SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- M^e Adrien-Charles LE ROY DES BARRES

- la SCP JACQUET LIMONDIN

- la SCP SOREL

LE : 10 MARS 2022

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 MARS 2022

N° – Pages

N° RG 21/00484 – N° Portalis DBVD-V-B7F-DLDI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 01 Avril 2021

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A.S. H’I exploitant sous l’enseigne La Petite Agence, agissant poursuites et diligences de son représentant légal pris en son siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 519 138 531

Représentée et plaidant par M^e Adrien-Charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 03/05/2021

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – M. F X né le […] à […]

[…]

[…]

- M^me G O P B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et plaidant par la SCP JACQUET LIMONDIN, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

INCIDEMMENT APPELANTS

III – M^e K A

[…]

[…]

- Compagnie d’assurance MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, agissant poursuites et diligences de son représentant légal pris en son siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 440 048 882

Représentées et plaidant par la SCP SOREL, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le

11 Janvier 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI,

Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. PERINETTI Conseiller faisant fonction de Président de Chambre

M^me CIABRINI Conseiller

M^me ALLEGUEDE Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

Exposé :

Selon compromis de vente sous-seing privé rédigé par la société H’I, agent immobilier exerçant sous l’enseigne LA PETITE AGENCE.COM, en date du 23 juin 2017, les consorts Y ont vendu à F X et G B, son épouse, un ensemble immobilier composé notamment d’une maison d’habitation de 280 m², d’un parc de 10 020 m² situé sur la commune de Saint-Doulchard 40 rue des

Bondoires, pour la somme de 480 000 €.

La vente a été réitérée selon acte authentique établi par Maître K A, notaire, le 22 septembre 2017.

Désireux de faire construire une piscine, les époux X ont découvert que leur propriété se situait sur deux zones différentes et que 67 % de celle-ci se trouvait dans une zone faisant l’objet de fortes contraintes administratives impliquant que tout aménagement ou opération de construction se fasse sur l’intégralité de la zone.

Considérant subir ainsi un préjudice pour avoir payé l’ensemble de la parcelle en surface constructible, ils ont assigné selon actes en date des 20 et 21 février 2019, l’agence immobilière H’I ainsi que

Maître A, notaire rédacteur, et la compagnie d’assurances MMA, devant le tribunal de grande instance de Bourges, soutenant que l’agent immobilier ainsi que le notaire rédacteur de l’acte avaient manqué à leur obligation d’information et de conseil à leur égard pour ne pas les avoir renseignés sur la situation de la parcelle destinée à être vendue et sollicitant, ainsi, la condamnation in solidum des défendeurs à leur verser les sommes de 92 252 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice patrimonial ainsi que 100

000 € en réparation de la perte de chance de ne pas contracter.

Par jugement rendu le 1er avril 2021, le tribunal a :

- Dit que la société H’I a engagé sa responsabilité délictuelle envers les époux X dans le cadre du compromis de vente,

- Condamné cette dernière à leur verser la somme de 37 926 € en réparation du préjudice patrimonial subi,
- Débouté les époux X du surplus de leurs demandes et de toutes autres demandes à l’encontre de

l’agence immobilière,

- Rejeté également les demandes formées par ces dernières à l’encontre de Maître A, notaire rédacteur de

l’acte authentique de réitération de la vente,

- Condamné la société H’I à verser aux époux X la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum les époux X à verser à Maître A et son assureur une indemnité de 1 000 € sur le fondement du même texte,

- Condamné la société H’I aux entiers dépens,

- Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La SAS H’I a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 3 mai 2021 et demande à la cour, dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 28 octobre 2021, à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, de :

DÉCLARER l’appel de la Société H I recevable et bien fondé,

INFIRMER le jugement du 1er avril 2021 en ce qu’il a condamné la société H I à payer à

Monsieur F X et Madame G X la somme de 37 926 € et 3 000 € au titre de

l’article 700 du CPC ainsi que les dépens,

JUGER l’appel incident de Monsieur et Madame X mal fondé,

DÉBOUTER Monsieur et Madame X de toutes demandes et prétentions à l’encontre de l’agence

H I,

DÉBOUTER Maître A notaire associé au sein de la SCP L A N de ses demandes et prétentions à l’encontre de l’agence H I.

Subsidiairement,

CONDAMNER Maître A notaire associé au sein de la SCP L A N à garantir la SARL H’I de toutes condamnations à son encontre,

CONFIRMER le jugement du 1er avril 2021 en ce qu’il a débouté les époux X de toute autre demande

à l’encontre de l’agence immobilière,

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Monsieur F X et Madame G X, toute partie succombante à payer à la SARL H’I la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER solidairement Monsieur F X et Madame G X ou toute partie succombante aux entiers dépens.
F X et G X née B, intimés et incidemment appelants, demandent à la cour, dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 décembre 2021, à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Confirmer le jugement rendu le 1er avril 2021 par le Tribunal Judiciaire de BOURGES en ce qu’il a été retenu la responsabilité quasi délictuelle de l’agence immobilière H’I envers les époux X et en ce que cette agence immobilière a été condamnée aux dépens de première instance,

Et recevant Monsieur et Madame X en leur appel incident à l’encontre du jugement rendu le 1er avril

2021 par le Tribunal judiciaire de BOURGES, l’infirmer en ce qu’il les a déboutés de leur action en responsabilité à l’encontre de Maître A et de son assureur les MMA et condamnés au paiement d’une indemnité d’un montant de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 CPC, en ce qu’il a jugé que l’absence de construction de la piscine était un préjudice incertain non indemnisable, en ce que le montant de

l’indemnité allouée pour perte de chance a été limitée à la somme de 37.926,00 €, en ce que les époux

X ont été déboutés de leur demande d’indemnisation à hauteur de 100.000,00 € en réparation de leur préjudice financier,

Statuant à nouveau,

Vu les articles 1240 et 1241 C.Civ.

Condamner in solidum la société H’I, Maître A et les MMA, assureur de responsabilité de M^e A à payer aux époux X une indemnité d’un montant de 45.826,00 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas avoir contracté.

Condamner in solidum la société H’I, Maître A et les MMA, assureur de responsabilité de M^e A à payer une indemnité complémentaire d’un montant qui ne saurait être inférieur à 100.000,00

€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier des époux X.

Condamner in solidum la société H’I, Maître A et les MMA au paiement d’une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 CPC au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

Condamner in solidum la société H’I, Maître A et les MMA au paiement d’une indemnité de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 CPC au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Débouter la société H’I, Maître A et les MMA de leur demande respective sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi que de leur demande de condamnation des époux X aux dépens.

Condamner in solidum la société H’I, Maître A et les MMA aux dépens de première instance et aux dépens d’appel.

Maître K A, Notaire, et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD demandent pour leur part à la cour, dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 décembre 2021, à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, de :

Vu l’article 1240 et 1241 du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,

- DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les prétentions de Maître K A et de MMA IARD ;

- CONFIRMER en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BOURGES le 4 avril 2021, et en tout cas en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes à l’égard de M^e K

A et de son

assureur ;

- DIRE ET JUGER, à tout le moins, qu’il n’est démontré aucune faute, aucun préjudice et/ou aucun lien de causalité permettant la mise en cause de la responsabilité de Maître K A ;

- DIRE ET JUGER que l’appel en garantie de la société H’I est irrecevable ou à tout le moins non fondée ;

- DIRE ET JUGER, en conséquence, irrecevables ou à tout le moins mal fondées les demandes fins et conclusions présentées par la société H’I et par les époux X à l’encontre de Maître

K A et les en débouter ;

- CONDAMNER in solidum la société H’I et les époux X à payer et porter à Maître

K A et à MMA IARD une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 janvier 2022.

SUR QUOI :

I) Sur la responsabilité de la société H’I :

En application des articles 1240 et 1241 du Code civil, il incombe à l’agent immobilier – débiteur à cet égard

d’une obligation d’information – par l’intermédiaire duquel un compromis de vente est signé de renseigner les parties sur la situation exacte du bien immobilier considéré afin de leur permettre de consentir, en toute connaissance de cause et en considération de l’ensemble des paramètres utiles, à l’opération immobilière envisagée.

Au cas d’espèce, il est constant que la société H’I a fait publier une annonce immobilière

(pièce numéro 1 du dossier de Monsieur et Madame X) concernant une «propriété de charme 280 m² sur 1ha» se trouvant sur la commune de Saint-Doulchard pour un prix de 508 000 € frais d’agence inclus, ayant abouti à un compromis de vente établi par l’intermédiaire de l’agence immobilière le 23 juin 2017 (pièce numéro 2) selon lequel l’ensemble immobilier est situé […] 18230 Saint-Doulchard et cadastré section DC 66 pour une contenance de 01ha 00a 20ca.

L’agence immobilière appelante sollicite la réformation du jugement entrepris, en ce qu’il a retenu qu’elle avait fait preuve d’une légèreté blâmable envers les acquéreurs en s’abstenant de rechercher des informations pertinentes sur les caractéristiques administratives du bien, en soutenant en premier lieu que la preuve du caractère non constructible du terrain entourant la maison vendue n’est pas rapportée et que Monsieur et

Madame X, qui peuvent édifier une piscine sur le terrain, n’ont jamais fait mention de leurs projets de construction.
Il est constant que le 24 avril 2018, Monsieur X a déposé auprès de la mairie de Saint-Doulchard une demande de déclaration préalable relative à un projet de construction d’une piscine sur le terrain entourant la maison vendue, ayant fait l’objet d’une décision de refus par le maire de la commune le 11 mai suivant, aux motifs que ce projet était classé en zones UBb et 1AUbt du Plan Local d’Urbanisme, que la zone 1AUbt ne pouvait être urbanisée qu’à l’occasion de la réalisation d’une opération d’aménagement ou de construction portant sur l’intégralité de la zone, qu’il n’existait aucune opération d’aménagement à ce jour et que

l’implantation d’une piscine n’était pas compatible avec la destination de ladite zone (pièce numéro 5 du dossier des intimés).

Il résulte de la pièce numéro 23 du dossier de Monsieur et Madame X que le maire de cette commune, réinterrogé par leurs soins ultérieurement, a indiqué dans un courrier du 23 juillet 2021 que le plan local

d’urbanisme intercommunal était en cours d’élaboration et prévoyait le classement de la propriété des intimés en zones UDb (le long de la rue des Bondoires) et 2AU – anciennement 1AUbt -, laquelle «correspond à un secteur d’urbanisation future à moyen et long terme», précisant à cet égard que «la zone ne pourra être ouverte

à l’urbanisation que par une procédure ultérieure de modification du plan local d’urbanisme intercommunal».

Il en résulte nécessairement que la parcelle cadastrée DC 66 acquise par Monsieur et Madame X comporte une partie de 3200 m² environ figurant au secteur UBb du plan local d’urbanisme constructible dans les conditions fixées par ce dernier, ainsi qu’une partie d’environ 6800 m² figurant en zone 1AUbt devenue

2AU qui ne saurait, à ce jour, être considérée comme constructible, dès lors qu’il résulte du courrier précité établi le 23 juillet 2021 par le maire de la commune de Saint-Doulchard que cette zone ne pourra être ouverte

à l’urbanisation que par une procédure ultérieure de modification du plan local d’urbanisme intercommunal.

Il ne résulte nullement des termes du compromis établi par l’intermédiaire de l’agent immobilier et des échanges de courriers électroniques entre celui-ci et ses clients que Monsieur et Madame X auraient été informés de la particularité résultant du classement en deux zones distinctes du PLU de la propriété dont ils entendaient se porter acquéreurs.

Il doit être observé, à cet égard, que l’hypothèse du souhait d’un client faisant l’acquisition d’une propriété de standing se trouvant sur un terrain d’environ 1 ha d’y édifier une piscine apparaît normalement prévisible et auraient dû être évoquée dans le cadre des pourparlers précontractuels.

En outre, il résulte des attestations figurant en pièces numéros 11 et 12 du dossier de Monsieur et Madame

X – qui ne sauraient être écartées des débats du seul fait qu’elles ont été rédigées par les parents de ces derniers – que l’important terrain situé autour de la maison a été présenté par l’agence immobilière, au cours des visites, comme susceptible d’être construit et divisé en plusieurs parcelles et que la possibilité de construire une piscine a été expressément évoquée.

Au demeurant, les termes mêmes du courrier électronique rédigé le 8 avril 2018 par Monsieur C, travaillant au sein de la société H’I, établissent sans aucun doute que les recherches élémentaires à la charge de l’agent immobilier sur les zones du PLU dans lesquelles se trouvait la propriété en vente n’ont pas été effectuées : «notre silence est à la hauteur de notre stupéfaction concernant le refus de construire de votre piscine. Nous avons découvert comme vous le plan de zonage que vous nous avez transmis. En effet, sur place et compte tenu des constructions existantes, rien ne pouvait nous laisser présager une telle réglementation. En conséquence, il nous faut approfondir les règles applicables (')» (pièce numéro 6)

- l’auteur de ce courrier ne se déclarant, à aucun moment, surpris du projet de construction de piscine de ses clients.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que l’agence immobilière, en s’abstenant de vérifier les contraintes imposées par le plan d’occupation des sols concernant la parcelle DC 66 alors même qu’elle était au courant des projets de ses clients consistant à y édifier une piscine et à vendre une partie de la parcelle en qualité de terrain constructible, a commis une faute et a engagé sa responsabilité sur le fondement des textes précités.

La décision de première instance devra donc être confirmée de ce chef.

II) sur la responsabilité du notaire :

Il est constant que Maître A, notaire à Levet, n’a pas participé à l’élaboration et à la signature du compromis de vente et a simplement rédigé l’acte authentique de cession en date du 22 septembre 2017, de sorte, qu’à la différence de l’agent immobilier, il ne peut être établi avec certitude qu’elle avait connaissance des projets de Monsieur et Madame X relatifs à la construction d’une piscine et à la possibilité de diviser l’important terrain en plusieurs lots constructibles pour les revendre.

Il est également établi que selon les énonciations figurant en page 14 de cet acte notarié, le certificat

d’urbanisme d’information et le certificat de numérotage d’alignement sont annexés à cet acte, l’acquéreur reconnaissant «avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations».

Il apparaît que les annexes de cet acte authentique – qui «font partie intégrante de la minute» selon la page 27 dudit acte – comprennent, notamment, un extrait du plan cadastral sur lequel les acheteurs ont apposé la formule manuscrite «vu, pris connaissance» ainsi que le certificat d’urbanisme établi le 11 août 2017 par le maire de la commune de Saint-Doulchard, dont l’article 2 énonce expressément que «le terrain est situé dans une commune dotée d’un plan local d’urbanisme approuvé en date du 24 mars 2006, et modifié les 24 octobre

2008, 21 octobre 2009, 14 mars 2012 et 22 mars 2013, et révisé le 14 mars 2012, par délibérations du conseil municipal, en zone UBb et 1AUbt».

Il s’en déduit nécessairement, ainsi que cela a été retenu à juste titre par le premier juge, que l’information générale donnée par le notaire paraît suffisante pour considérer qu’il a rempli son devoir de conseil et que sa responsabilité ne peut, dès lors, être engagée.

La décision dont appel devra donc également être confirmée de ce chef.

III) sur le préjudice :

Il doit être observé, en premier lieu, que le rapport complet et exhaustif établi par Monsieur D à la demande de Monsieur et Madame X a pu être soumis à la libre discussion des parties et constitue un des éléments pouvant être pris en considération, de même que les attestations de valeur produites par la société H’I, dans le cadre de l’évaluation des préjudices allégués par les intimés, en

l’occurrence, d’une part, la perte de chance de ne pas avoir contracté à des conditions plus favorables et,

d’autre part, le préjudice lié à la perte de profit à la revente du terrain.

Sur le premier point, il doit être observé que les deux avis de valeur rédigés à la demande de la société

H’I par l’agence immobilière Guy Hoquet et l’agence C.L.E. Immobilier ne font aucunement mention de la particularité du zonage de PLU de la parcelle considérée, de sorte qu’il ne saurait être retenu avec certitude que ces deux professionnels de l’immobilier ont pris cet élément en considération pour évaluer la propriété des intimés, en 2017, à «450 000 à 460 000 €» pour l’un et «480 000 à 500 000 €» pour l’autre.

Monsieur D ayant indiqué, en page 22 de son rapport, «qu’au regard de la configuration des lieux,

l’implantation d’une piscine aurait seulement été possible, rationnellement et techniquement, sur l’arrière de la maison», c’est-à-dire sur la portion de parcelle située en zone 1AUbt d’une superficie d’environ 6800 m²,

Monsieur et Madame X soutiennent, à juste titre, que le préjudice résultant de l’impossibilité, actuelle et à moyenne échéance, de construire une piscine sur leur terrain présente un caractère certain, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge.

Conformément aux conclusions de Monsieur D, qui a procédé à un travail exhaustif et approfondi contre lequel aucune critique suffisamment fondée n’est formulée par les autres parties, il convient de retenir que la différence de prix et du coût des frais de négociation et des frais notariés entre le prix effectivement payé par Monsieur et Madame X et la valeur réelle du bien s’élève à 91 652 € (soit 82 000 € au titre du prix d’acquisition, 4 800 € pour les frais de négociation et 4 852 € pour les frais notariés).

En application d’une perte de chance justement évaluée à 50 % par le premier juge, il y aura lieu de mettre à la charge de la société H’I la somme de : 91 652 x 50 % = 45 826 €, la décision de première instance se trouvant ainsi réformée sur ce point.

C’est par ailleurs par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré que le préjudice allégué, en second lieu, par les intimés, et tenant à la perte de profits en raison de l’impossibilité de revente du terrain, n’apparaissait pas suffisamment réel et certain pour ouvrir droit à indemnisation et a, ainsi, débouté les époux X de la demande formée de ce chef.

IV) sur les autres demandes :

En l’absence de toute faute du notaire, la demande de la société H’I tendant à obtenir la garantie de ce dernier devra nécessairement être rejetée.

L’équité commandera de condamner la société H’I, qui sera tenue aux entiers dépens d’appel,

à verser à Monsieur et Madame X une indemnité de 1 500 € sur le fondement des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application desdites dispositions au profit de M^e A et de MMA IARD.

Les dispositions du jugement entrepris ayant fait une juste application desdites dispositions au titre des frais irrépétibles exposés en première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

- Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la société H’I à verser à

Monsieur et Madame X la somme de 37 926 € en réparation du préjudice patrimonial subi,

Et, statuant à nouveau sur ce seul chef réformé

- Condamne la société H’I à verser à Monsieur et Madame X la somme de 45

826 €,

Y ajoutant,

- Condamne la société H’I à verser à Monsieur et Madame X une indemnité de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Maître A et de MMA IARD,

- Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires,

- Dit que les entiers dépens d’appel seront à la charge de la société H’I et qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par M. PERINETTI, Président, et par M^me MAGIS Greffier auquel la minute de la décision

a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,