AFFAIRE : N° RG 16/02459 -

N° Portalis DBVC-V-B7A-FSZQ

Code Aff. :

ARRÊT N° AH. JB.

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance d’ALENCON en date du 24 Mai 2016 -

RG n°

14/01194

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2019

APPELANTS :

Monsieur F X

né le […] […]

[…]

[…]

Madame G H épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN

La SAS FONCIERE LELIEVRE

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 349 157 230

[…]

[…]

représentée par M^e Laurence D’OLIVEIRA, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Jean-Luc VIRFOLET, avocat au barreau du MANS,

INTIMÉS :

Monsieur E Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame O-J P épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

assistés de M^e T, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me HUSSENET, Présidente de chambre, rédacteur,

M^me SERRIN, Conseiller,

M^me COURTADE, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 20 novembre 2018

GREFFIER : M^me Z

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 05 Février 2019 par prorogation du délibéré initialement fixé au 15 janvier 2019 et signé par M^me HUSSENET, président, et M^me Z, greffier

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Courant 2000, M. F X et son épouse, née G H, ont fait construire une maison individuelle au Mans, […], cédée le 31 mai 2011, date de la signature de l’acte authentique, à M. E Y et son épouse, née O-J P.

Un compromis de vente avait été établi par la SAS Foncière Lelièvre, qui a perçu 14 000 euros d’honoraires de négociations, payés par les acquéreurs.

Les époux Y, qui se plaignaient de désordres, ont eu recours à un expert amiable avant d’obtenir en référé la désignation d’un expert judiciaire.

L’expertise judiciaire a révélé l’existence d’un précédent sinistre survenu en 2003, ayant déjà donné lieu à expertise.

L’expert a déposé son rapport le 7 novembre 2013, ensuite de quoi M. et M^me Y ont saisi le tribunal de grande instance d’Alençon d’une demande tendant à voir condamner leurs vendeurs et la SAS Foncière Lelièvre in solidum à leur payer les sommes de :

—  19 403,80 euros HT avec TVA en vigueur en sus en réparation de leurs préjudices matériels, avec indexation sur l’indice BT01 du code de la construction à compter du rapport d’expertise judiciaire,

—  12 540 euros en réparation du préjudice résultant de l’erreur sur l’année à prendre en compte pour la taxe d’habitation,

—  5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

—  150 000 euros en réparation de la dévalorisation du bien acquis,

—  6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les défendeurs se sont opposés aux prétentions adverses.

Par jugement rendu le 24 mai 2016, auquel la cour renvoie pour le détail des faits et de la procédure antérieure, le tribunal de grande instance d’Alençon a :

— condamné in solidum les époux X et la SAS Foncière Lelièvre à payer aux époux Y les sommes de 6 463,80 euros HT, outre la TVA applicable au jour du jugement, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction, au titre des reprises, 2 500 euros au titre du trouble de jouissance, 40 000 euros au titre de la perte de valeur de l’immeuble,

— dit n’y avoir lieu à une quelconque garantie d’une des parties défenderesses à l’égard de l’autre,

— dit que les parties défenderesses (les époux X d’une part, la SAS Foncière Le lièvre d’autre part), seront tenues chacune entre elles au règlement de 50% des indemnités auxquelles elles sont condamnées,

— condamné les époux X à payer aux époux Y la somme de 12 740 euros outre la TVA applicable au jour du jugement, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 7 novembre 2013,

— condamné la SAS Foncière Le lièvre à payer aux époux Y la somme de 2 500 euros au titre du surcoût relatif aux taxes,

— débouté les parties défenderesses de leurs demandes au titre des frais irrépétibles, les condamnant à verser aux époux Y la somme de 5 000 euros de ce chef, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de l’instance en référé et d’expertise judiciaire.

M. et M^me X ont relevé appel de cette décision par déclaration du 24 juin 2016.

La SAS Foncière Lelièvre a relevé appel le 25 juillet 2016.

Les instances ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 30 novembre 2016 rectifiée le 14 décembre suivant.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour la présentation de leurs prétentions respectives et des moyens développés à leur soutien, soit:

- les conclusions des époux X déposées le 25 janvier 2017 et notifiées par voie électronique le 21 janvier 2017 demandant à la cour de réformer la décision entreprise et de :

* déclarer mal fondés les époux Y en toutes leurs demandes,

* à tout le moins, réformant la décision sauf en ce qu’elle a déchargé les époux X des indemnités allouées au titre des taxes, rejeter l’appel incident des époux Y, réduire dans de notables proportions les condamnations susceptibles d’être mises à la charge des concluants, déclarant la SAS Foncière Lelièvre mal fondée en son appel, dire qu’elle sera tenue de garantir les époux X de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit des époux Y,

* en tout état de cause, rejeter toutes les demandes dirigées contre les époux X (') et condamner tous succombant le cas échéant aux dépens de première instance et d’appel, en ce inclus les frais d’expertise ainsi qu 'au paiement de la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

- les conclusions de la SAS Foncière Lelièvre déposées le 21 août 2017 et notifiées par voie électronique le 9 août 2017 demandant à la cour de :

* infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la concluante à payer diverses sommes aux époux Y,

* débouter les époux Y de toutes leurs demandes dirigées à son encontre,

* condamner les époux Y à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

* très subsidiairement, en cas de condamnation, dire que les époux X devront la garantir intégralement de toutes indemnités mises à sa charge ainsi qu’à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel,

* en tout état de cause, débouter les époux X de leur appel en ce qu’il tend à les voir garantis par la SAS Foncière Lelièvre des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

— les conclusions des époux Y déposées et notifiées par voie électronique le 23 juillet 2018, demandant à la cour de:

* infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a limité la condamnation in solidum des époux X et de la SAS Foncière Lelièvre aux sommes de 6 463,80 euros HT au titre des travaux de remise en état, 2 500 euros au titre du trouble de jouissance, 40 000 euros HT au titre de la valorisation du bien,

statuant à nouveau :

* condamner les époux X et la SAS Foncière Lelièvre in solidum à leur payer les sommes de 19 403,80 euros HT outre TVA et indexation, au titre de leurs préjudices matériels liés aux désordres, 12 540 euros au titre de l’annonce erronée de la taxe d’habitation 5 000 euros au titre du

préjudice de jouissance, 150 000 euros au titre de la dévalorisation du bien, 6 000 euros au titre des frais irrépétibles , ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de procédure de référé et d’expertise, dont distraction au profit de M^e David T, de la SCP R S L M N T.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Les époux Y fondent leurs demandes indemnitaires sur la responsabilité contractuelle tant des vendeurs que de l’agent immobilier négociateur et rédacteur de l’acte de compromis de vente, considérant que les divers manquements de ces derniers sont à l’origine des préjudices subis par les acquéreurs, préjudices qui trouvent leur origine dans les désordres constatés par l’expert mais sont également ceux consécutifs à la réticence dolosive des vendeurs et à l’absence fautive de diligence de l’agent immobilier qui aurait pu remédier à la dissimulation s’il avait rempli correctement ses obligations professionnelles.

Dans son rapport définitif en date du 7 novembre 2013 (pièce 12 dossier Y), l’expert conclut en effet en page 27 à l’existence de nombreux désordres pour certains visibles par les acquéreurs, pour d’autres, non. Ce faisant, il n’outrepasse pas sa mission de technicien mandaté pour éclairer la juridiction sur la nature et l’étendue des désordres allégués mais également lui fournir tous éléments de réflexion devant permettre la détermination des responsabilités éventuellement encourues.

C’est ainsi qu’il relève :

« I- « VMC présente des dysfonctionnements » :

* désordre bien antérieur à la vente

* cause : manque de nettoyage et de contrôle des installations VMC, imputables aux époux X

* non contrôlé par la Foncière Lelièvre

* non visible pour les époux Y lors des trois visites préalables

II- « l’installation électrique paraît douteuse » :

* désordres bien antérieurs à la vente

* cause : non finition et erreur imputables à M. X

* non contrôlé par la Foncière Lelièvre avant la vente concernant les protections contre les contacts directes insuffisantes et la borne principale de terre non fixée

* visible par les époux Y lors des trois visites préalables pour ce qui concerne les protections contre les contacts directes insuffisantes et la borne principale de terre non fixée

III- « trace des réseaux EU/EV différent de celui représenté sur le plan » :

* les époux ont précisé que ce désordre est devenu sans suite

IV-« cuisine haut de gamme contestée » :

* désordre bien antérieur à la vente

* cause : au même titre que les termes « maison d’architecte », ces propos employés verbalement par M. C et M. X avaient surtout à mon avis une connotation publicitaire pour concrétiser la vente. Néanmoins il apparaît surprenant que les époux Y, appréciant les belles choses classiques, ne se soit pas aperçu que l’aménagement de la cuisine était un simple classique et que la maison d’habitation ait été conçue par un architecte, tout simplement. De plus, la valeur mobilière du bien X concernant la cuisine figurant dans l’acte notarié, ne représente que 4850 €

. Un haut de gamme neuf serait de toute évidence beaucoup plus élevée en coût.

V « hotte dans la cuisine » :

* désordre bien antérieur à la vente

* cause : mauvaise installation de la hotte en version aspirante et manque d’entretien et de contrôle de la hotte, le tout, imputable aux époux X

* non contrôlé par la Foncière Lelièvre

* non visible par les époux Y

VI- « chaudière-locale chaufferie/cellier » :

* désordre bien antérieur à la vente

* cause : manque de contrôle, imputable aux époux X

* non contrôlé par la Foncière Lelièvre

* non visible pour les époux Y lors des trois visites préalables

VII- « escalier » :

* désordre bien antérieur à la vente

* cause : escalier « bricolé » par M. X sans se préoccuper de sa bonne tenue/sécurité

* visible pour la Foncière Lelièvre et pour les époux Y lors des trois visites préalables

VIII- « gerçures sur poinçon donc grenier » :

* désordre bien antérieur à la vente

* cause : désordre fréquent et inévitable. Un poinçon chaîne n’étant pas un inerte, travail dans l’espace où il a été employé

* visible pour la Foncière Lelièvre avant la vente ainsi que pour les époux Y

IX- « souches de cheminée défaillante après constat de ramonage » :

* désordre bien antérieur à la vente

*cause : surchauffe probable du conduit de fumée, engendrée par l’insert et anomalies d’installation de la cheminée d’agrément au niveau des ventilations. Imputables à M. X pour avoir installé la cheminée d’agrément

* souche de cheminée visible par la Foncière Lelièvre et par les époux Y lors des trois visites préalables, sans connaître les conséquences

* installation de la cheminée d’agrément non visible pour la Foncière Lelièvre ni pour les époux Y car non compétents en ventilations

X- « l’annexe chalet est inutilisable comme telle » :

* désordre bien antérieur à la vente

* cause : mauvaise installation de la hotte en version aspirante et manque d’entretien et de contrôle, le tout imputables aux époux X

* visible pour la Foncière Lelièvre et les époux Y

XI- « fissures de l’enduit extérieur de la maison » :

*désordres esthétiques bien antérieur à la vente

*cause :

° reprise des fissures sur pignon Nord mal réalisé par l’entreprise PLEE TDP. Désordre qui aurait pu être constaté par les parties lors d’un état des lieux qui n’a pas été effectué.

° Les fissures sur façade Ouest au niveau entablement, au-dessus entablement, au niveau linteau porte, au niveau tableau châssis et au niveau plancher pignon Sud, causées par les retraits de matériaux et surtout par les vides et les pleins du mur, difficilement explicables, auraient pu être constatées par les parties lors d’un état des lieux qui n’a pas été effectué.

° Fissure sous entablement et des affleurements du mur par rapport au mur garage sur pignon Nord côté voisin incombant aux époux X, auteurs du mur.

* visible pour la Foncière Lelièvre

* visible pour les époux Y une foie découvert par un état des lieux, notamment côté voisin (époux D).

— Sur la responsabilité des vendeurs :

Monsieur et madame Y se prévalent des dispositions de l’article 1147 (ancien) du code civil disposant que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne

justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Ils rappellent en outre les termes de l’article 1134 du même code qui retient que les conventions légalement formées sont la loi des parties, qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise, et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi, consacrant ainsi l’obligation de loyauté et de sincérité qui s’impose en matière contractuelle.

Enfin, ils excipent de l’article 1116 au terme duquel le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiqués par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Ils font valoir que le manquement à une information précontractuelle peut suffire à caractériser le dol par réticence s’il est par ailleurs constaté le caractère intentionnel de ce manquement et l’erreur déterminante ainsi générée.

Il est exact que le simple mensonge quand bien même il ne serait pas assorti d’actes extérieurs, peut constituer un dol, de même que le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant a fait qui, s’il avait été connu de lui, l’auraient empêché de contracter.

Il est ainsi jugé en matière de vente d’immeubles, que le dol peut être constitué par la dissimulation de désordres et/ou de procédures préexistantes, et de manière générale, par le silence gardé par le vendeur sur un élément qui constituait une données déterminantes du consentement.

En l’espèce, il ressort effectivement du compromis de vente et de ses annexes que les acquéreurs n’ont pas été informés, préalablement à la vente, des désordres existants et passés et des procédures engagées au sujet des fondations de la maison, courant 2001/2002/2003/2004 pour y porter remèdes.

En effet, un litige a pris naissance avec les voisins, en 2000, donnant lieu à une procédure judiciaire et à des travaux de réfection, ce qui n’a pas empêché les époux X d’affirmer mensongèrement en page 10 de l’acte authentique de vente qu’aucune rénovation n’était intervenue dans les dix années expirées.

Il s’avère en effet que l’immeuble a été l’objet d’un premier sinistre en 2003, que le 24 septembre 2003, après avoir constaté la présence de fissures sur la façade des pignons de leur maison, les époux X ont assigné leur maçon en référé aux fins d’expertise judiciaire, et qu’un expert a été désigné en la personne de M. J K, lequel a déposé son rapport le 27 avril 2004, confirmant les malfaçons et la responsabilité du maçon comme celle du maître d''uvre.

L’expert mandaté à l’époque a préconisé des travaux de reprise en sous 'uvre, réalisés en 2006, mais dans la qualité et pour partie remise en cause par l’expert Chereau, expert désigné dans la cadre de la présente instance.

Les époux X ont par ailleurs été condamnés à payer à leurs voisins, les époux D, la somme de 1165,50 € au titre des travaux, outre 150 € au titre du trouble de jouissance (pièce 9 dossier Y).

De fait, l’immeuble était à nouveau affectés de fissures, constatées par huissier de justice le 23 octobre 2012, malgré les travaux de reprise effectués en 2003.

Par ailleurs, il est constant que M. et M^me X n’ont pas averti les acquéreurs de ce qu’ils avaient eux-mêmes réalisé une part importante des travaux d’origine concernant les postes suivants: VMC, électricité, hotte de la cuisine, escalier, cheminée avec insert, chalet, ces réalisations n’ayant pour partie pas donné satisfaction par la suite.

Les époux X ne s’expliquent pas sur ces omissions, sinon pour considérer que les époux Y, qui avaient visité l’immeuble à plusieurs reprises tant avant qu’après la signature du compromis, avaient une parfaite connaissance de l’état du bien, et que pour leur part, ils n’ont jamais cherché à leur cacher quoi que ce soit.

C’est toutefois pertinemment que les premiers juges ont relevé que les vendeurs ont délibérément tu les conditions d’édification du bien vendu, alors même que la considération de ce que pour une part non négligeable, ledit immeuble était l’oeuvre des vendeurs eux-mêmes, non professionnels du bâtiment, ne pouvait laisser indifférents les acquéreurs, voire, les dissuader d’acheter, ou en tout état de cause, d’acquérir au prix demandé.

A cette omission, celle relative au précédent litige ajoute à la faute des vendeurs, qui ne peuvent sérieusement prétendre s’exonérer de leurs obligations par le rappel des visites des lieux effectuées par les acquéreurs, lesdites visites ne pouvant, en tout état de cause, révéler les péripéties ayant marqué l’histoire du bien litigieux.

Les époux X n’ont d’ailleurs pas indiqué aux époux Y la présence de fissures pour partie cachées par le chalet situé dans le jardin, et qui n’ont été révélées qu’à l’occasion de la deuxième réunion d’expertise.

Le dol allégué par les acquéreurs est donc bien caractérisé.

M. et M^me Y sollicitent en conséquence l’indemnisation de leurs préjudice de toute nature, en ce compris la dévalorisation du bien acquis à un prix que ne justifiait pas son état réel au moment de la transaction.

Ils mettent en cause également la responsabilité de la SAS Foncière Lelièvre, effectivement retenue par les premiers juges.

— Sur la responsabilité de la SAS Foncière Lelièvre :

Les époux Y rappellent au soutien de leur mise en cause de l’agent immobilier que la profession a été plus strictement réglementée en 1970 (loi du 2 janvier) et 1972 (décret du 20 juillet), qu’elle fait peser désormais sur l’agent immobilier chargé de la négociation et de la conclusion d’un contrat, et, partant, qui agit en qualité de mandataire, une obligation d’information et de conseil.

A ce titre, il doit éclairer le client sur les particularités du bien; il s’ensuit qu’il commet a contrario une faute en omettant certaines spécificités importantes, et de plus fort, en délivrant des informations erronées déterminantes de la vente ou à tout le moins du prix convenu.

L’agent immobilier, qui doit faire preuve de loyauté dans l’exercice de sa profession, est également tenu d’éclairer les acquéreurs qu’il recherche, de sorte que les annonces publicitaires parues sous sa responsabilité ne peuvent davantage inclure des mentions erronées ou en taire, qui seraient déterminantes pour le candidat à l’achat.

Il lui appartient dans ces conditions de vérifier les informations qui lui sont données à des fins publicitaires par le vendeur, et non de les reproduire purement et simplement.

La rémunération, au demeurant confortable, à laquelle il peut prétendre, est notamment la récompense des investigations qu’il doit effectuer a minima.

Il est jugé que l’intermédiaire négociateur et rédacteur de l’acte est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, et s’il est l’unique rédacteur de l’acte, l’agent immobilier, à l’instar du notaire, est tenu d’un devoir de conseil absolu et général à l’égard de toutes les parties.

Toutefois, l’agent immobilier comme le notaire, lorsqu’il reçoit un acte comportant des déclarations erronées de la part du vendeur, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ; il peut être déchargé partiellement des conséquences de ses fautes par celles de ses clients, de sorte que l’acquéreur est légitime, en cas de fautes partagées, à solliciter la condamnation in solidum de ces derniers à l’indemniser de ses différents préjudices.

C’est ainsi que les premiers juges ont précisément rappelé que l’obligation mise à la charge de la SAS Foncière Lelièvre n’était pas qu’une simple obligation de moyens, et qu’en se contentant de ne solliciter des vendeurs que des informations d’ordre général, sans réclamer les factures des entreprises intervenues sur le chantier alors que, pour une année d’achèvement de 2000, le certificat de conformité n’a été délivré qu’en 2005, ce qui aurait dû attirer son attention, l’agence a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard des acquéreurs.

Le tribunal a justement rappelé que la SAS Foncière Lelièvre, qui ne pouvait se retrancher derrière le fait que les acquéreurs avaient visité le bien à trois reprises, n’avait pas effectué quant à elle le tour de l’immeuble, et, partant, ne s’était pas donné le moyen de constater la présence de fissures sur le pignon en limite de propriété, ce qui ne l’a pas empêchée d’affirmer dans son annonce que le bien présentait des atouts qualitatifs attractifs tels que porte de garage électrique, aspiration centralisée, cuisine équipée haut de gamme neuve.

Le fait que les époux Y n’aient pas recherché la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente, souligné par l’agence immobilière, est sans emport à cet égard sur l’engagement de sa propre responsabilité.

C’est dès lors par motifs adoptés que le tribunal a retenu que la responsabilité de la SAS Foncière Lelièvre était engagée, s’agissant des désordres non apparents justifiant sa condamnation in solidum avec les vendeurs à indemniser les acquéreurs pour leurs différents préjudices.

En revanche, dans leurs rapports entre eux et compte tenu de l’importance de leurs fautes respectives, les époux X seront tenus à hauteur de 80%, et l’agence immobilière, de 20%, le jugement étant réformé de ce chef.

— Sur les préjudices subis par les époux Y :

A- les préjudices liés aux désordres :

Les époux Y, reprenant les estimations proposées par l’expert, sollicitent une somme de 19'403,80 €, outre la TVA en vigueur et l’indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à côté du dépôt du rapport de l’expert, au titre des préjudices matériels subis, à raison de 786,80 € HT

pour la mise en conformité de la VMC et des portes par détalonnages, 2662 € HT pour la mise en conformité de l’installation électrique, 1029 € HT pour la mise en conformité de la hotte, 886 € HT pour la mise en conformité de la chaudière, de 1500 € HT pour la réfection complète de l’escalier afin d’éviter tout accident, 10'240 € HT pour la réfection complète du conduit de cheminée et l’installation d’un insert, des ventilations et des accessoires, par un professionnel agréé, et 1300 € HT pour la reprise des fissures et des raccords de l’enduit extérieur de la maison.

L’expert considère (pages 30 et 31 de son rapport) que tous ces travaux sont indispensables à bref délai.

Les époux X, pour s’opposer à ces prétentions, rappellent le caractère apparent de certains des désordres allégués.

Monsieur et M^me Y font grief au premier juge de n’avoir condamné in solidum les époux X et la Foncière Lelièvre qu’à hauteur de 6463,80 € correspondant aux travaux de mise en conformité de la VMC, électricité, hotte, chaudière et reprise des fissures, considérant pour leur part que l’agent immobilier est tout autant responsable que les vendeurs du surplus des dommages.

C’est toutefois par motifs adoptés que le tribunal a opéré la distinction querellée entre ce qui aurait dû être détecté par l’agence immobilière si elle avait accompli sa mission convenablement, et ce qui devait nécessairement lui échapper, le coût de remplacement de l’escalier devant en particulier être mis à la charge des seuls époux X, le non-respect des règles de l’art étant en effet imputable à M. X, et la structure même de l’escalier n’est étant affectée d’un vice ne pouvant dès lors être qualifiée de vice apparent.

Le jugement dont appel est donc confirmé de ce chef, sous la réserve précitée de la part d’imputabilité à l’agence Foncière Lelièvre, retenue à hauteur de 20 % dans ses rapports avec les époux X, comme jugé précédemment.

B- les conséquences du dol :

L’expert note en page 32 de son rapport que, « à son avis » les désordres qu’il a constatés mais également les procédures et remèdes apportés au début des années 2000, sont de nature à dévaloriser inexorablement la maison d’habitation acquise par les époux Y.

Les époux Y font justement valoir à cet égard que dès lors que les investigations insuffisantes de l’intermédiaire professionnel ne leur ont pas permis de connaître l’état réel de l’immeuble acquis, la responsabilité dudit intermédiaire est engagée également au titre du préjudice de jouissance et de la dévalorisation du bien acquis, lesquels constituent des préjudices certains.

Le tribunal a chiffré à 40'000 € l’indemnité allouée au titre de la dévalorisation de l’immeuble.

Monsieur et M^me Y sollicitent la réformation de la décision, estimant que cette perte s’élève en réalité à 150'000 €.

C’est encore pertinemment toutefois que les premiers juges ont rappelé que les condamnations au titre de la reprise des désordres avaient précisément pour objet de permettre à l’immeuble litigieux de recouvrer au moins en partie les caractéristiques annoncées et sur la base desquelles ils ont procédé à cette acquisition. Ne peuvent donc dans le cadre de ce débat n’ être retenues que les attestations de valeur précisant que les travaux nécessaires seront effectués, même si, ainsi qu’ils le font valoir à bon

droit, les époux Y s’ils venaient à remettre en vente cet immeuble, se verraient tenus pour respecter leur obligation de loyauté, de signaler aux potentiels acquéreurs les litiges nés autour de l’immeuble successivement au début des années 2000 puis 2012, et les travaux subséquents. Ces éléments sont incontestablement, à eux seuls, de nature à entraîner une renégociation du prix à la baisse.

L’immeuble a été acquis au prix de 355'000 € dont 14'000 €d’honoraires de négociation à la charge de l’acquéreur.

Il est produit par les époux Y un courrier de novembre 2013 par lequel Citya Immobilier indique que le bien dont s’agit peut trouver acquéreur au prix de 300'000 à 310'000 € net vendeur, à la condition que les réparations des désordres soient effectuées, estimations confirmées à la même date par M^e Gautier, notaire dans le département de la Sarthe, qui ajoute toutefois : « cependant, la valeur de cette maison se trouve fortement diminué suite aux procédures pour malfaçons en 2004 et la procédures actuelles ; elles laisseront inévitablement les vendeurs sous le pouvoir de l’acheteur qui en aura connaissance et qui jouera inexorablement sur le prix. J’estime que ces procédures pour malfaçons et désordres grèvent le bien de façon importante, pouvant aller jusqu’à la moitié de sa valeur ».

En considération de ces éléments, la cour estime devoir porter à la somme de 70'000 € le montant de l’indemnisation allouée.

Il est constant ensuite que le montant de la taxe d’habitation annoncée à 1500 € par an était erroné, erreur imputable à la seule agence immobilière, et qui a généré un préjudice supplémentaire puisque les époux Y, qui ont pu légitimement intégrer cet élément dans leur choix d’acquisition de l’immeuble, devront en réalité payer chaque année une différence de plus de 627 €ainsi qu’il résulte de leurs pièce n° 27. Sur la base raisonnable d’une occupation de 20 ans, c’est un préjudice total de 12'540€ qui doit être pris en compte, le jugement étant réformé de ce chef.

Enfin, M. et M^me Y sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, lequel ne peut cesser que lorsque les travaux remédiant au désordre seront réalisés. Il sollicite à ce titre une somme de 5000 € alors que le tribunal n’a fait droit à leurs réclamations qu’à hauteur de la moitié. Force est de constater toutefois qu’ils ne précisent ni de plus fort ne justifient en quoi la décision de première instance devrait être réformée de ce chef.

— Sur les autres demandes :

Les demandes de garanties réciproques, alors même que les époux X et la Foncière Lelièvre ont concouru au préjudice subi par les époux Y, doivent être rejetées, et le jugement confirmé sur ce point.

Confirmé pour l’essentiel, le jugement dont appel le sera également du chef de ses dispositions relatives aux frais et dépens de première instance.

La SAS Foncière Lelièvre et les époux X, qui succombent, supporteront la charge des dépens d’appel, et seront tenus in solidum à verser aux époux Y la somme complémentaire de 5000 € au titre des frais irrépétibles d’appel, toutes autres demandes du même chef étant rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition des parties au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 24 mai 2016 par le tribunal de grande instance d’Alençon, sauf en ce qu’il a dit que les parties défenderesses, à savoir M. et M^me X d’une part, la société Foncière Lelièvre d’autre part, seront tenues chacune entre elles au règlement de 50 % des indemnités auxquelles sont condamnées, en ce qu’il a indemnisé les époux Y au titre de la dévalorisation de l’immeuble, à hauteur de 40'000 €, et a condamné la SAS Foncière Lelièvre au titre du surcoût relatif aux taxes au paiement de la somme de 2500 € ;

Statuant à nouveau des chefs réformés :

Condamne in solidum M. F X et M^me G H épouse X d’une part, et la SAS Foncière Lelièvre d’autre part, à payer à M. E Y et M^me O-J P épouse Y la somme de 70'000 €au titre de la dévalorisation de l’immeuble ;

Condamne la SAS Foncière Lelièvre à payer à M. et M^me Y la somme de 12'540 € en réparation de l’annonce erronée de la taxe d’habitation ;

Dit que dans leurs rapports entre eux, les époux X d’une part, la société Foncière Lelièvre d’autre part, seront tenus pour les premiers, à hauteur de 80 %, et pour la seconde, à hauteur de 20 %, pour le paiement des sommes au paiement desquelles ils sont condamnés in solidum ;

Condamne in solidum M. et M^me X d’une part, la SAS Foncière Lelièvre d’autre part, à verser aux époux E et O-J Y, la somme complémentaire de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne in solidum M. et M^me X d’une part, la SAS Foncière Lelièvre d’autre part, aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e David T, membre de la SCP R S L M N T, en application de l’article 699 du code précité.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. Z A. HUSSENET