SM/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Adrien-charles LE ROY DES BARRES

— SCP [Adresse 4]

EXPÉDITION TC

LE : 23 JANVIER 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 23 JANVIER 2026

N° RG 25/00603 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DX65

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de commerce de BOURGES en date du 06 Mai 2021

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C. PIERRE-PLUS agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

N° SIRET : 382 886 323

APPELANT suivant déclaration du 11/06/2025

— S.C.P. AEW COMMERCES EUROPE venant aux droits de la SCI PIERRE PLUS agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

N° SIRET : 500 156 229

Représentée par M^e LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par M^e Fleur GAFFINEL de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocat au barreau de PARIS

timbre fiscal acquitté

INTERVENANTE FORCÉE

II – S.A.S. MAISONS DU MONDE FRANCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 7]

N° SIRET : 383 196 656

Représentée par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. TESSIER-FLOHIC, Président chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 décembre 2002, la société Remco Conseils, aux droits de laquelle est initialement venue la société Pierre Plus et vient désormais la SCPI AEW Commerces Europe, a conclu avec la société Chantemur Centrale un bail commercial portant sur un bâtiment situé à [Localité 12], pour une durée de neuf années à compter du 4 avril 2003.

Le 19 août 2014, un acte de renouvellement dudit bail est intervenu entre la société Pierre Plus et la SAS Maisons du Monde France, venant aux droits de la société Chantemur Centrale à la suite d’une cession de droit au bail et de fonds de commerce, prévoyant de façon rétroactive une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2012, moyennant un loyer annuel hors taxes de 149.500 €.

Au 3 octobre 2019, le loyer annuel s’élevait à hauteur de 158.376 €.

Par décision en date du 6 mai 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bourges, saisi par la SAS Maisons du Monde France aux fins de fixation du loyer annuel révisé et subsidiairement d’expertise, a ordonné une expertise confiée à M. [D] et relative à la valeur locative du bail et notamment aux effets éventuels d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Il a par ailleurs constaté une modification matérielle des facteurs de commercialité de la zone commerciale de l’ensemble immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 13] dans lequel se situe le local loué par la société Pierre Plus à Maisons du Monde ayant entraîné une diminution de sa valeur locative supérieure à 10 %, et fixé le loyer provisionnel de Maisons du Monde, à compter du 3 octobre 2019, à la somme de 119.880 € par an HT et HC.

Par arrêt en date du 11 août 2022, la cour d’appel de Bourges a complété la mission impartie à l’expert judiciaire, infirmé le jugement en ce qu’il avait fixé le loyer provisionnel à la somme de 119.880 € hors taxes et hors charges et sursis à statuer dans l’attente de la réalisation de l’expertise judiciaire. Elle a par ailleurs infirmé le jugement entrepris en ce qu’il avait fixé le loyer provisionnel de Maisons du Monde, à compter du 3 octobre 2019, à la somme de 119.880 € par an HT et HC, sursoyant à statuer en l’attente de la réalisation de l’expertise judiciaire.

M. [D] a déposé son rapport d’expertise le 28 octobre 2023. Il a conclu à une modification des facteurs locaux de commercialité et à une baisse corrélative de la valeur locative des locaux loués, passée de 149.500 € au 1er juillet 2012 à 118.100 € au 3 octobre 2019, soit -21 %.

'

Aux termes d’un mémoire notifié le 3 novembre 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SCPI AEW Commerces Europe, venant aux droits de la société Pierre Plus par l’effet d’une opération de fusion-absorption en date du 9 juin 2023, demande à la Cour de

A titre principal,

— juger irrecevable le mémoire n°2 après expertise de la SAS Maisons du Monde France pour défaut de notification dans les conditions de l’article R 145-26 du Code de commerce ;

En conséquence,

— juger irrecevable l’action de la SAS Maisons du Monde France tendant à obtenir la révision du loyer du bail commercial à effet du 1er juillet 2012, à compter du 3 octobre 2019 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour ne jugeait pas irrecevable le mémoire n°2 après expertise et par conséquent l’action de la SAS Maisons du Monde France,

— infirmer le jugement rendu par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de Bourges du 6 mai 2021 (RG n°20/00763) en ce qu’il a constaté une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité de la zone commerciale de l’ensemble immobilier situé [Adresse 11] à [Adresse 14] (18230) dans laquelle se situent les Locaux Loués par la SCPI AEW Commerces Europe à la SAS Maisons du Monde France, ayant entrainé une diminution de sa valeur locative supérieure à 10% et, statuant à nouveau,

— recevoir la SCPI AEW Commerces Europe en son appel et faire droit à l’ensemble de ses demandes,

— debouter la SAS Maisons du Monde France de l’ensemble de ses demandes,

— constater que la majoration ou la diminution du loyer du Bail révisé au 3 octobre 2019 ne saurait excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux compte-tenu de l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux loués au titre du bail commercial à effet du 1er juillet 2012,

En conséquence, fixer le prix du bail révisé au 3 octobre 2019 à la somme de 158.376,00 € hors taxes et hors charges, correspondant au montant du loyer du Bail tel que résultant de la variation de l’indice ILC,

A titre très subsidiaire, au cas où la Cour s’estimerait insuffisamment informée, est sollicitée une mesure d’expertise conformément à l’article R.145-30 du Code de commerce et la désignation d’un expert aux fins de donner son avis sur :

— l’existence ou non d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de la valeur locative de plus de 10% et le montant de la valeur locative à la date de révision du loyer au 3 octobre 2019,

— la valeur locative à la date de prise d’effet du Bail,

— la valeur locative à la date de la demande de révision,

En conséquence, il est demandé de fixer le loyer provisionnel à la somme de 158.376€ hors taxes et hors charges par an à effet du 3 octobre 2019 jusqu’à la fixation définitive,

A titre infiniment subsidiaire, s’il devait être constaté l’existence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux loués de fixer le loyer révisé et déplafonné à un montant qui ne saurait être inférieur à la somme de 146.055,00 € par an hors taxes et hors charges à compter du 3 octobre 2019.

En tout état de cause,

— condamner la SAS Maisons du Monde France au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Maisons du Monde France au paiement des entiers dépens.

'

Aux termes d’un mémoire notifié le 18 novembre 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SAS Maisons du Monde France demande à la Cour de fixer le loyer annuel révisé à compter du 3 octobre 2019 à la somme de 107.684,9 € HT, condamner la SCPI AEW Commerces Europe à lui rembourser le trop-perçu de loyers depuis le 3 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue et capitalisation annuelle, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil mais encore de condamner la SCPI AEW Commerces Europe à payer à la SAS Maisons du Monde France la somme de 15.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’intimée conclut enfin au débouté de l’ensemble de demandes présentées par la SCPI AEW Commerces Europe et à sa condamnation en tous les dépens et sous le bénéfice au profit de la SCP Avocats Centre de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité du mémoire n°2 après expertise déposé par la SAS Maisons du Monde France :

Aux termes de l’article R145-26 du code de commerce, les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble.

En l’espèce, la société AEW Commerces Europe soulève l’irrecevabilité du mémoire n°2 après expertise déposé par la SAS Maisons du Monde France, au motif qu’il ne lui aurait pas été notifié dans des conditions respectant le formalisme imposé par le texte précité.

Il ressort toutefois de la pièce n°21 versée aux débats par la SAS Maisons du Monde France que son mémoire n°2 a été notifié à la société AEW Commerces Europe par courrier recommandé avec avis de réception, distribué le 4 juillet à sa destinataire contre signature de celle-ci.

Il en est de même pour son mémoire n°1, distribué le 13 mars 2025 à la bailleresse, qui avait été adressé à la SCPI Pierre Plus et n’a pas rencontré de difficulté de distribution malgré la fusion-absorption intervenue le 9 juin 2023.

Quant au défaut de signature du mémoire litigieux allégué par la société AEW Commerces Europe, il ne peut qu’être constaté qu’elle s’abstient d’en démontrer la réalité par la production aux débats dudit mémoire.

Dès lors, la demande présentée par la société AEW Commerces Europe tendant à voir déclarer l’irrecevabilité du mémoire n°2 après expertise de la SAS Maisons du Monde France, et corrélativement celle de sa demande de révision du loyer du bail et l’extinction de la présente procédure, sera rejetée.

Sur la demande principale de révision du loyer présentée par la SAS Maisons du Monde France :

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article L145-38 du même code énonce que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

L’article R145-6 du même code détermine que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il résulte des textes précités qu’il revient au preneur, afin d’étayer sa demande en révision du loyer à la valeur locative, de rapporter la preuve de l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, d’une variation de plus de 10 % de la valeur locative, d’un lien de causalité entre les deux et de l’impact de cette modification sur son activité commerciale.

Il sera rappelé tout d’abord que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité en cause doit être intervenue au cours de la période à prendre en considération pour déterminer la recevabilité de l’action en révision, c’est-à-dire entre la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer à réviser et la demande de révision.

La période considérée s’étend dans le cadre du présent litige du 1er juillet 2012 (date de prise d’effet du bail) au 2 octobre 2019 (veille de la demande de révision du loyer). Toute modification matérielle éventuellement survenue hors de cette période ne peut donc être prise en compte.

En l’espèce, la SAS Maisons du Monde France fait valoir que son activité commerciale a subi l’impact d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité caractérisée par

La construction de nouveaux locaux commerciaux (hypermarché E. Leclerc, galerie marchande attachée à celui-ci, huit cellules commerciales) dans la partie nord de [Localité 12],

Le déplacement de deux commerces voisins de ses locaux, soit Cultura et 4 [Localité 8], vers ces nouvelles cellules commerciales,

La cessation d’activité de deux autres commerces voisins, soit Casa et Keria luminaires,

La vacance de quatre cellules commerciales, dont trois dans l’ensemble immobilier abritant ses locaux,

L’extension de la galerie commerciale de l’hypermarché [Adresse 6] en novembre 2016.

Elle s’appuie également sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire déposé par M. [D], qui estime établie l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité liée à l’attractivité de l’extension nord de la zone marchande ayant privé le retail park du plein effet de synergie de chalandise susceptible d’être généré par une totale occupation des emplacements commerciaux existants. L’expert considère qu’il en résulte une diminution de la valeur locative de 21 %, et que le lien de causalité entre cette modification des facteurs locaux de commercialité et la baisse de la valeur locative se traduit par l’essor de l’extension nord de la zone commerciale au détriment de l’activité du retail park, caractérisée par une baisse des loyers et une vacance prolongée de locaux malgré une offre de commercialisation.

M. [D] relève tout d’abord que les locaux exploités par la SAS Maisons du Monde France sont situés au [Adresse 9] à [Localité 12], à proximité de l’hypermarché Géant Casino, dans la partie la plus ancienne d’une zone commerciale qui s’est progressivement étendue en bordure de ladite avenue puis de la route départementale 2076, jusqu’à couvrir une distance d’environ 2 km, dans un contexte général de délocalisation de nombreuses enseignes vers les zones d’activité périphériques au détriment du centre-ville de [Localité 5].

L’expert indique ensuite que plusieurs enseignes dynamisent significativement l’achalandage de cette zone marchande, à savoir Leroy Merlin, Géant Casino, Boulanger, Décathlon, Leclerc, Cultura et [Adresse 16], les deux premières se situant à proximité immédiate du magasin Maisons du Monde.

Les locaux Maisons du Monde sont jugés bien entretenus, malgré l’obsolescence due à une ancienneté de 20 ans par rapport à d’autres bâtiments plus récents implantés dans la zone, facilement accessibles en premier rideau de l'[Adresse 3] et bien visibles.

M. [D] observe ainsi que « la situation des locaux peut être considérée comme a priori favorable au regard de la commercialité dans son ensemble, du fait d’un accès et d’un stationnement aisé, au c’ur d’une zone commerciale importante où sont présentes des enseignes de nature variée, nationales ou traditionnelles ».

L’expert judiciaire estime toutefois que l’appréciation d’une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit être restreinte à la seule zone du retail park abritant les locaux exploités par la SAS Maisons du Monde France, sans être étendue à la zone commerciale globale au sein de laquelle s’insère cet ensemble immobilier.

Il relève plusieurs éléments ayant à ses yeux occasionné une dégradation de l’état de la chalandise et de la commercialité du retail park :

la création en 2018 de la galerie marchande Leclerc et celle, en 2017, de la galerie marchande du [Adresse 10],

le transfert au sein de cette dernière des activités de l’enseigne Cultura, génératrice d’une importante chalandise, dont l’activité était initialement située au sein du même retail park que le magasin Maisons du Monde, et de l’enseigne 4 [Localité 8], qui exploitait des locaux situés de l’autre côté de l'[Adresse 3], respectivement en 2017 et 2019,

la vacance des locaux occupés jusqu’en 2017 par Cultura durant les années 2018 et 2019, celle des locaux précédemment occupés par Casa de l’année 2017 au mois de juillet 2020, et celle des locaux précédemment occupés par Kéria à compter de l’année 2018,

la fermeture des enseignes Captain Oliver, Mondial Moquette, Casa et Kéria entre 2012 et 2018, sans qu’elles ne soient remplacées, dont l’expert déduit un contexte de commercialité moins porteur dans le secteur des équipements de la maison.

M. [D] remarque néanmoins que ce retail park se situe dans l’une des principales zones marchandes de l’agglomération.

Il sera tout d’abord indiqué que l’extension de la galerie commerciale de l’hypermarché [Adresse 6] en novembre 2016 ne saurait être prise en considération dans le cadre de l’appréciation d’une éventuelle modification des facteurs de commercialité au sein de la zone commerciale de l'[Adresse 3], s’agissant d’une galerie marchande distante de plus de 6km du magasin exploité par la SAS Maisons du Monde France, qui ne se situe, de ce fait, pas dans le même périmètre de chalandise et dont il n’est par surcroît pas soutenu qu’elle comprendrait la moindre boutique relevant du secteur de l’équipement de la maison.

Ensuite, la cour estime que la position de l’expert, consistant à restreindre l’examen des facteurs de commercialité à la seule zone du retail park n’apparaît pas pertinente au regard de l’étendue très relative de ladite zone commerciale prise dans sa globalité, évaluée par lui à 2km d’étendue, la société AEW Commerces Europe précisant en outre sans être contredite que la galerie marchande du Parc de la Chaume des [Localité 15] se situe à 700 m des locaux exploités par la société AEW Commerces Europe, soit à une distance réduite et rapide à parcourir quel que soit le mode de déplacement employé.

Il doit en outre être observé que tant le retail park que la galerie marchande de l’hypermarché Leclerc et celle du Parc de la Chaume des [Localité 15] constituent une zone commerciale conçue pour être facilement accessible en véhicule particulier, équipée de divers parkings à proximité de chaque commerce qui y rendent le stationnement particulièrement aisé.

Si M. [D] indique en son rapport que les accès à la zone nord sont mieux desservis dans les deux sens de la circulation du fait de la proximité immédiate de deux ronds-points, cet élément ne semble pas décisif dans la mesure où le magasin Maisons du Monde se situe directement sur l'[Adresse 3], artère de desserte de la zone commerciale, et à proximité lui aussi de deux ronds-points, les changements éventuels de direction ne posant ainsi aucune difficulté particulière aux clients motorisés.

Cette proximité géographique doublée d’une facilité de circulation et de stationnement avérée amène à considérer que le retail park abritant le magasin Maisons du Monde, la galerie marchande de l’hypermarché Leclerc et celle du Parc de la Chaume des [Localité 15] ne forment qu’une seule et même zone commerciale, bénéficiant d’un même périmètre de chalandise.

Dès lors, la création de nouveaux locaux commerciaux (hypermarché E. Leclerc, galerie marchande attachée à celui-ci, huit cellules commerciales) dans la partie nord de [Localité 12] ne peut être jugée que constitutive d’un facteur d’attractivité commerciale profitant à l’ensemble de la zone examinée, en ce compris le retail park abritant le magasin Maisons du Monde.

Le transfert des magasins Cultura et 4 [Localité 8] vers les cellules commerciales du Parc de la Chaume des [Localité 15], soit au sein de la même zone commerciale, ne peut de ce fait avoir eu aucune incidence négative sur la chalandise du commerce Maisons du Monde mais au contraire a renforcé la chalandise globale.

M. [D] estime encore que l’attractivité commerciale de la partie nord de la zone n’a profité ni aux locaux exploités par la SAS Maisons du Monde France, ni aux locaux voisins, l’effet de synergie commerciale du retail park se trouvant altéré du fait de la vacance prolongée de plusieurs de ses emplacements ainsi que de l’installation d’enseignes low cost ne relevant pas du même profil de clientèle que Maisons du Monde.

S’agissant de la cessation d’activité de deux commerces initialement situés dans le retail park, à savoir Casa et Kéria luminaires, elle n’apparaît pas constituer un facteur négatif significatif au regard de l’évolution globale de la zone commerciale devant être prise en considération, dont l’expert précise qu’elle présente de nombreuses activités (grandes surfaces alimentaires, équipement de la personne et de la maison, restauration, commerce de proximité, concessions automobiles') et a vu le nombre d’enseignes traditionnelles s’accroître de façon notable sur la période examinée, outre la création des nouveaux locaux commerciaux précédemment évoquée.

La vacance au jour de la demande de révision du loyer de quatre cellules commerciales (incluant les trois cellules inoccupées du retail park et la cellule anciennement occupée par l’enseigne 4 [Localité 8] de l’autre côté de l'[Adresse 3]), qui ne peut davantage s’avérer significative à l’échelle de la zone commerciale prise en son ensemble dont l’expert souligne que le secteur nord ne comporte aucun emplacement vacant, appelle la même conclusion.

Il peut par ailleurs être rappelé que l’enseigne Maisons du Monde, par sa notoriété au niveau national et la qualité revendiquée des biens qu’elle propose à la vente, bénéficie d’une attractivité qui lui est propre. L’observation formulée par l’expert judiciaire, qui déduit de la fermeture des enseignes Captain Oliver, Mondial Moquette, Casa et Kéria entre 2012 et 2018, sans qu’elles ne soient remplacées, un contexte de commercialité moins porteur dans le secteur des équipements de la maison, ne tient manifestement compte ni de cette attractivité, ni de la diminution subséquente de la concurrence d’autres commerces, qui ne peut constituer qu’un facteur profitable à la SAS Maisons du Monde France.

Quant à l’installation d’enseignes low cost ne relevant pas du même profil de clientèle que Maisons du Monde, il sera observé que l’expert s’abstient de les nommer. Au vu des éléments versés en procédure, il peut néanmoins être déduit qu’il désigne par le terme d’ «enseignes low cost» les magasins La Foir’Fouille et L’eau cost, dont l’installation au sein du retail park ne peut être prise en considération dans le cadre de l’appréciation de l’évolution des facteurs de commercialité de la zone dans la mesure où elle s’avère postérieure, dans les deux cas (mai 2020 et juillet 2020), à la période examinée.

Il peut également être remarqué que l’enseigne L’eau cost est spécialisée dans la vente de matériels et d’accessoires pour piscines et spas, tous équipements qui, malgré la dénomination du commerce concerné, n’évoquent en aucun cas des activités et produits de bas de gamme.

Quant aux enseignes La Halle aux chaussures et La Halle aux vêtements, elles bénéficiaient de baux conclus antérieurement au début de la période considérée, en 2011, ce qui exclut leur prise en compte au nombre des « enseignes low cost » visées par l’expert.

Il y a enfin lieu de relever que M. [D] a retenu les chiffres fournis par la SAS Maisons du Monde France relatifs à la baisse de fréquentation de son établissement, évaluée à 40 % entre 2016 et 2018, sans pour autant que ne soient produits devant lui (ni au demeurant devant la cour) d’éléments de preuve de nature à étayer cette évaluation. Il n’a pas davantage été versé aux débats d’éléments susceptibles d’établir une baisse du chiffre d’affaires du magasin Maisons du Monde.

Dès lors que la preuve de l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité dans la zone dans laquelle se situe le commerce exploité par la SAS Maisons du Monde France n’est pas rapportée, les conditions cumulatives permettant d’accueillir la demande de révision de loyer formulée par le preneur ne peuvent se trouver réunies.

Il n’est donc pas nécessaire de rechercher l’existence d’une variation de plus de 10 % de la valeur locative ni d’un lien de causalité entre une modification matérielle jugée non établie et cette éventuelle variation.

Le jugement entrepris sera ainsi infirmé en ce qu’il a constaté une modification matérielle des facteurs de commercialité de la zone commerciale de l’ensemble immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 13] dans lequel se situe le local loué par la société Pierre Plus à Maisons du Monde ayant entraîné une diminution de sa valeur locative supérieure à 10 %.

La demande de fixation du loyer annuel révisé à hauteur de 107.684,90 € HT présentée par la SAS Maisons du Monde France ne peut par conséquent être accueillie.

Sa demande de condamnation de la société AEW Commerces Europe à rembourser un trop-perçu de loyers ayant couru depuis le 3 octobre 2019 sera de même rejetée.

A défaut de révision, le loyer annuel dû par le preneur demeurera fixé à hauteur de 158.376€ hors taxes et hors charges, correspondant au montant du loyer du bail tel que résultant de la variation de l’indice ILC.

Sur l’article 700 et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige déterminée par la présente décision commandent de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SAS Maisons du Monde France, qui succombe en l’intégralité de ses prétentions, à verser à la société AEW Commerces Europe la somme de 5.000 € au titre des frais exposés en première instance et en cause d’appel qui ne seraient pas compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. La société AEW Commerces Europe, partie succombante, devra supporter la charge des dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— REJETTE la demande présentée par la société AEW Commerces Europe tendant à voir déclarer l’irrecevabilité du mémoire n°2 après expertise de la SAS Maisons du Monde France, et corrélativement celle de sa demande de révision du loyer du bail et l’extinction de la présente procédure ;

— DECLARE recevable le mémoire n° 2 après expertise communiqué par la SAS Maisons du Monde France ;

Au fond,

— INFIRME partiellement le jugement rendu le 6 mai 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bourges en ce qu’il a constaté une modification matérielle des facteurs de commercialité de la zone commerciale de l’ensemble immobilier situé [Adresse 11] à Saint Doulchard (18230) dans lequel se situe le local loué par la société Pierre Plus à Maisons du Monde ayant entraîné une diminution de sa valeur locative supérieure à 10 % ;

Et statuant de nouveau,

— DEBOUTE la SAS Maisons du Monde France de ses demandes de fixation du loyer annuel révisé à hauteur de 107.684,90 € HT et de condamnation de la société AEW Commerces Europe à rembourser un trop-perçu de loyers ayant couru depuis le 3 octobre 2019 ;

— DIT que le loyer annuel dû par le preneur demeure fixé au 3 octobre 2019 à hauteur de 158.376 € hors taxes et hors charges, correspondant au montant du loyer du bail tel que résultant de la variation de l’indice ILC ;

Et y ajoutant,

— CONDAMNE la SAS Maisons du Monde France à verser à la société AEW Commerces Europe la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DEBOUTE la SAS Maisons du Monde France de sa demande indemnitaire présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

— CONDAMNE la SAS Maisons du Monde France aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’arrêt a été signé par A. TESSIER-FLOHIC, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT A. TESSIER-FLOHIC