COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 3 JUILLET 2025

N° 2025/ 20

N° RG 24/00011 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNIWZ

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR

C/

[B] [M]

[T] [P] veuve [M]

G.F.A. GFA GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DES LAUNES

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Miguel BARATA

M^e Julie FEHLMANN

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de [Localité 36] en date du 18 Avril 2024, enregistré au répertoire général sous le n° 23/00039.

APPELANTE

Établissement Public [Adresse 34] (EPF PACA), prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 24]

représentée par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, M^e Ophélie BERNARD, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [B] [M],

demeurant [Adresse 30]

Présent en personne

Madame [T] [P] veuve [M], demeurant [Adresse 40]

Tous deux pris en leur qualité de liquidateur amiable du GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DES LAUNES, domicilié [Adresse 39]

tous représentés par M^e Julie FEHLMANN substituée par M^e Jean-max VIALATTE, avocat au barreau de GRASSE de la SELARL LEGIS-CONSEILS

EN PRÉSENCE DE :

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES, domiciliée [Adresse 31]

présente en la personne de Mme [E] [W], inspectrice des Finances publiques

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 juin 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Ghani BOUGUERRA, Président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier Président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Ghani BOUGUERRA, Président

Madame Joëlle TORMOS, Conseillère

Madame Géraldine FRIZZI, Conseillère

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 3 Juillet 2025 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Le GFA des Launes est propriétaire de plusieurs parcelles, qui étaient affectées à un usage agricole, sises à [Adresse 29], et désormais numérotées au cadastre sous les numéros :

— AW n° [Cadastre 23] et [Cadastre 25], pour une superficie de 1009 m2,

— AW n° 4, 5, 7, 9, 14, 15, 16 et 17, pour ontenance de 37 487 m2.

Elles se répartissent en trois zones différentes :

— parcelles AW n° [Cadastre 19], [Cadastre 23] et [Cadastre 26] :Upi zones de projets (CES 20% 6 hauteur 12 m)

— parcelles AW [Cadastre 25] et [Cadastre 10] : Ufb6 zones pavillonnaires (CES 15% – hauteur 7 m)

— AW n° [Cadastre 7] à [Cadastre 9] : Upk zones de projets (CES 20% – hauteur 7 m)

Elles se situent, à 87%, en zone Upi du PLU.

Le GFA des Launes a notifié à la mairie de [Localité 27], le 6 mars 2023, une déclaration d’intention d’aliéner les parcelles précitées, d’une contenance totale de 38 496 m2 et libres de toute occupation, au prix de 15 500 000 €, soit 402, 64 €/m2.

L’EPF PACA, en sa qualité de délégataire du droit de préemption, a formulé une offre d’acquisition d’un montant de 6 500 000 €, proposition rejetée par le propriétaire.

C’est dans ces conditions que L’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes d’un mémoire en fixation de l’indemnité revenant au GFA des Launes.

Par jugement du 18 avril 2024, le juge de l’expropriation a :

— fixé la date de référence au 12 octobre 2022

— fixé le prix d’acquisition dû par l’établissement public foncier PACA au GFA des Launes, représenté par ses deux liquidateurs M. [B] [M] et Mme [T] [P], au titre de l’exercice du droit de préemption portant sur le terrain en nature de terre agricole avec serres, sis au [Adresse 37]) d’une superficie totale de 38 496 m2, à prélever sur les parcelles cadastrées section D n° [Cadastre 1], D [Cadastre 2], D [Cadastre 3], D [Cadastre 4], D [Cadastre 6], D [Cadastre 11], D [Cadastre 12], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 16] et à compléter avec les parcelles cadastrées section D n° D [Cadastre 5], D [Cadastre 20] et D [Cadastre 21], à la somme de 13 610 000 €;

— dit n’y avoir lieu de statuer sur la qualification du terrain préempté;

— rejeté la demande de l’établissement public foncier PACA au titre de l’article 40 du code de procédure pénale;

— rejeté la demande du GFA des Launes au titre de la commission ;

— écarté l’exécution provisoire;

— condamné l’établissement public foncier PACA aux dépens;

— jeté toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

L'[Adresse 33] (EPF PACA) a, régulièrement, relevé appel de cette décision, par déclaration en date du 24 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son mémoire initial d’appel, reçu au greffe le 20 septembre 2024, et de ses mémoires récapitulatifs en réplique et en triplique, en date des 4 mars et 16 mai 2025, auxquels il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des faits ainsi que de ses prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, l’appelant demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 12 octobre 2022 et a rejeté la demande du GFA des Launes en paiement d’une commission d’expert,

— infirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmées :

— juger et déclarer qu’à la date de référence le terrain à évaluer était situé en zones UFb6, Upi et Upk du PLUm de la Métropole [Localité 36] Côte d’Azur,

— juger que le terrain objet des présentes ne peut recevoir la qualification du terrain au sens des dispositions d’ordre public de l’article L 322-3 du code de l’expropriation,

— fixer le prix d’aliénation du terrain en nature de terre agricole avec serres, sis au [Adresse 37]), d’une superficie totale de 38 496 m2, à prélever sur sur les parcelles cadastrées section D n° [Cadastre 1], D [Cadastre 2], D [Cadastre 3], D [Cadastre 4], D [Cadastre 6], D [Cadastre 11], D [Cadastre 12], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 16] et à compléter avec les parcelles cadastrées section D n° D [Cadastre 5], D [Cadastre 20] et D [Cadastre 21], proprié du GFA des Launes, comme suit :

' Méthode d’évaluation : comparaison, suivant l’usage effectif à la date de référence,

' Superficie totale : 38 496 m2

' Zonage : UFb6 – UPi – 6 Upk

' Valeur unitaire retenue : 168 €/m2

Soit : 168 € X 38 496 m2 = 6 500 000 €

— condamner le GFA des Launes, monsieur [B] [M] et madame [T] [P], veuve [M], in solidum, à payer à l'[Adresse 33] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le GFA des Launes, monsieur [B] [M] et madame [T] [P], veuve [M], in solidum, aux dépens.

Au soutien de ses demandes, l’EPF PACA conteste en premier lieu la décision entreprise en ce que le premier juge a refusé de qualifier le terrain, commettant ainsi une erreur manifeste d’appréciation, tant sur le fond que sur son office, et violant les dispositions de l’article L 322-11 du code de l’expropriation qui disposent que celles de l’article L 322- 3 du même code sont d’ordre public et doivent être relevées d’office.

Il conteste, tout autant, la communication de l’avis émis par le service des Domaines, soutenant qu’il ne s’agit pas d’un document administratif communicable.

Il affirme, par ailleurs, que le juge de l’expropriation a retenu une méthode d’évaluation du terrain, dite du 'promoteur ou du compte à rebours', inadaptée.

Il précise que les parcelles litigieuses ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâttir, tant en raison de leur configuration défavorable, que du fait d’un défaut et/ou d’une insuffisance de raccordement aux réseaux publics, lesquels ne disposent pas de la capacité nécessaire pour desservir un projet d’aménagement portant sur un tènement de 38 496 m2.

Critiquant les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, il fonde sa proposition d’évaluation sur deux éléments de comparaison, tous deux situés à [Localité 27], en état de terains à bâtir :

— vente du 30 avril 2021 entre les consorts [J] et la SNC Vinci Immobilier, de parcelles d’une superficie totale de 9 970 m2, pour un prix de cession de 2 410 000 €, soit 241, 72 € m2,

— vente du 29 décembre 2023 entre madame [H] et l’EPF, de parcelles d’une superficie totale de 5 857 m2, pour un prix de 1 171 400 €, soit 200 €/m2.

L’EPF PACA conclut, en conséquence, à l’infirmation de la décision querellée et à la fixation d’un prix de cession de 6 500 000 €.

Le GFA des Launes et monsieur et madame [M], par mémoire initial contenant appel incident reçu au greffe le 2 décembre 2024, et mémoire récapitulatif en réponse reçu le 10 mars 2025, auxquels il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, demandent à la Cour de :

— déclarer irrecevable l’EPF PACA en sa demande nouvelle tendant à juger que le terrain objet des présentes ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l’article L 322-3 du code de l’expropriation,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice, juridiction de l’expropriation, du 18 avril 2024 en ce qu’il a :

' fixé la date de référence au 12 octobre 2022

' dit n’y avoir lieu de statuer sur la requalification du bien préempté

' rejeté la demande de l’EPF PACA au titre de l’article 40 du code de procédure civile (sic).

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice, juridiction de l’expropriation, du 18 avril 2024 en ce qu’il a fixé le prix d’aliénation du terrain à la somme de 13 610 000 €.

— fixer le prix d’aliénation du terrain sis au [Adresse 38] (sic), d’une superficie totale de 38 496 m2 composé :

' des parcelles anciennement cadastrées section D n° [Cadastre 5], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] formant ensemble un tènement d’une superficie déclarée de 1009 m2, les parcelles étant désormais numérotées au cadastre AW n° [Cadastre 23] et [Cadastre 17],

' d’une emprise d’une contenance de 37 487 m2 à détacher des parcelles initialement cadastrées section D n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 22], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] et nouvellement cadastrées section AW n° [Cadastre 7], [Cadastre 19], [Cadastre 18], [Cadastre 8], [Cadastre 26], [Cadastre 25], [Cadastre 10], [Cadastre 9] comme suit :

' méthode d’évaluation : comparaison suivant l’usage effectif à la date de référence

' superficie totale de 38 496 m2

' zonage UFb6, Upi, Upk

' valeur unitaire retenue : 412 €/m2

Soit 412 € X 38 496 m2 = 15 860 352 €

— en toute hypothèse et très subsidiairement, fixer le prix d’aliénation du terrain à la somme de 15 000 000 €, telle que retenue avec une marge d’appréciation par le service des domaines,

— condamner l’EPF PACA d’avoir à verser au GFA des Launes la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après rappel des faits et de l’état de la procédure, le GFA des Launes, évoquant les dispositions des articles 564 à 566 du code de procédure civile ainsi que le principe de l’estoppel, soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la demande présrntée par l’EPF PACA tendant à juger que le terrain ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Il poursuit en rappelant que l’EPF PACA, pas plus que le commissaire du gouvernement, n’a jamais contesté la qualité de terrain à bâtir des parcelles en cause, y consentant même dans son mémoire de saisine.

Ainsi, le premier juge n’a pas eu à se prononcer sur une qualification admise par l’ensemble des parties.

Surabondamment, il rappelle que le terrain est situé en zone urbaine et en zone d’activié mixte et, par conséquent, dans un secteur désigné comme constructible selon le PLU.

S’agissant de la desserte en réseaux publics, il rappelle le descriptif figurant dans l’avis du services des Domaines du 11 mai 2023 dont il ressort l’existence de tels réseaux et l’accès à la voie publique.

Sur la communicabilité dudit avis du service des Domaines, contestée par l’EPF, il affirme qu’il s’agit bien d’un document administratif et, de ce fait, parfaitement accessible à l’auteur d’une déclaration d’intention d’aliéner, ainsi que l’a précisé le conseil d’Etat dans une décision du 23 décembre 2014.

Il est, au surplus, communicable dès la saisine du juge de l’expropriation et s’étonne qu’il n’ait pas été produit spontanément par l’EPF PACA, qui prétend qu’il a servi de base à sa proposition d’acquisition.

En ce qui concerne la méthode d’évaluation retenue par le premier juge, il affirme que celui-ci a fondé sa décision sur l’avis des Domaines qui avait également procédé à cette méthode de comparaison.

S’appuyant sur le rapport de monsieur [G], expert judiciaire, qui fait mention de trois opérations immobilières intervenues dans le secteur géographique de [Localité 27] et l’avis du commissaire du gouvernement, qui propose en appel un montant de cession de 13 610 000 €, il réitère sa demande à hauteur de 15 860 352 €.

Le commissaire du Gouvernement, dans son mémoire reçu le 31 décembre 2024, auquel il est expressément renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, conclut à la fixation d’une indemnité de dépossession de 13 610 000 €.

Sur la date de référence, le commissaire du gouvernement propose de la fixer au 12 octobre 2022, date d’opposabilité de la modification n° 1 du PLUm.

Il rappelle, ensuite, que l’avis domanial pouvait, régulièrement, être communiqué au GFA des Launes, la CADA considérant que la saisine du juge marque la fin de la phase administrative et que, de ce fait, l’estimation du services des Domaines n’est plus préparatoire à une décision administrative.

Il précise que, contrairement à ce que prétend l’appelante, le premier juge n’a pas retenu la méthode d’évaluation du 'compte à rebours promoteur', mais bien celle par comparaison au prix du mètre carré.

Critiquant les termes de comparaison produits par les parties, pour être trop anciens ou non pertinents, il soumet à la Cour deux analyses documentées, auxquelles il est expressément renvoyé, fondées sur une étude actualisée des termes de comparaison en zone UP, pour la première, et sur une étude des termes de 'charge foncière', pour la seconde.

Selon la première étude, le prix au mètre carré ressort à 386 € m/2, soit un montant d’indemnsation final qui serait de 11 887 565 €, dont à déduire un abattement de 20% en raison de très grande superficie et de la moins bonne accessibilité.

La deuxième étude, portant aux 3/4 sur des biens comportant des frais de démolition du bâti existant, aboutit à une valeur unitaire moyenne de 680, 50 €, portant le prix de cession à 13 610 000 €, sans abattement.

Le comissaire du gouvernement soutient qu’il convient de privilégier cette seconde proposition, en raison d’une meilleure valorisation du bien du GFA des Launes.

À l’audience du 5 juin 2025, les parties comparantes ont, exhaustivement, développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la procédure :

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’appelante, des intimés et appelants à titre incident et du commissaire du gouvernement ont été adressées ou déposées dans les délais légaux et sont recevables.

— Sur le fond :

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée, qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

— Sur la date de référence :

Au visa de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, et par application des dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation, la date de référence est, en l’espèce, fixée au 12 octobre 2022, date d’opposabilité de la modification n° 1 du PLUm approuvé le 6 octobre 2022.

La date de référence proposée ne fait l’objet d’aucune contestation

Elle sera retenue.

— Sur l’irrecevabilité de la demande de l’EPF PACA relative à la qualification du terrain :

Dans une rédaction maladroite, le premier juge a indiqué, dans les motifs de sa décision, qu’il n’avait pas 'pour mission de requalifier’ un terrain.

Or, il est de bon sens que l’évaluation d’un terrain ne peut être fixée sans détermination préalable de sa nature.

Cependant, et contrairement à ce que soutient malicieusement l’EPF PACA, il n’a pas refusé de 'qualifier’ le terrain objet de la déclaration d’intention d’aliéner, mais de le 'requalifier', dans la mesure où les protagonistes s’accordaient à reconnaître que les parcelles du GFA des Launes étaient bien en zone constructible.

Dès la saisine du juge de l’expropriation, l’EPF PACA a consenti 'à retenir la qualification de terrain à bâtir', ce que revendique le GFA des Launes et que confirme le commissaire du gouvernement.

Le premier juge en a, légitimement, pris acte en décidant de ne pas 'requalifier'.

L’EPF PACA est, dès lors, malvenu à vouloir, en cause d’appel, revenir sur une position clairement affirmée.

Il n’y, donc, pas lieu de statuer sur sa demande, aussi infondée qu’irrecevable.

— Sur la communication de l’avis du service des Domaines :

Dans le cadre de sa réponse à la déclaration d’intention d’aliéner notifiée par le GFA des Launes, l’EFP PACA a, fort logiquement, sollicité l’avis du services des domaines.

Celui-ci a rempli sa mission et procédé à une évaluation des parcelles à céder.

L’EPF PACA n’a, pourtant, pas hésité à faire litière d’un avis d’un service compétent et spécialisé, qu’il a lui-même sollicité, et a proposé une offre inférieure de moitié à l’évaluation qui lui a été communiquée.

Il était, donc, légitime que le GFA des Launes puisse connaître l’avis rendu et en débattre contradictoirement.

La communication de l’avis a été obtenue de façon tout à fait régulière, d’autant que la CADA a reconnu, outre que la saisine du juge permettait l’accès à l’avis des Domaines, que 'les estimations résultant d’avis rendus par le service [Adresse 35] sur la valeur vénale de biens concernés par des opérations d’acquisitions ou de cessions réalisées par la commune constituent, en application des dispositions de l’article 2 de la loi du 17 juillet 1978, des documents administratifs communicables à toute personne qui en fait la demande.'

En tout état de cause, l’EPF PACA ne tire aucune conclusion de son argumentation sur ce point et ne sollicite, nullement, que l’avis du service des Domaines, dont il convient de rappeler qu’il a été valablement obtenu, soit retiré des débats.

— Sur la méthode d’évaluation :

Là encore, L’EPF PACA se fourvoie en soutenant, faussement, que le premier juge a retenu, pour fixer le prix d’aliénation, la méthode 'promoteur ou du compte à rebours'.

La décision entreprise indique, de façon claire et non équivoque, ce qui semble avoir échappé à l’attention que l’EPF PACA aurait dû réseerver à la lecture du jugement, que : 'La présente juridiction a recours à la méthode d’évaluation par comparaison au prix du mètre carré du terrain et s’appuie sur les six termes de comparaison… relatifs à des cessions de terrains à bâtir.'

L’argument est, à l’évidence, de pure mauvaise foi.

— Sur l’indemnité de dépossession :

Par application des dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation, le bien doit être évalué à la date du jugement.

Aux termes de leurs mémoires, les parties comparantes s’accordent sur la pertinence de la méthode d’évaluation par comparaison, retenue par le premier juge.

Elles n’en tirent, cependant, pas les mêmes conséquences.

Le commissaire du gouvernement propose, par ailleurs, de retenir la méthode comparative par la charge foncière qui prend en compte le prix du foncier, au regard notamment de sa localisation, de sa superficie, de sa nature et de sa typologie, ainsi que des frais d’acquisition et des coûts pour le rendre constructible.

Aux termes des dispositions de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, l’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain.

Aussi, la Cour retiendra la méthode développée par le commissaire du gouvernement, étayée par des éléments comparatifs pertinents, qui offre un juste prix au propriétaire des parcelles cédées.

Trois des quatre éléments de comparaison détaillés sont, ou étaient, voués à la démolition et ils sont, de ce fait, d’ores et déjà affectés d’une moins-value pour les frais ainsi engendrés.

Il n’y a, donc, pas lieu à abattement supplémentaire.

Ainsi, en cohérence avec la promesse de vente consentie par le GFA des Launes à la société Vinci Immobilier Méditerranée, l’avis du service des Domaines, sollicité par l’EPF PACA, et l’étude réalisée par le commissaire du gouvernement, il convient de fixer à la somme de 13 610 000 € le prix de cession des parcelles ayant fait l’objet de la déclaration d’intention d’aliéner.

— Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit du GFA des Launes, et de condamner l’EPF PACA à lui verser la somme de 6 000 € de ce chef.

Toutes autres demandes des parties seront rejetées.

L’établissement public foncier PACA supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevables l’appel principal de l’établissement public foncier PACA et l’appel incident du GFA des Launes, représenté par ses liquidateurs monsieur [B] [M] et madame [T] [Z], veuve [M],

Fixe la date de référence au 12 octobre 2022,

Confirme le jugement du juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes, en date du 18 avril 2024, en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition dû par l'[Adresse 32] au Groupement Foncier Agricole des Launes, représenté par ses liquidateurs monsieur [B] [M] et madame [T] [Z], veuve [M], au titre du droit de préemption portant sur les parcelles sises à [Adresse 28], d’une superficie totale de 38 496 m2, composées:

' de parcelles anciennement cadastrées section D n° [Cadastre 5], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] formant ensemble un tènement d’une superficie déclarée de 1009 m2, et désormais numérotées au cadastre AW n° [Cadastre 23] et [Cadastre 17],

' d’une emprise d’une contenance de 37 487 m2 à détacher de parcelles initialement cadastrées section D n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 22], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] et nouvellement cadastrées section AW n° [Cadastre 7], [Cadastre 19], [Cadastre 18], [Cadastre 8], [Cadastre 26], [Cadastre 25], [Cadastre 10], [Cadastre 9] ,

à la somme de 13 610 000 €,

Condamne l’EFP PACA au paiement de cette somme,

Condamne l'[Adresse 33] à payer au Groupement Foncier Agricole des Launes, représenté par ses liquidateurs monsieur [B] [M] et madame [T] [Z], veuve [M], la somme de 6 000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes des parties,

Laisse à l'[Adresse 33] la charge des dépens de l’instance d’appel.

Le greffier Le président