AFFAIRE :N° RG 18/00334 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-GADO

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION en date du 29 Décembre 2 0 1 7 d u T r i b u n a l d e G r a n d e I n s t a n c e d e CHERBOURG – RG n° 16/00668

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 JANVIER 2020

APPELANTE :

SA CAFICO

N° SIRET : 343 376 059

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-Michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Jean-Pierre LEVACHER, avocat au barreau de CHERBOURG,

INTIMEE :

SARL HISTOIRE D’EAU

N° SIRET : 391 840 485

[…]

50120 EQUEURDREVILLE-HAINNEVILLE

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e David NOEL, avocat au barreau de CHERBOURG

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BRIAND, Président de chambre,

M^me HEIJMEIJER, Conseiller,

M^me GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 14 novembre 2019

GREFFIER : M^me ANCEL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 16 janvier 2020 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me BRIAND, président, et M^me LE GALL, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique établi le 17 juin 1993 dans le cadre d’une sous-location d’un bien appartenant à la société Fructicomi, la SA Cafico, qui exploite un supermarché sous l’enseigne Intermarché à Quettehou a donné à bail à la SARL Histoire d’eau un terrain situé sur le parking du supermarché d’une contenance de 70 m2 à usage exclusif d’exploitation d’une station service de lavage de véhicules.

Le 24 mars 2016, la SA Cafico a fait délivrer à la SARL Histoire d’Eau un congé à effet au 30 septembre 2016.

Par acte d’huissier du 28 juin 2016, la SARL Histoire d’eau a fait assigner la SA Cafico afin notamment de voir juger que le bail est soumis au statut des baux commerciaux et de voir fixer une indemnité d’éviction.

Par jugement rendu le 29 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Cherbourg a

— ordonné l’application du statut des baux commerciaux ;

— prononcé la nullité du congé délivré ;

— avant dire droit sur la fixation d’une 'indemnité d’occupation’ (sic), ordonné une expertise ;

— réservé les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Par déclaration en date du 30 janvier 2018, la SA Cafico a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions reçues le 2 octobre 2018, la SA Cafico demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le statut des baux commerciaux devait s’appliquer au bail ;

— réformer le jugement en ce qu’il a dit que le congé délivré était nul ;

— dire n’y avoir lieu à indemnité d’éviction et réformer le jugement en ce qu’il a ordonné une expertise ;

— dire irrecevable et en tout cas mal fondé l’appel incident ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la soumission volontaire du bail au statut des baux commerciaux ;

— débouter la société Histoire d’eau de ses demandes ;

— la condamner au paiement de la somme de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions reçues le 2 juillet 2018, la SARL Histoire d’Eau demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a écarté la soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux ;

— le confirmer dans ses dispositions non contraires ;

— dire que le bail est soumis au statut des baux commerciaux ;

— dire et juger que le congé délivré est nul ;

— condamner la société Cafico à lui verser une indemnité d’éviction ;

— ordonner une expertise aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction ;

A titre subsidiaire

— dire et juger la société Cafico irrecevable à invoquer les mises en demeure délivrées les 21 mai et 12 juillet 2012 ;

— dire et juger que la société Histoire d’eau n’a commis aucun manquement aux obligations du bail ;

— condamner la société Cafico à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Cafico aux dépens dont distraction au profit de M^e Noel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2019.

MOTIFS

La SA Cafico ne développe aucun moyen au soutien de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’appel incident formé par la SARL Histoire d’eau, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

Sur l’application du statut des baux commerciaux

Sur la soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux

La faculté d’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux suppose que les parties manifestent de façon non équivoque leur volonté de se placer sous ce régime.

En l’espèce, il est constant que les mentions de l’acte ne comportent aucune référence expresse au statut des baux commerciaux.

S’il est exact que les dispositions relatives à la durée du bail, à l’interdiction faite au bailleur de le résilier pendant les deux premières périodes triennales, aux obligations respectives du bailleur et du preneur, aux conditions de la cession et de la sous-location et aux conditions de révision du loyer sont inspirées du statut des baux commerciaux, il n’en résulte pas pour autant que les parties ont entendu soumettre volontairement le bail au statut des baux commerciaux.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a estimé qu’il ne résultait d’aucune disposition contractuelle que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux.

Sur l’application du statut des baux commerciaux aux terrains nus

Aux termes de l’article L. 145-1, I-2° du code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, soit avant, soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

En l’espèce, il est constant qu’une station de lavage de véhicules a été construite sur le terrain nu en 1993 avec le consentement de la société Cafico.

L’autorisation donnée par le bailleur résulte en effet de l’accord donné par lettre du 24 février 2005 pour le démontage et la réimplantation de la station à l’occasion de travaux de redistribution de la surface commerciale.

L’appelante soutient que l’installation est précaire, fixée sur le sol par des boulons et que les portiques comme l’installation de lavage à rouleaux et le local technique peuvent être aisément démontés et déplacés.

Si l’installation a été démontée et déplacée lors de la reconfiguration des lieux en 2005, cette circonstance est insuffisante à caractériser le caractère précaire des constructions.

Le fonds de commerce a été exploité par la société Histoire d’eau dans des constructions implantées sur le terrain ainsi décrites par le procès-verbal de constat d’huissier établi le 7 juin 2016 :

— un portique de lavage reposant sur des rails métalliques soudés sur des poutrelles incluses dans des fondations en béton et installé sur une aire en béton, disposant d’une fosse d’évacuation des eaux de lavage raccordée au réseau des eaux usées ;

— un bâtiment modulaire utilisé comme local technique sur des fondations et longrines en béton disposant des raccordements gaz, électricité, eau, téléphone et internet ;

— trois aires de lavage haute pression dont deux couvertes disposant de 12 points d’ancrage chacun dans des fondations en béton avec fosse de récupération des eaux usées ;

— un aspirateur professionnel posé sur une fondation en béton raccordé au réseau électrique.

Il résulte de ces constatations que la société Histoire d’eau rapporte la preuve de la fixité, de la solidité et de la pérennité des constructions édifiées sur le terrain.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement déféré en ce qu’elles ont dit que le bail était soumis au statut des baux commerciaux.

Sur la nullité du congé délivré le 24 mars 2016

Dès lors que le bail est soumis au statut des baux commerciaux, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a annulé le congé délivré le 24 mars 2016 sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Faute de congé valablement délivré, il n’a pas été mis fin au bail de sorte que le bail s’est trouvé renouvelé par tacite reconduction.

Dès lors qu’il est constant que le preneur n’a pas quitté les lieux, ce dernier n’est pas fondé à solliciter

la fixation d’une indemnité d’éviction, laquelle a pour objet d’indemniser le locataire évincé du préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce.

Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé de ce chef et la SARL Histoire d’eau déboutée de sa demande de fixation d’une indemnité d’éviction.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement ayant réservé les dépens et frais irrépétibles seront infirmées.

Succombant dans ses prétentions, la SA Cafico devra supporter la charge des dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Noel.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Histoire d’eau les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la première instance et de l’instance d’appel.

Aussi la SA Cafico sera-t-elle condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Cherbourg le 29 décembre 2017 dans toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant ordonné une expertise afin d’évaluer l’indemnité d’éviction, qui seront infirmées ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant

Déboute la SARL Histoire d’eau de sa demande formée au titre de la fixation d’une indemnité d’éviction ;

Condamne la SA Cafico aux dépens de première instance et d’appel ;

Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Noel ;

Condamne la SA Cafico à verser à la SARL Histoire d’eau la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SA Cafico de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL S. BRIAND