait un caractère sérieux et la conversion d’une partie du prix en rente viagère conforme aux règles usuelles en la matière

En conséquence

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Subsidiairement, et si la cour entendait prononcer la nullité de la vente pour vileté du prix

— juger que la responsabilité de la société JS Immo n’est aucunement engagée

— dire caractérisée la faute de l’agent immobilier la société Renée Costes Immobilier de nature à engager sa responsabilité contractuelle et délictuelle.

Par conséquent

— condamner la société Renée Costes Immobilier à restituer à la société JS Immo le montant de la commission perçue (18 000 euros) augmentée des intérêts au taux légal.

— condamner solidairement et à défaut in solidum G Z et la société Renée Costes Immobilier à payer à la société JS Immo pour un compte arrêté à décembre 2016, la somme de 81 702,14 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal, capitalisés

— ordonner ' l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie'

— condamner solidairement et à défaut in solidum G Z et la société Renée Costes Immobilier à payer à la société JS Immo la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance avec recouvrement direct.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er juin 2017.

SUR QUOI

LA COUR

Le tribunal a jugé que la valeur vénale du bien appartenant à G Z avait été surévaluée par M. Y, l’expert que celle-ci avait mandaté, qui avait retenu une superficie inexacte du bien, avait valorisé le bien de façon excessive sans tenir compte de critères susceptibles d’amoindrir sa valeur comme le bilan énergétique et l’isolation phonique et qu’il n’était par ailleurs pas établi que l’appartement se situait dans un immeuble de grand standing. Les premiers juges ont rappelé qu’il convenait de tenir compte de ce que les réparations autres que locatives, ravalement compris, incombaient à l’acquéreur , ainsi que les impôts fonciers (sauf la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et primes d’assurance incendie, ces obligations en nature à la charge de l’acquéreur venant encore diminuer la valeur du bien en viager.

Enfin, le tribunal a jugé que ni l’âge de M^me Z au moment de la conclusion de la vente ni son état de santé n’avaient été de nature à priver la vente d’aléa.

Après avoir longuement rappelé l’évolution de la jurisprudence des chambres de la cour de cassation relative au caractère probant d’un rapport d’expertise établi non contradictoirement, G Z conclut qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu le caractère probant du rapport de l’expert amiable dont les estimations sont corroborées par les autres éléments qu’elle verse aux débats.

G Z souligne que l’expert amiable a estimé la rente au moyen de trois méthodes (taux de rendement, loyers du voisinage et espérance de vie, évaluation par abattement). Elle reproche au tribunal d’avoir écarté cette estimation par des moyens non pertinents : l’écart de superficie alors qu’il est dérisoire et le caractère extérieur de l’immeuble alors qu’il s’agissait des qualité intrinsèques de l’appartement objet de la vente. G Z reproche par ailleurs au tribunal d’avoir écarté la côte annuelle des valeurs vénales Callon et la base de la chambre des notaires alors qu’il s’agit d’éléments probants établis par des organes indépendants.

G Z affirme que la rente allouée est d’un montant de 2,88 fois inférieur à celui résultant de la prise en compte de la valeur réelle du bien et de son espérance de vie, que la valeur du bien libre comme celle du bien avec décote d’occupation ont été substantiellement sous évaluées et ont privé la vente de l’aléa inhérent au viager.

La société Renée Costes Immobilier réplique que les deux rapports établis par M. Y, le dernier ayant été de surcroît réalisé alors que l’instance était déjà engagée, sont empreints de partialité et ne peuvent être retenus à titre de preuve dés lors qu’ils ne sont pas corroborés par des pièces distinctes de ces rapports.

La société JS Immo souligne que la société Renée Costes Immobilier est un spécialiste de la vente immobilière en viager et qu’il lui appartenait de délivrer à G Z une information loyale sur la valeur de son bien. Elle affirme que le prix de 4888 euros du m² retenu pour la vente du bien était conforme au prix du marché pour le quartier concerné et que celui avancé par l’expert consulté par G Z, de 6300 euros, est largement surévalué pour le quartier d’Hennemont dans lequel le bien se situe.

* * *

Il est de principe que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

Au cas présent, G Z a eu recours à un expert immobilier, M. Y, qui a établi de façon non contradictoire un rapport d’estimation le 30 novembre 2012, versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire.

Le tribunal a à raison fait observer que les pièces versées aux débats au soutien du rapport d’expertise sont essentiellement la côte annuelle des valeurs Callon de 2010 et la base des biens de la chambre des notaires d’Ile de France, soit précisément les pièces utilisées par M. Y, ce qui interdit de les regarder comme distinctes de son rapport.

La cour observe par ailleurs que le second rapport a été établi par M. Y le 9 avril 2014, à la demande de G Z, qui occupait désormais la position procédurale de demanderesse dans l’instance qu’elle avait introduite le 12 mars 2013 à l’encontre des sociétés Renée Costes Immobilier et JS Immo, ce qui aurait dû la conduire, en application du principe du contradictoire, à saisir le juge de la mise en état d’un incident afin que soit ordonnée une expertise.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner une mesure d’expertise et de réserver l’examen des demandes ainsi que les dépens dans l’attente du dépôt du rapport.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Avant dire droit,

Ordonne une expertise et commet à cette fin : M. H I de la Motte

[…]

[…]

Tél : 01.39.53.24.35 Fax : 01.39.53.24.35

Port. : 06.85.22.94.60 Mèl : H.lairdelamotte@orange.fr

lequel pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix

avec pour mission, après s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir consulté toute personne susceptible de l’éclairer, de :

— convoquer les parties et les inviter à lui adresser tous documents utiles

— se rendre sur place […] en Laye, décrire le bien objet de la vente ainsi que l’immeuble dans lequel il se situe et :

* déterminer la valeur du bien libre, en pleine propriété, au 23 février 2010

* déterminer la valeur du bien en viager occupé , au regard de l’âge de M^me Z née le […]

— fournir tous éléments permettant de déterminer le montant de la rente mensuelle et tous éléments techniques pouvant éclairer la juridiction

Dit que l’expert devra communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport, en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois, à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties et que s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera.

Dit que l’expert devra déposer son rapport au service des expertises de la cour d’appel de Versailles dans un délai de cinq mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation sauf prorogation dûment sollicitée auprès du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise, et en adresser une copie aux conseils des parties.

Fixe à 1500 (mille cinq cents) euros le montant de la somme à consigner par G Z à la régie des avances et recettes du greffe de la cour d’appel de Versailles dans un délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision.

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile.

Dit qu’au cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête.

Désigne J K pour surveiller les opérations d’expertise.

Réserve l’examen des autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ainsi que les dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,