COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

---

ARRÊT DU : 23 NOVEMBRE 2017

(Rédacteur : Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller)

N° de rôle : 17/00381

Société civile RÉSIDENCE DES QUATRE PAVILLONS

c/

Madame F B C

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 09 janvier 2017 (R.G. 16/01509) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 17 janvier 2017

APPELANTE :

Société civile RÉSIDENCE DES QUATRE PAVILLONS

[…]

Représentée par M^e Odile FRANKHAUSER, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de M^e Yohann LECONTE, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

F B C

née le […] à […]

de nationalité Portugaise

[…]

Représentée par M^e Delphine BRON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 octobre 2017 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Z A

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Madame F B C est propriétaire d’une maison d’habitation située au […] dans la commune de LORMONT (33).

La SCCV RÉSIDENCE LES 4 PAVILLONS, ci-après dénommée SCCV, est propriétaire des parcelles contiguës et cadastrées section AR n° 84, section AR n° 85, section AR n° 86 et section AR n° 87.

Conformément à l’arrêté de permis de construire n° 03324912X0061 du 16 avril 2013 et l’arrêté de permis modificatif du 30 mars 2016, la SCCV a entrepris l’édification d’un immeuble collectif à usage d’habitation et de bureaux.

Suivant exploits d’huissier en date des 15, 16 et 17 juin 2015, Mme. B C a assigné en référé la SCCV ainsi que certains intervenants à l’acte de construire aux fins notamment d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire pour constater l’existence de troubles de voisinage et l’empiétement du mur édifié sur sa propriété. Dans l’attente, elle a réclamé, sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile, l’arrêt des travaux ainsi que l’abaissement du mur en-deçà des fenêtres de sa maison d’habitation et ce sous astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard.

Une ordonnance en date du 31 août 2015 rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux a fait droit à la demande d’expertise et a rejeté les autres prétentions de Mme. B C.

Mme. B C a relevé appel de cette décision, sa voie de recours étant limitée au rejet de ses demandes relatives à l’abaissement du mur.

Par acte en date du 2 août 2016, la SCCV a assigné Mme. B C devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux afin d’obtenir un droit d’accès à sa propriété, pour toute entreprise de son choix et pour une durée théorique de cinq jours, pour permettre la réalisation de travaux d’enduisage sur le mur pignon de l’immeuble en construction. Elle a également réclamé le prononcé d’une mesure d’astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard au-delà d’un délai de 15 jours. Elle a également sollicité l’octroi d’une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 9 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux a:

— Débouté la SCCV Résidence des Quatre Pavillons de l’ensemble de ses demandes ;

— Constaté que les demandes subsidiaires de M^me B C sont de ce fait sans objet ;

— Condamné la SCCV Résidence des Quatre Pavillons aux dépens ;

— Débouté la SCCV Résidence des Quatre Pavillons de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCCV â payer à M^me B C la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV a relevé appel de la décision le 17 janvier 2017.

Dans ses dernières conclusions en date du 18 septembre 2017, la SCCV demande que son appel soit déclaré recevable et bien-fondé. Elle sollicite l’entière réformation de l’ordonnance attaquée et par conséquent qu’il soit enjoint à Mme. B C de lui laisser accéder, ainsi que toutes entreprises de son choix, pour une durée théorique de 5 jours et davantage selon les contingences techniques (piquage éventuel) et climatiques, à son fonds, ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir. Elle souhaite qu’il soit ordonné à l’occupante

— de laisser ce droit de passage temporaire sur une largeur compatible avec la configuration des lieux, en préservant les bâtiments et ouvrages de son fonds, et sur la longueur du mur à enduire ;

— de déposer l’intégralité de la clôture et les poteaux situés en faux aplomb ;

— de laisser la SCCV, et toutes entreprises de son choix, édifier tous dispositifs nécessaires aux travaux de revêtement extérieur du mur sur cette emprise, et notamment l’échafaudage.

L’appelante réclame que cette injonction soit assortie d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard qui commencera à courir à l’issue du délai de 15 jours prévu ci-dessus et jusqu’à complète exécution de l’ordonnance à venir par Madame B. Elle demande que la présente juridiction se réserve la compétence pour procéder aux opérations de liquidation de la présente mesure.

La SCCV souhaite qu’il lui soit donné acte qu’elle s’engage :

— A réaliser avec Mme. B C un état des lieux avant et après les travaux d’enduisage ;

— A ce que les travaux soient réalisés sous la surveillance et la maîtrise d''uvre de Monsieur X, architecte DPLG ;

— A prendre à sa charge les frais de dépose de la clôture et des poteaux, si Mme. B C le souhaite ;

— Ainsi que toutes entreprises de son choix, à préserver le fonds et les biens de Mme. B C et, au besoin, à réparer les dommages constatés et consécutifs aux travaux d’enduisage réalisés.

La SCCV formule une demande additionnelle et réclame la condamnation de Mme. B C à lui verser une somme de 30.000 € au titre de dommages et intérêts. Elle sollicite le rejet de l’intégralité des prétentions formulées par l’intimée.

A titre subsidiaire, la SCCV demande qu’il lui soit accordé, au regard de l’urgence de la situation, une autorisation de passer sur la propriété de Mme. B C afin de prendre les dispositions conservatoires qui s’imposent pour protéger le mur et mettre fin aux infiltrations d’eau constatées au sein du bâtiment.

En tout état de cause, l’appelante souhaite le versement par Mme. B C d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sa condamnation au paiement des entiers dépens.

Dans ses écritures en réponse en date du 14 septembre 2017, Mme. B C réclame à titre principal la confirmation intégrale de l’ordonnance attaquée. A titre subsidiaire, elle demande la désignation d’un expert spécialisé dans l’enduisage afin de vérifier si une solution technique existe pour enduire le mur en évitant d’empiéter sur sa propriété et dans la négative, la détermination des travaux (nonobstant leur coût) visant à minimiser l’empiétement sur sa propriété. A défaut, Mme. B C sollicite la condamnation de la SCCV à faire dresser par voie d’huissier un constat tant avant qu’après la réalisation des travaux et qu’il lui soit enjoint à les réaliser sous la direction d’un maître d''uvre. Elle souhaite, en toute hypothèse, que l’accomplissement des travaux n’intervienne qu’après le dépôt du rapport définitif de Monsieur D-E.

En toute hypothèse, Mme. B C réclame la condamnation de la SCCV à lui verser une indemnité provisionnelle de 10.000 € à valoir sur son préjudice de jouissance, outre une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel. Elle souhaite le rejet de la demande de l’appelante tendant à sa condamnation à une somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts. Elle réclame enfin la condamnation de celle-ci au paiement des entiers dépens de la présente procédure et de ceux de première instance.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 18 septembre 2017 conformément aux dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 808 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent â aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il n’est pas contesté que la maison d’habitation de Mme. B C a été construite à une date antérieure à celle de l’édification de l’immeuble par la SCCV.

Cette dernière rappelle qu’elle a réalisé la construction de l’immeub1e conformément au permis de construire qui lui a été accordé et qui cette autorisation administrative n’a pas été contesté par l’intimée. Aussi, la question relative à la possibilité pour la SCCV d’édifier l’ouvrage à une distance plus éloignée du domicile de Mme. B C apparaît sans incidence sur l’appréciation de la demande d’autorisation.

L’application d’un enduit extérieur sur le mur de l’immeuble en construction est nécessaire à sa conservation au regard notamment des problèmes d’étanchéité pouvant générer l’apparition d’infiltrations d’eau dans le bâtiment. Ce risque caractérise à lui-seul la situation d’urgence. La production d’une photographie par l’appelante, qui n’est pas suffisante à attester l’existence des désordres allégués, n’est pas utile pour tenter de le démontrer.

Aucun texte n’interdit le bénéfice de ce qui est improprement appelé la « servitude de tour d’échelle » aux constructions nouvelles comme le rappelle la réponse ministérielle numéro 982 du 29 novembre 2016 et le démontre l’analyse de plusieurs décisions judiciaires rendues en ce domaine.

Comme le fait justement observer l’ordonnance attaquée, la SCCV, en construisant délibérément un immeuble en limite de la propriété voisine, a reporté sur Mme. B C une charge liée à l’achèvement de l’immeuble.

En revanche, aucun texte ni même la pratique judiciaire n’exige que le constructeur supporte une obligation d’anticipation et d’intégration préalable à son projet de cette difficulté ni même une obligation préalable d’information des riverains concernés.

Dès lors, même si Mme. B C peut estimer que la demande d’autorisation de la SCCV est tardive au regard de l’état d’avancement des travaux et de la seconde procédure judiciaire en cours, il ne peut être juridiquement reproché à l’appelante de n’avoir sollicité la propriétaire du fonds voisin qu’au 26 mai 2014, date de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Dans son jugement, le tribunal de grande instance a ajouté un critère d’appréciation qui ne fait pas partie des conditions exigées pour apprécier le bien-fondé de la demande.

L’autorisation judiciaire de passage sur le fonds voisin en cas de refus de son propriétaire n’est pas subordonnée à la constatation d’une impossibilité technique absolue.

Mme. B C soutient, sans étayer initialement son argumentation par la production d’éléments suffisants de nature technique, que la SCCV dispose d’autres solutions pour enduire le mur concerné sans nécessité de recourir à l’installation d’un échafaudage sur son terrain.

Elle prétend en premier lieu que les travaux d’enduisage peuvent être réalisés par l’utilisation d’une nacelle. L’architecte à l’origine du projet de la SCCV, M. X, précise dans un courrier en réponse que la faible largeur de la surface située entre le mur construit et l’habitation voisine ne permet pas le déploiement du bras télescopique pour atteindre la totalité de la largeur du pignon. Il ajoute que cette solution ne permettrait pas un enduisage complet de l’édifice concerné.

S’agissant de l’installation de la nacelle sur la voie publique, en l’occurrence sur la rampe située sur la partie arrière du bâtiment construit, la trop importante déclivité de la zone constitue un obstacle technique absolu. En outre, un risque pour la sécurité des ouvriers amenés à utiliser ce moyen technique est clairement envisagé.

De même, selon cet architecte, l’installation de plate formes de travail suspendues à partir du toit-terrasse du bâtiment construit par la SCCV, également réclamée par Mme. B C, se heurte à l’insuffisance de la résistance des acrotères pouvant la supporter ainsi qu’à l’impossibilité d’assurer la complète étanchéité du complexe d’isolation et des sorties de gaines. Cette solution, qui implique le survol de la toiture de la maison de l’intimée, n’est donc techniquement pas envisageable.

De surcroît, le responsable du projet technique de la SCCV conclut en indiquant qu’aucun obstacle n’empêche l’enduisage de la partie basse du mur par toute personne travaillant sur la propriété de Mme. B C.

Enfin, le devis produit par cette dernière relatif à la fourniture d’une sapine ne saurait à lui seul démontrer que l’usage de cette installation depuis la voie publique, au regard de l’éloignement avec la zone de travaux, constitue une solution techniquement envisageable pour permettre l’enduisage de la totalité du mur. Il n’est en effet pas démontré que la société DSA, qui a établit ce document, s’est déplacée sur les lieux pour apprécier la faisabilité du projet.

Il résulte des éléments précis fournis par l’architecte, qui dispose des compétences nécessaires pour répondre aux arguments de Mme. B C, que l’installation d’un échafaudage sur le terrain de cette dernière constitue l’unique moyen techniquement envisageable pour permettre à la SCCV de procéder à l’enduisage du mur en limite de propriété, nonobstant la faible distance séparant les deux édifices. La désignation d’un expert n’apparaît donc pas nécessaire et cette demande sera par conséquent rejetée.

La durée des travaux, estimée à cinq jours consécutifs ou non, et les moyens mis en oeuvre n’apparaissent pas disproportionnés au regard des inconvénients normaux de voisinage. La complexité technique résulte en effet de la volonté de la SCCV d’assurer leur réalisation en prenant en considération la protection de la maison d’habitation de l’intimée, notamment du toit de celle-ci.

En refusant de manière injustifiée et sans motif légitime à autoriser l’appelante à installer un échafaudage sur sa propriété, pour procéder à l’enduisage du mur de la nouvelle construction, alors qu’elle dispose désormais de l’assurance de l’assistance d’un professionnel lors de la réalisation des travaux ainsi que du recours d’un huissier de justice en amont et en aval de leur réalisation, Mme. B C n’est donc pas bien fondée à refuser l’autorisation sollicitée par la société de construction.

Il convient par conséquent de prononcer l’infirmation totale de l’ordonnance attaquée.

La solution technique préconisée par la SCCV sera donc judiciairement autorisée et implique par la propriétaire de la clôture séparative la dépose préalable de celle-ci sans qu’il soit démontré que cet acte empêche la réalisation des opérations d’expertise diligentées dans le cadre de la seconde procédure judiciaire en cours.

En revanche, s’il appartient à Mme. B C de procéder sans délai à la dépose de la clôture séparative, les frais y afférent, ainsi que ceux relatifs à la remise en place de l’ouvrage, seront intégralement pris en charge par l’appelante sur production d’un justificatif.

L’enduisage du mur, qui implique l’installation préalable d’un échafaudage sur la propriété de Mme. B C, ne pourra être entreprise que dans un délai de quinze jours après l’envoi à cette dernière d’une lettre recommandée avec accusé de réception afin de l’informer de la date de réalisation des travaux.

La proposition de la SCCV, qui reprend les préconisations de son architecte, tendant à garantir la minimisation de l’impact des travaux pour la propriétaire voisine sera retenue. Ainsi, un huissier de justice, choisi et rémunéré par elle-même, sera chargé de rédiger un procès-verbal de constat descriptif des lieux concernés par les travaux tant en amont qu’en aval de leur réalisation.

Sur la demande de dommages intérêts

La SCCV réclame à Mme. B C une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en affirmant que le refus de cette dernière, qu’elle estime injustifié, l’empêche de percevoir la retenue de garantie de 5% prévue contractuellement dans les marchés de travaux conclus avec les acquéreurs.

Cette prétention, qui est formulée pour la première fois en cause d’appel, ne peut être qualifiée d’additionnelle comme elle le prétend en invoquant à tort les dispositions de l’article 566 du code de procédure civile. Il s’agit en effet d’une demande financière nouvelle d’une nature différente de celle relative à l’octroi de l’autorisation de réalisation des travaux d’enduisage sur la propriété d’autrui présentée en première instance. Elle ne peut dès lors qu’être déclarée irrecevable.

Sur le trouble de jouissance

Mme. B C sollicite le versement par la SCCV d’une provision d’un montant de 10.000 € au titre du trouble de jouissance consécutif à la réalisation des travaux qui seraient effectués à partir de sa propriété.

Il s’agit d’un préjudice hypothétique car aucun élément ne permet d’indiquer d’ores et déjà que l’enduisage du mur va générer un trouble de jouissance susceptible d’indemnisation.

En l’état, cette prétention sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas opportun de mettre à la charge de Mme. B RODRIGUES² le versement d’une somme au profit de la SCCV sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

• Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance en date 9 janvier 2016 rendue par le Tribunal de grande instance de Bordeaux et statuant à nouveau ;

• Condamne madame F B C à laisser pénétrer, sur sa propriété située au […] à Lormont, la SCCV RÉSIDENCE DES 4 PAVILLONS ou toute entreprise mandatée par elle pour réaliser les travaux d’enduisage du mur situé en limite de sa propriété, et ce pendant une durée maximale, consécutive ou non, de dix jours ; à charge pour la société de la prévenir au moins quinze jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ;

• Dit que ces travaux seront réalisés sous la surveillance de Monsieur X, architecte DPLG ou par tout autre professionnel habilité désigné par la SCCV RÉSIDENCE DES 4 PAVILLONS ;

Dit que madame F B C devra, avant la réception de la lettre recommandée, procéder à la dépose de la clôture séparative ainsi que des

• poteaux situés en faux aplomb et que les frais de cette opération, ainsi que ceux relatifs à la remise en place de l’ouvrage, seront intégralement pris en charge par la SCCV RÉSIDENCE DES 4 PAVILLONS ;

• Condamne la SCCV RÉSIDENCE DES 4 PAVILLONS à faire dresser à ses frais, par un huissier de justice, un procès-verbal de constat des lieux concernés avant puis après la réalisation des travaux d’enduisage ;

• Rejette la demande de désignation d’un expert présentée par madame F B C ;

• Rejette la demande présentée par madame F B C sur le fondement du trouble de jouissance ;

• Déclare irrecevable la demande de versement d’une somme de 30.000 € (trente mille euros) présentée par la SCCV RÉSIDENCE LES 4 PAVILLONS à l’encontre de madame F B C ;

• Rejette les demandes de la SCCV LES 4 PAVILLONS ainsi que de madame F B C fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamne madame F B C au paiement des entiers dépens.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne Lavergne-Contal, présidente, et madame Z A, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE