Cour d'appel de Bourges, 1re chambre, 13 février 2026, n° 25/00119

TGI Châteauroux 28 janvier 2025

CA Bourges
Confirmation 13 février 2026

Arguments

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Rejeté
Nullité du rapport d'expertise
La cour a rejeté l'exception de nullité du rapport d'expertise, considérant qu'il était valide et pouvait être utilisé pour évaluer les travaux réalisés.
Accepté
Obligation de délivrance conforme du bailleur
La cour a estimé que la SCI TRICORPS était contractuellement tenue de délivrer un local conforme à la destination prévue, et a confirmé la condamnation au remboursement des travaux nécessaires.
Accepté
Dépens et frais d'expertise
La cour a confirmé la condamnation de la SCI TRICORPS aux dépens, considérant qu'elle avait succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Bourges, 1re ch., 13 févr. 2026, n° 25/00119
Juridiction :	Cour d'appel de Bourges
Numéro(s) :	25/00119
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Châteauroux, 28 janvier 2025
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cathie LAVALDaniel GUIET
Cabinet(s) :	SCP GUIET & COURTHESSOREL & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. TRICORPS

Texte intégral

VS/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP GUIET ET COURTHES

— SCP SOREL & ASSOCIES

EXPÉDITION TJ

LE : 13 FEVRIER 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2026

N° RG 25/00119 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DWYF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 28 Janvier 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C.I. TRICORPS agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° SIRET : 524 291 887

Représentée par M^e Daniel GUIET de la SCP GUIET-COURTHES, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 31/01/2025

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – S.C.P. OLIVIER ZANNI ès qualité de mandataire liquidateur de la SASU L’EMPEREUR agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Cathie LAVAL de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ :

Par acte du 1er juin 2017, la SCI TRICORPS a donné à bail commercial à la SASU L’EMPEREUR un ensemble immobilier sis à [Adresse 3].

Ce bail commercial prévoyait, en son article 3 : « le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que l’activité ci-dessous : restaurant, occasionnellement dîners et déjeuners spectacles sans être bruyants, et en respectant les horaires légaux, épicerie fine, cave à vin, vente de tous objets de décoration et d’art de la table ».

La SASU L’EMPEREUR a été placée en redressement judiciaire selon jugement rendu le 6 février 2019 par le tribunal de commerce de Châteauroux, puis a fait délivrer à la SCI TRICORPS un congé pour la date du 31 mai 2020.

Sollicitant une indemnisation pour les travaux, embellissements, améliorations et installations qu’elle indique avoir réalisés pour les besoins de l’activité prévue au bail, la SASU L’EMPEREUR a fait assigner la SCI TRICORPS par acte du 11 juin 2020 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châteauroux.

Par ordonnance du 12 août 2020, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et désigné à cet effet Monsieur [Y], lequel a procédé à ses opérations et a déposé son rapport le 17 juin 2022.

Par acte du 7 février 2024, la SCP OLIVIER ZANNI ès qualités de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR a assigné la SCI TRICORPS devant le tribunal judiciaire de Châteauroux, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme de 66 406,34 € à titre de dommages-intérêts, outre une indemnité de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI TRICORPS a soulevé la nullité du rapport d’expertise et a sollicité le rejet des demandes formées à son encontre, réclamant par ailleurs la fixation à son profit d’une créance de 41 125 € au passif de la liquidation judiciaire de la SASU L’EMPEREUR.

Par jugement rendu le 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Châteauroux a :

' Rejeté l’exception de nullité du rapport d’expertise judiciaire

' Condamné la SCI TRICORPS à payer à la SCP OLIVIER ZANNI ès qualités de liquidateur de la SASU L’EMPEREUR la somme de 46 406,34 € de dommages-intérêts

' Débouté la SCI TRICORPS de ses demandes

' Condamné la SCI TRICORPS aux dépens comprenant les frais d’expertise

' Condamné la SCI TRICORPS à verser à la SCP OLIVIER ZANNI ès qualités de liquidateur de la SASU L’EMPEREUR la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

' Écarté l’exécution provisoire de droit de la présente décision

' Débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

La SCI TRICORPS, a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 31 janvier 2025 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 29 octobre 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Réformer le jugement contesté du 28 janvier 2025, et statuant de nouveau,

' Débouter la SCP OLIVIER ZANNI, es qualité de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR de l’intégralité de ses demandes.

' Condamner la SCP OLIVIER ZANNI, es qualité de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR à payer à la SCI TRICORPS, la somme de 3 600 euros en application

de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

' Condamner la SCP OLIVIER ZANNI, es qualité de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR aux entiers dépens, comprenant ceux de référé et d’expertise, et allouer à la SCP GUIET & COURTHES le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La SCP OLIVIER ZANNI ès qualités de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR selon jugement du tribunal de commerce de Châteauroux du 23 mars 2022, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 8 juillet 2025, à la lecture desquelles il est également expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Déclarer recevable et bien fondé la SCP OLIVIER ZANNI, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR, en son appel incident de la décision rendue le 28 janvier 2025 par le Tribunal judiciaire de CHATEAUROUX

Y faisant droit,

' Réformer le jugement sus énoncé seulement en ce qu’il limite la condamnation de la SCI TRICORPS à payer à la SCP ZANNI ès qualité de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR la somme de 46 406,34 euros à titre de dommagesintérêts ;

' Confirmer le jugement du 28 janvier 2025 en ce qu’il :

Rejette l’exception de nullité du rapport d’expertise judiciaire ;

Déboute la SCI TRICORPS de ses demandes ;

Condamne la SCI TRICORPS aux dépens comprenant les frais d’expertise ;

Condamne la SCI TRICORPS à payer à la SCP ZANNI ès qualité de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Et statuant à nouveau par l’effet dévolutif de l’appel,

' Débouter la SCI TRICORPS de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

' Condamner la SCI TRICORPS à payer à la SCP OLIVIER ZANNI, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR la somme de 66 406, 34 euros de dommages et intérêts ;

' Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

' Condamner la SCI TRICORPS aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise ;

' Condamner la SCI TRICORPS à payer à la SCP OLIVIER ZANNI, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2025.

SUR QUOI :

Aux termes de l’article 1709 du code civil, « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

L’article 1719 du même code énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (')

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (') ».

Au visa de ce texte, la Cour de cassation juge que le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, sans qu’une clause d’acceptation par le preneur des lieux dans l’état où ils se trouvent ne l’en décharge, doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu’elle est autorisée par le bail (Cass. 3ème Civ. 4 juillet 2019, n°18-17.107).

L’article 1720 du même code impose en outre au bailleur de « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et d’y faire « pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives », l’article 606 précisant à cet égard que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

En application de l’article 1170 du même code, « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

L’article R. 145-35 du code de commerce dispose par ailleurs que « ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux (…) ».

En l’espèce, il est constant que selon acte du 1er juin 2017 (pièce numéro 1 du dossier de la SCI appelante), la SCI TRICORPS a donné à bail commercial à la SASU L’EMPEREUR, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter de cette date et moyennant un loyer mensuel de 900 € hors-taxes, un ensemble immobilier sis à [Adresse 3].

Ce bail commercial prévoyait, en son article 3 intitulé « destination des lieux », que « le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que l’activité ci-dessous : restaurant, occasionnellement dîners et déjeuners spectacles sans être bruyants, et en respectant les horaires légaux, épicerie fine, cave à vin, vente de tous objets de décoration et d’art de la table, à l’exception des activités générales bruyantes et malodorantes ne pouvant être exploitées dans les lieux ».

L’article 6 de ce contrat disposait en outre que « le preneur prendra les locaux loués dans leur état actuel (') tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques, y compris les cloisons mobiles ou amovibles, et le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou réglementaires, faits par le preneur, en cours de bail, deviendront, lors de son départ, ou celui de ses ayants droit, la propriété du bailleur, sans indemnité et sans préjudice du droit, qui est réservé au bailleur, d’exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif, aux frais du preneur, même pour les travaux expressément autorisés par le bailleur, s’ils constituent des équipements spécifiques à une activité, autre que celle prévue au bail (') ».

Il résulte de ce qui précède que la SCI TRICORPS, bailleresse, était, en application de l’article 1719 du code civil précité, contractuellement tenue de délivrer à la SASU L’EMPEREUR un local conforme à la destination expressément convenue par les parties dans le bail commercial ' en l’espèce une activité de restauration, dîners et déjeuners spectacles, épicerie fine, cave à vin et vente de tous objets de décoration et d’art de la table ', sans que la clause selon laquelle « le preneur prendra les locaux loués dans leur état actuel » ne soit susceptible de la décharger de cette obligation.

Aucune stipulation expresse du bail commercial ne déchargeait en outre la SCI TRICORPS de son obligation de délivrer un local conforme à la destination contractuelle en mettant les travaux de mise aux normes des locaux à la charge du preneur, l’article 6 précité du contrat prévoyant simplement que les travaux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou réglementaires deviendront la propriété du bailleur au terme du bail, une distinction devant ainsi être opérée entre, d’une part, les travaux exigés pour l’exercice de l’activité contractuellement prévue et participant donc à l’obligation de délivrance du bailleur et, d’autre part, les travaux d’amélioration susceptibles de devenir la propriété du bailleur sans indemnité à la fin du bail.

L’appelante se trouvait donc tenue d’effectuer tous les travaux nécessaires à l’exercice par la SASU L’EMPEREUR de son activité de restauration dans les locaux loués, dès lors que ladite activité était conforme à la destination contractuellement prévue.

Il résulte du rapport d’expertise déposé le 17 juin 2022 par Monsieur [Y] que « les locaux pris à bail présentaient notamment des non-conformités aux règles sanitaires pour être pris à bail conformément à la destination du contrat » (page 59 du rapport).

Ce même rapport précise (pages 33 et 34) que les locaux loués étaient occupés « juste avant la prise à bail » par une étude notariale, le bâtiment n’étant « visiblement plus aux normes pour exploiter un nouveau restaurant (hygiène, incendie') », sans aucun équipement de « plonge » ni de cuisine, ni de local poubelles, de sanitaires et de vestiaires du personnel conformes au code du travail, l’expert indiquant, dans ces conditions, que « les locaux, avant les travaux de mise aux normes, ne permettaient pas en l’état des constats et éléments produits, d’ouvrir un restaurant ».

Par ailleurs, l’attestation rédigée le 30 mai 2016 par Maître [C], notaire à [Localité 3], rappelle que la SCI TRICORPS a fait l’acquisition à cette date d’un « immeuble à usage commercial et d’habitation » situé [Adresse 3] à [Localité 4] comprenant notamment, au rez-de-chaussée, un couloir d’entrée desservant plusieurs pièces et un débarras, ainsi qu’une « grande salle divisée en bureaux avec couloir central », ainsi qu’un appartement au premier étage, sans qu’il ne soit fait référence à une adéquation de ce local à une activité professionnelle de restauration.

La SCI TRICORPS conteste la non-conformité des lieux à la destination contractuelle, en faisant notamment valoir que « les locaux avaient déjà accueilli un restaurant, et ce à plusieurs reprises au préalable », produisant à cet égard une attestation rédigée le 12 janvier 2020 par [Z] [V] dans laquelle celui-ci atteste « avoir connu dans l’immeuble sis à [Localité 4] (Indre), [Adresse 4], quatre restaurateurs successifs avant que celui-ci soit occupé par la Caisse locale de Crédit Agricole de [Localité 4] durant les travaux de restauration de l’agence sise à [Adresse 5] et ensuite par l’étude notariale jusqu’à l’année 2011 ».

Toutefois, force est de constater, d’une part, que l’exploitation d’un restaurant dans les locaux loués apparaît ainsi très ancienne ' l’expert judiciaire ayant observé à cet égard que le restaurant « [Y] » avait été radié le 6 mars 1997 et que les publicités produites étaient très anciennes puisqu’elles comportaient des numéros de téléphone à 8 chiffres alors que la numérotation est passée à 10 chiffres en 1996 ' et, d’autre part, que les deux derniers occupants des lieux ' une banque et une étude notariale ' n’y ont pas exercé une activité de restauration.

C’est en conséquence à juste titre que la SCP OLIVIER ZANNI, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR, soutient que les locaux loués n’étaient pas conformes à leur destination contractuelle de restaurant, de sorte qu’en manquant

à son obligation essentielle de délivrance, la SCI TRICORPS a engagé sa responsabilité contractuelle.

Au terme de son rapport, et après avoir exclu les travaux relevant de la seule amélioration esthétique des locaux ou de confort, l’expert judiciaire a chiffré, au vu des factures produites au cours des opérations d’expertise (pages numéros 35 et suivantes du rapport), à la somme de 66 406,34 € hors-taxes, soit 79 687,61 € TTC, l’ensemble des travaux réalisés par la SASU L’EMPEREUR qui apparaissaient indispensables à l’exploitation des locaux en restaurant.

La SCI TRICORPS soutient par ailleurs que le preneur qui a fait l’avance du coût des travaux incombant au bailleur ne peut lui en réclamer le remboursement que s’il l’a préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d’accord, a obtenu une autorisation judiciaire.

Selon les articles 1221 et 1222 du code civil, « le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier » et « après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction ».

Toutefois, une mise en demeure n’apparaît pas nécessaire à l’encontre du débiteur d’une obligation lorsque ce dernier a, de manière non équivoque, donné son accord pour que le créancier de l’obligation réalise lui-même, ou fasse réaliser, les travaux lui incombant.

Tel est le cas en l’espèce puisque, dans ses conclusions de première instance, la SCI TRICORPS a expressément indiqué qu’ « un don de 20 000 € a été fait par les représentants de la SCI TRICORPS au preneur afin précisément qu’il réalise les travaux », peu important à cet égard que cette donation, réalisée par l’un des associés de la SCI, soit intervenue quelques semaines avant la formalisation du bail commercial.

La SCI TRICORPS ne peut donc utilement se prévaloir d’une absence de mise en demeure de la part du preneur pour faire obstacle à l’action en remboursement exercée à son encontre par le mandataire liquidateur de la SASU L’EMPEREUR.

Il conviendra, dans ces conditions, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI TRICORPS au remboursement de la somme de 66 406,34 € hors-taxes retenue par l’expert judiciaire au titre des travaux indispensables à l’ouverture de l’activité de restauration dans les lieux, avec déduction toutefois de la somme de 20 000 € que la SASU L’EMPEREUR n’a pas personnellement exposée puisque cette somme résulte d’une donation effectuée à son profit par l’un des associés de la SCI appelante.

La décision de première instance devra également être confirmée en ce qu’elle a fait une juste application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné la SCI TRICORPS aux dépens de première instance comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Les entiers dépens d’appel seront en conséquence laissés à la charge de la SCI TRICORPS, qui succombe en ses demandes.

L’équité commandera, en outre, d’allouer à la SCP OLIVIER ZANNI, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR, une somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que cette dernière a dû exposer en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour

' Confirme le jugement entrepris en l’intégralité de ses dispositions

Y ajoutant

' Condamne la SCI TRICORPS à verser à la SCP OLIVIER ZANNI, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SASU L’EMPEREUR, une somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

' Condamne la SCI TRICORPS aux dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par V. SERGEANT, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,

V. SERGEANT O. CLEMENT