AFFAIRE : N° RG 12/03170

Code Aff. :

ARRÊT N°

ET/MCM

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 14 Juin 2012 -

RG n° 09/03387

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 MAI 2015

APPELANT :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence '199 RÉSIDENCE LES SAPINS’ prise en la personne de son syndic la SARL AGEMO, prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

représenté et assisté de M^e Grégoire BOUGERIE, substitué par M^e LEPLATOIS, avocats au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Monsieur C-D X

né le XXX à BRIVE-LA-GAILLARDE (19100)

XXX

XXX

représenté et assisté de M^e Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN

Madame A B épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame PIGEAU, président de chambre,

Monsieur JAILLET, conseiller,

Monsieur TESSEREAU, conseiller, rédacteur

DÉBATS : A l’audience publique du 17 mars 2015

GREFFIER : Madame Y

ARRÊT : mis à disposition au greffe le 05 Mai 2015 et signé par Madame PIGEAU, président, et Madame Y, greffier

* * *

M. et M^me X sont propriétaires de lots au sein d’un ensemble immobilier situé à Cabourg, soumis au statut de la copropriété.

Le 11 juillet 2009, l’assemblée générale des copropriétaires a voté en faveur de travaux de suppression des fosses septiques et de mise en conformité des installations d’assainissement, et ce pour un budget d’environ 6.000 euros TTC.

M. et M^me X ont sollicité l’annulation de ces délibérations, considérant que les fosses septiques en question, qui ne concernent que deux des copropriétaires qui disposent de pièces en sous-sol, constituent des parties privatives, et que le coût de leur mise en conformité doit rester à leur charge. De plus, la délibération aurait dû être votée à l’unanimité ou à la double majorité, et le marché, supérieur à la somme de 3.000 euros, aurait dû faire l’objet d’une mise en concurrence.

Par jugement du 14 juin 2012, le tribunal de grande instance de Caen a :

— annulé les résolutions 10 et 10-1 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2009,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé que les travaux, n’ayant d’utilité que pour deux des lots, devaient être mis à la charge des seuls propriétaires de ces lots, et non réparties entre tous les copropriétaires du bâtiment. Il a également considéré que les devis, d’un montant total supérieur à 3.000 euros, auraient dû être mis en concurrence.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement qu’il demande à la cour d’infirmer.

Il expose que les fosses septiques et leurs branchements, affectés à l’usage de plusieurs copropriétaires, sont nécessairement des parties communes de l’immeuble, et que leur remplacement est donc à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Il ajoute que les travaux de remise en état de l’installation doivent être approuvés à la majorité simple de l’ensemble des copropriétaires, et que la mise en concurrence des entreprises n’était pas nécessaire puisque la résolution ne visait qu’à voter un budget de travaux au vu des premiers devis recueillis, et non de valider ces devis.

Il réclame 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me X concluent à la confirmation du jugement et, formant appel incident, sollicitent une indemnité complémentaire de 3000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils maintiennent que les réparations ne concernent que le réseau d’assainissement privatif de deux des lots, et que leur coût doit rester à la charge des propriétaires de ces lots. Ils maintiennent également que les modalités du vote sont irrégulières.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, et sont communes les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Selon l’article 8 de la même loi, le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, et fixe les règles relatives à l’administration des parties communes.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier situé XXX à Cabourg stipule :

— que sont parties communes générales notamment les 'branchements, canalisations et réseaux divers d’utilité commune aux deux bâtiments’ ;

— que sont parties communes spéciales au bâtiment A notamment les 'tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout-à -l’égout, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz et d’électricité jusqu’aux branchements et raccordements de ces tuyaux, conduits et canalisations sur les réseaux généraux de l’ensemble immobilier (sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectés à l’usage exclusif de ceux-ci)'.

— que les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment A comprennent notamment les frais de réparations de toute nature à faire 'aux tuyaux de tout à l’égout, à ceux d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées particuliers au bâtiment A (sauf toutefois pour les parties intérieures à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement ou local en dépendant)… et d’une manière générale, tous frais directs ou indirects d’entretien, de réparation ou de reconstruction du bâtiment A ainsi que ceux afférents aux parties communes spéciales (…). Ces charges seront réparties entre les copropriétaires suivant les indications du tableau récapitulatif des charges ci-après annexé, colonne 4".

Il est constant que M. et M^me X sont propriétaires d’un lot situé dans le bâtiment A et que, dans ce même bâtiment, il existe deux autres lots, situés pour partie en sous-sol, dont les eaux vannes transitent par des fosses septiques, en contravention avec la réglementation sanitaire en vigueur. Les propriétaires de ces deux lots ont été mis en demeure de mettre l’installation en conformité.

M. et M^me X ne peuvent valablement soutenir que cette installation d’assainissement constitue une partie privative de chacun de ces deux lots, au regard des énonciations du règlement de copropriété.

En effet, cette installation n’est pas située à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant, et est en tout état de cause affectée à l’usage de plusieurs copropriétaires, fussent-ils seulement deux, et non à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Il importe peu que l’administration ait mis en demeure les copropriétaires concernés, et non le syndicat des copropriétaires, de faire les travaux.

Il importe peu également que l’article L 1331-5 du code de la santé publique précise que les installations non conformes doivent être mises hors d’état de servir 'par les soins et aux frais du propriétaire', le propriétaire en question pouvant être une copropriété s’il s’agit de parties communes.

Il apparaît donc certain que l’installation litigieuse constitue bien une partie commune spéciale au sens du règlement de copropriété, et c’est à bon droit qu’il a été demandé à l’assemblée générale, le 11 juillet 2009, de voter sur les travaux de suppression des fosses septiques et de mise en conformité des installations d’assainissement, la charge de ces travaux pesant sur l’ensemble des copropriétaires.

Dès lors que l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, disposait que doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, ce qui est le cas en l’espèce, c’est à tort que M. et M^me X soutiennent que la délibération aurait dû être votée à l’unanimité ou à la double majorité qualifiée prévue à l’article 26 de la loi.

En revanche, il apparaît que l’assemblée générale du 17 juillet 2004 a fixé à la somme de 3000 euros le montant des marchés et contrats à partir desquels la mise en concurrence est obligatoire.

Or, l’assemblée générale du 11 juillet 2009 a décidé de mettre en conformité l’installation d’assainissement, mais aussi 'd’accepter le devis de l’entreprise CAPRA d’un montant de 3.668,13 euros TTC, le devis CCED d’un montant de 1.637,36 euros TTC, de voter un budget total d’environ 6.000 euros TTC et de faire deux appels de fonds de 50% chacun'.

Aucune mise en concurrence de ces deux entreprises n’a eu lieu, alors que le marché total dépassait la somme de 3.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir que la résolution ne tendait qu’à voter un budget de travaux, puisqu’il est clairement indiqué que l’assemblée générale décide d’accepter les devis présentés.

Pour ce seul motif, les résolutions 10 et 10-1 prises par l’assemblée générale doivent être annulées, et le jugement sera confirmé par motifs substitués.

Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 juin 2012 par le tribunal de grande instance de Caen,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '199 résidence Les Sapins’ aux dépens d’appel, et dit que M. et M^me X ne supporteront aucune participation à ces frais et dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. Y D. PIGEAU