AFFAIRE : N° RG 18/03582 – ARRÊT N° JB.

N° Portalis DBVC-V-B7C-GG55

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande

Instance de COUTANCES du 08 Novembre 2018

RG n° 18/01482

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 01 MARS 2022

APPELANTES :

La SAS EIFFAGE IMMOBILIER GRAND-OUEST

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

La SAS EIFFAGE CONSTRUCTION

11 place de l’Europe

78140 VELIZY-VILLACOUBLAY

prise en la personne de son représentant légal

représentées par M^e Jean TESNIERE, avocat au barreau de CAEN,

assistées de M^e Cyril DUTEIL, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMÉE :

L’ ASSOCIATION D’EDUCATION POPULAIRE SAINT YVES

N° SIRET : 811 879 568

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Frédérique FAVRE, avocat au barreau de COUTANCES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. Z, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 04 janvier 2022

GREFFIER : M^me X

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 01 Mars 2022 et signé par M. Z, président, et X, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

L’association d’Education Populaire Saint-Yves (ci-après l’association Saint-Yves) et la société

Eiffage Immobilier Grand-Ouest (ci-après, la société Eiffage Immobilier) ont signé le 14 novembre

2016 une promesse unilatérale de vente immobilière.

Par actes du 10 septembre 2018, l’association Saint-Yves a fait assigner à jour fixe la société Eiffage

Immobilier et la société Eiffage Construction devant le tribunal de grande instance de Coutances afin de voir :

- constater la caducité de la promesse de vente

- condamner solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction à lui payer 122 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation

- condamner la société Eiffage Immobilier à lui payer 88734,89 euros à titre de dommages et intérêts

- ordonner l’exécution provisoire

- condamner solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction à lui payer 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamner solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction aux dépens.

Suivant jugement du 8 novembre 2018 auquel il est renvoyé pour un exposé complet du litige en première instance, le tribunal de grande instance de Coutances a :

- constaté la caducité de la promesse de vente

- condamné solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction à payer à

l’association Saint-Yves la somme de 122 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2018

- débouté la société Eiffage Immobilier de sa demande de dommages et intérêts
- condamné solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction à payer à

l’association Saint-Yves la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamné solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction aux dépens dont le coût de la sommation de payer du 15 juin 2018

- ordonné l’exécution provisoire.

La société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction ont formé appel de ce jugement par déclaration du 11 décembre 2018.

Selon dernières écritures notifiées le 9 avril 2021, elles demandent à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu’il a :

* condamné solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction à payer à

l’association Saint-Yves la somme de 122 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2018

*condamné solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction à payer à

l’association Saint-Yves la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* condamné solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction aux dépens dont le coût de la sommation de payer du 15 juin 2018

- dire que la société Eiffage Immobilier n’a commis aucun manquement et n’a pas à être sanctionnée par le paiement à l’autre partie de l’indemnité forfaitaire prévue en cas de manquement

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’association Saint-Yves de sa demande de dommages et intérêts

- débouter l’association Saint-Yves de son appel incident

- condamner l’association Saint-Yves aux dépens

- condamner l’association Saint-Yves à leur payer 8000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions écrites notifiées le 30 mars 2021, l’association

Saint-Yves demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction à lui payer la somme de 122 500 euros au titre de l’indemnité

d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2018

- réformer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts

- condamner la société Eiffage Immobilier à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

* 29 464,49 euros (frais d’entretien courant) * 47 400 euros (honoraires de conseil pour organiser et suivre le premier appel d’offre)

* 10 000 euros (temps passé par les bénévoles)

- condamner solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction à lui payer 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamner solidairement la société Eiffage Immobilier et la société Eiffage Construction à régler les dépens dont les frais de la sommation du 15 juin 2018.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2021.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Suivant acte notarié du 14 novembre 2016, l’association Saint-Yves (le promettant) s’est engagée à vendre à la société Eiffage Immobilier (le bénéficiaire) un ensemble immobilier situé à Granville moyennant paiement d’un prix de 2 450 000 euros payable comptant le jour de la constatation par acte authentique de la réalisation de vente, la promesse étant consentie pour une durée de 24 mois à compter de l’approbation du nouveau plan local d’urbanisme de la Ville de Granville sans pouvoir dépasser le 31 décembre 2019.

Pendant cette période, l’association Saint-Yves ne pouvait donc pas vendre l’immeuble (soit pendant une période maximale de plus de trois ans).

Les parties ont donc convenu de prévoir le paiement d’une indemnité d’immobilisation due par le bénéficiaire au promettant dont le montant a été fixé à 122 500 euros, son paiement étant garanti par le cautionnement solidaire de la société Eiffage Construction qui a formalisé son engagement par acte du 3 janvier 2017.

L’acte prévoit trois hypothèses sur le sort de cette indemnité (étant précisé que l’association

Saint-Yves se prévaut de la troisième hypothèse) :

- 'elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise

- elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé

- elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées'.

L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie de l’engagement de l’association Saint-Yves de ne pas vendre son bien à une tierce personne pendant la durée de la promesse fixée à 24 mois à compter de l’approbation du nouveau PLU et expirant au plus tard le 31 décembre 2019.
La promesse a été faite notamment sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif purgé de tout recours au profit de l’association Saint-Yves.

Il est précisé que'le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier de demande de permis de construire et ce dans le délai de quatre (4) mois à compter de l’opposabilité du futur PLU révisé permettant la réalisation du programme envisagé au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le promettant sera délié de toute obligation et sans indemnité.'

La clause susvisée a pour objet de permettre au promettant de mettre fin à son engagement avant le terme de la promesse sans qu’il ait à régler d’indemnité au bénéficiaire.

Il est établi que par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 12 avril 2018,

l’association Saint-Yves a mis la société Eiffage Immobilier en demeure de lui adresser le récépissé de la demande de permis de construire dans le délai de huit jours, précisant qu’à défaut de réponse dans ce délai, 'la vente sera caduque et l’association Saint-Yves ainsi déliée de toute obligation à

l’égard de votre société'.

Ce courrier rappelle que le plan local d’urbanisme révisé est opposable depuis le 10 juin 2017.

La société Eiffage Immobilier n’a pas justifié du récépissé de la demande de permis de construire dans les huit jours suivant la mise en demeure (ce qui n’a d’ailleurs jamais été contesté).

La caducité de la vente était donc acquise à la date du 20 avril 2018 et l’association Saint-Yves était à nouveau libre à compter de cette date de disposer de son bien comme elle l’entendait.

Par la suite, les parties ont continué d’échanger par courriers et mails, l’association Saint-Yves rappelant systématiquement que la promesse était caduque et que l’indemnité d’immobilisation était due, la société Eiffage Immobilier contestant de son côté, le paiement de l’indemnité

d’immobilisation et proposant la signature d’un nouveau contrat qualifié 'd’avenant'.

Le litige qui a opposé les parties lors de ces échanges de courrier ne portait donc pas sur la caducité de la promesse (qui était incontestable et à laquelle la société Eiffage Immobilier n’avait aucun moyen de s’opposer), mais sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation et la signature d’un nouveau contrat stipulant de nouvelles conditions (ces échanges s’analysant en des pourparlers, chacune des parties proposant de nouvelles conditions pour contracter).

Au soutien de sa demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation, l’association Saint-Yves prétend que la condition relative au permis de construire doit être réputée accomplie (puisque la société Eiffage Immobilier en a empêché la réalisation en ne déposant pas de demande de permis de construire) et que l’indemnité est due puisque le bénéficiaire n’a pas réalisé la vente dans les délais prévus (c’est à dire 24 mois à compter de l’approbation du nouveau PLU).

Toutefois, la clause relative à l’indemnité d’immobilisation ne prévoit pas qu’elle doit être payée dans

l’hypothèse où le promettant se prévaut de la caducité de la promesse en l’absence de dépôt de demande de permis de construire dans le délai fixé.
En effet, dans une telle situation, le bénéficiaire ne peut plus lever l’option puisque la promesse est caduque (sauf à signer un nouveau contrat ce qui n’a jamais été fait malgré les demandes en ce sens de la société Eiffage Immobilier).

En outre, l’indemnité d’immobilisation est la contrepartie de l’immobilisation du bien. Or, la clause de caducité permet au promettant de disposer de son bien comme il l’entend avant expiration du délai prévu pour opter.

Par ailleurs, si l’indemnité était due dans une telle hypothèse, elle aurait eu pour objet de sanctionner le défaut de diligence du bénéficiaire (caractérisé par l’absence de dépôt de demande de permis de construire dans le délai prévu) et s’apparenterait donc à une clause pénale et non à une indemnité

d’immobilisation (ce que les parties n’ont pas voulu).

Ainsi, le mécanisme prévu par les parties dans le cas où le bénéficiaire n’a pas déposé de demande de permis de construire dans le délai de quatre mois à compter de l’opposabilité du plan local

d’urbanisme révisé, est le suivant :

- soit le promettant entend se prévaloir de la caducité et il met en demeure le bénéficiaire de justifier du dépôt de sa demande de permis de construire dans les huit jours, ce qui lui permet de se désengager sans aucune autre formalité (aucune clause ne stipulant dans cette hypothèse que

l’indemnité d’immobilisation est due ce qui est cohérent puisque le bien n’est plus immobilisé avant expiration de la promesse)

- soit le promettant attend le terme de la promesse pour invoquer l’absence de réalisation de la vente

(le bénéficiaire ne pouvant plus se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire) et le bénéficiaire doit lui régler l’indemnité d’immobilisation (ce qui est cohérent puisque le bien est resté immobilisé pendant la durée de la promesse).

En conclusion, il ne résulte pas de l’acte du 14 novembre 2016 que les parties ont entendu mettre à la charge du bénéficiaire le paiement d’une indemnité d’immobilisation dans l’hypothèse où le promettant se délie de tout engagement avant le terme de sa promesse en raison de l’absence de dépôt de la demande de permis de construire en se prévalant de la caducité de la convention.

La demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation sera donc rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.

L’association Saint-Yves soutient par ailleurs que la caducité de la promesse est imputable à la société Eiffage Immobilier et qu’elle lui a causé divers préjudices.

La caducité est la conséquence de l’absence de dépôt d’une demande de permis de construire dans les quatre mois suivant le 10 juin 2017.

Elle est donc la conséquence d’un manquement de la société Eiffage Immobilier à ses obligations contractuelles (la promesse mentionnant que la demande de permis de construire correspond à un

'engagement' du bénéficiaire).

Il appartient à l’association Saint-Yves de rapporter la preuve que ce manquement est la cause des préjudices allégués, la responsabilité de l’appelante supposant la démonstration d’un manquement,

d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.
Ces préjudices sont les suivants :

- 11 123, 56 euros au titre des frais d’assurance des exercices 2015 à 2017

- 6 958 euros au titre des taxes foncières 2015 à 2017

- 11 382, 93 euros au titre des frais d’entretien de la propriété des années 2015 à 2017

- 47 400 euros (honoraires de conseil pour organiser et suivre le premier appel d’offre)

- 10 000 euros (temps passé par les bénévoles).

En premier lieu, le paiement des frais d’assurance, des taxes foncières et des frais d’entretien n’est pas la conséquence de l’absence de dépôt de la demande de permis de construire et de la caducité de la vente.

En effet, l’association Saint-Yves aurait dû tout autant régler ces frais et taxes dans l’hypothèse où la société Eiffage immobilier aurait respecté son engagement de déposer sa demande de permis de construire.

L’indemnisation de ces trois premiers postes sera donc rejetée en l’absence de lien de causalité avec les manquements allégués.

En deuxième lieu, pour justifier du principe et du montant des honoraires de conseil de 47 400 euros,

l’association Saint-Yves se réfère à sa pièce n° 41.

Or, cette pièce non signée a été établie par ses soins et n’a donc aucune valeur de preuve.

L’intimée ne verse aux débats ni facture, ni contrat, ni devis, ni relevé de compte bancaire permettant

d’établir l’existence et le paiement des honoraires allégués.

La preuve de ce poste de préjudice n’est donc pas rapportée.

En troisième et dernier lieu, il est fait état du temps passé par les bénévoles de l’association pour assurer certains travaux et gérer le litige.

Les travaux ne sont pas précisés et il n’est pas démontré que l’entretien des terrains est la conséquence des manquements de la société Eiffage Immobilier.

Par ailleurs, le litige n’est pas lié à la caducité de la vente mais au paiement de l’indemnité

d’immobilisation qui n’était pas due.

Le poste de préjudice se rapportant à la gestion du litige ne sera donc pas retenu non plus.

En conclusion, la demande de dommages et intérêts de l’association Saint-Yves sera rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.

Le jugement étant infirmé en ses dispositions relative à l’indemnité d’immobilisation, il convient aussi de l’infirmer sur les frais irrépétibles et dépens.
Statuant à nouveau, l’association Saint-Yves sera condamnée aux dépens de première instance et

d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.

Elle sera aussi condamnée à payer à la société Eiffage Immobilier d’une part et la société Eiffage

Construction d’autre part (à chacune), la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déférée sauf en ce qu’il a débouté l’association Saint-Yves de sa demande de dommages et intérêts ;

Le confirme de ce chef ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute l’association Saint-Yves de la totalité de ses prétentions ;

Condamne l’association Saint-Yves à payer les dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande ;

Condamne l’association Saint-Yves à payer à la société Eiffage Immobilier d’une part et à la société

Eiffage Construction d’autre part (c’est à dire à chacune) la somme de 2000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

X G. Z