SM/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP ROUAUD & ASSOCIES

— SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS

Expédition TJ

LE : 09 JANVIER 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

N° RG 23/01164 – N° Portalis DBVD-V-B7H-DTLN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT AMAND MONTROND en date du 28 Juin 2023

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [U] [J]

née le 04 Mai 1976 à [Localité 7]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Représentée par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 11/12/2023

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – M. [I] [E]

né le 15 Octobre 1951 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

INCIDEMMENT APPELANT

09 JANVIER 2025

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2017, M. [I] [E] a donné à bail à Mme [U] [J] un immeuble d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] (18) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 450 euros.

À la requête de Mme [J], le juge des référés a ordonné, le 2 juin 2021, une expertise de l’immeuble confiée à M. [C] [G], qui a remis son rapport le 7 septembre 2021.

Suivant acte d’huissier en date du 18 janvier 2022, Mme [J] a fait assigner M. [E] devant le tribunal de proximité de Saint-Amand-Montrond aux fins de voir, en l’état de ses dernières demandes,

condamner M. [E] rembourser à Mme [J] la somme de 15.112,50 euros en raison de la réduction de 50 % du montant du loyer mensuel pour la période allant du mois de janvier 2017 au 5 août 2022, en raison du préjudice subi par la locataire pour ne pas disposer d’un logement décent,

condamner M. [E] au paiement d’une indemnité d’un montant de 2.000 euros en réparation du préjudice financier subi par Mme [J],

débouter M. [E] de sa demande reconventionnelle,

condamner M. [E] au paiement d’une indemnité d’un montant de 1.150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [E] aux dépens, incluant ceux de référé, le coût de l’expertise judiciaire ainsi que le coût du constat d’huissier dressé par la SELARL CH Juris le 25 novembre 2019, soit 270,01 euros.

En réplique, M. [E] a demandé au juge des contentieux de la protection de

déclarer irrecevable et en tout cas non fondée l’action de Mme [J] à son encontre,

en conséquence,

la débouter de l’ensemble de ses demandes,

la condamner au règlement de la somme de 70 euros au titre de son reliquat de loyer du 1er au 5 août 2022,

la condamner au règlement de la somme de 5.226,50 euros au titre des réparations locatives, dont il conviendrait de déduire la somme de 450 euros correspondant au dépôt de garantie conservé par M. [E],

la condamner au règlement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens outre ceux de l’instance de référé expertise.

Par jugement contradictoire du 28 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Amand-Montrond a :

condamné M. [E] à payer à Mme [J] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

condamné M. [E] à payer à Mme [J] la somme de 500 euros au titre du préjudice économique ;

condamné Mme [J] à payer à M. [E] la somme de 70 euros au titre des loyers impayés ;

condamné Mme [J] à payer à M. [E] la somme de 1.475 euros au titre des réparations locatives ;

débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [E] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et les frais de l’instance y afférent ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

rappelé que le jugement était exécutoire de droit par provision.

Le juge des contentieux de la protection a notamment retenu qu’il résultait des désordres mis en évidence par l’expert que M. [E] avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à Mme [J], que celle-ci avait subi de ce fait un préjudice de jouissance, n’ayant pu notamment user normalement du poêle, des radiateurs, de la climatisation réversible ou de la porte donnant sur l’extérieur qu’il était impossible de fermer, et qu’un certain nombre de dégradations locatives pouvaient par ailleurs être relevées et mises à la charge de Mme [J].

Mme [J] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 11 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 novembre 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, Mme [J] demande à la Cour de :

INFIRMER le jugement rendu le 28 juin 2023 par le Juge des contentieux de la Protection

de [Localité 11] en ce que :

' le montant de l’indemnité au paiement de laquelle M. [E] a été tenu en réparation du préjudice de jouissance de Mme [J] a été limité à la somme de 3.000,00 euros

' le montant de l’indemnité au paiement de laquelle M. [E] a été tenu en réparation du préjudice Économique de Mme [J] a été limité à la somme de 500,00 euros

' Mme [J] a été condamnée au paiement de la somme de 70,00 euros au titre des loyers impayés et au paiement de la somme de 1.475,00 euros au titre des réparations locatives

' Mme [J] a été déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et du surplus de ses demandes

Et statuant à nouveau,

Débouter M. [E] de son appel incident et de l’ensemble de ses prétentions,

Condamner M. [E] à rembourser à Mme [J] une somme de 15.112,50 € en raison de la réduction de 50% du montant du loyer mensuel pour la période allant du mois de janvier 2017 au 5 août 2022 en raison du préjudice subi par la locataire pour ne pas disposer d’un logement « décent ».

Condamner M. [E] au paiement d’une indemnité d’un montant de 2.000,00 € en réparation du préjudice financier subi par Mme [J].

Condamner M. [E] au paiement d’une indemnité d’un montant de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 CPC.

Condamner M. [E] au paiement des dépens de première instance (incluant le coût d’expertise judiciaire) et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’il développe, M. [E] demande à la Cour de :

Déclarer irrecevable et en tous les cas mal fondé l’appel interjeté par Mme [J] à l’encontre du jugement rendu le 28 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Saint-Amand-Montrond,

Dire recevable et bien fondé l’appel incident interjeté par M. [E],

Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné Mme [J] au règlement de la somme de 70 € au titre de son reliquat de loyer, du 1er au 5 août 2022,

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

o Condamné M. [E] à payer à Mme [J] :

' la somme de 3000,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

' la somme de 500,00 euros au titre du préjudice économique ;

o Condamné Mme [J] à payer à M. [E] la somme de 1475,00 euros au titre des réparations locatives ;

o Condamné M. [E] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et les frais de l’instance y afférent.

Et statuant à nouveau,

Débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes,

La condamner au règlement de la somme de 5156,50 € au titre des réparations locatives, dont il conviendra de déduire la somme de 450 €, correspondant au dépôt de garantie conservé par M. [E],

La condamner au règlement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du

Code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens de la première instance en ceux-là compris les frais d’expertise, et de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [J] :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 venu définir les caractéristiques du logement décent prévoit en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 3 du même texte impose au logement donné à bail de comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, la note de synthèse aux parties n°2 établie par M. [G] a relevé l’existence de divers désordres dont certains seulement peuvent constituer des manquements aux critères de décence du logement tels que posés par le décret précité, à savoir

le défaut d’étanchéité du tubage du poêle, dont l’expert indique expressément qu’il n’a pas été posé selon les règles de l’art en partie haute (orifice de ventilation horizontal et non vertical ne permettant pas d’éviter les pénétrations d’eau de pluie) mais également en partie basse (absence de grille d’admission d’air dans la pièce où se situe le poêle),

l’insuffisance du nombre d’entrées d’air (deux au lieu de six) destinées à permettre un fonctionnement normal de la VMC.

Ces éléments font obstacle au chauffage normal du logement, l’encrassement du tubage du poêle et le défaut de mise en place d’une entrée d’air extérieure conforme aux normes en vigueur étant en outre susceptibles de provoquer les dégagements de monoxyde de carbone présentant un risque létal pour les occupants.

Le premier juge a ainsi à juste titre estimé que ces carences caractérisaient un manquement de M. [E] à son obligation de délivrance d’un logement décent à Mme [J], tout en soulignant qu’elles n’avaient pas eu de conséquences concrètes dans l’usage des lieux à l’exception du défaut d’étanchéité du conduit de cheminée et que l’encrassement du conduit du poêle, qui avait rendu impossible l’usage de cet équipement, ne pouvait être imputé à M. [E]. Il doit en effet être rappelé à cet égard que l’installation du poêle et son raccordement au tubage mis en place par le bailleur en partie haute ont été diligentés par un entrepreneur mandaté par Mme [J], lequel aurait dû décider de la création d’une entrée d’air extérieure dans la pièce où se situait le poêle, et que l’entretien et le ramonage de cet équipement relevaient des obligations incombant à la locataire.

Il doit en outre être ajouté que M. [G] a jugé nécessaire la pose d’une plaque obturatrice étanche sous le conduit de fumée de la cheminée décorative, dont il a observé qu’elle présentait un tirage thermique du fait du simple bouchage de son conduit au moyen de laine de verre, qui ne pouvait suffire à assurer l’étanchéité nécessaire, ainsi qu’en témoignaient les courants d’air ressentis dans la pièce. Ce défaut, qui vient en contradiction des dispositions du 2. de l’article 2 du décret précité relatives à l’étanchéité à l’air du logement donné à bail, caractérise également un manquement de M. [E] à son obligation de délivrance d’un logement décent à sa locataire.

D’autres désordres constatés par l’expert judiciaire constituent des manquements de M. [E] à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage, à savoir

l’existence de supports sous les convecteurs présents dans l’entrée, la cuisine, les deux chambres et le grenier aménagé, dont l’expert indique qu’ils empêchent les convecteurs de présenter un rendement optimal et qu’ils les amènent à consommer davantage d’électricité qu’ils ne le devraient ; le courrier établi par M. [X], électricien en retraite, l’extrait du diagnostic de performance énergétique du logement mentionnant que les supports litigieux n’empêchaient pas le bon fonctionnement des convecteurs et le procès-verbal de constat de Me [Z], commissaire de justice, selon lequel il a pu déterminer en procédant à un essai que les convecteurs en cause fonctionnaient sont insuffisants à combattre l’expertise de M. [G] ainsi que les éléments mentionnés dans le courrier de l’entreprise Vinci facilities, aux termes duquel la pose de ces convecteurs n’avait pas été correctement réalisée, l’absence de vide d’air sous les radiateurs portant atteinte au déclenchement des thermostats et amenant les convecteurs à fonctionner sans interruption ; il peut être relevé que M. [E] n’a pas soumis à l’expert d’éléments de contradiction sur ce point, ni n’a produit aux débats de notice de montage de ces convecteurs de nature à éclairer la cour quant aux préconisations du fabricant ;

le dysfonctionnement chronique du système de climatisation réversible, dont l’expert a constaté qu’il présentait des défauts aussi bien en mode chaud qu’en mode froid, et que malgré plusieurs réparations par un professionnel, la climatisation ne fonctionnait pas ;

l’impossibilité de fermer la baie vitrée de la cuisine, malgré l’existence d’un mécanisme de fermeture, en raison d’un défaut de pose identifié par l’expert judiciaire, cette caractéristique étant de nature à permettre l’intrusion de tiers dans le logement depuis l’extérieur.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas l’existence d’une clé pour le portail extérieur, fermé par une pièce métallique insérée dans un trou. Ce point ne saurait en conséquence caractériser un manquement de M. [E] à ses obligations de bailleur.

Il en va de même de la lenteur du four de cuisson à monter en température, qui ne compromet pas le bon usage de cet équipement.

Le fait que la poignée de la porte extérieure ne tienne pas en raison d’une goupille manquante et que du jeu puisse être observé dans le mécanisme relève de l’obligation de menues réparations à laquelle est astreint le locataire.

S’agissant des crevasses et traces observées par l’expert sur les joints du carrelage de sol dans la cuisine, M. [G] a déterminé qu’elles n’entraînaient pas de danger particulier et constituaient un désordre esthétique.

En considération de l’ensemble de ces éléments et du préjudice de jouissance subi de leur fait par Mme [J] durant le bail, il y a lieu de condamner M. [E] à verser à Mme [J] la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts et d’infirmer en ce sens le jugement entrepris.

Le juge des contentieux de la protection a en revanche justement fixé à la somme de 500 euros le préjudice financier lié aux défectuosités du système de chauffage ayant entraîné une surconsommation électrique durant l’hiver 2016/2017, au vu des factures d’électricité produites par Mme [J].

Sur les demandes reconventionnelles présentées par M. [E] :

Sur les loyers impayés

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [J] ne conteste pas ne pas être acquittée du paiement du loyer pour la période comprise entre le 1er et le 5 août 2022. M. [E] réclame à ce titre paiement d’une somme de 70 euros correspondant à cinq jours de loyer avec arrondi à la dizaine inférieure.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [J] à verser à M. [E] la somme de 70 euros au titre des loyers impayés.

Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 989 précitée oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du même code énonce que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, M. [E] réclame tout d’abord indemnisation des frais de remise en état des poignées de portes et douilles, de mise en peinture et de redressement de la porte du garage, ainsi que de rebouchage des trous de cheville.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne l’existence d’aucun trou ni défaut aux murs ou aux plafonds du logement, et précise que la maison a été refaite entièrement à neuf et que des douilles en PVC sont posées aux plafonds. Il y est indiqué que le garage comporte une porte basculante neuve.

L’état des lieux de sortie présente les observations suivantes :

dans l’entrée, jeu notable au niveau des béquilles de poignée, murs partiellement revêtus d’une tapisserie à l’état d’usage, trois des murs n’étant pas recouverts de papier peint, deux trous de cheville non rebouchés, un trou supplémentaire au niveau du dégagement, présence d’un domino en partie centrale du plafond,

dans la salle de bains du rez-de-chaussée, jeu au niveau des béquilles de poignée, poignée partiellement cassée, présence d’un domino au centre du plafond, deux trous de cheville au mur gauche,

dans le séjour, présence d’un point lumineux avec douille et sans ampoule ainsi que d’un domino, jeu notable au niveau des béquilles de poignée de porte,

sur le palier, présence d’un sol en lames de parquet brutes dépourvues de revêtement protecteur, à l’état normal d’usage,

dans la chambre n°1, élément manquant au niveau de la poignée, marques éparses sur les murs,

dans la salle d’eau, marques blanchâtres sur le parquet brut en partie centrale,

dans la chambre n°2, petits éclats légers notables sur le revêtement mural, quatre trous de cheville au mur de face et un trou de cheville au mur de droite, tous non rebouchés,

présence d’impacts sur la porte métallique du garage,

Mme [J] remet à M. [E] trois douilles et une ampoule ainsi que deux poignées, en présence du commissaire de justice.

Il résulte de ces constatations et de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal d’état des lieux de sortie que les éléments relevés dans ce dernier au sujet des luminaires, des trous et éclats dans les murs, des défauts des poignées de porte et des impacts sur la porte du garage seront considérés comme des dégradations dont Mme [J] doit répondre.

Le premier juge a à bon droit condamné Mme [J] à verser à M. [E] les sommes de 105 et 45 euros pour ces postes de préjudice.

S’agissant des frais de rénovation de l’entrée, M. [E] produit un devis de l’entreprise Rémy Taunay évaluant les travaux nécessaires (dépose de l’ancien papier peint, mise en déchetterie, préparation des murs, pose de nouveau papier peint) à hauteur de 1.040 euros HT, soit 1.144 euros TTC.

Au vu des constatations portées au procès-verbal d’état des lieux de sortie, il y a lieu de faire droit à la demande présentée par M. [E] à hauteur de cette somme.

Concernant le parquet du couloir et de la salle d’eau à l’étage, l’état des lieux d’entrée indique qu’il s’agit d’un parquet en pin massif pour l’un et en sapin massif pour l’autre, tous deux étant revêtus d’un vernis incolore spéciale marine. Ainsi que l’a relevé le premier juge, la présence de traces blanchâtres sur le parquet de la salle d’eau ne peut être considérée comme étant la conséquence d’un usage normal du bien et doit ainsi être vue comme une dégradation locative. En revanche, le fait que le commissaire de justice ait estimé que le parquet du couloir était dépourvu de revêtement protecteur est en contradiction avec les énonciations de l’état des lieux d’entrée quant à la présence d’un vernis incolore. Eu égard à l’appréciation du commissaire de justice selon laquelle ce parquet présentait un état normal d’usage, il n’y a pas lieu de considérer cette absence apparente de revêtement comme résultant d’une dégradation locative.

Il sera en conséquence fait droit à la demande présentée à ce titre par M. [E] à hauteur de 50 %, soit 574,75 euros TTC.

M. [E] forme ensuite une demande indemnitaire relative aux frais de remplacement de la cheminée à hauteur de 2.013 euros TTC suivant devis de l’entreprise Cyril [Localité 5].

Contrairement à ce que soutient Mme [J], il ressort clairement de la note de synthèse n°2 établie par M. [G] (page 28) que l’encrassement du tubage du poêle est dû à l’absence de grille d’admission d’air dans la pièce où se situe cet équipement. L’obligation de ramonage du conduit incombe par ailleurs à la locataire. L’expert indique en outre que les coulures autour du conduit sont dues à la non ventilation et à la non couverture de la cheminée.

Il se déduit de ces éléments que la nécessité de remplacer ce conduit de cheminée résulte des manquements de M. [E] comme de Mme [J].

Le juge des contentieux de la protection a relevé avec raison que les frais correspondant à la mise en place d’un échafaudage en pignon sur 9 m de hauteur devaient incomber au seul bailleur, cette opération étant rendue nécessaire pour remédier au défaut d’étanchéité du tubage en partie haute imputé par l’expert à M. [E].

Mme [J] sera en conséquence condamnée à verser à M. [E] la somme de 715 euros au titre des frais de réfection de la cheminée.

S’agissant enfin des frais de réparation d’un meuble détérioré dont M. [E] réclame indemnisation à hauteur de 700 euros, le juge des contentieux de la protection a observé que cette demande concernait une détérioration survenue dans un autre logement précédemment donné à bail à Mme [J] par M. [E] et ne présentait de ce fait aucun lien avec le bail objet du présent litige.

M. [E], tout en renouvelant cette demande à hauteur d’appel, ne conteste pas ces énonciations.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

En considération de l’ensemble de ces éléments, Mme [J] est redevable envers M. [E] des sommes de 105, 45, 1.144, 574,75 et 715 euros, soit une somme globale de 2.583,75 euros dont devrait être déduit le montant du dépôt de garantie conservée par le bailleur, soit 450 euros. Mme [J] sera donc condamnée à verser à M. [E] la somme globale de 2.133,75 euros au titre des réparations locatives.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige telle qu’elle est déterminée par la présente décision ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M. [E] et Mme [J], succombant tous deux partiellement en leurs prétentions, seront déboutés de leurs demandes à ce titre et conserveront la charge des frais irrépétibles qu’ils auront exposés en cause d’appel.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Mme [J], partie principalement succombante, devra supporter la charge des dépens de l’instance d’appel.

Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME partiellement le jugement rendu le 28 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Amand-Montrond en ce qu’il a :

condamné M. [E] à payer à Mme [J] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

condamné Mme [J] à payer à M. [E] la somme de 1.475 euros au titre des réparations locatives ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

Et statuant de nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE M. [I] [E] à verser à Mme [U] [J] la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [U] [J] à verser à M. [I] [E] la somme globale de 2.133,75 euros au titre des réparations locatives ;

Et y ajoutant,

DEBOUTE Mme [U] [J] et M. [I] [E] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [U] [J] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT