AFFAIRE : N° RG 19/00528 – ARRÊT N° JB.

N° Portalis DBVC-V-B7D-GIN4

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande

Instance de COUTANCES du 20 Décembre 2018

RG n° 17/00759

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 JANVIER 2022

APPELANTE :

La SCI GECAM IMMOBILIER

N° SIRET : 517 787 438

[…]

[…]

prise la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Z A, avocat au barreau de CHERBOURG

INTIMÉE :

La SAS POLYCLINIQUE DE LA MANCHE

N° SIRET : 906 180 047

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Jean DELOM DE MEZERAC, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. D, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 16 novembre 2021 GREFFIER : M^me B

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 18 Janvier 2022 et signé par M. D, président, et B, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte au rapport de Maître Jérôme LEMAITRE, notaire à Carentan, en date du 18 décembre

2009, la SA Polyclinique de la Manche a vendu à la SCI GECAM Immobilier un immeuble situé à

Saint Lô (50), comportant huit studios et deux appartements de type F3, que cette dernière entendait rénover et mettre en location.

Au mois de mars 2013, à l’occasion d’un important épisode neigeux, la SCI GECAM a constaté

l’existence d’infiltrations en provenance des toits terrasses, qui sont apparues lors de la fonte de la neige et ont dégradé les appartements du dernier étage ainsi que les parties communes.

Lors de la consultation de l’entreprise GOUTAL en vue d’établir un devis pour déterminer les points

d’infiltrations et y remédier, elle apprenait par le couvreur qui s’était rendu sur place, qu’un devis en vue d’une réfection complète du toit et de son étanchéité avait été précédemment sollicité en 2008, soit antérieurement à la vente, par la SA Polyclinique de la Manche sans qu’il y soit donné suite.

Par acte d’huissier en date du 5 décembre 2013, elle a assigné cette dernière devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Coutances aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 30 janvier 2014, le juge des référés a désigné Monsieur X, qui a déposé son rapport le 12 avril 2016.

Par acte d’huissier du 2 mai 2017, la SCI GECAM Immobilier a assigné la SA Polyclinique de la

Manche devant le tribunal de grande instance de Coutances au visa des articles 1641 et suivants du code civil aux fins d’action estimatoire.

Par jugement du 20 décembre 2018, le tribunal a déclaré son action irrecevable comme engagée au-delà du délai applicable en la matière, l’a déboutée de ses demandes et condamnée à payer à la SA

Polyclinique de la Manche une somme de 1.500,00 € ainsi que les dépens de référé et de l’instance au fond avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les parties étant par ailleurs déboutées de leurs autres demandes.

La SCI GECAM Immobilier a interjeté appel de la décision le 14 février 2019.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 2 décembre 2019, elle conclut au visa des articles

1641 et suivants du code civil, à l’infirmation du jugement, à la recevabilité de son action et sollicite la condamnation de la SA Polyclinique de la Manche à lui payer :

- à titre principal une somme de 46.834,40 € et à titre subsidiaire celle de 34.322,74 € au titre de

l’action estimatoire,

- une somme de 3.000,00 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil, correspondant notamment aux deux mois de gêne que les travaux vont engendrer pour la SCI et les locataires de son immeuble, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance comprenant les dépens réservés de la procédure de référé, le coût de l’expertise judiciaire taxé à la somme de

5.019,55 € et les dépens de première instance,

- une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance avec bénéfice de recouvrement direct au profit de son conseil.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 12 juillet 2021, la SA Polyclinique de la Manche conclut à titre principal à la confirmation du jugement.

A titre subsidiaire, elle se prévaut de la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte de vente et conclut au rejet des prétentions adverses, et très subsidiairement à la réduction du quantum

d’indemnisation sollicitée par l’appelante.

Elle sollicite en outre, l’allocation d’une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le point de départ de la garantie des vices cachés

En vertu de l’article 1648 du code civil, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée par

l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est admis que la connaissance certaine du vice par l’acquéreur marquant le point de départ de ce délai, peut être fixé au jour où il a eu connaissance des vices affectant son bien dans toute leur ampleur et leurs conséquences.

En application de l’article 2231 du code civil ce délai est interrompu par une assignation en référé. Il recommence à courir à compter de l’ordonnance désignant un expert pour une nouvelle durée de deux ans.

En l’espèce, la découverte d’infiltrations à la suite de l’épisode neigeux de mars 2013 ne saurait constituer le point de départ de ce délai, pas plus que la sommation interpellative faite à la demande de la SCI CEGECAM à la société CORBET Etanchéité, qui a confirmé avoir établi pour le compte de la Polyclinique de la Manche un devis en vue de la réfection complète de la toiture le 8 février

2008 qui n’aurait pas été suivi d’effet.

Ces événements ne permettaient pas en effet à la SCI CEGECAM de connaître les vices affectant la toiture de son bien dans toute leur ampleur et leurs conséquences et de s’assurer que les conditions de la garantie des vices cachés étaient effectivement réunies.

La cour observe à la lecture de l’assignation en référé aux fins d’expertise et de l’ordonnance de référé du 30 janvier 2014 désignant Monsieur X à cette fin, que cette expertise ne visait pas uniquement à évaluer le montant du prix de vente susceptible d’être restituer dans le cadre d’une action estimatoire, mais au préalable, à déterminer si les désordres pouvaient exister avant la vente,

s’ils avaient un caractère apparent ou caché en tenant compte de la qualité de l’acquéreur.
Ce n’est qu’à l’occasion du dépôt du rapport d’expertise intervenu le 12 avril 2016 que la SCI

CEGECAM a pu connaître les vices dont sont affectés son immeuble dans toute leur ampleur et leurs conséquences.

C’est donc à cette date que doit être fixé le point de départ du délai de forclusion de l’article 1648 du code civil.

L’assignation au fond ayant été délivrée le 2 mai 2017, l’action de la SCI CEGECAM n’est pas prescrite.

Le jugement qui l’a déclarée irrecevable pour cause de prescription sera donc infirmé.

Sur l’action estimatoire

L’article 1641 du code civil dispose :

' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne

l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.'

L’article 1644 du même code prévoit qu’en présence de vices cachés, l’acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

C’est cette deuxième option dont se prévaut l’appelante, à laquelle il incombe d’établir que sont réunies les conditions de la garantie.

Ce n’est que dans l’hypothèse où tel serait le cas qu’il conviendra d’examiner la validité de la clause

d’exclusion de garantie figurant à l’acte de vente, invoquée par la SA Polyclinique de la Manche.

Sur l’existence de vices cachés

L’expert judiciaire a constaté la réalité des désordres dont faisait état la SCI CEGECAM qu’il a attribués au fait que les relevés d’étanchéité au périmètre des deux terrasses, au droit des souches de cheminées, n’assurent plus le clos et le couvert.

Il a relevé qu’une grande partie des relevés a fait l’objet d’un recouvrement au titre de réparations, par un pax aluminium collé à chaud, et que les bandes PAXALU rapportées sont fissurées au droit des assemblages des profilés en acier, ce qui permet aux eaux de pluie de s’infiltrer sous ces profilés, de descendre dans la hauteur des relevés et par capillarité, de circuler sous l’étanchéité avant

d’apparaître aux plafonds des logements et de la cage d’escalier.

Il précise que l’isolant thermique situé sous les étanchéités est complètement gorgé d’eau, ce qui explique les infiltrations qui apparaissent dans les appartements et les décollements de

l’imperméabilisation des acrotères et panneaux de façade juste en dessous.

Il se prononce sur le caractère antérieur ou non du vice par rapport à la vente en indiquant que de nombreuses réparations ont été constatées sur les relevés des acrotères des deux terrasses et que les

'rustines’ sont antérieures à 2009.
S’il indique que l’accès sur les terrasses permettait en 2009 de constater l’existence de ces 'rustines’ en pax aluminium collées sur les acrotères des deux terrasses, il précise qu’il fallait avoir des connaissances en matière d’étanchéité bitumineuse pour pouvoir apprécier, quantifier, les réparations datant de plusieurs mois ou années sur les acrotères, seul selon lui, un technicien du bâtiment pouvant supposer que les deux terrasses seraient prochainement à refaire.

Il en résulte donc que ces vices étaient non seulement antérieurs à la vente, peu important qu’ils ne soient apparus qu’à l’occasion d’un épisode neigeux exceptionnel, mais également cachés pour la SCI

CEGECAM dont il n’est pas démontré que les associés aient eu des connaissances en matière de bâtiment, Madame Y exerçant la profession de mandataire à la protection des majeurs

(Cf. Pièce N°10), alors que son mari était employé au sein de la Caisse régionale de crédit agricole de

Normandie (Cf.Pièce N°11).

Sur la clause d’exclusion de garantie

La SA Polyclinique de la Manche oppose une clause d’exclusion de garantie insérée à l’acte de vente qui dispose :

'L’acquéreur prendra l’immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l’acte par le vendeur, dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés. Il est subrogé dans tous les droits du vendeur relativement à l’immeuble.

Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s’il a la qualité de professionnel de

l’immobilier.'

Aux termes de l’article 1643 du code civil, un telle clause est valable sauf pour la SCI CEGECAM à démontrer la mauvaise foi de son vendeur, étant ici précisé qu’aucune des parties n’est un professionnel de l’immobilier, le fait pour des particuliers de créer une SCI familiale afin de se procurer des revenus locatifs ne pouvant lui conférer cette qualité.

En l’espèce, il résulte de la sommation interpellative faite au gérant de la SARL CORBET Etanchéité le 18 octobre 2013, que la société Polyclinique de la Manche l’avait contacté en 2008 en vue de la réfection de la toiture terrasse de l’immeuble.

Il s’en évince qu’elle n’ignorait pas le mauvais état de celle-ci et la nécessité de procéder à sa réfection, ce dont elle n’a pas informé son acquéreur sans qu’il puisse être reproché à celui-ci de ne pas s’être enquis de l’état de la toiture terrasse.

Elle ne peut davantage se retrancher derrière le changement de l’équipe dirigeante pour soutenir ne pas avoir eu connaissance du devis concernant la toiture établi en 2008, alors qu’il s’agit d’une personne morale qui a conclu la vente et peut donc être tenue à la garantie des vices cachés, et non ses administrateurs.

Au vu de ces éléments, la SA Polyclinique de la Manche ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie figurant dans l’acte de vente.

Sur la restitution partielle du prix
Il est constant que l’action estimatoire de l’article 1644 du code civil permet de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, de telle sorte qu’il convient pour évaluer la réduction du prix de vente, de tenir compte du coût des travaux de reprise et non de d’évaluer une perte de chance d’avoir pu négocier une baisse du prix.

Seul le coût des travaux relatifs à l’étanchéité doit être pris en compte au titre de la réduction du prix,

à l’exclusion du coût des travaux relatifs au ravalement des façades et des embellissements qui

n’auraient pas eu lieu d’être si l’information relative à la nécessité de la réfection de la toiture terrasse avait été portée à la connaissance de l’acquéreur.

Il n’y a donc pas lieu de déduire la somme de 4.973,21 € perçue par l’appelante de sa compagnie

d’assurance qui correspond, au vu des échanges avec celle-ci, à l’indemnisation seulement au titre des embellissements (Cf. Pièces N°12 et 13).

L’expert a évalués les travaux de reprise de la toiture terrasse à la somme de 33.920,73 € HT avec un taux de TVA de 20 %, soit 40.704,87 € TTC.

La SA Polyclinique de la Manche sera donc condamnée à payer à la SCI GECAM Immobilier qui justifie ne pas être assujettie à la TVA (Cf. Pièces N°17 et 18), une somme de 40.704,87 € TTC, la proposition de l’expert judiciaire de fixer la réduction du prix à 25.000,00 € étant largement sous-estimée et ne pouvant donc être retenue.

Sur la demande de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1645 du code civil, l’acquéreur bénéficie d’une action indemnitaire autonome lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose.

La SCI GECAM Immobilier sollicite l’allocation d’une somme de 3.000,00 € à titre de dommages-intérêts sur ce fondement, correspondant notamment aux deux mois de gêne que les travaux vont engendrer pour elle et les locataires de l’immeuble.

La cour constate toutefois qu’elle ne justifie à ce jour d’aucun préjudice, étant rappelé qu’elle ne saurait solliciter d’indemnisation pour le compte de ses locataires.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCI GECAM Immobilier au paiement d’une somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, eu égard à la décision rendue par la cour.

L’équité commande de condamner la SA Polyclinique de la Manche à payer à la SCI CEGECAM

Immobilier une somme de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles.

Succombant, elle sera condamnée aux dépens qui comprendront les dépens réservés de la procédure de référé, le coût de l’expertise judiciaire (5.019,55 €), les dépens de première instance et d’appel, avec bénéfice de recouvrement direct au profit de Maître Z A, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Coutances du 20 décembre 2018,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉCLARE recevable l’action estimatoire de la SCI CEGECAM Immobilier,

CONDAMNE la SA Polyclinique de la Manche à payer à la SCI CEGECAM Immobilier la somme de 40.704,87 € au titre de la réduction du prix de vente,

DÉBOUTE la SCI CEGECAM Immobilier de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SA Polyclinique de la Manche à payer à la SCI CEGECAM Immobilier la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SA Polyclinique de la Manche de sa demande d’indemnité sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA Polyclinique de la Manche aux dépens qui comprendront les dépens réservés de la procédure de référé, le coût de l’expertise judiciaire (5.019,55 €), les dépens de première instance et d’appel, avec bénéfice de recouvrement direct au profit de Maître Z A, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

B G. D