SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXECUTOIRE

à

— M^e RICHARD

— M^e WAUTIER

Exp . :

— PARTIES (LS)

— COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

— Ministère public

Exp. TJ

LE : 21 NOVEMBRE 2024:

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

N° 01 – 9 Pages

N° RG 23/00012 – N° Portalis DBVD-V-B7H-DTHY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 26 Octobre 2023

PARTIES EN CAUSE :

I – Société SEM TERRITORIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 10]

[Localité 9] FRANCE

Représentée par M^e Gwennaëlle RICHARD, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par M^e Astrid MARTIN DE LA ESPADA, avocat au barreau de NANTES

APPELANTE suivant déclaration d’appel par RPVA du 21/11/2023

II – Mme [W] [E] épouse [G]

née le 02 Mai 1950 à [Localité 9]

[Adresse 4]

comparante assistée par M^e Camille WAUTIER, avocat au barreau de BOURGES

— M. [Z] [E]

né le 01 Août 1964 à [Localité 9]

[Adresse 5]

non comparant

— M. [O] [E]

né le 24 Juillet 1955 à [Localité 9]

[Adresse 1]

non comparant

— Mme [C] [E]

né le 15 Juin 1947 à [Localité 9]

[Adresse 8]

non comparante

Représentés par M^e Camille WAUTIER, avocat au barreau de BOURGES

INTIMÉS

III- DIRECTION DéPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU CENTRE VAL DE LOIR ET DU DEPARTEMENT DU LOIRET

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Mme [S], inspectrice des Finances Publiques muni d’un pouvoir annexé au dossier, ès qualité de commissaire au Gouvernement

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mai 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me CLEMENT, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente titulaire de la Chambre des Expropriations,

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

respectivement désignés par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de BOURGES en date du 27 juin 2024

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

Le dossier a été transmis au Ministère public qui a fait connaître son avis par RPVA le 07/05/2024

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024 en audience publique.

Madame le Président a été entendu en son rapport,

M^e Astrid MARTIN DE LA ESPADA a été entendue en sa plaidoirie,

M^e Camille WAUTIER a été entendue en ses explications,

Mme [S] a été entendue en ses observations,

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé en audience publique par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

*************

EXPOSÉ

Par arrêté du 15 mars 2019, le Préfet du Cher a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement concerté des Breuzes à [Localité 9].

Après une enquête parcellaire complémentaire concernant les propriétaires avec lesquels une négociation amiable n’a pu aboutir, le préfet a déclaré cessibles les parcelles du périmètre de cette zone d’aménagement concerté par arrêté du 9 juin 2021.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 octobre 2021 portant sur les parcelles impactées dont la parcelle cadastrée EP n°[Cadastre 3] en nature de ' terre', sise [Adresse 11]' à [Localité 9], d’une superficie de 1 250 m² appartenant à l’indivision [E].

A défaut d’accord amiable, la SEM Territoria a saisi le juge de l’expropriation.

Par jugement du 26 octobre 2023, le juge de l’expropriation a :

— Dit l’action en indemnisation recevable ;

— Dit que la parcelle de l’indivision [E] est en situation privilégiée mais en état de friche ;

— Condamné la SEM Territoria à payer à l’indivision [E] les sommes suivantes :

—  22 500 € au titre de l’indemnité principale, (soit 18 € le m²) ;

—  3 250 € au titre de l’indemnité de réemploi ;

—  500 € au titre du cerisier;

— Débouté les parties de toutes autres demandes ;

— Dit qu’après paiement des indemnités dues à l’exproprié, l’autorité expropriante sera envoyée en possession de la parcelle EP n°[Cadastre 3] sise [Adresse 11] à [Localité 9] (18) d’une superficie de 1 250 m² ;

— Condamné la SEM Territoria aux dépens ;

— Condamné la SEM Territoria à payer une indemnité de 2 000 € à l’indivision [E] au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration d’appel du 21 novembre 2023, la SEM Territoria a relevé appel limité de ce jugement, en ce qu’il a dit que la parcelle est en situation privilégiée mais en état de friche et condamné la SEM Territoria à payer à l’indivision [E] les sommes de 22 500 € au titre de l’indemnité principale et 3 250 € au titre de l’indemnité de réemploi.

Dans son mémoire n°2 signifiée par voie électronique le 2 août 2024, la SEM Territoria demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondée la SEM TERRITORIA en son appel partiel du jugement rendu le 26 octobre 2023 par le Juge de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de BOURGES

Y faisant droit,

— Réformer partiellement le jugement dont appel’en ce qu’il a conclu à la qualification de

situation privilégiée de la parcelle EP N°[Cadastre 3], sise à [Localité 9].

— Réformer partiellement le jugement dont appel en ce qu’il a retenu une valeur du bien à 18,00€/m² et qu’il a alloué à l’indivision [E], la somme de 22 500,00€ au titre de

l’indemnité principale et de 3 250,00€ au titre du remploi.

Et statuant de nouveau,

— Fixer les indemnités d’expropriation dues à l’Indivision [E] pour l’expropriation du

bien susvisé comme suit :

.12 500 € au titre de l’indemnité principale (soit 10 € le m²)

.2 125 € au titre de l’indemnité de remploi

— Confirmer pour le surplus le jugement rendu le 26 octobre 2023 par le Juge de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de BOURGES en ses dispositions non contraires aux présentes,

— Débouter l’indivision [E] de l’ensemble de ses prétentions,

— Condamner l’indivision [E] à verser au concluant, la somme de 1500,00€ sur le

fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans leur mémoire n°2 signifié par voie électronique le 14 mai 2024, les consorts [E] présentent les demandes suivantes :

Vu les articles L.321-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Vu les articles R.311-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge de l’expropriation le 26 octobre 2023, en ce qu’il a :

— Dit que la parcelle EP n°[Cadastre 3] est en situation privilégiée ;

— Condamné la SEM TERRITORIA à payer à l’indivision [E] la somme de 500 € au titre du cerisier ;

Statuant de nouveau,

— RETENIR la qualification de terrain à bâtir de la parcelle EP n°[Cadastre 3] ;

— CONDAMNER la Société d’Economie Mixte TERRITORIA à verser les sommes

suivantes à M [Z] [E], Mme [W] [E], M [O] [E] et Mme [C] [E] :

— Indemnité principale : ''''''''''''''' 51.250 €

— Indemnité de remploi : ''''''''''''''… 6.125 €

— Indemnité accessoire au titre des aménagements : ''''. 5.000 € :

Subsidiairement,

CONFIRMER en tous points le jugement du 26 octobre 2023,

En toutes hypothèses,

CONDAMNER la Société d’Economie Mixte TERRITORIA à verser la somme de

5.000 € à M [Z] [E], Mme [W] [E], M [O] [E] et Mme [C] [E], en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

M^me Le Commissaire du gouvernement a repris et développé oralement ses conclusions de première instance concluant à la fixation d’une indemnité de dépossession de 12 500 € ( soit 10 € le m²) et à une indemnité de remploi de 2 125 €.

Dans son avis du 7 mai 2024, le Ministère public s’en est rapporté.

Il est fait référence aux mémoires des parties pour le développement de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la date de référence

Il convient au préalable de rappeler que la parcelle expropriée est située dans la zone 1AU-Z du plan local d’urbanisme intercommunal de [Localité 9] Plus approuvé le 8 avril 2022, soit en 'zone à urbaniser', soumise au droit de préemption urbain et de constater que les parties s’accordent sur la fixation de la date de référence à cette même date, 8 avril 2022, en application de l’article L.213-4 du code de l’expropriation.

Le premier juge a constaté l’accord des parties mais n’a pas statué au dispositif du jugement.

Bien que Mme le commissaire du gouvernement précise que la date de référence à prendre en compte est la date d’opposabilité du PLUI [Localité 9] Plus, c’est à dire la date de publication de l’acte révisant ou modifiant le PLU de la commune de [Localité 9], soit le 22 avril 2024, les parties n’ont pas formulé de demandes dans le dispositif de leurs mémoires tendant à voir fixer la date de référence à cette date. Il sera néanmoins ajouté au jugement afin de fixer la date de référence au 8 avril 2022 selon l’accord des parties.

Sur la nature de la parcelle expropriée

Les consorts [E] soutiennent que la parcelle EO [Cadastre 6] répond à l’ensemble des critères exigés pour être qualifiée de terrain à bâtir et subsidiairement, qu’il peut lui être attribuée une situation privilégiée.

— Sur la qualification de terrain à bâtir

L’article L.322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que :

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

(') Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L.322-2 ».

La parcelle en cause est située dans une zone 1AU-Z qui est une zone d’urbanisation future, à vocation urbaine mixte avec une dominante à usage d’habitat. Son aménagement est encadré par le dossier de la [Adresse 12]. Selon le PLUI, sont interdites sur l’ensemble de cette zone, les constructions ou aménagements isolés qui n’ont pas le caractère d’aménagement d’ensemble compatible avec l’OAP (orientation d’aménagement programmée) affectée à cette zone.

En conséquence, la parcelle, antérieurement parcelle agricole, n’a vocation à être construite que dans le cadre d’une opération d’ensemble telle que celle mise en oeuvre par la SEM Territoria, mais n’a pas le caractère de terrain à bâtir isolément de ce projet.

Au surplus, si la parcelle est desservie par un chemin carrossable et que des réseaux publics d’eau et d’électricité existent à proximité de la parcelle, non raccordée, il ne peut être contesté que ces réseaux sont insuffisamment dimensionnés pour alimenter l’ensemble de la zone d’aménagement concerté, de sorte que la condition prévue au 2° de l’article L.322-3 du Code de l’expropriation sur l’adaptation des réseaux à la capacité de l’ensemble de la zone future, ne permet pas de retenir la qualification de terrain à bâtir.

C’est donc exactement que le juge de l’expropriation a dit que la parcelle ne pouvait être qualifiée de terrain à bâtir, et il sera ajouté au jugement en ce sens en déboutant l’indivision [E] de sa demande.

En conséquence, conformément à l’article L.322-3 du code de l’expropriation, le terrain qui ne peut être qualifié de terrain à bâtir sera évalué selon son usage effectif.

— Sur la situation privilégiée

La loi ne définit pas la notion de 'situation privilégiée’ qui a été créée par la jurisprudence pour prendre en compte des éléments de valorisation distinguant le bien exproprié par rapport à sa classification originaire. En l’espèce, la parcelle en cause était auparavant un terrain agricole.

Il est constant que le transport sur les lieux a montré que la parcelle, de taille moyenne, n’est pas entretenue et est en friche. Elle dispose d’un accès sur une voie étroite.

Si ainsi que le fait valoir l’expropriée, la parcelle est située à proximité d’une zone urbanisée et d’axes routiers tels que la rocade de [Localité 9] et la N151 qui dessert [Localité 9], que les réseaux publics sont proches et qu’elle est entourée de parcelles classées en zone UDa et UDb, et qu’il existe également à proximité des commerces divers, activités tertiaires et équipements collectifs, qu’attestant de la proximité d’une zone urbanisée, le projet de la [Adresse 12] ne nécessite pas la création d’une école, il est tout autant constaté qu’il s’agit d’une parcelle de configuration 'classique’ en ce qu’elle est semblable aux parcelles l’entourant et en ce qu’elle ne présente aucun élément de valorisation spécifique, tel que la jurisprudence est amenée à le constater dans le cas d’une situation privilégiée (terrain agricole situé dans une zone pavillonnaire, terrain surplombant la mer, terrain voisin d’un site balnéaire renommé, terrain se trouvant à proximité d’une commune à croissance rapide et en pleine expansion…) ainsi que le soutient à juste titre la SEM Territoria.

En effet, la situation de la parcelle dans une zone périphérique de la commune de [Localité 9], partiellement urbanisée comme le sont les secteurs qui font progressivement l’objet de projets de construction de plus large ampleur dans le cadre d’une ZAC, ne lui confère pas pour autant une situation privilégiée, notion qui ne doit être que limitativement retenue afin de conserver une signification.

Enfin, la qualification de terrain à lotir retenu par le commissaire du gouvernement n’est pas un critère permettant de retenir la qualification de situation privilégiée.

Dès lors le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que la parcelle EP[Cadastre 3] était en situation privilégiée.

Sur l’indemnité principale

Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L.322-8 du code de l’expropriation, « Sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.[…]'.

Ainsi que le relèvent tout d’abord la SEM Territoria et le commissaire du gouvernement, le premier juge ne s’est fondé que sur un seul terme de comparaison (acte du 22 décembre 2017) qu’il n’a pris en compte que pour une partie de la surface totale du terrain de sorte que le prix de vente ne s’est pas élevé à 15,90 € mais à 5,23 € /m² pour une partie du terrain et à 5,35 € / m² pour l’autre partie. Le juge ne pouvait donc fixer l’indemnité principale par rapport à ce terme erroné. L’expropriée ne peut davantage s’appuyer sur cette vente pour soutenir que ce montant de 15,90 € constituerait un prix minimum.

La SEM Territoria produit un tableau récapitulatif des accords amiables obtenus lesquels l’ont été sur plus des deux tiers de la superficie concernée et avec plus de la moitié des propriétaires, ce qui n’est pas contesté, ces accords étant intervenus à des prix compris entre 4 €/m² et 15 € / m² (sa pièce 7).

Subsidiairement, elle fournit 5 actes de vente concernant des parcelles comparables, au surplus entretenues et proches de la parcelle EP n°[Cadastre 3], au prix de 10 € /m².

L’indivision [E] fournit comme termes de comparaison des ventes de terrains à bâtir. Or il est rappelé que les biens pris en compte pour fixer l’indemnité doivent être comparables dans leur nature avec le bien en cause et qu’en conséquence les références fournies par les intimés relatives à des terrains à bâtir ( ses pièces12 à 15) doivent être écartées.

L’évaluation consistant pour l’indivision [E] à opérer une 'moyenne’ entre le prix du terrain à bâtir et le prix du terrain agricole, en surévaluant le résultat pour tenir compte de la situation privilégiée de la parcelle, qui n’a pas été retenue par la cour, est par conséquent dénuée de pertinence, en elle-même et tant au regard de l’article L.322-8 du code de l’expropriation qui doit trouver ici à s’appliquer qu’au regard de la méthode par comparaison.

Le commissaire du gouvernement s’appuie sur 4 termes de comparaison, concernant des biens tous situés en zone 1 AU-Z dans un rayon de 300 mètres de la parcelle EP n°[Cadastre 3], tous quatre au prix de 10 € / m² .

En considération de la nature du terrain et des accords amiables obtenus sur le périmètre de l’opération d’aménagement, l’indemnité principale doit être fixée au regard de l’article L.322-8 du code de l’expropriation au montant de 10 € par m².

La SEM Territoria devra donc verser à l’indivision [E] une somme de 1 250 x 10 = 12 500 €, le jugement étant infirmé.

Sur l’indemnité accessoire

L’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais exposés pour l’acquisition d’un bien de même nature sera fixée ainsi :

20 % jusqu’à 5 000 €, soit 1 000 €

15 % jusqu’à 15 000 €, soit sur 7 500 € : 1 125 €

total : 2 125 €, montant auquel sera condamnée la SEM Territoria, en infirmation du jugement.

Sur l’indemnité au titre des aménagements

Le chef de jugement allouant une indemnité de 500 € au titre de la perte d’un cerisier ne fait pas l’objet d’un appel et n’est pas contesté par l’indivision expropriée.

La cour n’est pas saisie d’une autre demande au titre des aménagements, étant observé que le dispositif du mémoire des expropriés contient une demande de condamnation d’un montant de 5 000 €, nullement discutée dans le corps dudit mémoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

S’agissant d’une procédure d’expropriation, bien que la SEM Territoria soit bien fondée en son appel, elle supportera néanmoins la charge des dépens d’appel.

L’équité commande également de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’indivision expropriée qui a dû exposer des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits dans une procédure d’expropriation. Il lui sera alloué la somme de 2 500 € à ce titre.

Le jugement sera confirmé de ces mêmes chefs.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans la limite des chefs critiqués ;

INFIRME le jugement sauf en ce qu’il a condamné la SEM Territoria aux dépens et à payer à l’indivision [E] une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

FIXE la date de référence au 8 juillet 2022 ;

DEBOUTE l’indivision [E] de sa demande tendant à voir retenir la qualification de terrain à bâtir concernant la parcelle EPn°[Cadastre 3] ;

DEBOUTE l’indivision [E] de sa demande tendant à voir dire que la parcelle EP n° [Cadastre 3] est située en 'situation privilégiée’ ;

CONDAMNE la SEM Territoria à payer à l’indivision [E] composée de M [Z] [E], Mme [W] [E], M [O] [E] et Mme [C] [E] les sommes de :

—  12 500 € au titre de l’indemnité principale ;

—  2 125 € au titre de l’indemnité de remploi ;

DIT que les dépens sont à la charge de la SEM Territoria.

CONDAMNE la SEM Territoria à verser à l’indivison [E] composée de M [Z] [E], Mme [W] [E], M [O] [E] et Mme [C] [E] une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par M^me CLEMENT, Président de chambre, et par M^me MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S.MAGIS O. CLEMENT