R.G : 15/04331 Décision du

Tribunal de Grande Instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE

Au fond

du 22 janvier 2015

RG : 13/00452

C

C

C/

A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRÊT DU 11 Avril 2017 APPELANTES :

M^me D C épouse X

XXX

XXX

Représentée par Maître Véronique GIRAUDON, avocat au barreau de LYON

M^me E C épouse Y

XXX

XXX

Représentée par Maître Véronique GIRAUDON, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ :

M. F A

XXX

Représenté par Maître Amélie DADON, avocat au barreau de LYON

Assisté de Maître Jean Louis BEGON, avocat au barreau de VALENCE

******

Date de clôture de l’instruction : 06 Octobre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Février 2017

Date de mise à disposition : 11 Avril 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— G H, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier

À l’audience, G H a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par G H, président, et par Leïla KASMI, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Mmes D C et E C étaient propriétaires indivises de diverses parcelles de terrain à bâtir sur la commune de SAINTE-PAULE pour lesquelles elles ont obtenu le 10 septembre 2008 un permis d’aménager en vue de la création d’un lotissement.

Elles ont confié les ouvrages nécessaires à la viabilisation (voirie et réseaux divers) à l’entreprise Z TP.

Par acte authentique du 16 septembre 2011, M^mes D C et E C ont vendu à M. F A la parcelle cadastrée section XXX, constituant le lot n°2 du lotissement, ainsi que le quart indivis d’une parcelle cadastrée B845 et le sixième indivis d’une parcelle cadastrée 847 moyennant un prix de 94 000 € soit un prix de 93,81 € le m².

Par courrier du 3 octobre 2011, M. A s’est plaint de la présence dans le tréfonds de son terrain d’ouvrages de réseaux et de canalisations non mentionnés à l’acte de vente, constatée à l’occasion des travaux de construction de son habitation.

Les venderesses ont proposé de faire réaliser par l’entreprise Z TP un dévoiement des canalisations litigieuses qui n’a pas recueilli l’accord de l’acquéreur.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier des 18 et 22 avril 2013, M. F A a fait assigner M^me D C épouse X et M^me E C épouse Y devant le tribunal de grande instance de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE pour obtenir la démolition des ouvrages de réseaux et de canalisations empiétant sur son fonds et la réalisation des branchements et raccordements conformément à l’acte de vente, subsidiairement la diminution du prix de vente ou l’allocation de dommages et intérêts, et en toute hypothèse d’ordonner une expertise judiciaire.

Par jugement du 22 janvier 2015, le tribunal a :

— condamné solidairement M^me D C épouse X et M^me E C épouse Y à payer à M. F A la somme de 16 000 € au titre de la perte de jouissance consécutive à la présence des canalisations litigieuses,

— débouté le demandeur de sa demande dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— débouté les défenderesses de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté M^me D C épouse X de sa demande de démolition du mur édifié par M. F A en limite de propriété,

— condamné solidairement les défenderesses à payer au demandeur la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Par acte du 22 mai 2015, M^mes X et Y ont interjeté appel de ce jugement.

Au terme de conclusions notifiées le 21 septembre 2016, elles demandent à la cour de :

— réformer le jugement déféré et débouter M. A de l’ensemble de ses demandes, subsidiairement, limiter à 2 313,30 € le montant des dommages et intérêts,

— condamner M. A à supprimer les exhaussements de terrain créant une vue droite et renvoyant les eaux pluviales sur le lot n°3, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt,

— interdire à M. A de reconstruire le mur démoli,

— condamner celui-ci à leur verser la somme de 3 500 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de Maître GIRAUDON.

Elles font valoir :

— qu’elles ignoraient la présence des canalisations litigieuses sur les parcelles vendues de sorte que leur responsabilité sur le fondement de l’article 1638 du code civil, qui suppose la preuve d’une faute du vendeur, ne saurait être retenue,

— que c’est le refus de M. A de laisser déplacer les réseaux qui a conduit à la situation actuelle et en particulier au préjudice qu’il invoque, – que, contrairement à ce que soutient l’intimé, le déplacement proposé par l’entreprise Z TP était de revenir à la position des réseaux telle que figurant sur les plans de bornage, au plus près de la canalisation d’eau communale située quant à elle sur le domaine public, et donc en dehors du terrain vendu,

— qu’à supposer que le déplacement proposé ait maintenu la canalisation à l’intérieur du terrain, il aurait en tout état de cause été de nature à réduire considérablement le préjudice de jouissance notamment au regard de l’absence de gêne pour le positionnement de la piscine,

— qu’en outre, le règlement du lotissement impose le respect d’une servitude de distance de 3m par rapport aux limites séparatives pour toutes les constructions annexes de sorte que la présence des canalisations litigieuses, situées à moins de 3m de la limite séparative, ne restreint aucunement les possibilités de construction sur le terrain,

— que l’argument selon lequel les réseaux empêcheraient l’implantation d’une piscine n’est pas sérieux au regard de l’orientation des lieux et du refus opposé au déplacement des réseaux, ce dont atteste d’ailleurs l’emplacement de la piscine tel qu’il résulte de l’autorisation de travaux obtenue le 16 octobre 2015,

— que l’indemnisation de la diminution de jouissance de quelques mètres carrés tenant à la présence du réseau sera justement calculée sur la base du prix du terrain au mètre carré soit 93,81 €,

— que le coût de démolition des canalisations, de mise en ouvre des raccordements et de remise en état du terrain s’établit à 2 313,30 €,

— que le mur construit par M. A en limite de propriété empiétait sur le chemin d’accès aux lots 3 et 4 de 18 cm, M. A ayant intégré le coffret EDF de M^me D C dans l’épaisseur de son mur, que s’il a été démoli en cours de procédure, il convient d’interdire sa reconstruction dès lors qu’elle contrevient au règlement du lotissement qui interdit la construction de murets de clôture excédant 10 cm,

— que le surplomb créé par le remblaiement réalisé par M. A au dessus du sol naturel à l’arrière du mur constitue une vue droite sur le lot n°3 prohibée par l’article 678 du code civil et à laquelle la suppression du mur n’a pas remédié,

— qu’en outre ces travaux de remblaiement ont aggravé la servitude d’écoulement des eaux pluviales sur le lot n°3 en violation de l’article 640 du code civil,

— qu’en outre les mouvements de terre et talus excèdent la limite de 1,5m par rapport au terrain naturel édictée par le règlement du lotissement.

Au terme de conclusions notifiées le 9 mai 2016, M. F A demande à la cour de confirmer le jugement déféré, d’ordonner la capitalisation des intérêts assortissant les condamnations et de condamner les appelantes à lui payer la somme de 4 000 € au titre des frais de procédure en cause d’appel et aux dépens avec faculté de distraction au profit de Maître DADON.

Il fait valoir :

— que le dévoiement des canalisations proposé par les venderesses ne permettait pas leur déplacement hors de son terrain et qu’il était par conséquent légitime à s’y opposer,

— que l’article 1638 du code civil s’applique indépendamment de la bonne foi du vendeur dès lors que la charge occulte diminue l’usage ou la valeur du terrain acquis, – que le mur litigieux n’a pas été édifié en limite EST mais en partie SUD,

— que le règlement du lotissement n’a pas de caractère contractuel et qu’il appartient aux appelantes de démontrer qu’elles subiraient un préjudice personnel du fait de la présence du mur,

— que le constat du géomètre B, mandaté par M^mes C n’est pas contradictoire et ne saurait faire la preuve de l’empiétement revendiqué,

— que le remblai procuré par le soutènement ne crée aucune vue droite qui n’aurait pas préexisté, la vue alléguée donnant sur le chemin d’accès à la partie constructible du lot n°3,

— que la pente naturelle dirige les eaux vers le lot n°3 et que la preuve d’une aggravation de la servitude des eaux pluviales n’est pas rapportée,

— que la cause des écoulements intempestifs réside dans le sous-dimensionnement des réseaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage des appelantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’indemnisation de la servitude de tréfonds

Selon l’article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En vertu de l’article 1638 du code civil, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

Le passage de canalisations, gaines et tuyau dans le tréfonds du lot n°2 non mentionné à l’acte de vente n’est pas discuté.Ainsi que l’a justement relevé le premier juge, il importe peu que les venderesses n’aient pas elles-mêmes eu connaissance de la servitude non déclarée, la mise en oeuvre de la garantie édictée à l’article 1638 du code civil n’étant pas subordonnée à la bonne foi du vendeur.

Le premier juge a justement retenu que M. F A n’aurait pas contracté ou, à moindre prix, s’il en avait connu l’existence, même si le terrain demeurait constructible et que son projet initial était réalisable après déplacement de la canalisation.

Il résulte du courrier de l’entreprise Z TP en date du 12 septembre 2013 qu’il n’était pas possible de déplacer les réseaux passant sur le lot n°2 sur le domaine public en raison de la présence d’une canalisation béton d’eau pluviale longeant la route départementale de sorte que le refus du déplacement proposé ne saurait priver M. A de son droit à indemnité.

M. A reconnaît toutefois que les réseaux litigieux se situent à proximité de la limite de propriété et à moins de trois mètres de celle-ci puisqu’il indique que le déplacement proposé au plus près de la limite n’aurait été que de 40 cm.

Le règlement du lotissement interdit toute construction à moins de trois mètres de la limite de propriété de sorte que la présence des canalisations litigieuses n’était pas a priori susceptible de gêner l’éventuelle implantation d’une piscine. En tout état de cause, M. A ne produit aucun élément démontrant qu’il ait eu effectivement le projet d’implanter une piscine au Nord Ouest de son tènement ni que ce projet aurait été empêché par la présence des canalisations litigieuses. La diminution de la jouissance de sa parcelle résultant de la servitude de tréfonds sera justement réparée sur la base du prix d’acquisition du terrain au m². La superficie de la bande de terrain dont la jouissance est restreinte par l’emprise des réseaux litigieux peut être estimée à 25m² au vu des plans produits au débat de sorte que l’indemnité allouée à M. A s’établit à 2 345,25 €.

Sur la demande reconventionnelle

Si selon l’article 544 du code civil, tout propriétaire a le droit de jouir et de disposer de la chose de la manière la plus absolue, ce ne peut être qu’à la condition de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements ou de nature à nuire aux droits des tiers.

La sanction de la violation d’ un droit réel n’est pas subordonnée à l’existence d’un préjudice. Le droit de propriété est protégé sans qu’il y ait lieu de prendre en compte la nature du terrain ou la bonne foi de l’auteur de l’atteinte.

Selon l’article 640 du code civil, les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire du fonds supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.

Selon l’article 678 du code civil, on ne peut avoir de vues droites ou fenêtres d’aspect ni balcon ou autres semblables saillies sur l’héritage, clos ou non clos, de son voisin à moins d'1,90 mètre de la limite de propriété.

Cette disposition s’applique non seulement aux fenêtres et balcons mais également aux terrasses, plates-formes et autres exhaussements de terrains d’où l’on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin.

En l’espèce, il résulte des photographies versées aux débats par l’appelante que chaque parpaing constituant le mur détruit avait une hauteur de 24 cm et qu’il était constitué de 8 parpaings soit une hauteur d'1,92 mètre et que le terrain naturel à l’arrière du mur a été exhaussé par des apports de terre jusqu’au niveau du dernier moellon ce qui caractérise la création d’une vue en limite de propriété prohibée par l’article 678.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de suppression de l’exhaussement de terrain créant une vue droite.

Il n’est par contre pas démontré que la présence de cet exhaussement en limite de propriété entraînerait une aggravation de l’écoulement des eaux pluviales et la demande formulée de ce chef doit être rejetée.

Un mur de soutènement construit en limite séparative est soumis aux dispositions d’urbanisme applicables aux clôtures.

En l’espèce, le règlement du lotissement prévoit que les clôtures le long des limites séparatives entre les lots doivent être exclusivement constituées d’un grillage simple de couleur verte, de hauteur maximale fixée à 1,20 mètre tout muret étant interdit.

La violation d’une règle d’urbanisme ouvre droit à réparation sur le fondement de l’article 1382 du code civil à charge pour celui qui l’invoque de rapporter la preuve d’un préjudice.

En l’espèce, les appelantes ne rapportent pas la preuve du préjudice que leur causerait la présence d’un mur dominant au nord la partie à usage de chemin de desserte du lot dont elles sont propriétaires. Leur demande de prononcé d’une interdiction de reconstruire ledit mur ne saurait dès lors prospérer. PAR CES MOTIFS LA COUR,

INFIRME le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement M^me D C épouse X et M^me E C épouse Y à payer à M. F A la somme de 2 345,25 € au titre de la perte de jouissance consécutive à la présence des canalisations litigieuses ;

DÉBOUTE M. F A du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. F A à supprimer les exhaussements de terrain créés le long de la limite de propriété avec le lot n°3 du lotissement en rétablissant le sol à son niveau naturel jusqu’à jusqu’à 1,90 m de ladite limite, ce dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et sous peine d’une astreinte de 100,00 € par jour de retard ;

DÉBOUTE M^me D C épouse X et M^me E C épouse Y du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE