AFFAIRE : N° RG 22/00878

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du TJ de CAEN en date du 24 Février 2022

RG n° 21/04144

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 FEVRIER 2024

APPELANTS :

Monsieur [K] [V]

né le 05 Mai 1976 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [T] [S] épouse [V]

née le 10 Octobre 1969 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés et assistés de M^e Caroline COUSIN, substituée par M^e IFFRIG, avocats au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.A. PARTELIOS HABITAT

N° SIRET : 626 150 106

[Adresse 4]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée de M^e Gaël RIHOUET, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 18 décembre 2023, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 15 février 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Par acte sous seing privé du 16 avril 2004 prenant effet le même jour, la SA Partelios habitat a donné à bail à M. [K] [V] et Mme [T] [S] épouse [V] un logement sis [Adresse 5] à[Localité 8]), moyennant un loyer mensuel révisable de 485 euros outre les charges.

Un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer a été versé par les locataires au bailleur.

L’état des lieux d’entrée est intervenu contradictoirement le 16 avril 2004.

Le 31 décembre 2020, les époux [V] ont quitté le logement donné à bail par la SA Partelios habitat.

L’état des lieux de sortie est intervenu contradictoirement le 4 janvier 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juillet 2021, le bailleur Partelios habitat a mis en demeure M. [K] [V] et Mme [T] [V] de régler la somme de 9.099,05 euros au titre du décompte de sortie du logement qu’ils ont occupé jusqu’au 31 décembre 2020.

Cette mise en demeure étant restée sans effet, Partelios habitat a, par acte d’huissier de justice du 29 novembre 2021 délivré à étude d’huissier, assigné M. [K] [V] et Mme [T] [V] devant le tribunal judiciaire de Caen, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme réclamée au titre des réparations locatives, des dommages pour résistance abusive et injustifiée, outre les frais irrépétibles et les dépens d’instance.

Par jugement réputé contradictoire du 24 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— condamné M. [K] [V] et Mme [T] [V] à verser solidairement au profit de la SA Partelios habitat la somme de neuf mille quatre-vingt-dix-neuf euros et cinq centimes (9.099,05 euros) correspondant à la régularisation de charges impayées outre les réparations locatives dues à la date du 25 août 2021 ;

— débouté la SA Partelios habitat de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamné solidairement M. [K] [V] et Mme [T] [V] à verser à la SA Partelios habitat une indemnité de cinquante euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [K] [V] et Mme [T] [V] en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation.

— rejeté le surplus des demandes des parties.

Par déclaration en date du 8 avril 2022 adressée au greffe de la cour, M. [K] [V] et Mme [T] [S] épouse [V] ont fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 21 octobre 2022, les époux [V] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné solidairement M. et Mme [V] à verser solidairement au profit de la SA Partelios habitat la somme de 9.099,05 euros correspondant à la régularisation des charges impayées outre les réparations locatives dues à la date du 25 août 2021,

* condamné solidairement M. et Mme [V] à verser à la SA Partelios habitat une indemnité de 50 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné solidairement M. et Mme [V] en tous les frais et dépens de la présente instance, et ce compris le coût de l’assignation.

Et statuant de nouveau,

— débouter la SA Partelios habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, formées à l’encontre de M. [K] [V] et de Mme [T] [V],

— condamner la SA Partelios habitat à payer à M. [K] [V] et de Mme [T] [V] la somme de 1.309,50 euros correspondant au montant du dépôt de garantie majoré de la somme de 10 % pour les 17 mois de retard à compter de février 2021, sauf à parfaire cette somme des intérêts dus à compter de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire,

— réduire les demandes indemnitaires formées par la SA Partelios habitat à de plus justes proportions en application des abattements pour vétusté applicables,

En toutes hypothèses,

— condamner la SA Partelios habitat à verser à M. [K] [V] et de Mme [T] [V] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA Partelios habitat aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.

Par dernières conclusions déposées le 6 décembre 2022, la SA Partelios habitat demande à la cour de :

— confirmer intégralement la décision dont appel,

— débouter les époux [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement d’une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 15 novembre 2023.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par le faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure,

— de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

Cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des équipements atteints par la vétusté.

Les locataire sont en l’espèce restés 16 années dans les lieux donnés à bail.

L’état des lieux d’entrée fait apparaître que le logement n’était pas à l’état neuf.

Sur la remise en état des peintures

L’état des lieux entrant établi par les parties mentionne des murs et plafonds en état moyen dans l’entrée, la cuisine, le cellier, le dégagement et en bon état pour le reste des pièces.

L’état des lieux de sortie, établi par les parties et signé par le locataire, indique des murs et plafonds dégradés précisant un manque de peinture, de lessivage, l’existence de trous.

La bailleresse demande la condamnation des locataires à prendre en charge 10 % de la facture de réfection des peintures qu’elle produit.

Le protocole d’accord portant sur la grille de vétusté applicable en matière de réparations locatives en fin de bail signé par la société Partelios Habitat reconnaît une durée de vie de 7 ans pour les peintures et papiers peints avec une valeur résiduelle restant à la charge du locataire au-delà de cette durée de 10 %.

La notion de dégradation ne peut être assimilée à un état d’usage et suppose un défaut d’entretien et de réparations locatives qui justifie la mise à la charge des locataires de 10 % des travaux de réfection soit la somme de 1047,79 euros.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur les travaux de plomberie

L’état des lieux entrant indique une cuisine et une salle de bain en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne qu’il manque un meuble sous l’évier de la cuisine.

Dans la salle de bain, il est noté qu’il manque la vasque d’origine, que la douche est dégradée et que la faïence est dégradée, cassée.

Il est réclamé à ce titre la somme de 3.555,24 euros correspondant au changement du receveur de douche, d’un meuble sous évier, d’un évier, d’une façade, d’un lavabo, de la faïence dans la cuisine, de la faïence dans la douche.

Au vu du coefficient de vétusté qui doit être appliqué et aucun changement d’un évier dans la cuisine n’étant noté dans l’état des lieux de sortie, pas plus que la nécessité de refaire la faïence, et une durée de vie de 20 ans étant retenue pour le carrelage et la faïence, les meubles et évier, il sera alloué à ce titre la somme de 350 euros.

Sur la dépose de la cuisine

Il est sollicité par la bailleresse une somme de 1.159, 20 euros pour la dépose de la cuisine installée par les locataires et non déposée par ceux-ci à leur départ, l’état des lieux de sortie précisant bien que la cuisine équipée n’a pas été déposée ce qui établit que celle-ci a été installée par les locataires.

A défaut d’accord du propriétaire pour l’installation d’une cuisine équipée, les locataires doivent supporter le coût de son enlèvement, une facture d’un montant de 1.159,20 euros étant produite.

C’est donc justement que cette somme a été mise à la charge des locataires.

Sur les travaux de réfection du sol de la chambre 1

L’état des lieux entrant mentionne un sol en bon état avec une moquette d’origine.

L’état des lieux de sortie, plus de 16 ans plus tard, indique une moquette tâchée et arrachée.

Au vu de la durée d’occupation des lieux et de l’état de vétusté de cet équipement, il ya lieu de considérer que le changement de moquette de la chambre incombe à la bailleresse sans qu’il y ait lieu de retenir une faute d’entretien des locataires.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la réparation des gouttières

L’entretien des parties extérieures du logement est à la charge des locataires.

L’état des lieux de sortie mentionne une gouttière dégradée.

La photographie jointe à l’état des lieux fait apparaître un morceau de gouttière déposé au sol dans le jardin.

Les locataires soutiennent qu’ils ne sont pas à l’origine de cette dégradation mais ils ont signé l’état des lieux relevant ladite dégradation.

Ils ne justifient pas avoir averti la bailleresse d’un problème concernant la gouttière.

La remise en état chiffrée à la somme de 682,76 euros par facture du 29 janvier 2021 sera mise à la charge des locataires.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les travaux d’électricité

Il est sollicité par la bailleresse une somme de 77 euros correspondant à la pose d’une applique dans la salle de bain et à la repose d’un convecteur selon facture du 26 janvier 2021.

L’état des lieux de sortie, signé par les locataires, indique qu’il manque un néon dans la salle de bain et que le convecteur de la chambre 3 est dégradé.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les travaux de menuiserie

L’état des lieux de sortie mentionne que les enrouleurs des stores du séjour et de la chambre 1 sont dégradés, que le store de la chambre 2 est dégradé, que la clenche de la porte d’entrée est dégradée, que la porte du garage est dégradée ainsi que celle d’un placard.

Il est réclamé à ce titre la somme de 941,60 euros.

Au vu de la vétusté qu’il convient d’appliquer après plus de 16 ans d’occupation, la bailleresse reconnaissant une durée de vie de 10 ans aux stores intérieurs, une durée de vie de 20 ans aux menuiserie, il sera alloué à ce titre la somme de 150 euros.

Sur la reprise de la façade extérieure

L’état des lieux d’entrée ne contient aucune observation sur l’état de la façade extérieure de la maison.

L’état des lieux de sortie fait état d’extérieurs en bon état mais mentionne une dégradation du ravalement, la photographie produite montrant une dégradation de l’enduit en partie basse d’un mur.

La facture communiquée par la bailleresse mentionne des travaux de réparation d’une fissure.

La responsabilité des locataires n’est pas démontrée.

La demande formée à ce titre par la bailleresse à hauteur de 1.758,90 euros sera rejetée.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande au titre des réparations locatives est fondée pour un montant de 3.466,75 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé et les locataires seront solidairement condamnés à payer à la bailleresse la somme de 2.848,95 euros (3.466,75 – le dépôt de garantie de 485 euros – la régularisation des charges soit 32,80 euros).

Les locataires seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie.

Il n’apparaît pas inéquitable au vu de la solution donnée au litige que chacune des partie supporte ses frais irrépétibles.

Le jugement sera infirmé en ce sens et les parties seront déboutées de leurs demandes formées à ce titre.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

M. et Mme [V], qui sont condamnés à paiement, seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel ;

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne la condamnation aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [K] [V] et Mme [T] [S] épouse [V] à payer à la société Partelios habitat la somme de 2.848,95 euros au titre des réparations locatives ;

Déboute M. [K] [V] et Mme [T] [S] épouse [V] de leur demande en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [K] [V] et Mme [T] [S] épouse [V] aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY